Catégorie : Réglementation et normes

Beaucoup de notions fausses circulent sur le web avec les questions des droit d’usage et durées de location possible et la guerre des chiffres.

Retour sur la définition légale de ce qu’on appelle désormais au choix

• meublé de tourisme,
• gîte,
• location saisonnière,
• ou airbnb,

C’est quoi un meublé de tourisme ?

On parle de gîte qui s’entend à la campagne, de meublé de tourisme, de meublé
touristique ou de location saisonnière. L’appellation “gîte rural” est propre au label Gîtes de France. Quant au mot airbnb, il est désormais utilisé, mais mal à propos car Airbnb est une plateforme qui regroupe différentes formes d’hébergements dont l’insolite ou les chambres d ‘hôtes.
Saluons d’ailleurs le travail de marketing de ce site qui a réussi en moins de 10 ans l’exploit de devenir une antonomase, figure de style qui fait d’un nom propre, un nom commun.

Apparté : avoir un hébergement locatif sur Airbnb n’exonère pas des règles qui s’appliquent aux meublés de tourisme. C’est ce que semblent pourtant croire de nombreuses personnes, vu les appels que nous recevons à la rédaction qui nous expliquent que ce que nous écrivons ou les courriers reçus d’une administration ne s’appliquent pas à leur cas personnel puisqu’eux sont “airbnb”. Cela peut amener à des situations graves pour avoir négligé des démarches ou réglementations importantes.

L’activité est encadrée par le Code du tourisme.

“Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage.”

Article D324-1 du Code du tourisme

C’est donc du bâti, un ensemble indivisible dans lequel le client pourra dormir, se restaurer, faire sa toilette. Il y a nécessairement des fenêtres qui s’ouvrent et une pièce à vivre, ce doit être un logement décent. Cela exclut par exemple des sous-sols ou des chambres de bonne et aussi quelques biens insolites qui devront trouver une qualification autre, camping par exemple pour les bulles.

Quel est votre projet ?

Le projet n’est pas le même selon qu’on a un village de gîtes ou meublés de tourisme, un meublé ou plusieurs en complément de chambres d’hôtes dans une activité de type professionnel ou un meublé de tourisme qu’on gère à la semaine pendant les vacances scolaires.

Le projet est aussi différent si on le gère soi-même ou si on en confie la gestion à un tiers. Contrairement à la chambre d’hôtes, le meublé de tourisme ne demande pas la présence du loueur. Il peut être piloté à distance et tout ou partie des tâches peuvent être déléguées : accueil, ménage, réservations…

Propriétaire ou locataire

Les deux sont possibles sur le principe.
Mais si on est locataire, il faut une autorisation de sous-location.
Attention, cela peut coûter cher de déroger à cette règle, des juges ont attribué au propriétaire la totalité des sommes perçues par un locataire qui sous-louait un appartement sans autorisation.
Attention aussi les logements sociaux n’autorisent pas les sous-locations donc ni les meublés de tourisme, ni les chambres d’hôtes.
Dernier point, ce peut être interdit dans un lotissement dont le règlement est toujours en vigueur.

Partout ? oui mais changement d’usage

Sur le principe oui, mais dans les faits, quand un logement est loué en meublé de tourisme à l’année, il peut être demandé au loueur un changement d’usage.
Cela est le cas,

• dans les communes de plus de 200 000 habitants et de petite couronne parisienne ;
• de manière facultative dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par décret ;
• dans les autres communes, sur autorisation préfectorale pour celles qui le demandent.

Le changement d’usage, ce peut être une simple formalité administrative. Ce peut être aussi soumis à autorisation, à compensation…

Plusieurs règles existent.
L’autorisation, ce peut être un seul meublé de tourisme par foyer fiscal, selon la densité, le quartier par exemple.
La compensation, c’est le fait de d’une compensation au réel : la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme doit transformer simultanément un local commercial de même surface en logement ; La compensation double au triple, c’est de devoir convertir le double ou le triple de m² de local commercial.
La compensation via l’achat de droits de commercialité, la personne voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.

