Charles regarde régulièrement une émission télévisée qui présente des Britanniques en train de rénover des châteaux en France et qui ouvrent des chambres d’hôtes. Cette émission le fascine tant par l’ampleur des travaux à effectuer que par l’énergie déployée par les participants pour les réaliser. Et par leur passion, et cette passion permet à beaucoup de notre patrimoine d’être entretenu, merci pour cela. Ceci étant, elle pose une vraie question, celle de la rentabilité d’une telle opération.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Tenir compte des travaux et des frais
De nombreux châteaux sont en vente en France. Il existe des agences immobilières spécialisées qui proposent des biens d’exception dans des états très variables nécessitant un peu, beaucoup voire énormément de travaux. Les prix sont parfois attractifs, ce n’est pas à l’achat qu’un château est cher, mais dans les travaux et l’entretien. Les chantiers sont souvent longs et coûteux, il faut trouver des artisans d’art compétent. Les délais s’allongent si on doit passer par toutes les commissions : bâtiments de France, travaux archéologiques, monuments historiques ou classés… De plus, il est souvent difficile d’avoir une idée précise de leur montant lors de l’achat tant les incertitudes sont nombreuses. Acheter un château est une vraie aventure qui ne convient pas à tout le monde.
Par ailleurs, une estimation des coûts de fonctionnement annuels doit être faite. Bien sûr, il y a le coût de chauffage d’un grand bâtiment, mais également la taxe foncière, les frais d’assurance – à savoir, des assurances spécifiques existent pour les châteaux – et l’entretien. Il faut également prendre en compte que de l’aide sera certainement nécessaire pour effectuer les travaux du quotidien – ménage, jardinage, travaux…– puisque les superficies sont importantes.
Valoriser le château
L’ouverture de chambres d’hôtes risque de ne pas être suffisante pour couvrir les frais du château et dégager de la rentabilité. Il faut probablement prévoir la création de gîtes dans les dépendances ou l’installation d’hébergements insolites dans le parc quand le plan local d’urbanisme le permet. D’autres activités sont à étudier : la location de salles de réunion ou de réception, l’organisation de visites et d’événements… Mais il faut les anticiper car des contraintes réglementaires existent liées par exemple aux ERP (établissement recevant du public) ou à des besoins d’aménager des cusines aux normes, chambres froides, étuves… Je rajoute un besoin de puissance électrique qu’il faut anticiper en amont si on est dans un coin reculé. Bref, ce ne sont que quelques exemples, mais il faut une vision à long terme pour anticiper les tranches de travaux, récupérer des revenus rapidement et avoir les autorisations d’urbanisme.
Un business plan complet est nécessaire. Il faut intégrer un phasage des travaux et des activités à lancer sur trois à cinq ans. Impossible de tout faire en même temps. La réflexion doit également porter sur le montage juridique, la fiscalité, l’urbanisme et les réglementations à respecter. En un mot, la phase de préparation est très importante.
Acheter un château est une aventure gratifiante, celle d’une vie. Elle nécessite d’avoir du temps devant soi et quelques moyens. Elle est souvent le fait d’amoureux du patrimoine qui sous-estiment parfois les aspects économiques ou surestiment leurs forces. Il faut la préparer comme tout projet. La formation deux jours pour ouvrir des gîtes ou des chambres d’hôtes vous permettra de travailler sur la valorisation et la rentabilité.
« Glücklich wie Gott in Frankreich » (Heureux comme Dieu en France), de nombreux étrangers rêvent de venir s’installer en France profiter de la qualité de vie. C’est ainsi que de nombreux Belges, Britanniques, Néerlandais… ont ouvert des gîtes ou des chambres d’hôtes dans différentes régions de France, en pays de Cocagne, sur la Riviera…. C’est cependant souvent plus complexe que prévu.
L’achat du bien immobilier
Chaque pays a ses propres règles en matière d’immobilier et d’urbanisme. L’achat d’une maison en France est possible, et relativement facile par rapport à d’autres pays, mais il faut comprendre les différentes étapes de l’achat, et les réglementations. Nous sommes en France ! Tout commence par une ou plusieurs visites, avec ou sans l’intervention d’un agent immobilier. Si il y a agent immobilier, il a mission de conseil auprès des clients. Comme partout, négociation avec le vendeur, et offre d’achat avec ou sans prêt bancaire. Suivent la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, chez un notaire le plus souvent et je le recommande fortement. Puis, la recherche d’un prêt bancaire si nécessaire, puis celle enfin de l’acte d’achat définitif et du paiement du prix et des taxes. Tout ceci nécessite des délais, deux à trois mois au mieux.
Certaines étapes comme la recherche d’un prêt bancaire depuis l’étranger sont particulièrement délicates. Afin de protéger l’acheteur, la loi française a fixé de nombreuses règles, comme la fourniture de diagnostics immobiliers avant l’achat, une possibilité de rétractation si l’acheteur change d’avis, l’intervention d’un notaire afin de vérifier la faisabilité du projet et de sécuriser l’achat immobilier… Ce formalisme et le jargon associé peut surprendre.
