Profiter d’un transfert de prêt

Il n’est pas toujours facile d’emprunter pour financer un projet et l’achat de la propriété pour créer ou reprendre chambres d’hôtes et / ou de gîtes. Parfois, le porteur de projet a déjà une maison ou appartement à vendre avec un crédit en cours dessus. Le transfert de prêt peut constituer une option intéressante. C’est une alternative au remboursement de prêt suivi d’un nouveau prêt, à étudier, dans certains cas, cela peut être valable.

Rembourser puis emprunter

En général, le créateur doit solder son prêt lorsqu’il cède sa résidence
principale, puis emprunter à nouveau pour l’achat de la maison d’hôtes ou des gîtes. Ce montage peut entraîner le paiement d’indemnités de remboursement anticipé, de frais de dossier pour le nouvel emprunt et d’une assurance emprunteur parfois plus chère. Le dossier est parfois complexe à monter et les négociations bancaires difficiles.

Transférer le prêt immobilier

Le principe est d’utiliser l’emprunt en cours pour financer le nouvel achat immobilier. Une fois la vente effectuée, le créateur dispose de six mois pour acheter. Les démarches de transfert sont assez simples et rapides. Le prêt conserve toutes ses caractéristiques en termes de durée, de taux ou d’assurance. Le créateur doit régler les frais de traitement. Certains établissements bancaires intègrent la clause de transfert dans le contrat de prêt. Lorsque ce n’est pas le cas, il est parfois possible de la négocier. Ceci étant, dans les deux cas, la banque est en droit de refuser le transfert si, par exemple, la valeur de la maison est inférieure au capital restant du.

Faire attention aux garanties financières

Une des questions qui se pose concerne les garanties financières. Pour prêter, la plupart des banques demandent à bénéficier d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou d’un cautionnement. Il faut savoir qu’une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers est une garantie attachée au bien immobilier et constatée par un acte notarié, ce qui rend le transfert d’un bien à un autre plus compliqué et plus coûteux, car nécessitant une mainlevée, mais possible. En revanche, le cautionnement n’exige pas d’acte notarié. Il est souvent plus facile à transférer d’un bien à un autre.

Le transfert de prêt est une option à étudier en amont de l’achat en contactant sa banque. Il est rare que banques et courtiers mettent cette option en avant.

Financer son projet de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme

  • Comment faire un plan de financement ?
  • Le plan de financement est demandé par le banquier pour tout emprunt
  • Le plan de financement est une partie du business plan, il peut être présenté séparément si le business plan n’est pas nécessaire car l’emprunt immobilier
  • Le plan de financement doit être équilibré entre besoins et ressources
  • Adopter une présentation simple et classique facilite la lecture par le banquier
  • Mieux vaut arriver à la banque avec un dossier complet et étayé

Le plan de financement est un des incontournables pour tout créateur de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme qui fait une demande de prêt. Suite à une conversation récente, je me suis rendu compte que cet exercice est parfois difficile, probablement en raison de conventions et de terminologies particulières.

Le plan de financement doit être équilibré

Le plan de financement se compose de deux parties, d’un côté les besoins liées au projet, de l’autre les ressources. Les deux parties doivent être équilibrées puisque le plan de financement est là pour garantir que les équilibres financiers sont respectés. Même si le prêt bancaire n’est pas encore obtenu, il ne paraît pas logique de présenter un plan en déséquilibre.

Les besoins sont constitués de plusieurs éléments, dont :

  • les frais d’établissement (honoraires …) souvent à zéro car comptabilisés en charges ;
  • les immobilisations essentiellement corporelles (immobilier, mobilier, matériel…), les immobilisations incorporelles ou financières étant peu fréquentes dans le secteur des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme ;
  •  le besoin en fonds de roulement souvent à zéro, l’activité de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme ne nécessitant ni stock de marchandises ni crédit client sauf cas particulier.

Les ressources comprennent :

  • les apports en capital du ou des créateurs ;
  • les comptes courants et prêts personnels ;
  • les subventions d’investissement éventuelles ;
  • les prêts d’honneur éventuels ;
  • et les emprunts bancaires ou non bancaires sollicités.

