Catégorie : Réglementation et normes

• Un bar est un établissement recevant du public (ERP)
• Les ERP sont classifiés sous 2 groupes et 5 catégories selon leur capacité d’accueil et sous plusieurs types selon la nature de leur activité, par exemple N = Restaurants et débits de boissons, O = Hôtels et pensions de famille…
• Un ERP est soumis à des règles de sécurité incendie et accessibilité
• Le classement en ERP entraîne donc des travaux de mise en sécurité : les matériaux doivent avoir une résistance au feu, les sorties signalées, etc.
• Le personnel doit être formé pour évacuer…

Le Cuba Libre était un bar à Rouen qui a brûlé avec 14 victimes piégées dans un sous-sol dont la porte de secours était verrouillée. Ce sous-sol avait été aménagé sans autorisation, ce qui augmentait la capacité d’accueil. Les travaux avaient été faits en dépit du bon sens avec notamment une mousse isolante en polyuréthane hautement inflammable. De nombreuses règles de sécurité ont été violées, absence d’issues de secours, de balisage, pas d’extincteurs en nombre suffisant, pas de système de désenfumage, pas d’alarme… Reprendre le procès n’est pas le but de ce billet, la presse régionale en a fait de très bons compte-rendus (cherchez procès Cuba Libre Rouen).

En quoi cela concerne-t-il les loueurs de gîtes et chambres d’hôtes ?

Si je rebondis sur ce procès, c’est que toutes les semaines depuis que j’ai co-créé Accueillir Magazine, je découvre des hébergements qui sont probablement/certainement ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil mais qui ne respectent pas les règles de sécurité.
A chaque formation, je rencontre des porteurs de projet qui ignorent la notion d’ERP, me disent qu’ils vont accueillir 30 personnes dans le bâtiment et construisent le business plan sur une exploitation illégale.

Quelques exemples

• On ajoute des meublés de tourisme aux chambres d’hôtes dans le même bâtiment pour améliorer la rentabilité et la capacité d’accueil de la maison dépasse les 15 personnes.
• On ouvre un restaurant ou une boutique dans la même maison, ce commerce est nécessairement ERP et peut requalifier l’ensemble de la maison y compris les chambres d’hôtes.
• On veut organiser des mariages ou autres réceptions ce qui aboutit à ouvrir la maison à du public extérieur et à devenir ERP.

Involontaire ? Pas toujours !

L’activité de chambres d’hôtes est exemptée de mise en sécurité incendie jusqu’à une capacité de 15 personnes. Il en va de même pour les gîtes et les meublés de tourisme. Parfois, le loueur ou le créateur ajoute une activité sans réfléchir aux conséquences et devient ERP.
La plupart du temps, c’est organisé et le loueur sait parfaitement qu’il enfreint les règles avec le silence des édiles locaux, mais je ne veux pas jeter la pierre aux maires, leur hotte est déjà trop pleine de problèmes. C’est à la préfecture et au SDIS (service départemental d’incendie et de secours) de procéder aux vérifications.

Si je suis sévère, c’est que depuis plus de 10 ans que j’anime ce blog, et particulièrement depuis ce billet datant de 2017, Créer ou reprendre un gîte de grande capacité, attention aux normes ! de nombreuses questions auxquelles j’ai répondu me demandent comment échapper aux règles ERP mais jamais en quoi elles ont du sens et pourquoi elles sont là.

Les normes sont lourdes, trop lourdes et complexes à comprendre. Deux préventionnistes n’auront pas la même position sur la nature des travaux à entreprendre. C’est un gros problème, notamment quand on reprend une de ces grandes propriétés rurales et on sait que gîtes et chambres d’hôtes permettent à ces propriétés de ne pas tomber en ruines et à des territoires de conserver de l’hébergement marchand et une activité économique.
C’est aussi le poids de ces normes qui font que de nombreux hôtels ruraux ferment, le coût des travaux étant trop lourd financièrement. Je suis la première à militer pour revenir à du bon sens pour les petits établissements, il est question que cela se fasse, espérons.