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La création du gîte ou des chambres d’hôtes
Il est possible de gérer des gîtes ou des chambres d’hôtes sous différents statuts juridiques, en tant que particulier, en tant que professionnel via une entreprise individuelle ou une société. Cela présente un grand intérêt pour un étranger qui s’installe en France et qui ne veut pas ou ne peut pas être professionnel. Sous certaines conditions, il peut rester un simple particulier et ne pas s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés. Il peut aussi choisir d’exercer à titre professionnel et les statuts donnent le choix entre plusieurs modalités d’exercice juridique et de protection sociale – maladie, retraite… – en fonction des besoins et des statuts antérieurs. Se pose également la question du montant des travaux qui peut inciter à opter pour un régime fiscal plutôt qu’un autre. Ce point doit être étudié en début de projet car passé un certain délai il sera trop tard pour demander un remboursement de TVA à l’Etat français par exemple.
Le droit des étrangers
Au préalable, il doit vérifier qu’il peut travailler en France. S’il n’est pas ressortissant européen, une carte de séjour est nécessaire. Les démarches pour les ressortissants européens sont les mêmes que pour les personnes de nationalité française. La question se pose d’être résident en France ou de rester sur le territoire quelques mois par an, avec la question de l’assurance maladie et des droitsà la retraite.
Même si ces projets peuvent paraître assez simples, le fait de s’installer en France, d’acheter un bien immobilier et d’ouvrir un hébergement touristique nécessite de la préparation, surtout si l’on est peu familier de la fiscalité et de la réglementation française. Sur ces sujets, nous proposons des formations de deux jours en présentiel sur Paris ou à distance.
L’approche des JO relance une question classique sur la possibilité pour un propriétaire de résilier un bail d’habitation pour faire de la location saisonnière et gagner le jackpot.
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Résilier un bail d’habitation
La loi protège le locataire tout particulièrement lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour la date d’échéance du bail, et à condition de respecter un préavis de six mois en location vide ou trois mois en location meublée. La lettre de congé doit parvenir au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou mieux par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Le propriétaire ne peut donner congé que pour un des motifs prévus par les textes, vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou loger un proche ou pour un motif légitime et sérieux. Les règles diffèrent s’il y a des loyers impayés mais la procédure d’expulsion est plutôt longue, six mois minimum.
Il n’est donc pas possible de résilier un bail d’habitation pour louer pour les JO. En revanche, il est toujours possible de négocier un accord financier avec son locataire afin qu’il donne son congé.
Tous les baux ne se ressemblent pas
Il en va différemment si la location relève d’un bail mobilité, d’un bail étudiant ou d’un bail résidence secondaire dit aussi bail code civil ou bail de droit commun puisque ces baux ne prévoient pas de reconduction tacite. Ils sont conclus pour une durée précise. A l’échéance, le propriétaire récupère le logement, il peut le remettre en location sous la forme qu’il souhaite, en fait pas tout à fait.
De nombreuses villes imposent un changement d’usage pour pouvoir transformer un logement en meublé touristique. Le propriétaire doit effectuer cette démarche en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur les annonces de mise en location. Dans certains cas, la transformation en meublé touristique est quasi impossible, et les règles vont bientôt se durcir, nous en parlons dans Accueillir Magazine.
Réfléchir à plus long terme
La soi-disant aubaine des JO est révélatrice d’un mal plus profond, le manque de réflexion. Se lancer dans la location saisonnière nécessite de réfléchir à plus long terme. Comme toute activité, il faut se projeter sur quelques années, réfléchir à ses objectifs personnels et à ses contraintes financières.
La location saisonnière peut apporter des revenus complémentaires ou permettre de garder un logement que l’on ne souhaite conserver. Elle peut aussi s’exercer à titre principal pour devenir un métier à part entière et permettre de dégager un revenu. Tout ceci nécessite un peu de réflexion.
Stage de formation 2 jours en présentiel ou distanciel pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites
Nous organisons des formations pour ouvrir gîtes, meublés de tourisme, chambres d’hôtes et insolite régulièrement sur Paris ou à distance. La dernière en date a eu lieu en début de mois. Nous y avons reçu des personnes qui ont déjà le bien immobilier et d’autres qui sont à sa recherche pour y ouvrir des gîtes ou des chambres d’hôtes rapidement, mais nous avons aussi d’autres profils.
