Urbanisme et chambres d’hôtes, parfois un casse-tête

  • L’urbanisme en France est complexe et la maison d’hôtes demande souvent des travaux
  • Le PLU ou plan local d’urbanisme dicte les règles et informe sur les travaux qu’il sera possible ou pas de faire
  • Comprendre les contraintes locales et les zones dédiées comme Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000
  • Avant même de visiter, il faut connaître les contraintes locales.
  • Et demander un certificat d’urbanisme
  • Une fois la promesse signée, il sera trop tard

Acheter une maison pour y créer des chambres d’hôtes, c’est compliqué. La maison d’hôtes n’est pas tout à fait une maison comme les autres, et parfois, même souvent, il faut y faire des travaux. Installer des panneaux solaires, construire un escalier extérieur, une piscine, une véranda, aménager des combles, percer une fenêtre, voire réaménager une dépendance ou en construire une, tout est envisageable, mais tout n’est peut-être pas possible.¨Avant même de visiter, on peut déjà regarder où se trouve la propriété afin de ne pas s’emballer sur des projets peut-être irréalistes. Comme je l’ai souvent dit sur ce blog, un passage par la mairie est à conseiller à tout créateur de chambres d’hôtes ou d’hébergements insolites, que ce soit pour demander ce certificat d’urbanisme, pour se faire expliquer les règles d’urbanisme ou tout simplement pour se faire une opinion sur l’accueil fait à son projet de chambres d’hôtes.

Comprendre PLU, POS, Carte communale

Les règles d’urbanisme en France sont complexes, plan local d’urbanisme (PLU), plan d’occupation des sols (POS), carte communale…, il faut déjà se familiariser avec la terminologie et les sigles. Ces plans dictent les règles en vigueur sur le territoire. Il faut le demander au service d’urbanisme de la ville ou communauté de commune et regarder dans quelle zone se situe la maison qu’on convoie. A partir de là, on aura rapidement l’information sur ce qu’il n’est pas possible de faire, sur certaines exigences aussi comme les places de stationnement.

Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000…, ont d’autres règles qui ont des incidences sur les règles d’urbanisme.
Quand on trouve la maison d’hôtes de ses rêves, avant de signer quelque promesse que ce soit, il faut absolument se rendre aux services d’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité, se renseigner et demander un certificat d’urbanisme

Demander un certificat d’urbanisme avant d’acheter la maison d’hôtes

Certains projets de chambres d’hôtes nécessitent des travaux importants : aménagement d’une dépendance, transformation des combles, construction ou extension d’un bâtiment, changement de destination d’un bâtiment, insolite avec cabanes ou roulottes… Certains de ces travaux vont nécessiter des permis de construire ou des déclarations préalables. En cas de refus, tout le projet de chambres d’hôtes peut échouer avec parfois en prime l’achat définitif d’une maison qui ne permet plus de réaliser son projet de vie.

Le certificat d’urbanisme, attention, ce n’est pas un permis de construire
Pour avoir une vision plus claire de ses droits avant de se lancer dans le projet et de s’engager sur l’achat de la maison d’hôtes, il est possible de demander un certificat d’urbanisme d’information à la mairie de la commune où le terrain est situé. Ce document délivré gratuitement sous un délai d’un mois renseigne sur la constructibilité ou la divisibilité du terrain et sur les règles applicables comme celles liées à l’appartenance à un périmètre protégé ou à une zone de préemption. Il liste les servitudes et les possibilités de raccordement au réseau public, autant d’éléments essentiels avant d’envisager une construction, des travaux et l’aménagement des chambres d’hôtes ou la mise en place de roulottes ou cabanes.

Le certificat d’urbanisme d’information est un document descriptif et uniquement informatif. Il ne donne aucune autorisation et ne remplace pas le permis de construire ou permis d’aménager qu’il faudra déposer. Il lève les doutes quant au fait que le PU n’interdit pas le projet. Il a une durée de validité limitée et il ne garantit pas contre toutes les évolutions du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ainsi des mesures prises pour des motifs de sécurité, hygiène ou salubrité publique peuvent remettre en cause un certificat d’urbanisme obtenu. D’autant plus qu’il peut y avoir un long délai entre visite de la maison, promesse de vente, passage par les banques, achat définitif et début effectif des travaux.