Précision, cela ne concerne pas les résidences principales louées de façon ponctuelle.

Partout, mais pas dans tous les immeubles

Une copropriété dont le règlement indique un usage bourgeois ou exclusivement bourgeois, interdit de facto les meublés de tourisme, et ce même si des professions libérales peuvent s’y installer. La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce sujet.
D’autre part, attention aux nuisances pour les voisins, les vacanciers ont un autre rythme que ceux qui se lèvent tôt pour aller travailler, les arrivées et départs à toutes heures, les clients qui font la fête, tout ceci peut conduire à avoir des plaintes déposées contre soi.

Beaucoup de confusion sur la durée de location possible

Des chiffres circulent sur le net de façon inappropriée, alors quelques rappels

les 90 jours : le meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 90 jours consécutifs dans un même contrat, c’est la loi. Si la demande est faite par
un client de dépasser cette durée, il faut se tourner vers un autre type de bail dont le bail mobilité.
Mais un meublé de tourisme peut être loué plus que 90 jours consécutifs quand
différents clients se succèdent.
Pour être claire, pas plus de 90 jours à un même client, mais bien sûr, plus de 90 jours consécutifs – ou pas d’ailleurs – quand il y a plusieurs contrats qui s’enchaînent avec plusieurs clients.

les 120 jours sont réservés aux seules résidences principales que les propriétaires louent en leur absence. Ils ne peuvent pas dépasser 120 jours de location sur l’année. Cela concerne toutes les résidences principales, peu importe où elles se trouvent.
Ce chiffre de 120 jours n’existe que pour les résidences principales mais pas pour un dépendance qui serait louée à l’année en meublé de tourisme.

La semaine obligatoire : non, il n’est pas obligé de louer à la semaine, c’est souvent le choix de loueurs pour se simplifier la vie, parce qu’ils ont une autre activité et ne sont libres que le week-end, parce qu’ils ont un grand hébergment et que louer à la nuit représente trop de travail. C’est toujours l’article L324-1-1 du Code du tourisme qui donne la réponse et définit le meublé de tourisme comme

des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois“.

Article L324-1-1 du Code du tourisme

Vous pouvez donc décider de louer à la nuit, la semaine, trois jours… C’est votre décision personnelle dépendant de la taille du logement, de la demande et du temps que vous pouvez y consacrer ou du contrat signé avec la conciergerie.

A ce stade, vous savez si vous pouvez ouvrir un meublé de tourisme ou pas dans le bien que vous possédez ou souhaitez acheter.

7 couchages, c’est déjà grand par rapport à l’offre existante.

C’est bien en termes de places de couchage des clients qu’on estime la capacité d’un hébergement touristique.
Pour devancer les questions habituelles, un grand lit compte bien pour deux personnes et un lit enfant compte, ce qu’entend le législateur par nombre de couchages, c’est le nombre de personnes à évacuer en cas de problème, particulièrement les incendies.

A partir d’un certain nombre de couchages, on parle de gîte de groupe ou de gîte de grande capacité. Derrière ce mot, il y a des hébergements bien différents tant en termes d’activité qu’en terme de taille et de réglementations.

Meublé de tourisme ou auberge collective

Le gîte de groupe peut être un gîte classique de 10, 12 ou 15 couchages ou plus loué à un même groupe ou à une même famille avec un contrat unique. Dans ce cas, au sens de la loi, il s’agit d’un meublé de tourisme qui respectera les réglementations liées à cet hébergement touristique.

Il peut aussi s’agir d’un gîte où il est possible de réserver un lit dans un dortoir ou dans une chambre partagée, il peut y avoir aussi des chambres individuelles à réserver. Dans ce cas, il s’agit d’une auberge collective. Si celle-ci est à proximité d’un itinéraire de randonnée, on parle également de gîte d’étape.

