Reprendre une maison d’hôtes est-ce judicieux ?

Un marché immobilier existe, celle de reprendre chambres d’hôtes ou meublés de tourisme en activité ou qui ont fermé récemment.
Gain de temps et allègement des travaux certes,
mais le business plan reste nécessaire
pour valider le chiffre d’affaire de l’activité, la marge d’évolution et les revenus futurs du loueur, sans compter la capacité de rembourser le prêt à la banque.

Pour les créateurs de chambres d’hôtes et / ou meublés de tourisme qui n’ont pas dans leur vie actuelle une propriété adaptée à une activité d’hébergement ou qui veulent profiter de ce projet pour s’installer dans la région de leur rêve, trouver le bien immobilier est compliqué. On en parle régulièrement sur ce blog, il faut concilier vie privée, emplacement et business plan, possibilité et droit de faire les travaux…, tout en respectant le prix et son budget évidemment. Trouver le bien immobilier, c’est certainement, ce qui prend le plus de temps dans le projet de création de maisons d’hôtes.

Des porteurs de projet veulent s’installer dans une maison d’hôtes qui existe déjà et ce pour de multiples raisons. Cela peut demander du temps avant d’ouvrir ses chambres d’hôtes, de quelques mois à plusieurs années, selon l’importance des travaux, ce qui veut dire que pendant ce temps on ne se rémunère pas, on ne cotise pas et on perd des trimestres de retraite. On peut aussi ne pas avoir pas envie de faire des travaux trop importants. Quant à surveiller les travaux à distance en continuant son activité, c’est une source de problèmes sauf à avoir une perle rare comme maître d’oeuvre et les allers et retours sur le chantier sont épuisants… Dans les faits, il y a plein de bonnes raisons pour prendre cette décision.

L’achat d’une maison d’hôtes, un marché immobilier atypique

Internet rend ce marché ou plutôt cette niche plus visible. Accueillir Magazine avec sa rubrique immobilier par exemple rassemble un choix certain de maisons d’hôtes en vente. Certes l’offre n’y est pas exhaustive, des loueurs passent en direct par des agences notamment, mais dans tous les cas, l’offre immobilière de maisons d’hôtes en vente ne fait au total que quelques centaines de maisons d’hôtes à vendre. Un millier environ de loueurs s’arrêtent chaque année pour diverses raisons, tous ne vendent pas leur bien immobilier ou pas immédiatement, le stock est donc limité.

Si l’offre est plus visible, c’est aussi parce que des propriétaires qui se sont investis personnellement, tant dans la rénovation, que dans tout ce qui va autour de la maison d’hôtes, notamment la promotion, ont envie de transmettre leur oeuvre, ils ont construit un projet abouti et ont envie de le voir vivre.
C’est également certainement considéré comme un moyen d’optimiser la vente de sa maison d’hôtes, certains loueurs même rêvent de vendre leur maison d’hôtes avec plusieurs années de chiffre d’affaire en plus du prix de l’immobilier, autant le dire ils déchantent assez vite, un bien immobilier a une valeur, un fonds de commerce aussi, mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux avec un prix hors marché.
Attention, il y a des maisons d’hôtes à reprendre pour un budget raisonnable, tout dépend de la région dans laquelle on veut s’installer, mais c’est possible.

Le marché immobilier de la chambre d’hôtes surfe aussi sur une vague de popularité, les agents immobiliers se sont entichés de ce type de formule : “convient parfaitement à un projet de chambres d’hôtes“. Il suffit de faire une petite recherche sur le net pour s’en convaincre. C’est parfois vrai, pas toujours, pas souvent même, mais cela permet aussi en général de justifier un prix élevé et les honoraires espérés !

Reprendre une maison d’hôtes, c’est un gain de temps, oui mais…

Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est nécessairement gagner du temps sur le gros oeuvre, les salles d’eau notamment existent. Cela n’empêche pas de refaire sa propre décoration, de repeindre, mettre ses meubles… Même de changer le nom de la maison et de repartir à zéro niveau notoriété, parfois indispensable, soit parce que la réputation de la précédente n’était pas bonne sur les avis de voyageurs, soit parce qu’on fait une montée en gamme et qu’on ne pratiquera pas les mêmes prix.

Quand on achète une maison d’hôtes en activité, il peut y avoir un planning à respecter. Bien sûr, il y aura les temps incontournables de la signature de compromis de vente et de la négociation du prêt bancaire. Mais veut-on ouvrir pour Pâques, profiter pleinement de la saison touristique et quand même avoir le temps de prendre ses marques et son rythme de croisière pour se roder avant
la pleine affluence de l’été ? Certains créateurs fonctionnent comme cela, ils ferment ensuite quelques mois pour faire leurs propres travaux et avec le retour d’expérience d’une première saison, ils savent comment s’organiser et quels choix faire. Plus tard, cela veut dire démarrer en pleine saison, c’est dur. Quant à  prendre possession de la maison d’hôtes après la saison, c’est potentiellement perdre un chiffre d’affaire pour les maisons qui ont une saisonnalité forte. Tout est faisable, cela se calcule dans son business plan.
C’est en tout cas à considérer selon sa situation personnelle.