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Une reconversion possible
Lors d’un des derniers stages, un des participants souhaitait réfléchir à un projet à plus long terme. Son objectif, quitter l’Ile-de-France dans le cadre d’une mutation professionnelle ou d’un changement de poste et acheter une maison qui pourrait accueillir plus tard un hébergement touristique. Pas d’ouverture de gîte, d’hébergement insolite ou de chambres d’hôtes à court terme mais l’achat d’une maison adaptée à une potentielle activité. Cette approche est intéressante car c’est profiter d’un déménagement pour préparer une future reconversion si, à un moment, on souhaite changer de métier ou si on y est contraint par des événements extérieurs, le monde actuel évoluant très vite : l’intelligence artificielle et ses conséquences sur l’emploi notamment, mais aussi l’allongement de la durée du temps de travail avec la réforme des retraites.
Une retraite à venir
Nous croisons aussi régulièrement des salariés, des travailleurs indépendants, des professions libérales ou des fonctionnaires qui ont encore plusieurs années de travail devant eux mais qui ont envie d’acheter une résidence secondaire dans une région qu’ils aiment. Ils viennent nous voir en formation car ils envisagent à la retraite d’ouvrir des gîtes, de l’hébergement insolite ou des chambres d’hôtes. Ils recherchent avant tout un bien pour leur vacances mais souhaitent intégrer d’autres paramètres pour pouvoir y développer une activité d’accueil une fois retraité. Ils ont envie de cette activité de contact mais aussi de ce complément de revenu. Et ils profitent d’être en activité pour financer le bien et anticiper les bons choix, notamment les bons travaux, ce qui demande d’avoir réfléchi préalablement à son activité, au niveau de confort, à son étude de marché. Cela coûte moins cher de faire les bons aménagements dès qu’on emménage que de devoir reprendre des travaux plus tard.
Une logique familiale
Un autre cas se présente régulièrement. C’est celui de parents inquiets pour l’avenir d’un de leurs enfants, en raison d’un problème de santé ou de handicap par exemple. Ils se disent qu’une maison qui permet de développer un gîte ou des chambres d’hôtes est une option à étudier au cas où leur enfant aurait du mal à trouver un travail salarié et que cette solution de secours sera peut-être très utile dans le futur.
Ces personnes ont un point commun. Elles se disent qu’un achat immobilier intelligent sera bénéfique pour leur avenir ou celui de leurs proches, qu’il ne faut pas se tromper de bien, prendre le temps de réfléchir au type de maison, à la localisation et aux travaux. D’une certaine façon, c’est une assurance chômage, maladie ou retraite, puisqu’un achat immobilier bien pensé permettra de générer des revenus en cas de besoin, de boucler des trimestres de retraite ou de compléter une pension.
Stage de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites
Un marché immobilier existe, celui de reprendre chambres d’hôtes, hébergements sinolites, gîtes ou meublés de tourisme en activité ou qui ont fermé récemment. Gain de temps et allègement des travaux certes, mais le business plan reste nécessaire pour valider le chiffre d’affaires de l’activité, la marge d’évolution et les revenus futurs du loueur, sans compter la capacité de rembourser le prêt à la banque.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Pour les créateurs de chambres d’hôtes et / ou gîtes, meublés de tourisme ou hébergements insolites qui n’ont pas dans leur vie actuelle une propriété adaptée à une activité d’hébergement ou qui veulent profiter de ce projet pour s’installer dans la région de leur rêve, trouver le bien immobilier est compliqué. On en parle régulièrement sur ce blog, il faut concilier vie privée, emplacement et business plan, possibilité et droit de faire les travaux…, tout en respectant le prix et son budget évidemment. Trouver le bien immobilier, c’est certainement, ce qui prend le plus de temps dans le projet de création de maisons d’hôtes.
Des porteurs de projet veulent s’installer dans une maison d’hôtes qui existe déjà et ce pour de multiples raisons. Cela peut demander du temps avant d’ouvrir ses chambres d’hôtes, de quelques mois à plusieurs années, selon l’importance des travaux, ce qui veut dire que pendant ce temps on ne se rémunère pas, on ne cotise pas et on perd des trimestres de retraite. On peut aussi ne pas avoir pas envie de faire des travaux trop importants. Quant à surveiller les travaux à distance en continuant son activité, c’est une source de problèmes sauf à avoir une perle rare comme maître d’oeuvre et les allers et retours sur le chantier sont épuisants… Dans les faits, il y a plein de bonnes raisons pour prendre cette décision.
L’achat d’une maison d’hôtes, un marché immobilier atypique
Internet rend ce marché ou plutôt cette niche plus visible. Accueillir Magazine avec sa rubrique immobilier par exemple rassemble un choix certain de maisons d’hôtes en vente. Certes l’offre n’y est pas exhaustive, des loueurs passent en direct par des agences notamment, mais dans tous les cas, l’offre immobilière de maisons d’hôtes en vente ne fait au total que quelques centaines de maisons d’hôtes à vendre. Un millier environ de loueurs s’arrêtent chaque année pour diverses raisons, tous ne vendent pas leur bien immobilier ou pas immédiatement, le stock est donc limité.
