Le numéro 104 Mars/Avril 2024 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a mis à la Une.
Accueillir Magazine n°104 mars / avril 2023
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Rédiger un règlement intérieur
Le dossier du numéro de mars/avril est consacré à l’épineuse question du règlement intérieur. Utile pour que les séjours se passent au mieux mais parfois mal vécu par les clients, un règlement intérieur peut être nécessaire sous réserve qu’il soit bien rédigé. Horaires, équipements, dégâts, responsabilité… la rédaction s’est intéressée à la rédaction du règlement intérieur et aux points à faire figurer.
Quand le son devient bruit
Les Français sont de plus en plus sensibles au bruit et aux nuisances sonores. Les clients attendent du calme lors de leur séjour en gîtes, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes, et cette attente s’accentue au point de devenir parfois obsessionnelle. Nous avons choisi d’approfondir ces sujets.
Biens immobiliers, une nouvelle déclaration
Nouveauté 2023, tous les propriétaires immobiliers vont devoir effectuer une nouvelle déclaration. Mal remplie, elle pourra être lourde de conséquences fiscales. La rédaction a choisi d’y consacrer un article complet.
Cotisations sociales et retraite
En ce début d’année, il a paru utile de faire un point sur les cotisations sociales des loueurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. C’est l’occasion de revenir également sur le sujet des droits à la retraite, d’autant que plusieurs textes récents ont fait évoluer les règles de validation des trimestres et de calcul des revenus pris en compte.
Les arnaques à éviter
Internet est le terrain de jeu de nombreux escrocs, et leur imagination est hélas sans limite. Chaque mois des loueurs sont victimes de leurs agissements. Dans ce numéro, nous avons choisi d’alerter les lecteurs sur les arnaques qui sévissent actuellement.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Les créateurs de gîtes, meublés de tourisme, chambres d’hôtes ou hébergements insolites viennent souvent vers nous, nous demander quels sont les chiffres à utiliser pour construire leur business plan ou leur budget. Et c’est d’autant plus justifié que je leur conseille de faire une petite étude de marché, qui consiste aussi à analyser les statistiques de fréquentation. Un des objectifs de cette étude de marché : définir un taux d’occupation cohérent par rapport à son projet de meublés de tourisme, d’hébergements insolites ou de chambres d’hôtes. En plus, c’est rassurant, avant d’acheter un bien immobilier et de faire des travaux, de pouvoir disposer de moyennes constatées dans les gîtes et chambres d’hôtes de la ville, du département ou de la région.
Etudier toutes les statistiques de fréquentation
Hélas ces statistiques ne sont pas toujours disponibles. Cela dépend beaucoup des enquêtes menées localement par les institutionnels, les comités et offices de tourisme ou les associations comme Gîtes de France ou Clévacances auprès de leurs adhérents. Cela dépend du nombre de propriétaires qui ont accepté de répondre à ces questionnaires, souvent jugés indiscrets. Cela dépend aussi des moyens et de la volonté des collectivités locales d’exploiter et de communiquer sur les données existantes, qu’elles proviennent des plateformes de location ou de la taxe de séjour.
Sans compter que l’activité de gîtes, de meublés de tourisme, hébergements insolites ou de chambres d’hôtes est atypique. Il y a des maisons ouvertes toute l’année, d’autres qu’une partie. Certains propriétaires ont un site internet, des inscriptions dans les centrales de réservation, une présence sur les réseaux sociaux, d’autres sont peu visibles. Faire des statistiques avec des comportements aussi différents est compliqué.
En revanche, il est toujours possible de consulter les statistiques départementales de l’hôtellerie et des campings. Certes ces hébergements sont différents mais leurs taux d’occupation sont intéressants si on regarde les évolutions sur plusieurs années, la situation des uns et des autres selon le niveau de confort ou encore pour bien comprendre quelle est l’étendue de la saison touristique et la fréquentation hors saison.
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Se méfier du taux d’occupation moyen
Il est également utile d’avoir en tête les chiffres nationaux. En France métropolitaine, le taux d’occupation moyen des hôtels est de l’ordre de 60%, celui des campings de 35% et celui des gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes de 30%. En Normandie, le taux d’occupation des hébergements locatifs disponibles était de 45% en 2022, 48% en Seine-Maritime et dans la Manche mais entre 42 et 43% dans l’Eure, le Calvados et l’Orne. En Auvergne Rhône Alpes, il est de 44% mais atteint 57% dans le Rhône ou 50% dans l’Ain. Attention, ces chiffres sont calculés sur la base des hébergements ouverts, et certains sont fermés en basse saison.