L’automne, l’hiver, c’est le bon moment pour visiter, les vendeurs ont plus de temps qu’en plein mois d’août pour répondre aux questions, parler de la région, expliquer leur fonctionnement. Reprendre une maison d’hôtes va au-delà d’un simple achat immobilier, au-delà des gestes techniques, on est dans la transmission d’une expérience, d’un projet de vie. L’automne, c’est aussi le moment où de nouvelles maisons d’hôtes vont arriver sur le marché, certains loueurs ont  fait leur dernière saison et souhaitent s’arrêter,
ils vont mettre en vente leur propriété dans les prochaines semaines.

Si j’achète une maison d’hôtes, quel est le potentiel de chiffre d’affaires ?

Le porteur de projet qui souhaite reprendre une maison d’hôtes en activité cherche toujours, avec raison, à savoir quel est le chiffre d’affaires réalisé et s’il y a un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire. A en croire le vendeur, c’est toujours le cas. Cette question mérite une analyse précise.

Quel loueur est le vendeur de la maison d’hôtes ?

Il faut se demander quelle a été la démarche du vendeur. Nous avons parmi les chambres d’hôtes à vendre sur Accueillir Magazine des loueurs qui ont baissé l’activité les dernières années avant la vente parce qu’ils sont proches de la retraite. Là il y a certainement une activité à relancer et à dynamiser. D’autres ont cherché le temps de leur activité de loueur une activité complémentaires, voire à rester sous certains seuils pour éviter de payer des cotisations sociales par exemple. Dans ces maisons aussi, il y a un potentiel de croissance. Enfin certains ont tout mis en oeuvre pour louer leurs chambres d’hôtes, ils sont sur les centrales de réservation, ont de la réservation en ligne, des avis de voyageurs…, ils ont probablement optimisé le taux de
fréquentation et il sera difficile de faire mieux.

Faire des calculs détaillés

Il faut repartir des comptes qui doivent être fournis par écrit en tout cas quand il y a vente de fonds de commerce, parce que bien sur si on achète juste les murs, le vendeur n’a pas d’obligation légale à fournir les détails de son activité.
Regarder l’évolution de la fréquentation, des prix et du chiffre d’affaires de la maison d’hôtes au cours des dernières années, calculer la durée moyenne des séjours et le taux d’occupation mois par mois, comparer ces données aux statistiques locales et départementales… Ces analyses vont permettre de comprendre si l’évolution du chiffre d’affaires est cohérente par rapport à l’évolution de la fréquentation du territoire, de voir s’il est possible de mieux remplir en avant ou arrière saison voire en basse saison, s’il y a un problème de prix par rapport aux offres concurrentes… Il est alors possible d’évaluer un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire, par exemple 20 nuitées par chambre sur la période mai/juin et 10 sur septembre/octobre, soit 30 nuitées par chambre.

Identifier les actions à mener

L’étape suivante consiste à identifier précisément les actions à mener pour obtenir ce chiffre d’affaires supplémentaire. Inutile de faire une liste à la Prévert qui n’aboutira à rien de concret. Si l’objectif est d’augmenter les nuitées en avant-saison, il faut identifier les clientèles les plus porteuses à cette période de l’année dans la région, vérifier que l’offre leur correspond et mettre en avant des éléments qui peuvent la séduire, par exemple une décoration plus moderne, une formule table d’hôtes printanière, une remise pour séjours longs, la télévision dans les chambres…, puis accroître les actions de promotion à cette période de l’année en insistant sur les atouts de son offre. Il y a aussi le côté technique, avoir un site internet plus performant, mettre la réservation en ligne sur mon site, avoir un channel manager, être sur les centrales de réservation, les réseaux sociaux… Dans ce domaine, sur certaines maisons d’hôtes, il y a beaucoup de travail à faire qui peut être porteur. Il n’existe pas de solution toute faite pour répondre à cette question car chaque maison d’hôtes est différente et il faut garder à l’esprit que la promotion de gîtes et chambres d’hôtes est une affaire de détails. Il faut donc effectuer une étude de marché et s’appuyer sur une analyse précise. Pour ceux que cela intéresse, nous avons édité un Cahier Pratique sur le sujet de l’étude de marché
L’autre action à mener bien sûr,, c’est de regarder la rentabilité et la baisse des charges, pour voir ce qu’on peut améliorer. Reprendre une maison d’hôtes, c’est gagner du temps, mais cela n’exonère pas de faire un business plan, celui-ci est facilité parce qu’on a les chiffres du vendeur en référence.

Ce billet avait été initialement publié le 5 septembre 2014 sous le titre Reprendre une maison d’hôtes, est-ce le bon moment ?, il a été mis à jour et enrichi le 1er octobre 2018

Avoir votre notaire est indispensable pour un achat immobilier

Il y a quelques jours une créatrice de gîtes m’a appelée pour me parler de ses mésaventures. Je vous raconte son histoire.