Si l’offre est plus visible, c’est aussi parce que des propriétaires qui se sont investis personnellement, tant dans la rénovation, que dans tout ce qui va autour de la maison d’hôtes, notamment la promotion, ont envie de transmettre leur oeuvre, ils ont construit un projet abouti et ont envie de le voir vivre. C’est également certainement considéré comme un moyen d’optimiser la vente de sa maison d’hôtes, certains loueurs même rêvent de vendre leur maison d’hôtes avec plusieurs années de chiffre d’affaire en plus du prix de l’immobilier, autant le dire ils déchantent assez vite, un bien immobilier a une valeur, un fonds de commerce aussi, mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux avec un prix hors marché. En revanche le calcul de la répartition de la somme demandée entre immobilier, mobilier et fonds de commerce est une vraie réflexion du côté loueur et de côté acheteur.
Aparté, les loueurs qui vendent leur maison d’hôtes ont intérêt à s’informer avant, une partie de leur rentabilité en dépend avec la question des plus-values et des taxes à payer. Nous avons écrit pour eux le cahier pratique Préparer la vente de sa maison d’hôtes.
Il y a des maisons d’hôtes à reprendre pour un budget raisonnable, tout dépend bien sûr de la région dans laquelle on veut s’installer, mais c’est possible. Et dans des régions où, avec un foncier accessible, le potentiel touristique existe vraiment.
Le marché immobilier de la chambre d’hôtes surfe aussi sur une vague de popularité, les agents immobiliers se sont entichés de ce type de formule : “convient parfaitement à un projet de chambres d’hôtes“. Il suffit de faire une petite recherche sur le net pour s’en convaincre. C’est parfois vrai, pas toujours, pas souvent même, mais cela permet aussi en général de justifier un prix élevé et les honoraires espérés !
Reprendre une maison d’hôtes, c’est un gain de temps, oui mais…
Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est nécessairement gagner du temps sur le gros oeuvre, les salles d’eau notamment existent. Cela n’empêche pas de refaire sa propre décoration, de repeindre, mettre ses meubles… Même de changer le nom de la maison et de repartir à zéro niveau notoriété, parfois indispensable, soit parce que la réputation de la précédente n’était pas bonne sur les avis de voyageurs, soit parce qu’on fait une montée en gamme et qu’on ne pratiquera pas les mêmes prix.
Quand on achète une maison d’hôtes en activité, il peut y avoir un planning à respecter. Bien sûr, il y aura les temps incontournables de la signature de compromis de vente et de la négociation du prêt bancaire. Mais veut-on ouvrir pour Pâques, profiter pleinement de la saison touristique et quand même avoir le temps de prendre ses marques et son rythme de croisière pour se roder avant la pleine affluence de l’été ? Certains créateurs fonctionnent comme cela, ils ferment ensuite quelques mois pour faire leurs propres travaux et avec le retour d’expérience d’une première saison, ils savent comment s’organiser et quels choix faire. Plus tard, cela veut dire démarrer en pleine saison, c’est dur. Quant à prendre possession de la maison d’hôtes après la saison, c’est potentiellement perdre un chiffre d’affaire pour les maisons qui ont une saisonnalité forte. Tout est faisable, cela se calcule dans son business plan. C’est en tout cas à considérer selon sa situation personnelle.
L’automne, l’hiver, c’est le bon moment pour visiter, les vendeurs ont plus de temps qu’en plein mois d’août pour répondre aux questions, parler de la région, expliquer leur fonctionnement. Reprendre une maison d’hôtes va au-delà d’un simple achat immobilier, au-delà des gestes techniques, on est dans la transmission d’une expérience, d’un projet de vie. L’automne, c’est aussi le moment où de nouvelles maisons d’hôtes vont arriver sur le marché, certains loueurs ont fait leur dernière saison et souhaitent s’arrêter, ils vont mettre en vente leur propriété dans les prochaines semaines.
Si j’achète une maison d’hôtes, quel est le potentiel de chiffre d’affaires ?
Le porteur de projet qui souhaite reprendre une maison d’hôtes en activité, que ce soit des chambres d’hôtes, des meublés de tourisme, des gîtes ou de l’insolite, cherche toujours, avec raison, à savoir quel est le chiffre d’affaires réalisé et s’il y a un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire. A en croire le vendeur, c’est toujours le cas. Cette question mérite une analyse précise.
Quel loueur est le vendeur de la maison d’hôtes ?
Il faut se demander quelle a été la démarche du vendeur. Nous avons parmi les propriétés à vendre sur Accueillir Magazine des loueurs qui ont baissé l’activité les dernières années avant la vente parce qu’ils sont proches de la retraite. Là il y a certainement une activité à relancer et à dynamiser. D’autres ont cherché le temps de leur activité de loueur une activité complémentaires, voire à rester sous certains seuils pour éviter de payer des cotisations sociales ou de passer à la TVA par exemple. Dans ces maisons aussi, il y a un potentiel de croissance. Enfin certains ont tout mis en oeuvre pour louer leurs hébergements, ils sont sur les centrales de réservation, ont de la réservation en ligne, des avis de voyageurs…, ils ont probablement optimisé le taux de fréquentation et il sera difficile de faire mieux.