Recenser tous les besoins et les ressources

Prenons le cas d’un créateur qui envisage l’achat d’un meublé de tourisme vendu au prix de 200 000 €.

Le créateur prévoit 16 600 € de frais d’acquisition et 15 000 € d’achats de mobilier, matériel et équipements.
Pour ce faire, il apporte 100 000 € en fonds propres et 25 000 € sous forme de prêt.
Il souhaite emprunter le solde sur 15 ans auprès d’un établissement bancaire.

Le plan de financement initial se présentera de la façon suivante :

Présenter le plan de financement, un exemple

Besoins

  • frais d’établissement : 0
  • immobilisations corporelles : 231 600 € (à détailler)
  • besoin en fonds de roulement : 0 €
  • total besoins : 231 600 €

Ressources

  • apports en capital du créateur : 100 000 €
  • compte courant du créateur : 25 000 €
  • subvention d’investissement : 0 €
  • emprunt bancaire sollicité : 106 600 €
  • total ressources : 231 600 €

Cet exercice est l’occasion de vérifier que l’on a bien chiffré tous les besoins initiaux en distinguant ce qui relève des charges de ce qui relève des investissements.

Même si le projet comporte une particularité comme un prêt familial ou un transfert de prêt, il est prudent d’adopter une présentation la plus classique possible de façon à ce que l’établissement bancaire ou le courtier si retrouve facilement.

Création de chambres d’hôtes, compléter le dossier du dispositif démission reconversion

Le nouveau dispositif de reconversion destiné aux salariés, présenté sur le blog en juillet 2019, est en place. L’indemnisation chômage des salariés démissionnaires nécessite la validation du caractère réel et sérieux du projet de création ou de reprise d’entreprise. Le dossier est à préparer avec le conseiller en évolution professionnelle (CEP) avant d’être présenté à la commission de validation. Certaines rubriques du formulaire ne sont pas simples à compléter.

Description de l’activité de la future entreprise

Dans cette rubrique, le porteur de projet doit décrire l’offre de services et le type d’activité envisagée.

  • La présentation doit mentionner le nombre de chambres d’hôtes créées, le maximum étant de cinq, et la capacité d’hébergement, le maximum étant de 15 personnes.
  • Il parait nécessaire de rappeler que la chambre d’hôtes s’accompagne du service du petit déjeuner
  • et indiquer si d’autres prestations de services ou équipements seront proposés à la clientèle : table d’hôtes, location de vélos, piscine, bains à remous…
  • La description peut être complétée par une présentation du positionnement – simple, confortable, haut de gamme, luxe… – et une indication des prix envisagés.
  • Il faut également indiquer, puisque demandé, qu’il s’agit d’une activité de type commerciale sur le plan juridique, sauf à ce qu’il s’agisse d’une activité de diversification agricole.

Analyse globale du marché

Dans cette rubrique, le porteur de projet doit présenter les tendances du marché et les évolutions réglementaires, technologiques et sociétales. Il s’agit d’une présentation synthétique du secteur de la chambre d’hôtes et des mutations en cours.

  • Il paraît utile de rappeler qu’il y a près de 23 000 maisons d’hôtes en France dont x dans le département ou dans la ville,
  • que la chambre d’hôtes a profité du développement des courts séjours et d’une demande de rupture et dépaysement,
  • qu’elle fait l’objet d’une définition légale et réglementaire depuis 2006 et de normes à respecter – sécurité, licences boissons… –
  • et que sa commercialisation est fortement influencée par le développement d’internet, tant dans la promotion que pour la réservation.
  • Selon le positionnement choisi, on peut mettre l’accent sur un positionnement développement durable ou thématique.

Analyse de la clientèle

Dans cette rubrique, le porteur de projet doit présenter les principales cibles clientèles et leurs motivations, freins, mobiles et critères de choix.

  • Il peut s’agir d’une clientèle de loisirs ou d’une clientèle professionnelle qu’il convient de décrire précisément,
  • d’une clientèle française ou étrangère,
  • de couples, de familles avec enfants…
  • Cela doit être complété par une analyse des motivations de séjour – repos, visites, shopping, travail, sport…- et des critères de réservation – localisation, prix, équipements, services…
  • Pour aller plus loin, on peut utiliser la technique des personnas qui consiste à décrire en détail le profil des cibles clients.