Lorsque l’achat immobilier devient un cauchemar

Il y a quelques mois, elle a signé une promesse pour l’acquisition d’une belle maison où elle prévoyait d’ouvrir des gîtes. Ce n’était pas une propriété déjà en activité, mais la disposition des lieux faisait qu’il y avait peu de travaux et que l’ouverture pouvait être rapide.
La veille de la signature de l’acte de vente, elle revient sur les lieux faire une dernière visite.
Et là, très mauvaise surprise, elle découvre un très gros dégât des eaux dans la partie dédiée aux futurs gîtes.
Mal conseillée par le notaire, celui de son vendeur, elle a, malgré cela, signé l’acte de vente comptant sur la bonne volonté du vendeur pour effectuer les travaux de remise en état.
Quelle erreur ! Le vendeur ne veut plus lui parler, il a déménagé évidemment, les semaines passent et elle va devoir prendre en charge les travaux à sa charge pour ouvrir ses gîtes. Et en plus, elle va rater plusieurs semaines d’activité. Dans les faits, le vendeur n’avait pas fait de déclaration à son assurance.
Que fallait-il faire ? Ne pas signer, reporter de quelques jours, exiger une copie de la déclaration du sinistre à son assurance, une baisse de prix, signer mais avec une somme bloquée chez le notaire le temps de trouver un compromis… En tout cas, prendre le temps de trouver la solution.
Dans tous les cas plutôt que de se retrouver avec des coûts de plusieurs milliers d’euros de travaux et une perte d’exploitation, il fallait mieux louer un gîte pour quelques jours et différer  l’achat immobilier.

Je dis bien qu’elle a été mal conseillée !

Ayez votre propre notaire

Cela ne coûte pas plus cher, votre notaire partagera avec le notaire du vendeur les honoraires.

Je le dis et le redis, je trouve inconcevable de passer par le même notaire que le vendeur lorsque l’on engage une grande partie de son patrimoine.
Je pense qu’un texte de loi devrait même l’interdire. Il me semble logique que chaque partie ait son propre conseil. Et si vous souhaitez vraiment passer par le notaire du vendeur, prenez un avocat pour vous conseiller et vous défendre. Cela aurait certainement permis de trouver une solution au dégât des eaux
Un notaire commun ne peut pas défendre à la fois vendeur et acheteur. Il y a d’un côté un vendeur qui veut vendre le plus cher possible et est déjà passé à un autre projet, il ne va pas gérer des problèmes une fois la vente passée. De l’autre, un acheteur qui est fragile, il a mis beaucoup d’émotionnel, il engage son patrimoine, son avenir, a vendu sa maison…

Ce n’est pas la première fois que des loueurs de gîtes et chambres d’hôtes me racontent de telles mésaventures. Dans le cas dont je parle, le projet n’est pas en péril, cela va se gérer avec un moindre mal, si je peux le formuler ainsi.  Dans d’autres cas, ce peut être une véritable catastrophe, bâtiments ou travaux non déclarés, diagnostics immobiliers imprécis ou découverts le jour de la signature, changements de destination non prévus, travaux non identifiés qu’on n’a pas les moyens de financer… si bien que ce qui aurait du être une très belle aventure tourne parfois au cauchemar.
Cela peut être évité, certes parfois en n’achetant pas cette propriété. Je comprends bien la déception, mais c’est un moindre mal par rapport à ne pas pouvoir aller au bout de son projet en ayant en plus engagé son patrimoine.

Vraiment, prenez votre propre notaire et expliquez-lui votre projet !

Reprendre une maison d’hôtes, un rêve abordable

Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est acheter un bâti en bon état et parfois en plus un fonds d commerce. Cela met souvent ces biens dans des fourchettes de budget hautes. Toutefois, il reste des régions où l’immobilier est raisonnable et les possibilités de développer une activité dynamique réelle.

Quand on cherche la maison idéale pour y gérer ses chambres d’hôtes, reprendre une maison d’hôtes en activité permet de gagner du temps. Si elle a été maison d’hôtes et qu’elle a fermé probablement aussi car les gros travaux sont déjà faits notamment avec les salles d’eau attenantes aux chambres. Comme tout achat immobilier, c’est le prix qui est décisif. Mais le ticket d’entrée peut être trop cher pour certains qui n’arrivent pas à concrétiser leur rêve de chambres d’hôtes. Il y a pourtant des opportunités dans des régions moins touristiques.

Prix des maisons d’hôtes à acheter

Certes, il y a des maisons d’hôtes à vendre à des prix élevés. Régions cotées, châteaux, demeures d’exception, équipements de luxe…, 10% des maisons à reprendre sont à des prix supérieurs à 1 million d’euros.

Mais, il ne faut pas oublier toutes les autres offres de reprise. En 2016, le prix de vente médian d’une maison d’hôte, murs et fonds de commerce compris, s’élève à 525 000 €. 50% des offres sont à des prix inférieurs, entre 120 000 et 525 000 €, si l’on regarde les annonces immobilières sur notre site internet, l’un des plus complets du secteur.

