A cette période de l’année, une bonne partie des personnes qui ont un projet de maisons d’hôtes à court ou moyen terme, qu’il s’agisse de faire chambres d’hôtes et/ou locations saisonnières, sillonnent la France et visitent des maisons à vendre. Certaines propriétés sont séduisantes à des prix accessibles mais il y a parfois beaucoup de travaux. L’enjeu est de les chiffrer correctement, ce qui est tout sauf facile.
Comment chiffrer ?
Tout d’abord pour le gros oeuvre, le mieux est de faire appel à un architecte ou à un entrepreneur lors d’une revisite. Il est en effet difficile de se faire son opinion sur la complexité et le coût de la rénovation d’une toiture ou d’un plancher ou de chiffrer convenablement le coût d’un agrandissement ou d’une modification complète des circulations.
Pour les autres travaux, le chiffrage est parfois plus facile. On compte entre 250 et 500 euros par m² pour refaire les revêtements, peinture et sol, lorsque les matériaux sont standards ou de 80 à 150 euros par m² pour une rénovation électrique. Quant aux salles de bains, les fourchettes sont souvent importantes selon l’ampleur des travaux. Cela peut aller de 3 000 à plus de 10 000 euros…
Il existe de nombreux sites internet qui proposent des devis en ligne ou des outils de simulation pour affiner les coûts en fonction des équipements. Cela peut paraître séduisant mais sous condition de bien lister toutes les tâches qui devront être effectuées et de se limiter à des travaux simples. Sur ces sites, construire une terrasse peut paraître abordable sauf si l’on oublie le coût du terrassement car le terrain est en pente. De même, refaire une toiture peut être raisonnable sauf s’il faut reprendre toute la charpente voire consolider les murs. Quant à construire une piscine, cela dépend aussi de ce qu’on va trouver en creusant.
Se faire conseiller avant achat
Pour toutes ces raisons, je pense qu’il ne faut pas hésiter à se faire conseiller avant l’achat. C’est un investissement rentable si on le met en relation avec tous les risques de dérapage du budget travaux ou de non-faisabilité des travaux. Cela suppose cependant que l’on est soi-même au clair sur les travaux à effectuer. Reste à trouver sur place l’homme de l’art qui sera en mesure d’établir des devis rapidement ou au moins de donner des ordres de grandeur fiables avec des délais réalistes.
Les CAUE peuvent vous aider. Ce sont des services départementaux, conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement. Ils connaissent bien les gîtes et chambres d’hôtes et prennent en compte les problématiques liés à la restauration de bâtis anciens, la rénovation énergétique et l’intégration dans le paysage de piscine ou l’aménagement de jardins.
Il ne faut pas se mentir, c’est compliqué, parce qu’il faut multiplier les visites du bien immobilier pour comprendre le potentiel de la propriété, définir ses attentes finales, en déduire les travaux à faire, leur faisabilité, y compris sur le plan légal. Pendant ce temps, on retarde la promesse de vente, au risque de voir d’autres acheteurs intéressés vous prendre de vitesse. Mais cela vaut mieux que d’acheter un bien immobilier dont les coûts de remise en état seront prohibitifs ou les travaux si longs qu’on ratera une saison touristique en épuisant sa trésorerie.