Des activités bien différentes

Dans un cas, celui du gîte de groupe – meublé de tourisme, le séjour sera d’une ou plusieurs nuits (au choix du loueur), voire même d’une ou de plusieurs semaines. La famille ou le groupe vont utiliser l’hébergement comme lieu de vacances ou de résidence ponctuelle, sans y élire domicile bien sûr.

Dans l’autre cas, celui du gîte de groupe – auberge collective, il s’agira plutôt de courts séjours voire de location pour une seule nuit, par exemple dans le cas des randonneurs sur les chemins de Grande randonnée, on pense par exemple aux chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle.

Dans le premier cas, celui du gîte de groupe – meublé de tourisme, le groupe est autonome, il s’occupe, se fait à manger, il rencontre ou pas le loueur en dehors des départ et arrivée.

Dans le second cas, celui du gîte de groupe – auberge collective, le client devra respecter un certain nombre de règles, pour les horaires, l’accès aux pièces communes, voire les repas s’ils sont proposés en plus du couchage. Il peut aussi s’agir d’une cuisine laissée en libre accès aux clients.

10, 12, 15 ?

L’essentiel de l’offre de meublé de tourisme est autour de cinq places. Seuls 15% des gîtes ont une capacité de plus de six couchages.

Sept est donc déjà une relative grande capacité même si les seuils de 10 ou celui de 12 sont ceux le plus couramment évoqués. Bien sûr, tout dépend de la superficie de la maison, de la taille des pièces communes, du nombre de sanitaires…, mais c’est au loueur de définir et d’installer le nombre de couchages qu’il considère comme adapté. Il peut se référer aux grilles de classement en étoiles pour se faire une idée mais il doit aussi prendre en compte la demande et l’offre locale pour définir au mieux la capacité de son gîte de groupe – meublé de tourisme ainsi que les prestations qu’il compte proposer.

Dans les deux cas, attention à l’ERP

15 couchages est un chiffre à connaître, puisqu’au-delà de 15 couchages, le gîte ou meublé de tourisme sera systématiquement classé en Etablissement recevant du public (ERP) avec des normes en matière d’incendie, d’accessibilité ou d’analyse de l’eau chaude à respecter. Jusqu’à 15 couchages compris, le classement en ERP ne s’applique pas. Attention, cependant, chaque situation se regarde au cas par cas, la règle générale des 15 couchages pouvant être remise en cause par des configurations ou activités qui rendent alors les normes ERP obligatoires.

Quant aux gîtes de groupe – auberges collectives, ils peuvent être assimilées à des hôtels dès le premier couchage avec les réglementations afférentes.

En début de projet, certains porteurs de projet ne sont pas toujours conscients de l’importance de décisions de fonctionnement, de services ou d’aménagement qui peuvent les faire basculer dans un autre type d’hébergement que celui pensé initialement. Ce sont des pièges sont à éviter car ils sont de nature à faire échouer le projet. Pour sécuriser votre projet, retrouvez-nous en formation, en présentiel ou distanciel pendant 2 jours, vous en repartirez avec tous les outils pour sécuriser et réussir votre création d’hébergement touristique.

• Un bar est un établissement recevant du public (ERP)
• Les ERP sont classifiés sous 2 groupes et 5 catégories selon leur capacité d’accueil et sous plusieurs types selon la nature de leur activité, par exemple N = Restaurants et débits de boissons, O = Hôtels et pensions de famille…
• Un ERP est soumis à des règles de sécurité incendie et accessibilité
• Le classement en ERP entraîne donc des travaux de mise en sécurité : les matériaux doivent avoir une résistance au feu, les sorties signalées, etc.
• Le personnel doit être formé pour évacuer…