De nombreuses maisons d’hôtes sont à des prix abordables. Bien sûr, il faudra rajouter les frais d’acquisition ou «frais de notaires», peut-être l’achat du matériel et du mobilier si le propriétaire ne les cède pas, mais il sera peut-être possible de négocier le prix et de trouver un accord qui convient aux deux parties.

Des régions moins touristiques mais avec potentiels

Tout dépend de la région d’installation, mais s’installer dans une région peu ou moins touristique ne veut pas dire que les chambres d’hôtes ne seront pas remplies. Dans certaines régions, c’est le tourisme d’affaires qui remplit les chambres, souvent d’ailleurs parce que la petite hôtellerie a disparu et sans offre d’hébergement marchand, il n’y a pas d’activité économique possible sur un territoire.

Rappelons que la reprise d’une maison d’hôtes présente quelques avantages : l’essentiel des travaux a déjà été effectué, le démarrage de l’activité sera plus rapide, le vendeur dispose de statistiques précises sur la fréquentation de sa maison et le profil des visiteurs, certaines réservations sont peut-être même déjà prises…

Avant de fixer des dates de rendez-vous avec les vendeurs, préparez bien vos visites en listant toutes les questions à leur poser. Ne passez pas à côté d’un sujet majeur. Vous avez envie d’en savoir plus, abonnez-vous à Accueillir Magazine. Le dossier du numéro 65   s’intéresse à tous les enjeux d’une vente de maison d’hôtes.

A la recherche de la maison d’hôtes

Je ne résiste pas au plaisir de partager ce courriel reçu d’une créatrice, tant il m’a fait sourire et est représentatif de la quête compliquée de la maison d’hôtes, vous qui cherchez votre lieu de vie à acheter.

En 2014, […] ce fût:
17000 m² visités
1360 photos
272 pièces
180 papiers peints à motifs
13 granges
9 écuries
5 fours à pain
4 ruines
Années 1702, 1840, 1854, 1873,…
Vue montagne, vue lac, vue campagne, vue autoroute,…

Bref, on n’a pas trouvé la maison !

Changement de stratégie : on s’installe en pleine campagne […].
Maintenant sur place, on guette la moindre opportunité avec davantage de réactivité!

Espérons que ça porte ses fruits !

La quête du Graal, la maison d’hôtes idéale
Certains d’entre vous mettent plusieurs mois voire années à trouver le bien idéal où vivre, élever ses enfants, réunir sa famille et créer son activité de chambres d’hôtes et / ou gîtes. C’est certianement le plus difficile car il faut concilier budget, nombre de chambres, vente préalable de son bien, et souvent en n’étant pas sur place. Alors bon courage et n’oubliez pas que nous avons sur le site d’Accueillir Magazine nos annonces immobilières pour reprendre une maison d’hôtes en activité.

Acheter ses chambres d’hôtes, d’abord vendre son bien immobilier

Acheter et vendre son bien immobilier vont de pair mais dans le bon ordre

Actuellement, beaucoup de projets de création de chambres d’hôtes sont bloqués, les créateurs nous disent qu’ils n’arrivent pas à financer leur achat immobilier, les loueurs de maisons d’hôtes en activité nous expliquent que beaucoup de promesses de vente échouent faute de prêt bancaire, notamment parce que l’acheteur est lui-même coincé en attendant de vendre son propre bien immobilier, quant à prendre un prêt relais vu l’état du marché immobilier, c’est bien trop risqué.

L’achat d’une maison ou le rachat d’une maison d’hôtes en activité est un projet un peu particulier car l’immobilier coûte cher. Sur ce point, c’est plus simple de se mettre à son compte dans des activités de services ou dans le conseil. Le plus souvent, les créateurs ont besoin de vendre leur appartement ou leur maison pour acheter le bâtiment où ils souhaitent s’installer.

Je vais vous surprendre et vous parler d’un sujet un peu différent de mes sujets habituels sur ce blog.

D’abord vendre son bien immobilier

Il faut commencer par mettre toutes les chances de son coté pour bien vendre sa maison actuelle pour pouvoir ensuite en acheter une autre. Home staging, petits travaux, désencombrement et rien que cette étape prend du temps entre trier, jeter, donner ou vendre… Cela peut faire sourire mais cela peut servir car une fois la maison vendue et bien vendue, tout sera plus facile. Cela nécessite un peu plus d’énergie et oblige à s’intéresser à sa résidence actuelle même si l’on a qu’une seule envie, c’est la quitter pour ouvrir des chambres d’hôtes ailleurs.

Et c’est à faire avant de trouver le bien immobilier de ses rêves. Pourquoi ? Parce qu’ensuite on est bien trop occupé à faire ses plans, à monter son business plan, à courir les banquiers, à réfléchir à sa déco et on est pas disponible pour repeindre la chambre un peu vieillotte et la présenter sous ses meilleurs atours.