Analyse de la concurrence

Dans cette rubrique, le porteur de projet doit présenter une analyse de son offre dans l’environnement de marché.

  • Cela nécessite d’analyser les hébergements concurrents de façon détaillée
  • et de présenter les points forts et les points faibles de son offre.
  • Plus la concurrence est forte sur le territoire, plus l’analyse doit être poussée.
  • Le porteur de projet doit pouvoir justifier le choix des cibles clientèles, l’offre, le positionnent et les prix envisagés.
    Une très grande cohérence est nécessaire.

Le dossier de validation précise que ces analyses peuvent être complétées par une étude de marché. Cela paraît nécessaire car les dossiers les plus étayés auront un avantage sur les autres. En revanche, même si le dossier indique que l’étude de marché peut se substituer au remplissage de ces rubriques, il paraît utile de faire l’effort d’une synthèse dans le dossier principal.

Nous traitons tous ces aspects dans nos formations 2 jours pour ouvrir des chambres d’hôtes.

Gîtes et chambres d’hôtes, faire appel au crowdfunding

Dans certaines situations, le financement d’un gîte, de chambres d’hôtes ou d’un hébergement complémentaire peut poser des difficultés : manque de trésorerie, refus bancaire… La situation peut être particulièrement délicate lorsque ce projet est essentiel mais qu’il n’est pas rentable en lui-même : travaux d’urgence (suite à sinistre, sauver une bâtiment, obligation de développer une activité pour garder sa maison…)  Le financement participatif ou crowdfunding est parfois la solution. Plusieurs types de crowfunding sont possibles.

  • les prêts aux entreprises ou aux particuliers avec ou sans intérêt
  • les investissements avec part dans le capital ou versement de redevances
  • les dons avec ou sans récompense

Les différentes formes de crowdfunding

Selon le baromètre de l’association Financement Participatif France, ce mode de financement a contribué à 24 126 projets en 2017. La collecte s’est élevé à 336 millions d’euros, soit 44% de plus qu’en 2016. Ceci étant, ces chiffres regroupent des formes variées : prêts rémunérés ou non rémunérés, apports en capital, dons avec ou sans récompense… Afin de préciser les choses, le baromètre fournit la moyenne des contributions recueillies depuis la création des plateformes de collecte : 62 € pour un don avec récompense, 95 € pour un prêt non rémunéré, 310 € pour un prêt rémunéré et 7 745 € pour un investissement en capital. Il faut aussi savoir qu’une opération sur deux échoue, les porteurs de projet n’arrivant pas à collecter les fonds prévus ou à convaincre suffisamment de contributeurs. Il faut donc choisir la bonne formule.

Les projets finançables

Pour un don avec récompense, il paraît difficile de collecter plus 4 500 €, le nombre moyen de contributeurs étant de 72 par projet. Cela peut permettre de monter une opération ponctuelle, sociale, culturelle, thématique, à dimension environnementale ou peut-être de participer au financement de travaux sous réserve que les récompenses soient à la hauteur.
Il faut bien garder à l’esprit que participatif implique vrai projet et dimension sociale, on est dans une dimension altruiste, dans la solidarité ou dans le partage de valeurs .

Pour un prêt rémunéré, les sommes peuvent être beaucoup plus conséquentes, mais il va falloir convaincre les prêteurs que l’entreprise sera en mesure de les rembourser et leur verser un taux d’intérêt souvent supérieur à des prêts classiques. En raison de ces éléments, il est certainement préférable de rester sur des micro-projets, comme la rénovation d’un bâtiment ou la création d’hébergements complémentaires ou insolites.

Dans tous les cas de figures, le créateur a intérêt à bien préparer sa levée de fonds, sélectionner une plateforme adaptée à son projet, soigner sa présentation et faire une promotion intense sur les réseaux sociaux.

 

Relèvement des plafonds micro, quelle conséquence pour les loueurs ?