Les faits dramatiques

Le Cuba Libre était un bar à Rouen qui a brûlé avec 14 victimes piégées dans un sous-sol dont la porte de secours était verrouillée. Ce sous-sol avait été aménagé sans autorisation, ce qui augmentait la capacité d’accueil. Les travaux avaient été faits en dépit du bon sens avec notamment une mousse isolante en polyuréthane hautement inflammable. De nombreuses règles de sécurité ont été violées, absence d’issues de secours, de balisage, pas d’extincteurs en nombre suffisant, pas de système de désenfumage, pas d’alarme… Reprendre le procès n’est pas le but de ce billet, la presse régionale en a fait de très bons compte-rendus (cherchez procès Cuba Libre Rouen).

En quoi cela concerne-t-il les loueurs de gîtes et chambres d’hôtes ?

Si je rebondis sur ce procès, c’est que toutes les semaines depuis que j’ai co-créé Accueillir Magazine, je découvre des hébergements qui sont probablement/certainement ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil mais qui ne respectent pas les règles de sécurité.
A chaque formation, je rencontre des porteurs de projet qui ignorent la notion d’ERP, me disent qu’ils vont accueillir 30 personnes dans le bâtiment et construisent le business plan sur une exploitation illégale.

Quelques exemples

• On ajoute des meublés de tourisme aux chambres d’hôtes dans le même bâtiment pour améliorer la rentabilité et la capacité d’accueil de la maison dépasse les 15 personnes.
• On ouvre un restaurant ou une boutique dans la même maison, ce commerce est nécessairement ERP et peut requalifier l’ensemble de la maison y compris les chambres d’hôtes.
• On veut organiser des mariages ou autres réceptions ce qui aboutit à ouvrir la maison à du public extérieur et à devenir ERP.

Involontaire ? Pas toujours !

L’activité de chambres d’hôtes est exemptée de mise en sécurité incendie jusqu’à une capacité de 15 personnes. Il en va de même pour les gîtes et les meublés de tourisme. Parfois, le loueur ou le créateur ajoute une activité sans réfléchir aux conséquences et devient ERP.
La plupart du temps, c’est organisé et le loueur sait parfaitement qu’il enfreint les règles avec le silence des édiles locaux, mais je ne veux pas jeter la pierre aux maires, leur hotte est déjà trop pleine de problèmes. C’est à la préfecture et au SDIS (service départemental d’incendie et de secours) de procéder aux vérifications.

Si je suis sévère, c’est que depuis plus de 10 ans que j’anime ce blog, et particulièrement depuis ce billet datant de 2017, Créer ou reprendre un gîte de grande capacité, attention aux normes ! de nombreuses questions auxquelles j’ai répondu me demandent comment échapper aux règles ERP mais jamais en quoi elles ont du sens et pourquoi elles sont là.

Les normes sont lourdes, trop lourdes et complexes à comprendre. Deux préventionnistes n’auront pas la même position sur la nature des travaux à entreprendre. C’est un gros problème, notamment quand on reprend une de ces grandes propriétés rurales et on sait que gîtes et chambres d’hôtes permettent à ces propriétés de ne pas tomber en ruines et à des territoires de conserver de l’hébergement marchand et une activité économique.
C’est aussi le poids de ces normes qui font que de nombreux hôtels ruraux ferment, le coût des travaux étant trop lourd financièrement. Je suis la première à militer pour revenir à du bon sens pour les petits établissements, il est question que cela se fasse, espérons.

Mais en attendant, le drame du Cuba Libre me permet de rappeler qu’enfreindre les règles de mise en sécurité incendie, c’est du pénal. En l’occurrence, les deux gérants ont été condamnés, à des amendes et 5 ans de prison dont 2 avec sursis plus une interdiction d’exercer une profession en lien avec l’infraction. Avant même le drame, cela aurait pu être un contrôle et une fermeture administrative. Comment dormir sereinement quand son activité peut s’interrompre à tout moment, inutile de penser cacher quoi que ce soit, les photos des clients sur les réseaux sociaux sont là pour témoigner.
N’oublions pas le plus important, depuis le 5 août 2016 et l’incendie du Cuba Libre, ce sont 14 familles plongées dans le deuil qui elles ont pris perpétuité pour la douleur. Celles des gérants sont aussi définitivement affectées. Plus jamais cela ! La sécurité incendie, ce n’est pas qu’une contrainte, cela sauve des vies.