Cela veut peut-être dire aussi qu’entre la vente de son bien et l’achat de sa future maison d’hôtes, qu’elle soit en activité ou pas, il y a aura quelques mois où vous devrez peut-être louer un logement temporaire. Cela signifie donc deux déménagements. Tout cela est un peu plus compliqué mais le marché immobilier est dirons-nous, difficile, et mieux vaut mettre tous les moyens pour réussir sa maison d’hôtes. c’est une solution plus sûre pour financer et réaliser son projet. Et si vous êtes un peu stressé, la meilleure façon d’aborder votre nouvelle vie avec sérénité.

N’oubliez pas de vous inscrire à nos alertes immobilières pour recevoir les maisons d’hôtes à vendre.

Urbanisme et chambres d’hôtes, parfois un casse-tête

  • L’urbanisme en France est complexe et la maison d’hôtes demande souvent des travaux
  • Le PLU ou plan local d’urbanisme dicte les règles et informe sur les travaux qu’il sera possible ou pas de faire
  • Comprendre les contraintes locales et les zones dédiées comme Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000
  • Avant même de visiter, il faut connaître les contraintes locales.
  • Et demander un certificat d’urbanisme
  • Une fois la promesse signée, il sera trop tard

Acheter une maison pour y créer des chambres d’hôtes, c’est compliqué. La maison d’hôtes n’est pas tout à fait une maison comme les autres, et parfois, même souvent, il faut y faire des travaux. Installer des panneaux solaires, construire un escalier extérieur, une piscine, une véranda, aménager des combles, percer une fenêtre, voire réaménager une dépendance ou en construire une, tout est envisageable, mais tout n’est peut-être pas possible.¨Avant même de visiter, on peut déjà regarder où se trouve la propriété afin de ne pas s’emballer sur des projets peut-être irréalistes. Comme je l’ai souvent dit sur ce blog, un passage par la mairie est à conseiller à tout créateur de chambres d’hôtes ou d’hébergements insolites, que ce soit pour demander ce certificat d’urbanisme, pour se faire expliquer les règles d’urbanisme ou tout simplement pour se faire une opinion sur l’accueil fait à son projet de chambres d’hôtes.

Comprendre PLU, POS, Carte communale

Les règles d’urbanisme en France sont complexes, plan local d’urbanisme (PLU), plan d’occupation des sols (POS), carte communale…, il faut déjà se familiariser avec la terminologie et les sigles. Ces plans dictent les règles en vigueur sur le territoire. Il faut le demander au service d’urbanisme de la ville ou communauté de commune et regarder dans quelle zone se situe la maison qu’on convoie. A partir de là, on aura rapidement l’information sur ce qu’il n’est pas possible de faire, sur certaines exigences aussi comme les places de stationnement.

Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000…, ont d’autres règles qui ont des incidences sur les règles d’urbanisme.
Quand on trouve la maison d’hôtes de ses rêves, avant de signer quelque promesse que ce soit, il faut absolument se rendre aux services d’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité, se renseigner et demander un certificat d’urbanisme

Demander un certificat d’urbanisme avant d’acheter la maison d’hôtes

Certains projets de chambres d’hôtes nécessitent des travaux importants : aménagement d’une dépendance, transformation des combles, construction ou extension d’un bâtiment, changement de destination d’un bâtiment, insolite avec cabanes ou roulottes… Certains de ces travaux vont nécessiter des permis de construire ou des déclarations préalables. En cas de refus, tout le projet de chambres d’hôtes peut échouer avec parfois en prime l’achat définitif d’une maison qui ne permet plus de réaliser son projet de vie.

Le certificat d’urbanisme, attention, ce n’est pas un permis de construire
Pour avoir une vision plus claire de ses droits avant de se lancer dans le projet et de s’engager sur l’achat de la maison d’hôtes, il est possible de demander un certificat d’urbanisme d’information à la mairie de la commune où le terrain est situé. Ce document délivré gratuitement sous un délai d’un mois renseigne sur la constructibilité ou la divisibilité du terrain et sur les règles applicables comme celles liées à l’appartenance à un périmètre protégé ou à une zone de préemption. Il liste les servitudes et les possibilités de raccordement au réseau public, autant d’éléments essentiels avant d’envisager une construction, des travaux et l’aménagement des chambres d’hôtes ou la mise en place de roulottes ou cabanes.

Le certificat d’urbanisme d’information est un document descriptif et uniquement informatif. Il ne donne aucune autorisation et ne remplace pas le permis de construire ou permis d’aménager qu’il faudra déposer. Il lève les doutes quant au fait que le PU n’interdit pas le projet. Il a une durée de validité limitée et il ne garantit pas contre toutes les évolutions du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ainsi des mesures prises pour des motifs de sécurité, hygiène ou salubrité publique peuvent remettre en cause un certificat d’urbanisme obtenu. D’autant plus qu’il peut y avoir un long délai entre visite de la maison, promesse de vente, passage par les banques, achat définitif et début effectif des travaux.