Il ne faut pas oublier également que toutes ces statistiques ne sont que des moyennes entre des hébergements souvent très différents les uns des autres. Pour ceux qui ont des souvenirs de leurs cours de statistiques, il faudrait disposer de l’écart-type, vous savez cette mesure de dispersion autour de la moyenne qui permet de savoir si tous les hébergements ont des comportements similaires ou non.
En réalité, très souvent, la moyenne est à considérer avec précaution car les taux d’occupation sont peu homogènes d’un établissement à l’autre et varient fortement en fonction de l’emplacement. Nous avons tous en tête des villes et villages très fréquentés du Var, de Savoie ou d’Alsace où il est quasi impossible de trouver un hébergement de dernière minute en haute saison tandis qu’à quelques kilomètres les hébergements sont nettement moins réservés. En Bretagne, en Normandie ou sur la Côte d’Azur, il est difficile de comparer le bord de mer à l’arrière pays, et de façon plus générale la ville à la campagne, le centre ville à la banlieue ou la montagne aux vallées.
Le taux d’occupation moyen est très utile mais son intérêt doit être relativisé, car la réalité des chiffres dépendra beaucoup de l’énergie du loueur, des équipements et services proposés, de la décoration et des prix pratiqués et surtout de sa communication et de ses photos. Dans un même village, tous les hébergements n’ont pas le même taux d’occupation.
Cet article a été initialement publié en 2009 et mis à jour le 24 février 2023
Le relèvement de l’ARCE de 45% à 60% est un vrai changement qui peut inciter à revoir son business plan et son plan de financement dans son projet de maison d’hôtes que ce soit des meublés de tourisme, de l’hébergement insolite ou des chambres d’hôtes. Jusqu’à maintenant, j’avais tendance à ne pas trop la conseiller, trouvant le taux de 45% trop faible au regard des enjeux financiers.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Il existe de nombreux dispositifs d’aide aux créateurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes lorsqu’ils sont demandeurs d’emploi. J’aimerais revenir sur une formule qui peut intéresser certains d’entre eux sans être nécessairement la panacée, l’aide à la reprise ou à la création d’entreprise (ARCE).
L’ARCE est un capital versé par Pôle Emploi
Au lieu de demander le maintien de ses allocations chômage une fois l’activité lancée, le demandeur d’emploi fait le choix de les recevoir sous la forme d’un capital. Son montant s’élève désormais à 60% des allocations restant à percevoir à la date de début d’activité (décret du 26 janvier 2023). Il était antérieurement limité à 45%. Le capital est versé en deux fois, 50% au démarrage de l’activité et 50% six mois après.
Quand opter pour l’ARCE ?
L’ARCE peut intéresser des créateurs de maisons d’hôtes dont le projet est mûr et qui ont la certitude d’un démarrage rapide avec chiffre d’affaires puisque, dans ce cas, les allocations qui auraient été reçues de Pôle Emploi auraient été réduites. Pour faire simple, plus le revenu attendu est élevé, plus le choix de l’ARCE peut intéresser un créateur demandeur d’emploi. Il s’agit par exemple de la reprise d’une maison d’hôtes, d’hébergements insolites ou de gîtes en activité ou d’un projet où les travaux ont été effectués et où l’ouverture interviendra rapidement.
Le versement d’un capital peut permettre au porteur de projet de reconstituer son épargne ou trésorerie si elle a été mise à mal, ce qui peut également le sécuriser sur le plan personnel ou financer. Le choix de l’ARCE n’exclut pas le recours à d’autres aides, par exemple l’ACRE qui est une exonération de charges sociales au démarrage, pendant quatre trimestres civils pour les micro-entrepreneurs. C’est en tout cas intéressant de regarder les deux options dans son business plan.
Nous détaillons le financement de votre projet dans nos stage de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites
Ce billet a été publié initialement le 13 juin 2012 et mis à jour le 17 février 2023
Le numéro 103 Janvier/Février 2023 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Des équipements novateurs
Le dossier du numéro de janvier/février est consacré à une vingtaine d’innovations à destination des chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme. L’idée de la rédaction, vous faire découvrir des outils pour simplifier les taches du quotidien, effectuer de petites rénovations facilement, se préserver des punaises de lit…
Subvention, bénéficier du Fonds Tourisme Durable
Les hébergements touristiques peuvent bénéficier d’une aide pour financer des travaux ou des actions en faveur du tourisme durable. Nous avons choisi de vous présenter le témoignage et les conseils d’un loueur qui vient de bénéficier d’une subvention.