Le gouvernement aurait l’intention de réformer l’Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (ACRE). Les réductions de cotisations sociales dont peuvent bénéficier les micro-entrepreneurs seraient fortement limitées. Et les créateurs de chambres d’hôtes et de gîtes qui en bénéficient déjà verraient leurs cotisations sociales augmenter.

Les avantages de l’ACRE

L’ACRE est un dispositif d’exonération de charges sociales destiné à faciliter la création ou la reprise d’entreprises. Il peut prendre la forme d’une exonération de charges quasi totale la première année ou d’une exonération partielle sur trois ans dans le cas des micro-entrepreneurs. Les cotisations sociales non versées sont prises en charge par l’Etat.

Dans le cas des micro-entrepreneurs, le dispositif actuel est un véritable soutien qui permet de démarrer son activité progressivement. Il laisse trois années complètes pour atteindre un rythme de croisière, puisque c’est uniquement au cours de la quatrième année que le créateur ou le repreneur de gîtes ou chambres d’hôtes doit payer les cotisations sociales au taux normal, à savoir un peu plus de 6% du chiffre d’affaires pour les meublés de tourisme classés et 13% du CA pour les chambres d’hôtes.

Des micro-entrepreneurs moins soutenus

La réforme conduit à mettre de la pression sur le créateur de chambres d’hôtes ou de gîtes qui opte pour le régime du micro-entrepreneur. Il sera moins soutenu et n’aura pas d’autre choix que d’atteindre un chiffre d’affaires élevé rapidement. Il devra également réfléchir au timing de ses démarches afin de bénéficier de l’exonération de charges sociales au bon moment. Cela peut le conduire à repousser le démarrage de son activité de quelques mois afin d’être pleinement opérationnel lors de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Cette réforme n’est pas encore adoptée. Si elle entre en vigueur, les créateurs de chambres d’hôtes ou de gîtes auront tout intérêt à revoir le choix de leur statut juridique et fiscal, le régime du micro-entrepreneur perdant un de ses attraits principaux.

Actualité du 25 septembre 2019 – le texte n’est pas voté
Mise à jour du 1er octobre : La mesure est différée, le gouvernement vient d’annoncer l’ouverture d’une concertation interministérielle sur la réforme de l’ACRE. A suivre.
Suivez l’actualité et les conséquences sur l’activité de loueur dans Accueillir Magazine, 6 fois par an dans votre boîte aux lettres.

• Peu de séjours se passent mal, certains auraient pu être évités
• Anticiper, se préparer pour devancer les problèmes
• Connaître ses droits et les réglementations applicables en amont et pour réagir après
• Assurer correctement son activité sont les clés pour limiter les problèmes et les gérer au mieux quand ils arrivent

Même si la grande majorité des séjours en gîtes ou chambres d’hôtes se passent bien, certains peuvent donner lieu à des incidents. Une grande partie d’entre eux peut être évitée.

Continuer la lecture de Dégâts, casse ou vol en gîte ou chambres d’hôtes, comment gérer les incidents ?

• Sécurité incendie, accessibilité au public…, la mise aux normes ERP d’un gîte de grande capacité génère des coûts conséquents qu’il faut intégrer dans son budget
• A défaut de respecter les normes ERP, le loueur peut être contraint par décision administrative de fermer une partie des lits pour poursuivre l’activité, ce qui met en danger sa rentabilité
• En cas d’accident grave, s’il y a infraction, le ministère public peut décider de poursuivre l’exploitant au pénal

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Je discute régulièrement avec des créateurs qui souhaitent ouvrir des gîtes de grande capacité. Il s’agit parfois de grands gîtes destinés à accueillir des groupes d’amis ou des cousinades ou parfois de gîtes plus petits pour des familles nombreuses. Ces créateurs méconnaissent souvent les règles en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Or elles ont une importance considérable.