Avec le  relèvement des plafonds micro,

  • les revenus des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes peuvent bénéficier de l’abattement forfaitaire de 71% jusqu’à 170 000 euros de chiffre d’affaires, contre 82 800 euros auparavant,
  • Les revenus des des meublés de tourisme non classés peuvent bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% jusqu’à 70 000 euros de chiffre d’affaires contre 33 200 euros auparavant.

Chaque année voit son lot de nouvelles mesures fiscales. Nombreuses sont celles qui consistent en des ajustements de mesures existantes, certaines ont des impacts plus significatifs.

De nouveaux plafonds micro

A compter de 2018, les plafonds du régime des micro-entreprises sont relevés à 170 000 euros pour l’imposition des revenus de la première catégorie et à 70 000 euros pour ceux de la seconde. En clair, les revenus des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes peuvent bénéficier de l’abattement forfaitaire de 71% jusqu’à 170 000 euros de chiffre d’affaires, contre 82 800 euros auparavant, ceux des meublés de tourisme non classés de l’abattement forfaitaire de 50% jusqu’à 70 000 euros de chiffre d’affaires contre 33 200 euros auparavant.

Un fort impact sur la gestion des meublés

Les grincheux diront que les règles relatives à la TVA ne sont pas modifiées. Ceci étant, la plupart des loueurs de gîtes et meublés de tourisme ne sont pas assujettis à la TVA. Le relèvement des plafonds micro va leur simplifier la gestion puisqu’en cas de dépassement des anciens seuils – 33200 euros et 82 800 euros – ils pourront rester dans le régime micro. Ils n’auront plus l’obligation de tenir une comptabilité au réel. Il n’en demeure pas moins que, dans certains cas, le créateur peut avoir intérêt à opter pour le régime du bénéfice réel dès l’ouverture notamment afin de pouvoir déduire ses travaux.

Un impact non négligeable sur les chambres d’hôtes

Comme les règles de TVA ne sont pas modifiées, l’impact pour les loueurs de chambres d’hôtes est moins significatif. Ceci étant, la mesure ouvre l’abattement de 71% au-delà de 82 800 euros. Le loueur n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité au réel, avec tous les coûts qui y sont associés. Il va pouvoir lancer son activité et le dépassement du plafond de 82 800 euros s’il intervient ne sera plus un véritable casse-tête. Il faudra uniquement facturer de la TVA sur les séjours et déduire celle réglée sur les achats.

Le relèvement des plafonds micro change la donne pour les créateurs qui ont des projets ambitieux en terme de chiffre d’affaires. Elle est à étudier en détail. Pour tous ceux qui souhaitent aller plus loin, ils peuvent se reporter aux Cahiers Pratiques en vente sur le site internet et remis à jour ce début d’année pour tenir compte de la loi de la Finances votée fin décembre 2017 Ouvrir gîte ou meublé de tourisme, les démarches à la loupe et Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales. Et bien sûr nous continuerons à traiter ces sujets dans Accueillir Magazine.

Que faut-il penser de la suppression du RSI ?

Début juillet, lors de son discours de politique générale, le Premier ministre a confirmé que le gouvernement engagera la suppression du Régime social des indépendants (RSI) en 2018. La plupart des créateurs de gîtes et chambres d’hôtes sont concernés puisqu’ils relèvent actuellement du RSI. Que faut-il penser de cette mesure ?

Tout d’abord, il faut préciser que les cotisations sociales ne vont pas disparaître puisqu’il faut bien financer la protection sociale. Le Premier ministre a d’ailleurs précisé que le nouveau régime social des indépendants serait adossé au régime général des salariés. Pour ceux qui l’ignorent, ce sont déjà les URSSAF qui calculent et encaissent les cotisations des travailleurs indépendants et assurent une partie du recouvrement pour le compte du RSI. La véritable question tient donc de la gouvernance à venir. Ira-t-on vers une fusion des caisses comme cela a été le cas entre artisans et commerçants ?