LMP ou LMNP
Sur le plan fiscal, la location meublée peut être exercée à titre professionnel ou non-professionnel. Cette distinction a de multiples conséquences. Nous y consacrons un article complet.
Les surprises du budget 2023
Chaque année, la loi de finances vient modifier certaines règles fiscales. La rédaction a choisi de faire le point sur les nouveautés qui affectent les loueurs de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme.
Changer de channel manager
La basse saison est un bon moment pour mettre en place ou changer de logiciel de réservation. Nous faisons le point sur les questions à se poser avant d’adopter ou de quitter Elloha, Eviivo, BookingSync, Amenitiz, Smily, Smoobu, Lodgify…
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Aux créateurs de gîtes et chambres d’hôtes, plutôt qu’un vœu, un conseil
Dans un monde où règne une grande incertitude, il est parfois tentant de reporter ses projets à plus tard. Il serait dommage d’y renoncer. Si votre souhait est de créer des gîtes, des chambres d’hôtes ou des hébergements touristiques, ne procrastinez pas, lancez-vous et enclenchez les démarches.
D’expérience, je sais que la préparation d’un projet prend du temps. Il faut réfléchir à la localisation lorsque l’on a pas encore la maison, à la forme d’accueil que l’on souhaite proposer – chambres d’hôtes avec ou sans table d’hôtes, gîtes avec ou sans services, accueil insolite… – aux aménagements, au statut juridique… Plus vous avancerez sur ces sujets, plus il sera facile de passer à l’action le moment venu, mais il est parfois difficile de savoir par où commencer.
Un projet, c’est un peu comme une pelote de laine. Il faut commencer par tirer un fil, cela prend forme et devient une évidence. Il y a moins de doutes, plus de certitudes. Il est alors beaucoup plus facile d’avancer dans la recherche de la maison, la réalisation des travaux et les étapes les plus délicates.
Ce point de départ peut être une envie de recevoir ou de partager un savoir-faire, une passion pour la décoration ou le sport, un amour des vielles pierres ou d’une région… Prenez le temps d’y réfléchir et faites-vous confiance. Vous verrez que ce fil conducteur sera la colonne vertébrale de votre projet et que tout paraîtra plus facile. Je vous adresse mes meilleurs vœux pour 2023.
La question du business plan revient souvent chez les créateurs de chambres d’hôtes et ceux qui veulent investir dans des gîtes ou meublés de tourisme et / ou hébergements insolites.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
C’est poser sur le papier votre projet, où s’installer, pourquoi, comment, quels moyens pour développer l’activité, pour se faire connaître, quels revenus attendus, quels objectifs à court et moyen terme, comment financer ce projet, les forces et les faiblesses et la rentabilité à calculer. En plus, c’est nécessaire pour convaincre un banquier si on sollicite un prêt.
Sauf à avoir l’habitude de rédiger régulièrement des business plans, le créateur peut commettre certaines erreurs. Certains sont lourdes de conséquences.
La tentation est parfois grande de surestimer le taux d’occupation prévisionnel. Cela fait apparaître un chiffre d’affaires plus élevé et permet de boucler le dossier financier. J’ai ainsi vu des créateurs construire leur budget sur 50% de taux d’occupation, voire parfois plus. J’aimerais remettre les éléments en perspective. Le taux d’occupation dépend fortement de la localisation mais aussi des actions commerciales mises en œuvre. Un taux de 50% est possible dans certaines communes où le besoin d’hébergement existe 12 mois sur 12 mais il n’est pas toujours envisageable dès que l’activité est très saisonnière. Il repose aussi sur une bonne connaissance du tourisme et surtout sur une très bonne maîtrise des techniques commerciales, notamment de la commercialisation des chambres d’hôtes, meublés de tourisme ou gîtes et hébergements insolites sur internet.