En effet, à partir du moment où le gîte ou le meublé de tourisme a une capacité supérieure à 15 personnes, il est soumis aux normes des établissements recevant du public et sera classé ERP en 5e catégorie avec locaux à sommeil. Ce classement ERP impose de respecter certaines réglementations, notamment dans le domaine de la sécurité incendie mais également dans celui de l’accessibilité au public ou encore de la qualité des eaux chaudes sanitaires.

Ne pas respecter ces normes alors que l’hébergement est un ERP n’est pas raisonnable car c’est de la sécurité des occupants qu’il s’agit. Il faut aussi comprendre qu’en cas d’accident grave, il y aura une enquête de police. Elle ne pourra que constater que l’exploitant s’est soustrait à la réglementation ERP mettant en danger ses hôtes. Il y a alors fort à parier que le procureur de la République décidera de poursuivre l’exploitant du gîte sur le plan pénal. C’est ce qui est arrivé aux deux gérants du bar de Rouen dont l’incendie en août 2016 a fait 14 morts et qui sont poursuivis pour homicides involontaires « par violation délibérée d’une obligation de sécurité ».

Il faut rester logique et faire un choix clair. Le créateur de gîte peut soit rester dans la limitation à 15 personnes, il n’aura pas les règles ERP à respecter mais uniquement celles liées à l’habitation : entretien des cheminées, des chaudières… Il peut aussi décider de dépasser le seuil de 15 personnes et il a alors intérêt à viser bien au-delà de façon à ce que la capacité additionnelle lui permette de couvrir tous les frais liés aux normes ERP. En un mot, pour conclure, il n’y a pas grand intérêt à créer un gîte pour 16 ou 17 personnes.

Dans les prochains mois, de nombreuses communes vont instaurer une procédure d’enregistrement des locations saisonnières. Cette démarche renforce le contrôle des meublés mis en place au cours des dernières années. De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme sont concernés.

Des règles qui se durcissent depuis plusieurs années

Au cours des dernières années, toute une série de mesures ont été prises afin de recenser et d’encadrer le développement des gîtes, des meublés de tourisme et des locations de vacances. L’obligation de déclaration en mairie initialement réservée aux seuls logements classés en étoiles a été étendue à tous les meublés de tourisme même non classés, puis la procédure a été élargie à toutes les locations saisonnières, à l’exception de la résidence principale. Désormais, la résidence principale est elle-aussi concernée puisque la nouvelle procédure d’enregistrement porte sur toute forme de location saisonnière. Cela concerne donc 100 % des meublés “airbnb” dans les zones et villes concernées.

A Paris mais pas seulement

Cette procédure d’enregistrement est un véritable permis de louer, puisque la commune pourra refuser d’enregistrer le logement si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées, par exemple s’il s’agit d’un bâtiment dont la destination est agricole ou si la déclaration de changement d’usage n’a pas été effectuée. Toutes les villes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles situées en zone tendue sont concernées. Les autres communes pourront également demander au préfet d’instaurer cette procédure sur tout ou partie de leur territoire. Il n’y a donc pas que la ville de Paris qui est concernée mais aussi de nombreuses communes qui souhaitent préserver le logement et par ricochet les commerces, les écoles ou les services publics.

Comme je l’ai déjà écrit sur ce blog, il est essentiel de se renseigner sur les règles d’urbanisme avant de se lancer dans la création de gîtes et ou de meublés de tourisme, encore plus quand on achète un appartement  ou un bâtiment dédié à ce projet. C’est un sujet que nous allons continuer de suivre au magazine. Pour ceux qui s’y intéressent, vous pouvez y retrouver un article sur le sujet dans le numéro 70 juillet / août 2017 qui vient de sortir, le magazine est en vente sur le site internet.