Faire des calculs détaillés
Il faut repartir des comptes qui doivent être fournis par écrit en tout cas quand il y a vente de fonds de commerce, parce que bien sur si on achète juste les murs, le vendeur n’a pas d’obligation légale à fournir les détails de son activité. Regarder l’évolution de la fréquentation, des prix et du chiffre d’affaires de la maison d’hôtes au cours des dernières années, calculer la durée moyenne des séjours et le taux d’occupation mois par mois, comparer ces données aux statistiques locales et départementales, faire son étude de marché… Ces analyses vont permettre de comprendre si l’évolution du chiffre d’affaires est cohérente par rapport à l’évolution de la fréquentation du territoire, de voir s’il est possible de mieux remplir en avant ou arrière saison voire en basse saison, s’il y a un problème de prix par rapport aux offres concurrentes… Il est alors possible d’évaluer un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire, par exemple 20 nuitées par chambre sur la période mai/juin et 10 sur septembre/octobre, soit 30 nuitées par chambre d’hôtes ou quelques semaines par meublé de tourisme.
Identifier les actions à mener
L’étape suivante consiste à identifier précisément les actions à mener pour obtenir ce chiffre d’affaires supplémentaire. Inutile de faire une liste à la Prévert qui n’aboutira à rien de concret. Si l’objectif est d’augmenter les nuitées en avant-saison, il faut identifier les clientèles les plus porteuses à cette période de l’année dans la région, vérifier que l’offre leur correspond et mettre en avant des éléments qui peuvent la séduire, par exemple une décoration plus moderne, une formule table d’hôtes printanière, une remise pour séjours longs, la télévision dans les chambres…, puis accroître les actions de promotion à cette période de l’année en insistant sur les atouts de son offre. Il y a aussi le côté technique, avoir un site internet plus performant, mettre la réservation en ligne sur mon site, avoir un channel manager, être sur les centrales de réservation, les réseaux sociaux… Dans ce domaine, sur certaines propriétés de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme, il y a beaucoup de travail à faire qui peut être porteur. Il n’existe pas de solution toute faite pour répondre à cette question car chaque maison d’hôtes est différente et il faut garder à l’esprit que la promotion de gîtes et chambres d’hôtes est une affaire de détails. Il faut donc effectuer une étude de marché et s’appuyer sur une analyse précise. Pour ceux que cela intéresse, nous avons édité un Cahier Pratique sur le sujet de l’étude de marché L’autre action à mener bien sûr, c’est de regarder la rentabilité et la baisse des charges, pour voir ce qu’on peut améliorer. Reprendre une maison d’hôtes, c’est gagner du temps, mais cela n’exonère pas de faire un business plan, celui-ci est facilité parce qu’on a les chiffres du vendeur en référence.
Ce billet avait été initialement publié le 5 septembre 2014 sous le titre Reprendre une maison d’hôtes, est-ce le bon moment ? , il a été fusionné avec le billet Acheter une maison avec des chambres d’hôtes déjà en activité publié le 19 décembre 2008, sa dernière mise à jour date du 10 juin 2023.
L’engouement pour les résidences secondaires et le développement du télétravail a entraîné une raréfaction des biens disponibles dans de nombreux territoires. Certains porteurs de projet y rencontrent des difficultés à trouver une maison pour y ouvrir gîtes ou chambres d’hôtes tout en restant dans leur budget. Les prêts bancaires aussi sont plus difficiles à obtenir.
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Certains territoires sont en tension
Les tensions les plus fortes concernent des villes moyennes situées à distance raisonnable de la capitale ou des principales métropoles, des villes desservies par les lignes TGV mais aussi de nombreuses communes du littoral et de villégiature. Se greffe une deuxième difficulté liée aux travaux. Dans ces zones où les transactions immobilières se sont multipliées depuis quelques années, il est compliqué de trouver des artisans pour effectuer les rénovations nécessaires dans un délai raisonnable. Et trouver une maison sans travaux est parfois impossible. De plus, la pandémie a compliqué la logistique internationale et de nombreux matériaux de bricolage sont difficiles à approvisionner.