D’autre part, cela fait plus de 10 ans que les couvertures sociales des salariés et des indépendants se rapprochent que ce soit au titre de l’assurance maladie, de la protection familiale ou des droits à la retraite. Et ce mouvement de convergence va se poursuivre car les carrières sont de plus en plus hachées. L’annonce de la mise en place d’une couverture chômage pour les travailleurs indépendants s’inscrit dans cette démarche. Les travailleurs indépendants devront-ils cotiser pour des risques qui ne les concernent pas ?

Enfin, le processus risque de prendre du temps et le Premier ministre a précisé que la suppression serait engagée en 2018, pas nécessairement achevée. Il faut en effet savoir que 2018 est l’année de la fusion des caisses du RSI. Actuellement une trentaine, leur nombre doit passer à 13 fin 2018. Ce projet de réorganisation engagé en 2016 a-t-il encore du sens ?

J’encourage les créateurs de gîtes et chambres d’hôtes à s’informer et à suivre les débats des mois à venir. Il va falloir s’intéresser aux mesures qui vont être prises et ne pas suivre aveuglement l’opinion des professionnels qui n’auront pas tous fait l’effort de se tenir informés en temps réel du détail des réformes.

Location saisonnière, une réforme en vue

Les créateurs qui préparent l’ouverture de gîtes ou de meublés de tourisme ne suivent pas toujours l’actualité. C’est pourquoi il me semble important de les alerter sur un texte actuellement en débat au Parlement.

Il est question d’assujettir les loueurs de gîtes et meublés de tourisme aux cotisations sociales à partir d’un certain niveau de chiffre d’affaires annuel. 23 000 euros ou 15 691 euros ? Le seuil à partir duquel ils seraient considérés comme des professionnels n’est pas arrêté, le texte n’est pas voté non plus ! les débats se poursuivront jusqu’à fin décembre.

Si la mesure passe, vous serez peut-être obligé de vous affilier à une caisse sociale et de payer des cotisations sociales sur le revenu de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez mettre en location saisonnière. Il est donc peut-être utile de regarder de près comment limiter ces cotisations sociales, sauf à ce que vous ayez besoin de cotiser pour vos droits maladie ou retraite.

Je reviens sur un sujet que j’ai déjà abordé sur ce blog, à savoir tout l’intérêt d’opter pour le régime du réel lorsque l’on est loueur en meublé, puisque si le revenu comptable est nul ou négatif, seules les cotisations sociales minimales sont dues. L’enjeu principal concerne l’amortissement du bâtiment, du mobilier et du matériel puisqu’il vient en déduction du revenu.

Je le redis, le texte n’est pas encore adopté, mais mieux vaut s’y préparer et réfléchir de près à son statut juridique et son régime fiscal. Pour ceux que cela intéresse, nous proposons un cahier pratique sur le meublé de tourisme, mis à jour chaque fois que nécessaire,  ainsi qu’une formation d’une journée pour tout savoir avant d’ouvrir un gîte ou un meublé touristique.

 

Quel prix pour mes chambres d’hôtes ?

Que l’on soit loueur ou créateur de chambres d’hôtes, la fixation des prix est devenue un véritable casse-tête dans un monde où le consommateur a perdu certaines de ses références.

Il faut dire qu’en quelques années, il est passé de références stables à des prix qui évoluent en permanence : remises, offres spéciales, ventes privées, yield management… Il n’est ainsi plus rare de voir des hôtels ou des résidences de tourisme proposer des remises de 50% sur leurs prix y compris en haute saison.

Le dossier du numéro 64 juillet/août 2016 vous propose une enquête exclusive sur les prix des chambres d’hôtes. Prix moyens 2016, classement des régions, différentiel haute et basse saison, prix de la table d’hôtes…, Accueillir Magazine a étudié les prix de plusieurs milliers de maisons d’hôtes dans toute la France pour mieux comprendre les évolutions en cours.
Faut-il conserver la parité tarifaire sur tous les sites internet, aligner le prix de toutes ses chambres, faire varier ses prix en fonction de la saison, mettre en place des suppléments, autant de questions auxquelles le numéro 64 juillet/août 2016 tente de répondre. Il est temps de prendre ses prix en mains !

Comment financer ses chambres d’hôtes avec peu de fonds personnels ?