Fixer des prix de nuitée trop élevés
La prudence doit être de mise et les calculs effectués sur un prix raisonnable. Rien n’empêchera d’essayer de vendre ses chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme plus cher par la suite, mais les prix de nuitée utilisés dans le business plan doivent être issus d’une étude de marché. L’analyse de la concurrence est une étape indispensable pour les déterminer. Pour ceux qui souhaitent vendre leurs hébergements plus chers que les autres, seule une étude très poussée de la concurrence peut le permettre. En effet, votre projet a peut-être des atouts que les autres n’ont pas et pour lesquels les attentes de certains clients sont fortes, ce qui légitime un prix plus élevé mais faut il savoir toucher ces clients. N’oubliez pas non plus que les actuaires des banques ont des référentiels, ne seraient que ceux de vos futurs concurrents ou confrères/consoeurs, ils ne valideront pas des prévisions trop spéculatives.
Ne pas s’intéresser suffisamment aux dépenses
Calculer précisément le revenu est essentiel. Le chiffre d’affaires étant limité, la marge dépend nécessairement des dépenses. Il faut donc passer en revue tous les postes de charges et réfléchir à dépenser au mieux. Cela suppose de mettre en concurrence les fournisseurs (travaux, communication, équipements…), de renégocier les contrats (téléphonie, internet, assurance…), d’éliminer les dépenses inutiles… Selon moi, entre une maison d’hôtes bien gérée ou mal gérée, l’écart des dépenses peut facilement atteindre 25% du total du chiffre d’affaires. Cela change totalement la perspective et les revenus.
Sous-estimer le montant des travaux
Rares sont les projets où il n’y a pas de travaux à effectuer. Parfois, il s’agit de simples rénovations, dans d’autres cas d’aménagements plus importants : construction, agrandissement, restauration… Il faut absolument prévoir des marges par rapport aux devis des artisans car il y a des aléas. Dans les petits chantiers, les imprévus sont limités mais plus le chantier est long, plus le risque qu’il y ait des imprévus est élevé. Et il ne sera pas facile d’obtenir un prêt additionnel pour y faire face.
Ne pas s’intéresser aux impôts et cotisations sociales
Les impôts, les taxes et les cotisations sociales coûtent cher. Ils pèsent sur la rentabilité du projet. Il faut faire les bons choix juridiques et fiscaux pour alléger l’addition. Ne pas adopter le bon statut juridique peut empêcher de se développer, créer une société commerciale – SARL, SAS… – pour gérer des chambres d’hôtes n’est pas toujours nécessaire, souhaiter récupérer la TVA sur ses travaux peut avoir de lourdes conséquences… Il faut donc choisir le un statut juridique et un régime fiscal adapté à sa situation.
Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarchesStage de formation 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme
Le numéro 102 Novembre/Décembre 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.
La presse des loueurs de meublés de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes pour gagner du temps en ayant les réponses à vos questions et connaître vos droits.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Installer des bornes électriques
Le développement des véhicules électriques soulève la question des bornes de recharge. Faut-il en installer dans ses gîtes, meublés de tourisme, hébergements insolites ou ses chambres d’hôtes ? Quelles sont les différentes options possibles ? Quel est le coût de l’installation? Quelles sont les aides disponibles ? Combien coûte la recharge d’un véhicule ? Comment facturer la prestation aux clients ? La rédaction a choisi de consacrer le dossier du numéro novembre/décembre à ce sujet.
Redevances SACEM, le gouvernement botte en touche
Les loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme qui mettent à disposition des télévisions dans leur hébergement sont assujettis aux redevances SACEM. La question défraye régulièrement la chronique. Le gouvernement vient de rappeler sa position sur le sujet. Nous y consacrons un article complet.
Cotisation foncière des entreprises, un dégrèvement est possible
Chaque année, nous constatons que certains loueurs payent des taxes qu’ils ne devraient pas payer. Il ne demandent pas les dégrèvements auxquels ils peuvent prétendre. La rédaction a choisi de faire le point sur la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et sur les dégrèvements applicables.
Site internet, certaines imprudences peuvent être coûteuses
Le site est la vitrine de la maison d’hôtes ou du gîte sur la toile. La publication de belles photos s’impose mais tout n’est pas possible. Il faut faire preuve d’une grande prudence quant au choix des visuels et à leur publication sur le site internet. Nous avons décidé de vous alerter sur certaines terminologies qui peuvent prêter à confusion et coûter très cher au final.
Fiche Google, découvrez leur finalité commerciale cachée
Les fiches Google et les avis associés soulèvent de nombreuses questions depuis plusieurs années. Une décision de justice vient de condamner Google et ouvre la voie à des contentieux. Les loueurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent s’en saisir sans attendre.
