Reprendre une maison d’hôtes est-ce judicieux ?

Un marché immobilier existe, celle de reprendre chambres d’hôtes ou meublés de tourisme en activité ou qui ont fermé récemment.
Gain de temps et allègement des travaux certes,
mais le business plan reste nécessaire
pour valider le chiffre d’affaire de l’activité, la marge d’évolution et les revenus futurs du loueur, sans compter la capacité de rembourser le prêt à la banque.

Pour les créateurs de chambres d’hôtes et / ou meublés de tourisme qui n’ont pas dans leur vie actuelle une propriété adaptée à une activité d’hébergement ou qui veulent profiter de ce projet pour s’installer dans la région de leur rêve, trouver le bien immobilier est compliqué. On en parle régulièrement sur ce blog, il faut concilier vie privée, emplacement et business plan, possibilité et droit de faire les travaux…, tout en respectant le prix et son budget évidemment. Trouver le bien immobilier, c’est certainement, ce qui prend le plus de temps dans le projet de création de maisons d’hôtes.

Des porteurs de projet veulent s’installer dans une maison d’hôtes qui existe déjà et ce pour de multiples raisons. Cela peut demander du temps avant d’ouvrir ses chambres d’hôtes, de quelques mois à plusieurs années, selon l’importance des travaux, ce qui veut dire que pendant ce temps on ne se rémunère pas, on ne cotise pas et on perd des trimestres de retraite. On peut aussi ne pas avoir pas envie de faire des travaux trop importants. Quant à surveiller les travaux à distance en continuant son activité, c’est une source de problèmes sauf à avoir une perle rare comme maître d’oeuvre et les allers et retours sur le chantier sont épuisants… Dans les faits, il y a plein de bonnes raisons pour prendre cette décision.

L’achat d’une maison d’hôtes, un marché immobilier atypique

Internet rend ce marché ou plutôt cette niche plus visible. Accueillir Magazine avec sa rubrique immobilier par exemple rassemble un choix certain de maisons d’hôtes en vente. Certes l’offre n’y est pas exhaustive, des loueurs passent en direct par des agences notamment, mais dans tous les cas, l’offre immobilière de maisons d’hôtes en vente ne fait au total que quelques centaines de maisons d’hôtes à vendre. Un millier environ de loueurs s’arrêtent chaque année pour diverses raisons, tous ne vendent pas leur bien immobilier ou pas immédiatement, le stock est donc limité.

Si l’offre est plus visible, c’est aussi parce que des propriétaires qui se sont investis personnellement, tant dans la rénovation, que dans tout ce qui va autour de la maison d’hôtes, notamment la promotion, ont envie de transmettre leur oeuvre, ils ont construit un projet abouti et ont envie de le voir vivre.
C’est également certainement considéré comme un moyen d’optimiser la vente de sa maison d’hôtes, certains loueurs même rêvent de vendre leur maison d’hôtes avec plusieurs années de chiffre d’affaire en plus du prix de l’immobilier, autant le dire ils déchantent assez vite, un bien immobilier a une valeur, un fonds de commerce aussi, mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux avec un prix hors marché.
Attention, il y a des maisons d’hôtes à reprendre pour un budget raisonnable, tout dépend de la région dans laquelle on veut s’installer, mais c’est possible.

Le marché immobilier de la chambre d’hôtes surfe aussi sur une vague de popularité, les agents immobiliers se sont entichés de ce type de formule : “convient parfaitement à un projet de chambres d’hôtes“. Il suffit de faire une petite recherche sur le net pour s’en convaincre. C’est parfois vrai, pas toujours, pas souvent même, mais cela permet aussi en général de justifier un prix élevé et les honoraires espérés !

Reprendre une maison d’hôtes, c’est un gain de temps, oui mais…

Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est nécessairement gagner du temps sur le gros oeuvre, les salles d’eau notamment existent. Cela n’empêche pas de refaire sa propre décoration, de repeindre, mettre ses meubles… Même de changer le nom de la maison et de repartir à zéro niveau notoriété, parfois indispensable, soit parce que la réputation de la précédente n’était pas bonne sur les avis de voyageurs, soit parce qu’on fait une montée en gamme et qu’on ne pratiquera pas les mêmes prix.

Quand on achète une maison d’hôtes en activité, il peut y avoir un planning à respecter. Bien sûr, il y aura les temps incontournables de la signature de compromis de vente et de la négociation du prêt bancaire. Mais veut-on ouvrir pour Pâques, profiter pleinement de la saison touristique et quand même avoir le temps de prendre ses marques et son rythme de croisière pour se roder avant
la pleine affluence de l’été ? Certains créateurs fonctionnent comme cela, ils ferment ensuite quelques mois pour faire leurs propres travaux et avec le retour d’expérience d’une première saison, ils savent comment s’organiser et quels choix faire. Plus tard, cela veut dire démarrer en pleine saison, c’est dur. Quant à  prendre possession de la maison d’hôtes après la saison, c’est potentiellement perdre un chiffre d’affaire pour les maisons qui ont une saisonnalité forte. Tout est faisable, cela se calcule dans son business plan.
C’est en tout cas à considérer selon sa situation personnelle.