Mais en attendant, le drame du Cuba Libre me permet de rappeler qu’enfreindre les règles de mise en sécurité incendie, c’est du pénal. En l’occurrence, les deux gérants ont été condamnés, à des amendes et 5 ans de prison dont 2 avec sursis plus une interdiction d’exercer une profession en lien avec l’infraction. Avant même le drame, cela aurait pu être un contrôle et une fermeture administrative. Comment dormir sereinement quand son activité peut s’interrompre à tout moment, inutile de penser cacher quoi que ce soit, les photos des clients sur les réseaux sociaux sont là pour témoigner.
N’oublions pas le plus important, depuis le 5 août 2016 et l’incendie du Cuba Libre, ce sont 14 familles plongées dans le deuil qui elles ont pris perpétuité pour la douleur. Celles des gérants sont aussi définitivement affectées. Plus jamais cela ! La sécurité incendie, ce n’est pas qu’une contrainte, cela sauve des vies.

Le gouvernement aurait l’intention de réformer l’Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (ACRE). Les réductions de cotisations sociales dont peuvent bénéficier les micro-entrepreneurs seraient fortement limitées. Et les créateurs de chambres d’hôtes et de gîtes qui en bénéficient déjà verraient leurs cotisations sociales augmenter.

Les avantages de l’ACRE

L’ACRE est un dispositif d’exonération de charges sociales destiné à faciliter la création ou la reprise d’entreprises. Il peut prendre la forme d’une exonération de charges quasi totale la première année ou d’une exonération partielle sur trois ans dans le cas des micro-entrepreneurs. Les cotisations sociales non versées sont prises en charge par l’Etat.

Dans le cas des micro-entrepreneurs, le dispositif actuel est un véritable soutien qui permet de démarrer son activité progressivement. Il laisse trois années complètes pour atteindre un rythme de croisière, puisque c’est uniquement au cours de la quatrième année que le créateur ou le repreneur de gîtes ou chambres d’hôtes doit payer les cotisations sociales au taux normal, à savoir un peu plus de 6% du chiffre d’affaires pour les meublés de tourisme classés et 13% du CA pour les chambres d’hôtes.

Des micro-entrepreneurs moins soutenus

La réforme conduit à mettre de la pression sur le créateur de chambres d’hôtes ou de gîtes qui opte pour le régime du micro-entrepreneur. Il sera moins soutenu et n’aura pas d’autre choix que d’atteindre un chiffre d’affaires élevé rapidement. Il devra également réfléchir au timing de ses démarches afin de bénéficier de l’exonération de charges sociales au bon moment. Cela peut le conduire à repousser le démarrage de son activité de quelques mois afin d’être pleinement opérationnel lors de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Cette réforme n’est pas encore adoptée. Si elle entre en vigueur, les créateurs de chambres d’hôtes ou de gîtes auront tout intérêt à revoir le choix de leur statut juridique et fiscal, le régime du micro-entrepreneur perdant un de ses attraits principaux.

Actualité du 25 septembre 2019 – le texte n’est pas voté
Mise à jour du 1er octobre : La mesure est différée, le gouvernement vient d’annoncer l’ouverture d’une concertation interministérielle sur la réforme de l’ACRE. A suivre.
Suivez l’actualité et les conséquences sur l’activité de loueur dans Accueillir Magazine, 6 fois par an dans votre boîte aux lettres.

• Peu de séjours se passent mal, certains auraient pu être évités
• Anticiper, se préparer pour devancer les problèmes
• Connaître ses droits et les réglementations applicables en amont et pour réagir après
• Assurer correctement son activité sont les clés pour limiter les problèmes et les gérer au mieux quand ils arrivent

Même si la grande majorité des séjours en gîtes ou chambres d’hôtes se passent bien, certains peuvent donner lieu à des incidents. Une grande partie d’entre eux peut être évitée.

Continuer la lecture de Dégâts, casse ou vol en gîte ou chambres d’hôtes, comment gérer les incidents ?