La promesse de vente, plus importante que l’acte lui-même

Et si vous signez une promesse de vente d’une maison avec à la clé des travaux importants, un bon notaire – le vôtre et pas celui du vendeur – et des clauses suspensives bien rédigées dans la promesse de vente restent indispensables, j’y ai consacré quelques billets sur ce blog. Mieux vaut perdre quelques mois, qu’acheter une maison qui ne convient pas pour y faire des chambres d’hôtes ! On peut se tromper sur tout et réajuster son projet d’hébergement touristique en permanence mais on ne peut pas se tromper sur l’achat de la maison au vu des sommes que cela engage.

Dans tous les cas, je vous recommande de poser explicitement la question à votre notaire, qu’il valide avec vous la faisabilité du projet chambres d’hôtes ou gîte et qu’il mette les réserves qui vont bien dans la promesse de vente.
En plus, au risque de me faire quelques amis, ne croyez pas sur parole l’agent immobilier ou le vendeur, d’abord parce qu’ils ont envie de vendre et ensuite parce que le second peut être parfaitement de bonne foi, mais peut se tromper.
Et je l’ai déjà écrit, c’est la promesse de vente qui est bien la plus importante, l’acte de vente en découlera, donc on ne signe pas de promesse, si on n’est pas sûr de la faisabilité du projet. On ne peut pas se tromper sur l’achat d’une maison !

Ce billet a été modifié le 28 août 2019

Idéal chambres d’hôtes, propriété à vendre

Aujourd’hui, c’est un billet d’humeur !  Je n’en peux plus de voir sur le net toutes ces annonces immobilières pour des maisons avec le fameux commentaire “idéal chambres d’hôtes”, – mêmes annonces qu’on m’envoie à tire-larigot pour les publier dans nos annonces immobilières – ce que nous ne faisons pas, évidemment.

L’appartement témoin encore et toujours

Avec les difficultés du marché immobilier, certains n’hésitent plus à écrire n’importe quoi au risque de pénaliser les bâtiments qui peuvent réellement être transformés facilement en maisons d’hôtes, sans trop de travaux. Ils surfent sur l’engouement et l’espace médiatique qu’occupent les maisons d’hôtes et s’en servent pour faire rêver les acheteurs et monter les prix. Comme anecdotes, on m’a proposé des annonces pour une maison dans laquelle il y avait deux chambres, “mais pas de problèmes pour en aménager d’autres dans le sous-sol”, et une avec une seule salle de bains et trois chambres mais un “tellement beau jardin”.

Je ne vais pas vous parler du goût et des couleurs puisque c’est très personnel et que vous êtes en droit de préférer une longère, une demeure médiévale ou une maison d’architecte. Je veux parler des atouts d’un bâtiment pour devenir maison d’hôtes, évidemment cela ne vous concerne pas si vous êtes prêts à faire de gros travaux, dans ce cas, la question est différente et a priori, vous ne cherchez pas “une maison idéale pour chambres d’hôtes” et pas à la payer le prix fort.

C’est quoi une maison idéale à acheter pour y faire des chambres d’hôtes ?

Petit tour de piste des questions à poser pour vérifier si la maison à vendre est vraiment “idéale” pour y ouvrir des chambres d’hôtes.

Premier postulat, c’est une maison où les travaux ne sont pas trop importants, sinon, voir ci-dessus, elle ne serait pas idéale. Cela concerne donc le nombre et la taille des chambres, le nombre et la configuration des sanitaires et salles d’eau, puisque vos futurs hôtes apprécient les sanitaires privatifs et attenants à la chambre.
Cela touche le stationnement des véhicules qui doit être facile et adapté au nombre de chambres.
Cela concerne les pièces communes suffisamment grandes pour accueillir les hôtes autour d’une table pour le petit déjeuner ou de la cheminée en fin de journée.
Cela implique des extérieurs suffisamment spacieux, jardin, terrain, éventuellement piscine, dont les hôtes vont pouvoir profiter.
Cela implique des accès et circulations multiples dans la maison.
Cela demande des matériaux de qualité, une décoration au goût du jour…
L’emplacement est évidemment important. Et il ne doit y avoir aucune nuisance sonore, auditive ou visuelle.

C’est pour cette raison qu’il est souvent plus facile de racheter une maison d’hôtes en activité même s’il y a des travaux de rénovation à effectuer que d’acheter ces fameuses maisons “idéales chambres d’hôtes” où il va falloir casser toutes les cloisons pour tout reconfigurer. C’est pour cela que dans les faits, malgré le nombre important de maisons “idéales”, les créateurs mettent parfois plusieurs années à trouver leur coin de paradis. Je ne peux en tout cas qu’encourager ceux qui cherchent leur bien immobilier pour y ouvrir des chambres d’hôtes à se faire une grille très pointue de leurs attentes et à interroger vendeurs et agents immobiliers avant de se déplacer.