D’autres territoires à considérer
Ces éléments peuvent inciter à s’intéresser à d’autres territoires. La France a un potentiel touristique exceptionnel. Dans chaque département, des villes et villages disposent d’atouts suffisants pour y ouvrir des chambres d’hôtes et des gîtes avec succès. Le territoire compte 490 Stations Vertes, 200 Petites Cités de Caractère, 164 Plus Beaux Villages de France, 70 Villages Etapes… Au total, plus de 1 300 villes sont des communes touristiques au sens de la loi. Et c’est sans compter toutes les communes qui ne peuvent prétendre au statut de commune touristique malgré leurs atouts
Adopter une autre approche
Vu qu’il est très difficile de trouver la maison parfaite dans le lieu idéal pour un prix limité, il peut être utile de commencer par lister ses critères de recherche et de les hiérarchiser. Quel est le critère le plus important ? une région ? un lieu ? une distance par rapport à un lieu ? un type de maison ? un environnement ? Tous les critères ne seront peut-être pas satisfaits mais si les plus importants d’entre eux sont remplis, c’est l’essentiel. Et cela permet de la souplesse géographique. Bien sûr, il faut prendre en compte un critère personnel, partir sur un territoire pour y être heureux. On peut être mer ou montage, ville ou campagne, il faut garder à l’esprit que dans cette maison on va y vivre toute l’année autant qu’y travailler et que la maison d’hôtes ne peut être accueillante qu’avec des loueurs heureux de partager leur région.
Ouvrir une chambre d’hôtes ou des gîtes n’obéit pas à la même logique que les hôtels. Il ne s’agit pas d’ouvrir 30 ou 50 chambres mais au maximum 5 chambres d’hôtes ou un ou deux gîtes. Certains territoires moins touristiques qui ne disposent pas d’hôtels pour accueillir les visiteurs ont besoin de gîtes et chambres d’hôtes et les taux de fréquentation pourraient vous étonner, ce qui ajouté à un immobilier moins cher, conduit à une excellente rentabilité que ce soit en chambres d’hôtes ou en meublés de tourisme ou gîtes.
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Un dossier complet d’Accueillir Magazine sur les catégories d’hébergements touristiques insolite, les contraintes d’urbanisme, et les questions à se poser avant d’investir :
Choc des cultures, insolite contre urbanisme
Camping, PRL, HLL, RML, caravane, identifier sa catégorie d’insolite
Tout envisager avant de se lancer
Accueillir Magazine n°95 septembre / octobre 2021 Dossier hébergement insolite
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Cette formation s’adresse à des loueurs ou à des créateurs souhaitant ouvrir un ou plusieurs hébergements insolites : bulle, tente, lodge, roulotte, cabane, yourte, tiny house….
Une maison plus petite
Lorsque l’apport financier est limité, mieux vaut s’orienter vers une maison plus petite, donc moins coûteuse, mais avec un terrain suffisant pour y installer des hébergements complémentaires. Sur la base d’un prix de maison de 2 000 € par m², le prix d’achat de 50 m² supplémentaires pour y installer deux chambres en dur est de 100 000 € sans intégrer les frais d’acquisition. En comparaison, l’installation de deux hébergements insolites pourra coûter deux fois moins cher, parfois même moins. Tout va dépendre du type d’hébergement que l’on va choisir : yourtes, bulles, cabanes …
L’urbanisme au coeur du projet
Il n’y a pas de catégorie administrative pour l’insolite, il faut identifier son projet et regarder l’urbanisme. Acheter un terrain avec des règles d’urbanisme qui permettent de mener à bien son projet d’urbanisme est compliqué. J’ai souvent des appels car un porteur de projet a acheté un terrain classé nature dans le plan local d’urbanisme (PLU ou PLUI) mais ne peut rien y faire.
Avec des hébergements complémentaires
L’hébergement insolite est avant tout un hébergement complémentaire qui doit pouvoir s’intégrer au projet global. Il faut prendre le temps de bien le choisir et d’effectuer des calculs prudents pour estimer le taux d’occupation, le chiffre d’affaires et la rentabilité. Autre avantage, un déploiement progressif est possible, l’installation des hébergements pouvant s’effectuer sur deux ou trois ans.
Dernier élément à ne pas négliger, certaines collectivités territoriales soutiennent les créations via des subventions. L’installation d’hébergements insolites se prépare comme tout projet et ne s’improvise en aucun cas, notamment sur les questions d’urbanisme. Si vous souhaitez approfondir ces sujets, vous pouvez acheter le numéro 95 septembre/octobre d’Accueillir Magazine, son dossier est consacré à l’hébergement insolite. Retrouvez-nous aussi dans notre stage de formation pour ouvrir un hébergement insolite afin de
Mieux connaître les différentes formes d’hébergement insolite
Comprendre et s’adapter aux contraintes liées à l’urbanisme
Faire le point sur les réglementations applicables aux hébergements insolites
Pour quels handicaps ? Il y a des aménagements au titre du handicap moteur, visuel, auditif et mental. Parfois, on ne peut pas être éligible pour les 4 formes de handicap mais on peut l’être pour une, deux ou trois.
Pour quelle finalité ? Les normes sont un besoin mais pas une finalité. Les personnes handicapées ont besoin de ces aménagements, mais veulent un accueil de la décoration, des vacances réussies, un séjour confortable, des produits locaux, des visites, balades…, bref ce sont des hôtes comme les autres avec quelques besoins spécifiques.