• Sécurité incendie, accessibilité au public…, la mise aux normes ERP d’un gîte de grande capacité génère des coûts conséquents qu’il faut intégrer dans son budget
• A défaut de respecter les normes ERP, le loueur peut être contraint de fermer une partie des lits pour poursuivre l’activité, ce qui met en danger sa rentabilité
• En cas d’accident grave, s’il y a infraction, le ministère public peut décider de poursuivre l’exploitant au pénal

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Je discute régulièrement avec des créateurs qui souhaitent ouvrir des gîtes de grande capacité. Il s’agit parfois de grands gîtes destinés à accueillir des groupes d’amis ou des cousinades ou parfois de gîtes plus petits pour des familles nombreuses. Ces créateurs méconnaissent souvent les règles en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Or elles ont une importance considérable.

En effet, à partir du moment où le gîte ou le meublé de tourisme a une capacité supérieure à 15 personnes, il est soumis aux normes des établissements recevant du public et sera classé ERP en 5e catégorie avec locaux à sommeil. Ce classement ERP impose de respecter certaines réglementations, notamment dans le domaine de la sécurité incendie mais également dans celui de l’accessibilité au public ou encore de la qualité des eaux chaudes sanitaires.

Ne pas respecter ces normes alors que l’hébergement est un ERP n’est pas raisonnable car c’est de la sécurité des occupants qu’il s’agit. Il faut aussi comprendre qu’en cas d’accident grave, il y aura une enquête de police. Elle ne pourra que constater que l’exploitant s’est soustrait à la réglementation ERP mettant en danger ses hôtes. Il y a alors fort à parier que le procureur de la République décidera de poursuivre l’exploitant du gîte sur le plan pénal. C’est ce qui est arrivé aux deux gérants du bar de Rouen dont l’incendie en août 2016 a fait 14 morts et qui sont poursuivis pour homicides involontaires « par violation délibérée d’une obligation de sécurité ».

Il faut rester logique et faire un choix clair. Le créateur de gîte peut soit rester dans la limitation à 15 personnes, il n’aura pas les règles ERP à respecter mais uniquement celles liées à l’habitation : entretien des cheminées, des chaudières… Il peut aussi décider de dépasser le seuil de 15 personnes et il a alors intérêt à viser bien au-delà de façon à ce que la capacité additionnelle lui permette de couvrir tous les frais liés aux normes ERP. En un mot, pour conclure, il n’y a pas grand intérêt à créer un gîte pour 16 ou 17 personnes.

Dans les prochains mois, de nombreuses communes vont instaurer une procédure d’enregistrement des locations saisonnières. Cette démarche renforce le contrôle des meublés mis en place au cours des dernières années. De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme sont concernés.

Des règles qui se durcissent depuis plusieurs années

Au cours des dernières années, toute une série de mesures ont été prises afin de recenser et d’encadrer le développement des gîtes, des meublés de tourisme et des locations de vacances. L’obligation de déclaration en mairie initialement réservée aux seuls logements classés en étoiles a été étendue à tous les meublés de tourisme même non classés, puis la procédure a été élargie à toutes les locations saisonnières, à l’exception de la résidence principale. Désormais, la résidence principale est elle-aussi concernée puisque la nouvelle procédure d’enregistrement porte sur toute forme de location saisonnière. Cela concerne donc 100 % des meublés “airbnb” dans les zones et villes concernées.

A Paris mais pas seulement

Cette procédure d’enregistrement est un véritable permis de louer, puisque la commune pourra refuser d’enregistrer le logement si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées, par exemple s’il s’agit d’un bâtiment dont la destination est agricole ou si la déclaration de changement d’usage n’a pas été effectuée. Toutes les villes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles situées en zone tendue sont concernées. Les autres communes pourront également demander au préfet d’instaurer cette procédure sur tout ou partie de leur territoire. Il n’y a donc pas que la ville de Paris qui est concernée mais aussi de nombreuses communes qui souhaitent préserver le logement et par ricochet les commerces, les écoles ou les services publics.

Comme je l’ai déjà écrit sur ce blog, il est essentiel de se renseigner sur les règles d’urbanisme avant de se lancer dans la création de gîtes et ou de meublés de tourisme, encore plus quand on achète un appartement  ou un bâtiment dédié à ce projet. C’est un sujet que nous allons continuer de suivre au magazine. Pour ceux qui s’y intéressent, vous pouvez y retrouver un article sur le sujet dans le numéro 70 juillet / août 2017 qui vient de sortir, le magazine est en vente sur le site internet.