L’automne, l’hiver, c’est le bon moment pour visiter, les vendeurs ont plus de temps qu’en plein mois d’août pour répondre aux questions, parler de la région, expliquer leur fonctionnement. Reprendre une maison d’hôtes va au-delà d’un simple achat immobilier, au-delà des gestes techniques, on est dans la transmission d’une expérience, d’un projet de vie. L’automne, c’est aussi le moment où de nouvelles maisons d’hôtes vont arriver sur le marché, certains loueurs ont  fait leur dernière saison et souhaitent s’arrêter,
ils vont mettre en vente leur propriété dans les prochaines semaines.

Si j’achète une maison d’hôtes, quel est le potentiel de chiffre d’affaires ?

Le porteur de projet qui souhaite reprendre une maison d’hôtes en activité cherche toujours, avec raison, à savoir quel est le chiffre d’affaires réalisé et s’il y a un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire. A en croire le vendeur, c’est toujours le cas. Cette question mérite une analyse précise.

Quel loueur est le vendeur de la maison d’hôtes ?

Il faut se demander quelle a été la démarche du vendeur. Nous avons parmi les chambres d’hôtes à vendre sur Accueillir Magazine des loueurs qui ont baissé l’activité les dernières années avant la vente parce qu’ils sont proches de la retraite. Là il y a certainement une activité à relancer et à dynamiser. D’autres ont cherché le temps de leur activité de loueur une activité complémentaires, voire à rester sous certains seuils pour éviter de payer des cotisations sociales par exemple. Dans ces maisons aussi, il y a un potentiel de croissance. Enfin certains ont tout mis en oeuvre pour louer leurs chambres d’hôtes, ils sont sur les centrales de réservation, ont de la réservation en ligne, des avis de voyageurs…, ils ont probablement optimisé le taux de
fréquentation et il sera difficile de faire mieux.

Faire des calculs détaillés

Il faut repartir des comptes qui doivent être fournis par écrit en tout cas quand il y a vente de fonds de commerce, parce que bien sur si on achète juste les murs, le vendeur n’a pas d’obligation légale à fournir les détails de son activité.
Regarder l’évolution de la fréquentation, des prix et du chiffre d’affaires de la maison d’hôtes au cours des dernières années, calculer la durée moyenne des séjours et le taux d’occupation mois par mois, comparer ces données aux statistiques locales et départementales… Ces analyses vont permettre de comprendre si l’évolution du chiffre d’affaires est cohérente par rapport à l’évolution de la fréquentation du territoire, de voir s’il est possible de mieux remplir en avant ou arrière saison voire en basse saison, s’il y a un problème de prix par rapport aux offres concurrentes… Il est alors possible d’évaluer un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire, par exemple 20 nuitées par chambre sur la période mai/juin et 10 sur septembre/octobre, soit 30 nuitées par chambre.

Identifier les actions à mener

L’étape suivante consiste à identifier précisément les actions à mener pour obtenir ce chiffre d’affaires supplémentaire. Inutile de faire une liste à la Prévert qui n’aboutira à rien de concret. Si l’objectif est d’augmenter les nuitées en avant-saison, il faut identifier les clientèles les plus porteuses à cette période de l’année dans la région, vérifier que l’offre leur correspond et mettre en avant des éléments qui peuvent la séduire, par exemple une décoration plus moderne, une formule table d’hôtes printanière, une remise pour séjours longs, la télévision dans les chambres…, puis accroître les actions de promotion à cette période de l’année en insistant sur les atouts de son offre. Il y a aussi le côté technique, avoir un site internet plus performant, mettre la réservation en ligne sur mon site, avoir un channel manager, être sur les centrales de réservation, les réseaux sociaux… Dans ce domaine, sur certaines maisons d’hôtes, il y a beaucoup de travail à faire qui peut être porteur. Il n’existe pas de solution toute faite pour répondre à cette question car chaque maison d’hôtes est différente et il faut garder à l’esprit que la promotion de gîtes et chambres d’hôtes est une affaire de détails. Il faut donc effectuer une étude de marché et s’appuyer sur une analyse précise. Pour ceux que cela intéresse, nous avons édité un Cahier Pratique sur le sujet de l’étude de marché
L’autre action à mener bien sûr,, c’est de regarder la rentabilité et la baisse des charges, pour voir ce qu’on peut améliorer. Reprendre une maison d’hôtes, c’est gagner du temps, mais cela n’exonère pas de faire un business plan, celui-ci est facilité parce qu’on a les chiffres du vendeur en référence.

Ce billet avait été initialement publié le 5 septembre 2014 sous le titre Reprendre une maison d’hôtes, est-ce le bon moment ?, il a été mis à jour et enrichi le 1er octobre 2018