La promesse de vente, plus importante que l’acte lui-même

Et si vous signez une promesse de vente d’une maison avec à la clé des travaux importants, un bon notaire – le vôtre et pas celui du vendeur – et des clauses suspensives bien rédigées dans la promesse de vente restent indispensables, j’y ai consacré quelques billets sur ce blog. Mieux vaut perdre quelques mois, qu’acheter une maison qui ne convient pas pour y faire des chambres d’hôtes ! On peut se tromper sur tout et réajuster son projet d’hébergement touristique en permanence mais on ne peut pas se tromper sur l’achat de la maison au vu des sommes que cela engage.

Dans tous les cas, je vous recommande de poser explicitement la question à votre notaire, qu’il valide avec vous la faisabilité du projet chambres d’hôtes ou gîte et qu’il mette les réserves qui vont bien dans la promesse de vente.
En plus, au risque de me faire quelques amis, ne croyez pas sur parole l’agent immobilier ou le vendeur, d’abord parce qu’ils ont envie de vendre et ensuite parce que le second peut être parfaitement de bonne foi, mais peut se tromper.
Et je l’ai déjà écrit, c’est la promesse de vente qui est bien la plus importante, l’acte de vente en découlera, donc on ne signe pas de promesse, si on n’est pas sûr de la faisabilité du projet. On ne peut pas se tromper sur l’achat d’une maison !

Ce billet a été modifié le 28 août 2019

Publié par

Caroline Kyberd - Accueillir Magazine

Rédactrice en chef d'Accueillir Magazine, la presse des chambres d'hôtes et meublés de tourisme, j'anime aussi les formations pour ouvrir maisons d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Retrouvez-moi sur https://www.accueillir-magazine.com

2 réflexions au sujet de « Urbanisme et chambres d’hôtes, parfois un casse-tête »

  1. D’accord avec cette présentation des enjeux immobiliers. Les contraintes réglementaires sont une composante importante de la gestion d’un projet immobilier et, en particulier, pour une maison d’hôtes.

  2. Tout à fait d’accord avec ces propos, Caroline. Vendée Expansion, entreprise dans laquelle je travaille, accompagne depuis plus de 10 ans tous les professionnels du tourisme dans la conduite de leurs projets… et nous découvrons chaque jour des surprises en termes d’urbanisme, à la fois dans la méconnaissance de ces problématiques par les porteurs de projet et aussi par les contraintes importantes parfois insoupçonnées des réglementations existantes. Sur des projets parfois avancés dans l’esprit des porteurs de projet, cela génère des situations parfois dramatiques. Nous sommes donc à la disposition des porteurs de projet (en Vendée du moins 😉 pour les éclairer gratuitement sur ces cadres réglementaires.

  3. Comme toujours, les informations que vous communiquez dans votre billet sont pleines de bon sens. La demande de certificat d’urbanisme est le tout premier document que je conseille (très) vivement de demander, avant même l’achat du bien susceptible d’accueillir le projet. Très régulièrement, les porteurs de projet que j’accompagne en formation s’empressent de contacter la mairie du lieu d’implantation de leur projet pour solliciter ce document (les pauses ont parfois un intérêt certain !). Parfois (et plus souvent qu’on pourrait le croire), le projet ne peut aboutir car le règlement d’urbanisme ne permet pas la réalisation d’un gîte ou de chambres d’hôtes à l’endroit élu… et c’est la catastrophe ! Aussi, en le demandant le plus en amont possible, on évite aux porteurs de projet de « faire des plans sur la comète » et de rêver à l’impossible. C’est donc un très sage conseil.

    Je souhaitais également revenir sur la distinction entre les deux types de certificats d’urbanisme :
    – le CU d’information qui indique simplement les règles d’urbanisme de la propriété concernée, sans plus de détail ;
    – le CU opérationnel qui est plus précis, et autorise ou interdit la réalisation du projet touristique projeté. Pour celui-ci, il faut donc préciser la nature du projet, sa superficie… C’est souvent celui-ci que je conseille de demander, pour plus de sécurité.

    Patricia POTIER
    Comité Départemental du Tourisme de la Vendée
    Assistante Conseil aux porteurs de projets
    Pôle Ingénierie et Développement

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