L’INSEE vient de diffuser les statistiques de la création d’entreprises pour l’année 2016. Ce faisant, il nous fournit quelques informations intéressantes sur les choix juridiques effectués par les entrepreneurs qui se sont lancés l’an passé.

Il recense 30 800 créations d’entreprises dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dont font partie gîtes et chambres d’hôtes. Il s’agit pour l’essentiel de petites entreprises, 87% n’ont pas de salarié. En 2016, 53,5% de ces créations s’effectuent sous la forme d’une société (SARL, SAS…), 26% sont des entreprises individuelles (hors micro-entreprises) et 20,5% sont des micro-entreprises.
Le premier point à relever concerne la reprise des créations d’entreprises dans l’hébergement et la restauration en 2016 (+8,5%) après une année de baisse en 2015 (-4,1%). Concernant les statuts, les créateurs ont plutôt préféré le statut de micro-entreprise (+10,6%) aux autres formes juridiques (+7,9%). Par rapport aux autres secteurs d’activité, le régime micro garde un attrait, c’est l’un des seuls secteurs où il continue de progresser aux dépens des autres statuts juridiques.

L’INSEE fournit également des données sur les différentes formes de sociétés lorsque les créateurs choisissent ce type de statut. Tout secteur confondu, 56% des sociétés créées en 2016 sont des Sociétés par Actions Simplifiée (SAS) ou des SAS unipersonnelles (SASU), 40% des Sociétés A Responsabilité Limitée (SARL) ou des SARL unipersonnelles (EURL). A noter, la part des SAS continue de progresser fortement aux dépens des SARL, probablement en raison de leur plus grande souplesse, du traitement plus favorable accordé aux distributions de dividendes et peut-être également du fait que leurs dirigeants échappent au Régime social des indépendants (RSI).

Ces statistiques correspondent aux retours que nous avons des créateurs de chambres d’hôtes, à savoir un intérêt toujours marqué pour le régime micro et une préférence pour la SAS / SASU lorsqu’il y a création de société.

Attention, il est nécessaire de faire une analyse au cas par cas afin de choisir le meilleur statut juridique en fonction de votre projet et de votre situation personnelle. Je rappelle q’un statut a des conséquences fiscales, sociales, sur la retraite, sur la protection sociale, sur la protection du patrimoine, la situation du conjoint, sur le cumul d’activité, les plus-values et encore de très nombreuses conséquences. Il faut donc une vraie analyse au cas par cas qui ne peut être calquée sur son voisin.

• Le classement en étoiles concerne les gîtes ou meublés de tourisme ou locations saisonnières et pas les chambres d’hôtes
• Il se base sur un référentiel de 1 à 5 étoiles et est effectué par un organisme agréé par l’Etat
• C’est une démarche volontaire et non obligatoire qui peut avoir des conséquences fiscales pour le loueur

La question du classement des gîtes et des meublés de tourisme revient souvent chez les créateurs lorsqu’ils réfléchissent à leurs travaux et à leurs aménagements. En effet, ils ont un impact important sur le niveau de classement qui va de 1 à 5 étoiles et la grille officielle fait la part belle aux superficies et aux équipements.

Tout d’abord, il faut préciser qu’il n’y a pas d’obligation à faire classer un gîte ou un meublé de tourisme. C’est une démarche volontaire du loueur qui fait le choix ou non de demander une visite de classement. Ce classement est valable cinq ans et le coût de la visite, souvent autour de 150 euros, est à sa charge.
Le classement a de nombreux avantages. Il rassure le client sur le niveau de qualité de l’hébergement lors de la réservation. Il permet au loueur d’être présent sur de nombreux sites officiels qui ne présentent que les hébergements classés. Et le loueur bénéficie également de plusieurs avantages fiscaux dont un plafond de chiffre d’affaires annuel de 82 200 euros et un abattement de 71% s’il relève du régime micro.
En revanche, le loueur est moins libre de ses choix puisque les superficies, les aménagements et les équipements doivent satisfaire aux critères de la grille de classement. Pour être bien classé, il va peut-être devoir faire des travaux ou investissements complémentaires qui ne pourront s’amortir qu’avec le temps. Cela va probablement renchérir ses tarifs de location. Et, mieux il sera classé, plus la taxe de séjour qu’il devra collecter sera élevée.

