Acheter la maison d’hôtes idéale pour faire ses chambres d’hôtes

C’est acheter une maison, en bon ou mauvais état,
valider son potentiel pour accueillir des hôtes,
et la rentabilité de l’activité à venir,
déterminer et financer les travaux pour aménager les chambres d’hôtes,
repenser la circulation dans la maison.
C’est éventuellement reprendre une maison en activité,
c’est aussi se demander dans combien de temps on commence l’activité,
les travaux, cela dérape toujours,
enfin il faut respecter le budget car le banquier ne prête qu’une fois.

Le printemps approche et beaucoup d’entre vous qui avez besoin d’acheter la maison d’hôtes pour y créer vos chambres d’hôtes, peut-être l’année prochaine, peut-être dans quelques années, vous allez profiter de vos ponts et vacances pour explorer et visiter la région où vous voulez vous installer et bien sûr vous allez descendre en chambres d’hôtes et commencer à visiter des maisons à vendre.
Quand on a un projet de chambres d’hôtes et qu’on n’a pas la maison encore, on part souvent pour plusieurs mois voire années de visites de maisons. L’achat d’une maison d’hôtes ou plutôt l’achat de la maison d’hôtes idéale, c’est compliqué. Le marché de l’immobilier hors grande ville laisse heureusement un peu de temps de réflexion, surtout pour ces grandes maisons. Autant tout de suite comprendre comment fonctionnent permis de construire et déclaration préalable de travaux et faire sa liste de questions à se poser et d’informations à demander.

On achète une maison

Dans quel état est-elle ? Quels travaux, faut-il faire pour la toiture, le ravalement, faut-il construire ou rénover une piscine… Les questions classiques à se poser pour tout achat de maison, mais cela se complique pour des chambres d’hôtes, gîtes et encore plus insolite.
D’abord, il va falloir lire avec attention le plan local d’urbanisme, il conditionne ce que vous avez le droit de faire ou pas. Ce n’est pas parce qu’on a des mètres carrés constructibles ou qu’on pense juste proposer une parcelle à des campeurs qu’on a le droit de le faire. Les travaux seront-ils faisables si vous avez besoin de percer des ouvertures, d’aménager des dépendances, de creuser une piscine, de faire une véranda, un escalier extérieur…
Il va falloir lire aussi les diagnostics fournis par le vendeur, ils donnent une foule d’informations sur le bien.

Côté maison d’hôtes ?

On pense aux salles d’eau privatives – dont je rappelle qu’elles ne sont pas obligatoires, la loi réclame un accès à des sanitaires, une salle de douche, de l’eau chaude et froide, pas nécessairement du privatif.

Il faut avoir le temps de se projeter, de se demander si on a la place nécessaire pour les chambres, la table d’hôtes, le petit déjeuner et les options qu’on veut mettre autour : bien-être, cours de cuisine…,
Il faut estimer tout le poste travaux ne serait-ce que pour être sûr que cela est faisable dans le cadre de son budget, en intégrant un facteur dépassement et temps.
Le plan de la maison est primordial, même si on compte faire des travaux, il devient difficile ou très cher de changer la structure de la maison. Les pièces peuvent être trop petites pour le niveau de confort voulu ou la circulation dans la maison difficile pour la vie d’une maison d’hôtes avec des pièces en enfilade…

Où va-t-on garer les voitures ? La route est-elle accessible ou y a-t-il une servitude de passage avec les voisins qui peuvent estimer qu’un passage fréquent de véhicules est une nuisance ? Est-ce que la piscine n’est pas trop proche de ses voisins avec les problèmes de bruits…
Il faut vérifier toutes les nuisances autour de la maison. Imaginez, que le marché se place en bas de chez vous dès 5 heures du matin le week-end, vous pourriez l’accepter mais pas vos hôtes venus se reposer, que des camions passent toute la journée sur la route à côté de chez vous, que de mauvaises odeurs arrivent sous certains vents, que le terrain à côté ait été préempté pour construire un hôtel de plusieurs dizaines de chambres…

L’emplacement

Il faut se projeter dans la vie de ses chambres d’hôtes : la maison est-elle bien située. L’emplacement de la maison est primordial. Je parle souvent dans ce blog de l’importance de l’étude de marché et à quelques kilomètres près on peut voir son taux de fréquentation changer. Il va donc falloir retravailler l’étude de marché et le business plan selon la localisation de la maison.

