Beaucoup de notions fausses circulent sur le web avec les questions des droit d’usage et durées de location possible et la guerre des chiffres.
Retour sur la définition légale de ce qu’on appelle désormais au choix
- meublé de tourisme,
- gîte,
- location saisonnière,
- ou airbnb.
C’est quoi un meublé de tourisme ?
On parle de gîte qui s’entend à la campagne, de meublé de tourisme, de meublé
touristique ou de location saisonnière. L’appellation “gîte rural” est propre au label Gîtes de France. Quant au mot airbnb, il est désormais utilisé, mais mal à propos car Airbnb, le site éponyme, est une plateforme qui regroupe différentes formes d’hébergements dont l’insolite ou les chambres d ‘hôtes.
Saluons d’ailleurs le travail de marketing de ce site qui a réussi en moins de 10 ans l’exploit de devenir une antonomase, figure de style qui fait d’un nom propre, un nom commun.
Remarque : avoir un hébergement locatif sur Airbnb n’exonère pas des règles qui s’appliquent aux gîtes ou meublés de tourisme. C’est ce que semblent pourtant croire de nombreuses personnes, vu les appels que nous recevons à la rédaction qui nous expliquent que ce que nous écrivons ou les courriers reçus d’une administration ne s’appliquent pas à leur cas personnel puisqu’eux sont “airbnb”. Cela peut amener à des situations graves pour avoir négligé des démarches ou réglementations importantes.
L’activité est encadrée par le Code du tourisme.
“Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage.”
Article D324-1 du Code du tourisme
C’est donc du bâti, un ensemble indivisible dans lequel le client pourra dormir, se restaurer, faire sa toilette. Il y a nécessairement des fenêtres qui s’ouvrent et une pièce à vivre, ce doit être un logement décent. Cela exclut par exemple des sous-sols ou des chambres de bonne et aussi quelques biens insolites qui devront trouver une qualification autre, camping par exemple pour les bulles.
Quel est votre projet ?
Le projet n’est pas le même selon qu’on a un village de gîtes ou meublés de tourisme, un meublé ou plusieurs en complément de chambres d’hôtes dans une activité de type professionnel ou un meublé de tourisme qu’on gère à la semaine pendant les vacances scolaires.
Le projet est aussi différent si on le gère soi-même ou si on en confie la gestion à un tiers. Contrairement à la chambre d’hôtes, le meublé de tourisme ne demande pas la présence du loueur. Il peut être piloté à distance et tout ou partie des tâches peuvent être déléguées : accueil, ménage, réservations…
Propriétaire ou locataire
Les deux sont possibles sur le principe.
Mais si on est locataire, il faut une autorisation de sous-location.
Attention, cela peut coûter cher de déroger à cette règle, des juges ont attribué au propriétaire la totalité des sommes perçues par un locataire qui sous-louait un appartement sans autorisation.
Attention aussi les logements sociaux n’autorisent pas les sous-locations donc ni les meublés de tourisme, ni les chambres d’hôtes.
Dernier point, ce peut être interdit dans un lotissement dont le règlement est toujours en vigueur.
Partout ? oui mais changement d’usage
Sur le principe oui, mais dans les faits, quand un logement est loué en meublé de tourisme à l’année, il peut être demandé au loueur un changement d’usage.
Cela est le cas,
- dans les communes de plus de 200 000 habitants et de petite couronne parisienne ;
- de manière facultative dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par décret ;
- dans les autres communes, sur autorisation préfectorale pour celles qui le demandent.
Le changement d’usage, ce peut être une simple formalité administrative. Ce peut être aussi soumis à autorisation, à compensation… C’est en tout cas une tendance qui se durcit, nous en parlions dès 2015 sur ce blog avec Paris qui est la première ville à avoir mis en place un système de compensation. Maintenant ce sont les grandes villls et les littoraux, mais pas que qui sont en train de mettre des règles d’usages.
Plusieurs règles existent
L’autorisation, ce peut être un seul meublé de tourisme par foyer fiscal, selon la densité, le quartier par exemple.
La compensation, c’est le fait de d’une compensation au réel : la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme doit transformer simultanément un local commercial de même surface en logement.
La compensation double au triple, c’est de devoir convertir le double ou le triple de m² de local commercial.
La compensation via l’achat de droits de commercialité, la personne voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.
Précision, cela ne concerne pas les résidences principales louées de façon ponctuelle.
Partout, mais pas dans tous les immeubles
Une copropriété dont le règlement de copropriété indique un usage bourgeois ou exclusivement bourgeois, interdit de facto les meublés de tourisme, et ce même si des professions libérales peuvent s’y installer. La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce sujet.
D’autre part, attention aux nuisances pour les voisins, les vacanciers ont un autre rythme que ceux qui se lèvent tôt pour aller travailler, les arrivées et départs à toutes heures, les clients qui font la fête, tout ceci peut conduire à avoir des plaintes déposées contre soi.
Beaucoup de confusion sur la durée de location possible
Des chiffres circulent sur le net de façon inappropriée, alors quelques rappels
les 90 jours : le meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 90 jours consécutifs dans un même contrat, c’est la loi. Si la demande est faite par
un client de dépasser cette durée, il faut se tourner vers un autre type de bail dont le bail mobilité.
Mais un meublé de tourisme peut être loué plus que 90 jours consécutifs quand
différents clients se succèdent.
Pour être claire, pas plus de 90 jours à un même client, mais bien sûr, plus de 90 jours consécutifs – ou pas d’ailleurs – quand il y a plusieurs contrats qui s’enchaînent avec plusieurs clients.
les 120 jours sont réservés aux seules résidences principales que les propriétaires louent en leur absence. Ils ne peuvent pas dépasser 120 jours de location sur l’année. Cela concerne toutes les résidences principales, peu importe où elles se trouvent.
Ce chiffre de 120 jours n’existe que pour les résidences principales mais pas pour un dépendance qui serait louée à l’année en meublé de tourisme.
La semaine obligatoire : non, il n’est pas obligé de louer à la semaine, c’est souvent le choix de loueurs pour se simplifier la vie, parce qu’ils ont une autre activité et ne sont libres que le week-end, parce qu’ils ont un grand hébergment et que louer à la nuit représente trop de travail. C’est toujours l’article L324-1-1 du Code du tourisme qui donne la réponse et définit le meublé de tourisme comme
des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois“.
Article L324-1-1 du Code du tourisme
Vous pouvez donc décider de louer à la nuit, la semaine, trois jours… C’est votre décision personnelle dépendant de la taille du logement, de la demande et du temps que vous pouvez y consacrer ou du contrat signé avec la conciergerie.
A ce stade, vous savez si vous pouvez ouvrir un meublé de tourisme ou pas dans le bien que vous possédez ou souhaitez acheter. Reste à vérifier les autres réglementations, le statut juridique et la fiscalité, nous décrivons tout dans notre cahier pratique Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches. Retrouvez-nous aussi dans nos stages de formation, en présentiel et distanciel, 2 jours pour ouvrir meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes, vous saurez éviter tous les pièges et construire votre projet de façon sereine et rentable de A à Z.