La réponse à la question du classement tient de la fiscalité puisque le classement en étoiles peut être très avantageux pour les loueurs de gîte fortement taxés ou dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 32 900 euros. Elle tient aussi et surtout de l’étude de marché. Inutile de chercher un classement trop élevé si la demande n’est pas là, inutile également de vouloir un classement si le gîte est atypique et ne peut rentrer dans la grille ou que ce classement va nécessiter trop d’investissements. En un mot, il faut faire preuve de pragmatisme. Pour réfléchir à ces sujets, nous proposons un stage d’une journée dédié aux créateurs de gîtes et meublés de tourisme « Une journée pour tout savoir ».

Lorsque l’on se lance dans la location d’un gîte / meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes, une question centrale consiste à savoir si l’on va mener cette activité en tant que particulier ou en tant que professionnel. C’est le sujet du statut juridique du loueur. Cela demande d’être bien pensé, en amont du projet.

Que l’on fasse gîte ou chambres d’hôtes, la question du statut juridique est centrale. Il s’agit de l’identité de votre future activité vis-à-vis des tiers ou de l’administration. Et n’oubliez pas, nul n’est censé ignorer la loi ! Et la dissimulation d’activité est une infraction pénale.

Rester simple particulier

Si je loue mon appartement ou ma maison en tant que particulier, cela m’apporte des revenus complémentaires mais je n’ai pas de couverture sociale. Certes, je n’ai pas de cotisation sociale à payer, mais je n’acquiers pas de droits au titre de l’assurance maladie ou de la retraite. Cette solution est envisageable lorsque l’on loue une maison ou un appartement en location saisonnière ou lorsque l’on fait ponctuellement chambre d’hôtes. Certains conditions sont à respecter comme ne pas dépasser un chiffre d’affaires défini par la loi. Ces seuils sont différents selon que ce sont des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme. Le chiffre d’affaire n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut bien comprendre que cette possibilité d’exercer une activité commerciale sans cotiser a ses limites.

Etre Professionnel

En revanche, si mon activité de chambre d’hôtes est régulière ou que la location de mon gîte s’accompagne de prestations annexes, service de petit déjeuner, ménage en cours de séjour…, j’ai l’obligation de prendre un statut professionnel. Je vais alors cotiser aux caisses sociales et avoir des droits en retour. Selon le statut juridique que je vais prendre, je peux limiter le montant de mes cotisations sociales, voire ne  payer que les cotisations minimales.

De multiples statuts sont éligibles, auto-entrepreneur devenu micro-entrepreneur, commerçant, SARL ou EURL, SA ou SASU, mais aussi SCI pour la détention des murs.

Pour vous aider à bien comprendre ces enjeux juridiques mais également les régimes fiscaux, nous avons publié des Cahiers pratiques. Ils sont en vente sur notre site internet.
Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales
Ouvrir gîte ou meublé de tourisme, les démarches à la loupe

Ne vous y trompez pas, ces questions se pensent en amont pour décider des questions centrales de l’amortissement ou pas des travaux et de la TVA ou pas. La majorité des loueurs ne seront pas concernés par ces questions de coûts réels et seront au régime micro en franchise en base de TVA. Mais ne pas faire les bons choix au départ remet en cause la rentabilité de l’activité.

Les chambres d’hôtes, ce sont des chambres chez l’habitant avec un maximum de cinq chambres et une capacité d’accueil maximum de 15 personnes. Vous le savez sûrement mais j’insiste. Pourquoi ?

Car chaque année, des propriétaires sont contrôlés et épinglés. A chaque fois, le loueur me raconte la même histoire. Nous avons six ou sept chambres, vous comprenez c’est plus pratique pour l’organisation et le ménage mais nous ne les louons jamais simultanément. Il y a une vingtaine de couchages, mais nous ne dépassons jamais 15 personnes en même temps.