Tirer partie de l’expérience : On ne peut pas réussir les aménagements, sans se mettre à la place de la personne handicapée, beaucoup de lieux sont réputés accessibles mais ne le sont pas dans les faits. Visitez des chambres d’hôtes et gîtes qui ont fait les aménagements handicap et apprenez de leur expérience.
Quel cahier des charges ? l’Association Tourisme & Handicaps labellise les établissements touristiques et donne les cahiers des charges par type d’hébergement touristique et par type de handicap.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Accueillir Magazine 94 juillet / août 2021, dossier Accueillir des personnes handicapées, aller au-delà des normes
Les chambres d’hôtes et meublés de tourisme ou gîtes ne sont en règle générale pas soumises aux règles d’accessibilité de la loi pour l’égalité des droits et des chances de février 2005. Ceci étant, certains créateurs souhaitent proposer une ou plusieurs chambres d’hôtes aux personnes en situation de handicap, notamment moteur, une très bonne idée lorsque le bâti comporte des chambres de plain pied.
Réfléchir à l’accessibilité globale
L’accessibilité ne porte pas uniquement sur la seule chambre d’hôtes et la salle d’eau. Comme pour le meublé de tourisme ou gîte, parking, jardin, entrée, pièces de vie doivent être accessibles également. En meublé de tourisme, la cuisine en plus doit être équipée de façon à ce que toute personne puisse y cuisiner. Il ne doit pas y avoir d’obstacle pour entrer, sortir ou circuler. Il faut réfléchir à tous les cheminements qui seront empruntés par les clients. Les aménagements les plus conséquents portent sur la chambre et les sanitaires : des espaces de circulation suffisants dans la chambre et la salle d’eau, des penderies à ouverture facile, des volets et rideaux accessibles, des barres d’appui…
Le handicap moteur n’est pas le seul à prendre en compte. Le créateur peut aussi rendre sa maison d’hôtes accessible aux personnes souffrant de handicap visuel, auditif ou mental. Ces aménagements ne sont pas nécessairement très compliqués à effectuer.
Eviter une décoration hospitalière
La maison d’hôtes est un lieu d’accueil et de détente. Aucun texte n’impose de peindre les chambres d’hôtes et les sanitaires accessible en blanc et d’installer des équipements inesthétiques. Au contraire, il faut concilier accessibilité et décoration. Cela suppose de bien intégrer les contraintes à respecter pour trouver les meilleures options selon la configuration du bâti et ses choix de décoration. Pour identifier les travaux à effectuer, il est utile de se référer aux cahiers des charges de l’Association Tourisme & Handicaps. Ce sont ces critères qui permettent d’obtenir la marque Tourisme & Handicap, une marque nationale qui référence les prestataires de services touristiques dont l’offre est accessible.
Cet été encore, près d’un quart des personnes à mobilité réduite ont renoncé à leurs vacances faute de trouver un lieu adapté à leur situation. Adapter ses hébergements touristiques aux personnes handicapées, c’est aussi les rendre confortables pour tous, personnes âgées, parents avec enfants jeunes, éclopés ponctuellement donc élargir sa cible à la totalité de la population.
Il y a quelques jours une créatrice de gîtes m’a appelée pour me parler de ses mésaventures. Je vous raconte son histoire.
Lorsque l’achat immobilier devient un cauchemar
Il y a quelques mois, elle a signé une promesse pour l’acquisition d’une belle maison où elle prévoyait d’ouvrir des gîtes. Ce n’était pas une propriété déjà en activité, mais la disposition des lieux faisait qu’il y avait peu de travaux et que l’ouverture pouvait être rapide.
La veille de la signature de l’acte de vente, elle revient sur les lieux faire une dernière visite.
Et là, très mauvaise surprise, elle découvre un très gros dégât des eaux dans la partie dédiée aux futurs gîtes.
Mal conseillée par le notaire, celui de son vendeur, elle a, malgré cela, signé l’acte de vente comptant sur la bonne volonté du vendeur pour effectuer les travaux de remise en état.
Quelle erreur ! Le vendeur ne veut plus lui parler, il a déménagé évidemment, les semaines passent et elle va devoir prendre en charge les travaux à sa charge pour ouvrir ses gîtes. Et en plus, elle va rater plusieurs semaines d’activité. Dans les faits, le vendeur n’avait pas fait de déclaration à son assurance.
Que fallait-il faire ? Ne pas signer, reporter de quelques jours, exiger une copie de la déclaration du sinistre à son assurance, une baisse de prix, signer mais avec une somme bloquée chez le notaire le temps de trouver un compromis… En tout cas, prendre le temps de trouver la solution.
Dans tous les cas plutôt que de se retrouver avec des coûts de plusieurs milliers d’euros de travaux et une perte d’exploitation, il fallait mieux louer un gîte pour quelques jours et différer l’achat immobilier.