Et il faut s’adapter, si on ne veut pas faire table d’hôtes, encore faut-il être proche de restaurants, il ne faut pas compter que les hôtes referont trente kilomètres le soir pour aller dîner. Ou encore, si on a des enfants, être proche des écoles ou d’un arrêt de bus scolaire, c’est difficile de conduire les enfants à l’école en même temps que les hôtes descendent pour leur petit déjeuner.

Respecter le budget

La maison est-elle au bon prix , c’est compliqué de se faire une idée, il faut scruter les annonces, dresser des listes de prix couplés à des mètres carrés mais pas que, il y a l’état des bâtiments, la taille du terrain, la commune, à quelques kilomètres prêt, les prix ne sont plus les mêmes.
Les travaux coûtent chers et il faut prévoir qu’il y ait un dépassement, c’est rare que tout aille comme on veut.
Il faut aussi garder de la trésorerie car tout démarrage d’activité prend un peu de temps et si on est en retard et qu’on rate le début de la saison – classique malheureusement avec les travaux, le chiffre d’affaires sera moindre qu’attendu.

Bref il y a beaucoup de questions à se poser et certainement une liste de questions à faire pour ne rien oublier chaque fois qu’on visite. Se faire accompagner lors de revisites par un architecte ou un entrepreneur me paraît indispensable, ainsi que d’avoir listé tout ce que la maison doit avoir, toutes les questions à se poser, tous les scénarios possibles, ainsi que les contraintes réglementaires, liées à l’activité de chambres d’hôtes et ou gîtes, aux travaux et le business plan pour remplir les cases au dernier moment… Ce travail préalable peut gagner du temps et aider à la décision.
Dans tous les cas, le créateur est bien seul face à ce qui est une décision majeure. D’autant plus que quand on ouvre des chambres d’hôtes, on peut se tromper sur beaucoup de choses, comme dans tout projet mais pas sur la maison.

C’est aussi pour cela que certains se tournent vers des maisons d’hôtes à reprendre avec à la clé un temps certain de gagné.
NB. Vous pouvez aussi choisir de visiter des maisons d’hôtes en vente, des adresses sur le site d’Accueillir Magazine, ainsi que la possibilité de s’abonner aux annonces immobilières pour recevoir par mail les nouvelles annonces publiées.

Publié par

Caroline Kyberd - Accueillir Magazine

Rédactrice en chef d'Accueillir Magazine, la presse des chambres d'hôtes et meublés de tourisme, j'anime aussi les formations pour ouvrir maisons d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Retrouvez-moi sur https://www.accueillir-magazine.com

9 réflexions au sujet de « Acheter la maison d’hôtes idéale pour faire ses chambres d’hôtes »

  1. Bonjour,

    J’ai un bien prestigieux à vendre et qui se situe en zone NT dans le PLU soit parfais pour ce genre de projet …. celui-ci est en ISERE.
    Maison principale de fin XIX ( 200m² + combles aménageables 150m² sur sous-sol complet + habitation récente 80m²+ Moulin de 1800 (4 nivx de 85m²)+ dépendances 600m²+terrain 15 000 m² (possible plus).
    Je suis à votre disposition pour de plus amples renseignements.

  2. Bonjour Laura,
    La recherche d’un bien immobilier est délicate. Il y a les grands sites généralistes comme Seloger ou Leboncoin qui rassemblent environ deux tiers des maisons et des appartements à vendre, le reste étant réparti sur de très nombreux sites plus petits ou spécialisés. Dans certains territoires, la SAFER peut indiquer des biens à vendre avec la précision que le bien doit rester agricole ou pas. Il y a aussi les agences immobilières locales, certaines se spécialisant dans de beaux biens, dont des mandataires étrangers qui diffusent peu d’annonces sur la France. Dans le domaine des maisons d’hôtes, sur le site Accueillir Magazine, nous avons certainement l’offre la plus importante avec plus de 500 maisons d’hôtes et gîtes à reprendre. Si vous avez un lieu très précis en tête, vous pouvez également contacter des propriétaires en direct pour leur demander s’ils seraient vendeurs. Cela peut aboutir, certains d’entre eux y réfléchissant peut-être.