Respecter le décret chambres d’hôtes

Chaque fois, je leur réexplique que les textes fixent le nombre de chambres d’hôtes à cinq maximum et la capacité d’accueil à 15 personnes. Ce sont les règles qui définissent la chambre d’hôtes. Je leur dis toujours qu’en cas de contrôle, l’administration comptera le nombre de chambres et le nombre de lits, qu’il ne faut pas oublier que les clients savent eux-aussi compter tout comme les voisins, salariés ou partenaires qui seront amenés à fréquenter les lieux. Et avec les réseaux sociaux, inutile de penser que cela restera invisible. Les cadres de la DGCCRF en charge des contrôles regardent les sites internet, les avis de voyageurs, les annuaires et centrales de réservation, ils ont déjà une idée de points à vérifier avant d’arriver sur place.

Et en cas de contrôle, attention ce peut être la requalification de l’hébergement en hôtel avec l’obligation de faire les travaux liés aux ERP – établissements recevant du public – qui sont très lourds. Dans tous les cas il y aura obligation de se mettre en règle et ce peut donc être revenir dans les règles de la chambre d’hôtes avec l’éventuelle perte de chiffre d’affaires si dans les faits on louait au-delà de la capacité réglementaire.

En un mot, si l’on souhaite louer plus de cinq chambres ou que l’on souhaite pouvoir accueillir 20 personnes ou plus encore, il ne faut pas faire chambres d’hôtes mais s’orienter vers une autre formule d’hébergement, en ouvrant par exemple une auberge ou un hôtel.

 

Les médias se sont faits dernièrement l’écho d’un loueur de chambres d’hôtes de Provence qui a décidé d’arrêter son activité pour partir au Canada. Pour justifier cette décision, il est fait état des normes, des charges et de toutes les contraintes qui pèsent sur l’activité.

Chambres d’hôtes, gîtes, chaque territoire à ses règles

En réalité, au Canada, c’est pareil voire pire ! La réglementation qui varie d’un état à l’autre comprend des inspections obligatoires et est particulièrement pointilleuse sur les règles d’urbanisme. Ainsi au Québec, le dossier doit être présenté tous les deux ans moyennant 200 euros environ et une inspection sur place est obligatoire. Quant aux règles principales, ce sont les mêmes. L’habitant doit vivre sur place, la prestation inclus le petit-déjeuner et la maison ne doit pas dépasser 5 chambres et un maximum de 15 personnes.

Je comprends bien l’exaspération de certains loueurs confrontés à des situations complexes ou des contraintes réglementaires imprévues. Je regrette souvent qu’il n’y ait pas plus de souplesse dans l’application des règles notamment en fonction de la taille de l’établissement ou du nombre de chambres – et au passage j’inclus l’hôtellerie familiale qui crève de ces normes. Je regrette également que les lois, normes et réglementations ne soient pas appliquées partout pareil, elles sont devenues tellement complexes que même ceux chargés par l’Etat de les faire respecter ne savent pas toujours comment les mettre en application et les interprètent à leur façon !
Mais en même temps, même si je souhaite une réglementation plus simple et plus claire, il faut bien que nous respections tous les mêmes règles. Après tout, c’est aussi la garantie que son voisin ne pourra pas faire n’importe quoi !

Une fois de plus je recommande la lecture d’Accueillir Magazine aux loueurs et aux créateurs. Notre loueur de Provence qui a décidé de tout quitter aurait su qu’il fallait une autorisation d’urbanisme pour installer une cabane, y compris dans les arbres, et que, pour les services de la répression des fraudes, l’appellation maison d’hôtes est encadrée et doit correspondre à des chambres d’hôtes. Au passage, le dernier numéro comporte un rappel de ces règles “Se préparer à un contrôle de la répression des fraudes” et parle des décisions liées au “choc de simplification” sur les règles liées aux fonctionnement des gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes.

Je leur souhaite bonne chance au Canada mais leur conseille sincèrement de bien se pencher là-bas sur la réglementation. Et c’est un conseil que je donne à tous les créateurs, certaines erreurs sont lourdes de conséquences, notamment toutes celles liées à l’immobilier parce que les frais engagés sont très importants !