L’INSEE vient de diffuser les statistiques de la création d’entreprises pour l’année 2016. Ce faisant, il nous fournit quelques informations intéressantes sur les choix juridiques effectués par les entrepreneurs qui se sont lancés l’an passé.

Il recense 30 800 créations d’entreprises dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dont font partie gîtes et chambres d’hôtes. Il s’agit pour l’essentiel de petites entreprises, 87% n’ont pas de salarié. En 2016, 53,5% de ces créations s’effectuent sous la forme d’une société (SARL, SAS…), 26% sont des entreprises individuelles (hors micro-entreprises) et 20,5% sont des micro-entreprises.
Le premier point à relever concerne la reprise des créations d’entreprises dans l’hébergement et la restauration en 2016 (+8,5%) après une année de baisse en 2015 (-4,1%). Concernant les statuts, les créateurs ont plutôt préféré le statut de micro-entreprise (+10,6%) aux autres formes juridiques (+7,9%). Par rapport aux autres secteurs d’activité, le régime micro garde un attrait, c’est l’un des seuls secteurs où il continue de progresser aux dépens des autres statuts juridiques.

L’INSEE fournit également des données sur les différentes formes de sociétés lorsque les créateurs choisissent ce type de statut. Tout secteur confondu, 56% des sociétés créées en 2016 sont des Sociétés par Actions Simplifiée (SAS) ou des SAS unipersonnelles (SASU), 40% des Sociétés A Responsabilité Limitée (SARL) ou des SARL unipersonnelles (EURL). A noter, la part des SAS continue de progresser fortement aux dépens des SARL, probablement en raison de leur plus grande souplesse, du traitement plus favorable accordé aux distributions de dividendes et peut-être également du fait que leurs dirigeants échappent au Régime social des indépendants (RSI).

Ces statistiques correspondent aux retours que nous avons des créateurs de chambres d’hôtes, à savoir un intérêt toujours marqué pour le régime micro et une préférence pour la SAS / SASU lorsqu’il y a création de société.

Attention, il est nécessaire de faire une analyse au cas par cas afin de choisir le meilleur statut juridique en fonction de votre projet et de votre situation personnelle. Je rappelle q’un statut a des conséquences fiscales, sociales, sur la retraite, sur la protection sociale, sur la protection du patrimoine, la situation du conjoint, sur le cumul d’activité, les plus-values et encore de très nombreuses conséquences. Il faut donc une vraie analyse au cas par cas qui ne peut être calquée sur son voisin.

• Le classement en étoiles concerne les gîtes ou meublés de tourisme ou locations saisonnières et pas les chambres d’hôtes
• Il se base sur un référentiel de 1 à 5 étoiles et est effectué par un organisme agréé par l’Etat
• C’est une démarche volontaire et non obligatoire qui peut avoir des conséquences fiscales pour le loueur

La question du classement des gîtes et des meublés de tourisme revient souvent chez les créateurs lorsqu’ils réfléchissent à leurs travaux et à leurs aménagements. En effet, ils ont un impact important sur le niveau de classement qui va de 1 à 5 étoiles et la grille officielle fait la part belle aux superficies et aux équipements.