Acheter une maison pour l’activité de chambres d’hôtes oui, mais aussi la vendre

Tout le monde n’a pas une maison de famille qui convienne pour y créer des chambres d’hôtes, donc il faut acheter la maison d’hôtes. Comme ce blog s’adresse à ceux qui ont un projet à court, moyen ou long terme, forcément j’y parle souvent immobilier, notamment parce qu’on peut se tromper sur tout sauf sur l’achat de la maison.
On peut changer une peinture, jeter un site internet, déplacer une baignoire, cela fait râler, mais l’achat de la maison, cela engloutit quand même, à quelques exceptions près, tout le patrimoine, voire on a besoin d’un prêt bancaire – qui se rembourse.

Vendre sa maison d’hôtes

Quand on achète une maison pour y faire plusieurs chambres d’hôtes, c’est une grande bâtisse. Le créateur de chambres d’hôtes, devenu exploitant, fait pendant des années des travaux, il valorise énormément le bien immobilier. Piscine, spa, jardin paysagé, fresques, mobilier de qualité…
Le problème se situe à la retraite, on n’a pas toujours un enfant ou un proche qui veut reprendre l’activité, donc on veut vendre la maison d’hôtes, car c’est trop grand pour y vivre seul ou en couple.

Le problème, qui va acheter ? Il y a des maisons d’hôtes qui sont devenues tellement atypiques comme maison d’habitation qu’elles vont avoir du mal à séduire une famille. Qui a envie de mettre des enfants ou adolescents dans une dépendance du bout du jardin ?
Elles atteignent un tel niveau de sophistication, que leur prix est également conséquent, sûrement mérité, mais inatteignable pour l’ensemble de la population qui veut y vivre mais pas en vivre.
Alors certes, il y a des créateurs qui achètent des maisons d’hôtes en activité, mais cela restreint quand même singulièrement le marché, on parle de plus d’une centaine de ventes par an, c’est statistiquement très petit.
Et c’est ainsi que je vois des propriétaire fatigués, malades ou avec un autre projet de vie, devoir continuer l’activité plusieurs saisons, en espérant qu’une opportunité se présente.

Comment réfléchir l’achat ?

Quand on achète une maison pour y faire des chambres d’hôtes, se demander si on l’achèterait pour sa famille, c’est facile à dire, mais cela ne fait pas avancer le dossier tellement c’est compliqué de trouver la bonne maison d’hôtes.
Je prendrais peut-être les choses différemment, en réfléchissant sur le prix d’achat de la maison. Je me dirais que quand je revendrai, sauf à avoir acheté des ruines, ce sera au prix de l’immobilier et que les travaux d’amélioration et d’embellissement ne seront peut-être pas valorisés car cela rendrait alors le bâtiment trop cher. Du coup ils doivent être amortis par l’activité de chambres d’hôtes et donc il faut blinder le business plan, pour qu’au final, mon activité ne m’ait pas coûté plus cher qu’elle ne m’a rapporté. Il faut quand même ajouter à la réflexion économique les années de vie qu’on y passe en imputant un loyer. Avoir une qualité de vie a aussi de la valeur.

NB. Je suis bien conscient que c’est une réflexion de période de crise économique qui vaut ce billet, Avec un peu de chance pour tous ceux qui s’apprêtent à créer, le problème de la revente immobilière ne se posera pas.

Des annonces de maisons d’hôtes à vendre sur le site d’Accueillir Magazine

Faut-il acheter la maison d’hôtes en SCI ?

SCI (société civile immobilière) ou pas pour sa maison d’hôtes ? La question préoccupe souvent les créateurs lorsqu’ils sont à la recherche d’une maison à acheter pour y faire chambres d’hôtes.

Créer ou pas une SCI demande de faire le point sur sa famille et son patrimoine

Nous le constatons à chacune de nos sessions de formation, 2 jours pour ouvrir sa maison d’hôtes, puisque c’est un des sujets sur lesquels les créateurs avancés dans leur projet et prêts à signer un compromis de vente s’interrogent encore. Il y a en effet deux grandes options, soit détenir le bien en direct, seul ou avec un conjoint, un parent ou un tiers, soit créer une SCI ou société civile immobilière qui sera propriétaire de la propriété.

Il existe une prose très abondante sur les avantages et inconvénients de la société civile immobilière, et le sujet est très personnel puisqu’il faut prendre en compte de nombreux paramètres, comme le régime matrimonial quand on est marié ou protéger son compagnon quand on n’est pas marié, la transmission du patrimoine aux enfants, la fiscalité, la SCI peut-être transparente ou pas, le régime des plus-values, les personnes qui achètent et celle qui exploite avec loyer éventuel à reverser…

Réfléchir à acheter ou pas par l’intermédiaire d’une SCi, c’est rentrer dans toutes ces questions très personnelles de patrimoine, de famille, de durée de l’activité et de la volonté de garder à terme ou pas le bien immobilier. C’est un sujet qui mérite l’avis d’un conseil et je rappelle que seul un professionnel agréé, avocat, notaire ou expert-comptable est habilité à faire du conseil juridique. 

Clause de substitution par une SCI

Mon idée n’est pas de revenir sur tous ces aspects, mais plutôt de vous rappeler qu’il est possible d’inclure une clause de substitution lorsque vous signez un compromis de vente.