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Depuis plusieurs semaines, des porteurs de projet, que ce soit chambres d’hôtes, hébergements insolites, gîtes ou meublés de tourisme, nous contactent en raison de refus bancaires liés au taux d’usure. Face à cette contrainte, certaines solutions existent.
Nous expliquons les formes de financement pendant nos stages de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites
Négocier les différents éléments du TAEG
Souscrire un prêt professionnel
Combiner prêt professionnel et personnel
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Pas de prêt usuraire
Comprendre : Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt à un particulier. Pour être plus précis, il s’agit d’un taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) à ne pas dépasser. Le taux d’usure comprend
le taux d’intérêt nominal,
les frais de dossier,
les frais des intermédiaires
et les coûts d’assurance et de garanties.
Au 1er octobre 2022, le taux d’usure applicable à un prêt immobilier à taux fixe est de 3,03% pour les durées de moins de 20 ans et de 3,05% à partir de 20 ans.
Négocier taux, frais et assurance
Avec la remontée des taux d’intérêt et le taux d’usure, certaines demandes de prêt ne passent plus. Une des premières possibilités est de négocier les frais annexes et les assurances emprunteur. A titre d’indication, le coût de l’assurance est de l’ordre de 0,10% à 30 ans, 0,25% à 40 ans, 0,40% à 50 ans et 0,60% à 60 ans mais elle varie fortement d’un établissement à l’autre. Plus l’emprunteur est âgé, plus il a intérêt à faire jouer la concurrence.
Le coût de l’assurance dépend également des garanties demandées par la banque, point qui peut être négocié, et de la répartition de la quotité entre les différents emprunteurs en cas de pluralité.
Il faut également savoir que les frais de courtage ne rentrent normalement pas dans le calcul du TAEG. L’intervention d’un courtier en prêt immobilier peut donc se révéler utile pour négocier taux, frais et assurances.
Recourir à un prêt professionnel
Le taux d’usure ne s’applique pas aux prêts professionnels. Il est donc toujours possible de faire une demande de prêt en tant qu’entrepreneur individuel ou via une société tout en négociant taux, frais et assurance. Dans ce cas, c’est l’entreprise individuelle ou la société qui va acheter le bien et s’endetter. Autre option, dans certains projets, nous avons vu des porteurs de projet combiner un prêt immobilier classique souscrit à titre individuel et un prêt professionnel. Différents montages sont possibles, mais demandent un business plan avec plan de financement. Penser aux dispositifs de l’ARCE aussi pour de la trésorerie.
Il y a aussi le transfert de prêt que ne proposent pas toujours les banques.
Face au taux d’usure, il existe plusieurs leviers sur lesquels jouer. Certains banquiers vous aideront à les mettre en œuvre pour faire aboutir votre projet de gîtes ou de chambres d’hôtes, d’autres ne feront pas cet effort. Reste à faire jouer la concurrence ou à se faire aider par un courtier.
Le numéro 101 Septembre/Octobre 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Se faire aider
Que l’on soit loueur ou encore porteur de projet, la question de la charge de travail se pose souvent, notamment en haute saison. Faut-il recruter ? Comment ? Faut-il confier des tâches à l’extérieur ? Lesquelles ? De nombreuses options sont possibles, mais toutes ne sont pas adaptées à chaque situation. Le dossier de ce numéro vous propose des pistes d’action en chambres d’hôtes,gîtes et meublés de tourisme.
Colocation, une option à étudier
De nombreux gîtes restent vides une partie de l’année alors que certains pourraient être loués à 3 ou 4 personnes en colocation en basse saison. Contrat, durée de location, dépôt de garantie, assurance, tarifs…, nous vous proposons de faire le tour des règles applicables aux colocations.
Une saison exceptionnelle
La saison estivale 2022 fait oublier les mauvaises années. Sous bien des aspects, elle s’annonce exceptionnelle. Même si la fréquentation est au rendez-vous sur une très grande partie du territoire, de nouveaux défis apparaissent : événements climatiques, contraintes financières, pénurie de personnel… La rédaction fait le point.
Veiller à sa consommation énergétique
Que ce soit en gîte, dans certaines formes d’hébergements insolites ou en chambre d’hôtes, la question énergétique est devenue centrale d’autant plus que les boucliers tarifaires ne dureront peut-être pas indéfiniment. Nous vous proposons un article complet pour essayer de gérer au mieux la consommation énergétique des prochains mois.