Je dis bien qu’elle a été mal conseillée !
Ayez votre propre notaire
Cela ne coûte pas plus cher, votre notaire partagera avec le notaire du vendeur les honoraires.
Je le dis et le redis, je trouve inconcevable de passer par le même notaire que le vendeur lorsque l’on engage une grande partie de son patrimoine.
Je pense qu’un texte de loi devrait même l’interdire. Il me semble logique que chaque partie ait son propre conseil. Et si vous souhaitez vraiment passer par le notaire du vendeur, prenez un avocat pour vous conseiller et vous défendre. Cela aurait certainement permis de trouver une solution au dégât des eaux
Un notaire commun ne peut pas défendre à la fois vendeur et acheteur. Il y a d’un côté un vendeur qui veut vendre le plus cher possible et est déjà passé à un autre projet, il ne va pas gérer des problèmes une fois la vente passée. De l’autre, un acheteur qui est fragile, il a mis beaucoup d’émotionnel, il engage son patrimoine, son avenir, a vendu sa maison…
Ce n’est pas la première fois que des loueurs de gîtes et chambres d’hôtes me racontent de telles mésaventures. Dans le cas dont je parle, le projet n’est pas en péril, cela va se gérer avec un moindre mal, si je peux le formuler ainsi. Dans d’autres cas, ce peut être une véritable catastrophe, bâtiments ou travaux non déclarés, diagnostics immobiliers imprécis ou découverts le jour de la signature, changements de destination non prévus, travaux non identifiés qu’on n’a pas les moyens de financer… si bien que ce qui aurait du être une très belle aventure tourne parfois au cauchemar.
Cela peut être évité, certes parfois en n’achetant pas cette propriété. Je comprends bien la déception, mais c’est un moindre mal par rapport à ne pas pouvoir aller au bout de son projet en ayant en plus engagé son patrimoine.
Vraiment, prenez votre propre notaire et expliquez-lui votre projet !
Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est acheter un bâti en bon état et parfois en plus un fonds d commerce. Cela met souvent ces biens dans des fourchettes de budget hautes. Toutefois, il reste des régions où l’immobilier est raisonnable et les possibilités de développer une activité dynamique réelle.
Quand on cherche la maison idéale pour y gérer ses chambres d’hôtes, reprendre une maison d’hôtes en activité permet de gagner du temps. Si elle a été maison d’hôtes et qu’elle a fermé probablement aussi car les gros travaux sont déjà faits notamment avec les salles d’eau attenantes aux chambres. Comme tout achat immobilier, c’est le prix qui est décisif. Mais le ticket d’entrée peut être trop cher pour certains qui n’arrivent pas à concrétiser leur rêve de chambres d’hôtes. Il y a pourtant des opportunités dans des régions moins touristiques.
Prix des maisons d’hôtes à acheter
Certes, il y a des maisons d’hôtes à vendre à des prix élevés. Régions cotées, châteaux, demeures d’exception, équipements de luxe…, 10% des maisons à reprendre sont à des prix supérieurs à 1 million d’euros.
Mais, il ne faut pas oublier toutes les autres offres de reprise. En 2016, le prix de vente médian d’une maison d’hôte, murs et fonds de commerce compris, s’élève à 525 000 €. 50% des offres sont à des prix inférieurs, entre 120 000 et 525 000 €, si l’on regarde les annonces immobilières sur notre site internet, l’un des plus complets du secteur.
De nombreuses maisons d’hôtes sont à des prix abordables. Bien sûr, il faudra rajouter les frais d’acquisition ou «frais de notaires», peut-être l’achat du matériel et du mobilier si le propriétaire ne les cède pas, mais il sera peut-être possible de négocier le prix et de trouver un accord qui convient aux deux parties.
Des régions moins touristiques mais avec potentiels
Tout dépend de la région d’installation, mais s’installer dans une région peu ou moins touristique ne veut pas dire que les chambres d’hôtes ne seront pas remplies. Dans certaines régions, c’est le tourisme d’affaires qui remplit les chambres, souvent d’ailleurs parce que la petite hôtellerie a disparu et sans offre d’hébergement marchand, il n’y a pas d’activité économique possible sur un territoire.
Rappelons que la reprise d’une maison d’hôtes présente quelques avantages : l’essentiel des travaux a déjà été effectué, le démarrage de l’activité sera plus rapide, le vendeur dispose de statistiques précises sur la fréquentation de sa maison et le profil des visiteurs, certaines réservations sont peut-être même déjà prises…
Avant de fixer des dates de rendez-vous avec les vendeurs, préparez bien vos visites en listant toutes les questions à leur poser. Ne passez pas à côté d’un sujet majeur. Vous avez envie d’en savoir plus, abonnez-vous à Accueillir Magazine. Le dossier du numéro 65 s’intéresse à tous les enjeux d’une vente de maison d’hôtes.