Je croise souvent des créateurs qui ont envie de se lancer dans l’ouverture de gîtes et maisons d’hôtes mais dont les fonds personnels sont faibles. Je leur explique que le recours à l’emprunt doit être limité car la rentabilité ne permet pas d’envisager un endettement trop élevé. Voici quelques pistes à explorer pour boucler le financement du projet.

Tout d’abord, il est envisageable de faire appel à sa famille ou à son entourage pour compléter les fonds propres. L’acquisition d’une maison peut être l’occasion de se regrouper et devenir un véritable projet collectif dont le créateur est le chef de file. Le bâtiment peut être acheté en indivision ou par une société civile immobilière dont une partie des parts est détenue par les parents ou les amis. Ils vous aiment, ils vous font confiance, ils investissent de l’argent sur vous, ils ont droit, comme tout, investisseur à des explications claires et chiffrées, plus encore d’ailleurs que pour une banque, car vous n’avez pas le droit de les décevoir.

Pour motiver son entourage, il faut l’impliquer en amont, organiser des visites sur place, expliquer les travaux ou aménagements.
La restauration d’un patrimoine historique ou de pays, la passion d’un territoire ou le partage d’une activité en commun peut être la clé de la réussite. Pourquoi ne pas créer un gîte de pêche ou un accueil motard avec des amis passionnés ou une maison d’hôtes dans le village natal de sa famille ?

D’autre part, dans certains territoires, il existe des subventions départementales ou régionales qui peuvent couvrir une partie des travaux de rénovation du gîte ou des chambres d’hôtes. Bien sûr, les subventions sont plus généreuses dans les communes qui manquent d’hébergements que dans celles où il y a déjà de l’offre. L’attribution de ces aides est conditionnée à des critères qu’il faut prendre en compte, niveau de qualité exigé, obligation de classement, respect de l’environnement, accessibilité, label thématique…

Une insuffisance de fonds personnels n’est pas rédhibitoire mais nécessite de redoubler d’efforts pour mobiliser des ressources complémentaires. Elle peut être l’occasion d’aborder la création sous un angle différent et d’associer d’autres acteurs dans la réalisation du projet.

Gîtes et chambres d’hôtes, comment échapper au RSI ?

Régulièrement, lors des formations que nous organisons, nous rencontrons des créateurs de gîtes et chambres d’hôtes qui nous demandent comment éviter l’affiliation au Régime social des indépendants. Il faut dire que le RSI a mauvaise réputation, il a été épinglé de nombreuses fois par des rapports, en raison de nombreux dysfonctionnements depuis sa mise en œuvre en 2008. Et certains entrepreneurs, qui ont eu par le passé des relations conflictuelles avec cet organisme, vivent le fait de s’affilier à nouveau comme un cauchemar.

En tant que salarié

Une des options pour échapper au RSI consiste à s’affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés. Cela est possible pour certains dirigeants de société qui ont un statut d’assimilé-salarié, par exemple le président ou le dirigeant d’une Société par actions simplifiée (SAS) ou le gérant minoritaire de Société à responsabilité limitée (SARL). Autre option, être salarié d’une société ou d’un entrepreneur individuel.

En tant qu’exploitant agricole

Certains loueurs de gîtes et chambres d’hôtes relèvent du régime de protection sociale des non salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole. C’est le cas lorsque l’activité agricole est l’activité principale et que l’hébergement est situé sur l’exploitation. L’exploitant et son conjoint-collaborateur relèvent alors tous les deux de la MSA.

Avant de choisir son statut, il semble important de dresser la liste des avantages et inconvénients des différents régimes – montant des cotisations, couverture sociale, droits à la retraite… – et surtout de tenir compte de sa situation personnelle. Le choix ne sera en effet pas le même si l’on ouvre des chambres d’hôtes alors que l’on est proche de la retraite ou que l’on a encore de nombreuses années d’activité devant soi. Dans le premier cas, on peut avoir intérêt à cotiser a minima quitte à sacrifier le niveau de rémunération puisque le calcul de la retraite s’effectue sur les 25 meilleures années. Dans l’autre, on préférera atteindre un certain niveau de revenu pour que la pension de retraite ne soit pas trop faible.