Tout d’abord, il faut préciser qu’il n’y a pas d’obligation à faire classer un gîte ou un meublé de tourisme. C’est une démarche volontaire du loueur qui fait le choix ou non de demander une visite de classement. Ce classement est valable cinq ans et le coût de la visite, souvent autour de 150 euros, est à sa charge.
Le classement a de nombreux avantages. Il rassure le client sur le niveau de qualité de l’hébergement lors de la réservation. Il permet au loueur d’être présent sur de nombreux sites officiels qui ne présentent que les hébergements classés. Et le loueur bénéficie également de plusieurs avantages fiscaux dont un plafond de chiffre d’affaires annuel de 82 200 euros et un abattement de 71% s’il relève du régime micro.
En revanche, le loueur est moins libre de ses choix puisque les superficies, les aménagements et les équipements doivent satisfaire aux critères de la grille de classement. Pour être bien classé, il va peut-être devoir faire des travaux ou investissements complémentaires qui ne pourront s’amortir qu’avec le temps. Cela va probablement renchérir ses tarifs de location. Et, mieux il sera classé, plus la taxe de séjour qu’il devra collecter sera élevée.

La réponse à la question du classement tient de la fiscalité puisque le classement en étoiles peut être très avantageux pour les loueurs de gîte fortement taxés ou dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 32 900 euros. Elle tient aussi et surtout de l’étude de marché. Inutile de chercher un classement trop élevé si la demande n’est pas là, inutile également de vouloir un classement si le gîte est atypique et ne peut rentrer dans la grille ou que ce classement va nécessiter trop d’investissements. En un mot, il faut faire preuve de pragmatisme. Pour réfléchir à ces sujets, nous proposons un stage d’une journée dédié aux créateurs de gîtes et meublés de tourisme « Une journée pour tout savoir ».

Lorsque l’on se lance dans la location d’un gîte / meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes, une question centrale consiste à savoir si l’on va mener cette activité en tant que particulier ou en tant que professionnel. C’est le sujet du statut juridique du loueur. Cela demande d’être bien pensé, en amont du projet.

Que l’on fasse gîte ou chambres d’hôtes, la question du statut juridique est centrale. Il s’agit de l’identité de votre future activité vis-à-vis des tiers ou de l’administration. Et n’oubliez pas, nul n’est censé ignorer la loi ! Et la dissimulation d’activité est une infraction pénale.

Rester simple particulier

Si je loue mon appartement ou ma maison en tant que particulier, cela m’apporte des revenus complémentaires mais je n’ai pas de couverture sociale. Certes, je n’ai pas de cotisation sociale à payer, mais je n’acquiers pas de droits au titre de l’assurance maladie ou de la retraite. Cette solution est envisageable lorsque l’on loue une maison ou un appartement en location saisonnière ou lorsque l’on fait ponctuellement chambre d’hôtes. Certains conditions sont à respecter comme ne pas dépasser un chiffre d’affaires défini par la loi. Ces seuils sont différents selon que ce sont des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme. Le chiffre d’affaire n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut bien comprendre que cette possibilité d’exercer une activité commerciale sans cotiser a ses limites.

Etre Professionnel

En revanche, si mon activité de chambre d’hôtes est régulière ou que la location de mon gîte s’accompagne de prestations annexes, service de petit déjeuner, ménage en cours de séjour…, j’ai l’obligation de prendre un statut professionnel. Je vais alors cotiser aux caisses sociales et avoir des droits en retour. Selon le statut juridique que je vais prendre, je peux limiter le montant de mes cotisations sociales, voire ne  payer que les cotisations minimales.

De multiples statuts sont éligibles, auto-entrepreneur devenu micro-entrepreneur, commerçant, SARL ou EURL, SA ou SASU, mais aussi SCI pour la détention des murs.

Pour vous aider à bien comprendre ces enjeux juridiques mais également les régimes fiscaux, nous avons publié des Cahiers pratiques. Ils sont en vente sur notre site internet.
Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales
Ouvrir gîte ou meublé de tourisme, les démarches à la loupe

Ne vous y trompez pas, ces questions se pensent en amont pour décider des questions centrales de l’amortissement ou pas des travaux et de la TVA ou pas. La majorité des loueurs ne seront pas concernés par ces questions de coûts réels et seront au régime micro en franchise en base de TVA. Mais ne pas faire les bons choix au départ remet en cause la rentabilité de l’activité.