  3. Bonjour,
    Je suis à la recherche d’une propriété dans le Var, aux alentours du Circuit du Castellet. Mais malheureusement je ne trouve pas mon bonheur. Pouvez-vous m’indiquer où je peux faire mes recherches ?
    Merci beaucoup!

  4. Bonjour,
    Je possède dans le Tarn, à Damiatte, une grande maison en bordure de rivière, avec 9 pièces, possibilité d’un petit studio indépendant, deux grandes terrasses, une vraie cave, un puits toujours en eau.
    Ce bien peut intéresser quelqu’un qui veut mettre en place des chambres d’hôtes avec éventuellement une table d’hôte.
    A 55Km de Toulouse; 25Km du lac de St Féréol, 18Km de Castre. Belle situation déographique
    Merci de l’attention que vous porterez à ce courriel

  5. bonjour
    Sur le principe, on peut louer sa maison en gîte ou meublé de tourisme, il faudra l’aménager en conséquence et si vous ne l’exploitez pas en direct, il faudra aussi trouver quelqu’un de confiance pour l’accueil, le départ, le ménage et tous les petits problèmes du quotidien. Maintenant, il faut mieux faire une étude de marché pour comprendre si des aménagements et équipements sont nécessaires, le prix auquel la maison pourrait être louée et le nombre de semaines de location envisageable, si nécessaire les questions de charges sociales, car il faudra bien que les loyers vous permettent de rembourser votre prêt. je vous recommande la lecture de Ouvrir un gîte, les démarches à la loupe.

  6. Bonjour,
    Nous étions entrain d’acheter notre maison, une maison de rêve mais notre couple se sépare… Le prêt est en 30 ans et nous avons payé que 6 ans… serait-ce possible de continuer de l’acheter tout en y faisant un gîte? Cela nous permettrait de garder la maison pour nos enfants et de pouvoir vivre chacun de son côté tout en continuant de payer notre prêt…Est-ce possible?

  7. Rechercher la maison de ses rêves c’est un moment vraiment exceptionnel. Lorsque nous avons crée notre Family Ecolodge, nous avons souvent reçu des appels téléphoniques d’autres porteurs de projet qui étaient au point mort, parfois même alors qu’ils n’avaient aucun souci pour financer leur projet. La plupart avaient un point en commun: ils ont rêvé un peu trop de leur maison d’hôtes, de leurs cabanes dans les arbres ou de leurs roulottes et ils ont oublié que choisir LA bonne maison, c’est réussir une alchimie entre ses rêves, ses envies, les attentes de ses futurs hôtes, ses moyens financiers, l’envie de votre futur voisin de vous avoir comme voisin etc … Attention, acheter sa maison d’hôtes sans avoir défini des critères de choix objectifs, c’est bien souvent handicaper son projet, voire le condamner.

  8. bonjour, je reve de poceder une maison d hotes mais tres peu de moyens financiers et je desespere.

  9. Bonjour,
    Tout à fait d’accord sur le parcours du “combattant” afin d’acquérir le bien, puis éxercer l’activité. Il y a un point qui semble évident mais qui je trouve a beaucoup d’importance pour les années qui suivent. Pour soi afin de réaliser avec bonheur et pour les clients pour qu’ils apprécient l’offre. Je pense qu’il faut s’assurer que cette nouvelle demeure permettra de s’exprimer personnellement avec ses gouts, ses activités et autres caractères propres. Même s’il est vrai qu’il faut des normes, des surfaces, du confort etc… pour la majeure partie des clients chambres d’hôtes le plus viendra de l’hébergeur. Son accueil, son caractère, ses informations et aussi ses activités personnelles (jardin, animaux, peinture, photo, et autres domaines), activités ou l’on s’exprime aussi sans s’en apercevoir. En fait une maison pour recevoir les clients, une maison pour soi, un lieu de vie intéressant pour tout le monde. Ce n’est qu’un avis; c’est cet espace particulier pour un lien particulier. Philippe.

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