Le compromis peut alors bénéficier à toute autre personne physique ou morale, par exemple une SCI, que les acheteurs désigneront par la suite, ou pas. Pour le vendeur du bâtiment, cela ne change rien puisque si la SCI n’achetait pas, ce sont les acheteurs ayant signé le compromis qui se sont engagés à aller au bout de l’achat. Introduire cette clause permet de se laisser du temps. Une fois le compromis de vente signé, il restera quelques semaines pour trancher pour acheter en direct ou créer la fameuse SCI qui se substituera lors de la signature de l’acte définitif. Et créer une SCI, si la décision est finalement prise, n’est pas long, votre notaire en charge de l’achat immobilier pourra s’en charger sans problème.

Attention cependant, la clause de substitution porte sur l’acte tel qu’il est rédigé. Il n’est pas possible de substituer une SCI pour l’achat d’une partie des biens décrit dans le compromis, la maison principale par exemple, et d’acheter en direct les dépendances, le terrain ou le fonds de commerce. Comme à mon habitude sur ce blog, je vous conseille donc de réfléchir à cette question juridique dès le début du projet pour ne pas vous rajouter une dose de stress avant la signature du compromis de vente. Cela représente quand même l’investissement le plus important et  le plus définitif de votre projet de chambres d’hôtes.

Ouvrir des chambres d’hôtes et s’installer dans un village

Un village a par définition peu d’habitants. Quand on a enfin trouvé la maison de ses rêves à acheter, qu’elle correspond à son budget et à son projet, qu’elle est dans la région où on voulait s’installer, il serait dommage de ne pas donner suite. Et pourtant quand on vient s’installer dans certains villages, le projet est parfois vu avec peu d’enthousiasme par ces habitants qu’on va croiser souvent.

Plein de raisons possibles, de la jalousie parce que vous avez les moyens d’acheter une grande maison, parce que toute personne née au delà de 30 kilomètres du village est un étranger pour au moins trois générations, parce qu’on a peur des nuisances occasionnées par l’activité chambres d’hôtes, parce qu’on arrive avec ses gros sabots sans percevoir qu’il va falloir se faire adopter…

Comme ce billet m’a été directement inspiré par une propriétaire en activité, je connais son sens de l’humour et son envie d’accueil et de contact. Je peux raconter quelques anecdotes qui lui sont arrivées : problèmes de bornages de terrain ou comment déplacer des clôtures pour 10 centimètres, haie le long de la route taillée à la hussarde laissant les animaux s’échapper alors que celle des voisins est intacte, voisins qui envoient les touristes en quête d’hébergement à la ville voisine, etc.

La question pourrait être pourquoi s’installer dans un village où on ne veut pas de vous et de vos chambres d’hôtes ? Cette question, elle m’y répond en me disant que ces problèmes n’étaient pas apparents quand elle est arrivé dans le village et a exposé son projet. De toutes les façons, quand on voit la difficulté et le temps passé à trouver la bonne maison, y renoncer semble difficile. Et puis, des contacts humains ne se jugent pas en quelques jours, des personnes réticentes peuvent devenir chaleureuses quand ils vous connaîtront mieux et l’inverse est vrai.

Alors que faire ? Passer par la mairie du village dans tous les cas, outre les problèmes de PLU et autres à vérifier, cela donnera l’atmosphère. J’ai en tête quelques anecdotes où le maire refusait de parler à un créateur, il n’était jamais disponible, où les voisins étaient résolument hostiles, allant jusqu’à prétendre ne pas connaître la maison quand des hôtes leur demandaient le trajet, où on reste ad vitam aeternam l’étranger… Un petit passage à la mairie pour évaluer la température s’impose, car pourquoi s’installer là où on ne veut pas de vous ?

Expliquer son projet de chambres d’hôtes, consommer local, faire une inauguration pour faire visiter aux voisins, et puis repérer les personnes à qui vous pouvez vous fier et ignorer les autres. Ce n’est pas très loin de ce que vous faites probablement déjà dans votre vie, au bureau ou dans votre immeuble.
Savoir que cela arrive aussi à d’autres permet de relativiser, tout ceci n’est qu’une histoire de nature humaine et ça, je crois qu’on ne peut pas la changer.
Et un clin d’œil à celle qui m’a inspiré ce billet, la nouvelle immatriculation des voitures le permet, adoptez tout de suite le département de votre nouvelle vie, parce que si vous continuez à rouler en 75, je ne donne pas cher de votre réputation locale, n’est-ce pas…

Et je précise qu’il y a plein de villages en France où on sera ravi de vous accueillir, vous et votre projet de chambres d’hôtes, où on verra l’intérêt de votre consommation et de celle de vos hôtes pour les commerçants locaux, pour maintenir une classe ou une école si par bonheur vous avez des enfants à y inscrire, pour votre dynamisme et je vous souhaite d’y trouver une maison où créer vos chambres d’hôtes et vous y épanouir…