La vidéo, atout charme
A l’heure d’internet et des réseaux sociaux, la vidéo s’impose sur tous les écrans. Comment s’en servir pour mettre en valeur son gîte ou ses chambres d’hôtes ? Quelles sont les erreurs à éviter ? La rédaction détaille les principaux points à connaître pour réussir ses vidéos.
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Beaucoup de notions fausses circulent sur le web avec les questions liées aux gîtes ou meublés de tourisme des droit d’usage et durées de location possible et la guerre des chiffres.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Retour sur la définition légale de ce qu’on appelle désormais au choix
meublé de tourisme,
gîte,
location saisonnière,
ou airbnb.
Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches
C’est quoi un meublé de tourisme ?
On parle de gîte qui s’entend à la campagne, de meublé de tourisme, de meublé touristique ou de location saisonnière. L’appellation “gîte rural” est propre au label Gîtes de France. Quant au mot airbnb, il est désormais utilisé, mais mal à propos car Airbnb, le site éponyme, est une plateforme qui regroupe différentes formes d’hébergements dont l’insolite ou les chambres d ‘hôtes. Saluons d’ailleurs le travail de marketing de ce site qui a réussi en moins de 10 ans l’exploit de devenir une antonomase, figure de style qui fait d’un nom propre, un nom commun.
Remarque : avoir un hébergement locatif sur Airbnb n’exonère pas des règles qui s’appliquent aux gîtes ou meublés de tourisme. C’est ce que semblent pourtant croire de nombreuses personnes, vu les appels que nous recevons à la rédaction qui nous expliquent que ce que nous écrivons ou les courriers reçus d’une administration ne s’appliquent pas à leur cas personnel puisqu’eux sont “airbnb”. Cela peut amener à des situations graves pour avoir négligé des démarches ou réglementations importantes.
L’activité est encadrée par le Code du tourisme.
“Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage.”
Article D324-1 du Code du tourisme
C’est donc du bâti, un ensemble indivisible dans lequel le client pourra dormir, se restaurer, faire sa toilette. Il y a nécessairement des fenêtres qui s’ouvrent et une pièce à vivre, ce doit être un logement décent. Cela exclut par exemple des sous-sols ou des chambres de bonne et aussi quelques biens insolites qui devront trouver une qualification autre, camping par exemple pour les bulles.
Quel est votre projet ?
Le projet n’est pas le même selon qu’on a un village de gîtes ou meublés de tourisme, un meublé ou plusieurs en complément de chambres d’hôtes dans une activité de type professionnel ou un meublé de tourisme qu’on gère à la semaine pendant les vacances scolaires.
Le projet est aussi différent si on le gère soi-même ou si on en confie la gestion à un tiers. Contrairement à la chambre d’hôtes, le meublé de tourisme ne demande pas la présence du loueur. Il peut être piloté à distance et tout ou partie des tâches peuvent être déléguées : accueil, ménage, réservations…
Propriétaire ou locataire
Les deux sont possibles sur le principe. Mais si on est locataire, il faut une autorisation de sous-location. Attention, cela peut coûter cher de déroger à cette règle, des juges ont attribué au propriétaire la totalité des sommes perçues par un locataire qui sous-louait un appartement sans autorisation. Attention aussi les logements sociaux n’autorisent pas les sous-locations donc ni les meublés de tourisme, ni les chambres d’hôtes. Dernier point, ce peut être interdit dans un lotissement dont le règlement est toujours en vigueur.
Partout ? oui mais changement d’usage
Sur le principe oui, mais dans les faits, quand un logement est loué en meublé de tourisme à l’année, il peut être demandé au loueur un changement d’usage. Cela est le cas,
dans les communes de plus de 200 000 habitants et de petite couronne parisienne ;
de manière facultative dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par décret ;
dans les autres communes, sur autorisation préfectorale pour celles qui le demandent.
Le changement d’usage, ce peut être une simple formalité administrative. Ce peut être aussi soumis à autorisation, à compensation… C’est en tout cas une tendance qui se durcit, nous en parlions dès 2015 sur ce blog avec Paris qui est la première ville à avoir mis en place un système de compensation. Maintenant ce sont les grandes villls et les littoraux, mais pas que qui sont en train de mettre des règles d’usages.
Plusieurs règles existent
L’autorisation, ce peut être un seul meublé de tourisme par foyer fiscal, selon la densité, le quartier par exemple. La compensation, c’est le fait de d’une compensation au réel : la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme doit transformer simultanément un local commercial de même surface en logement. La compensation double au triple, c’est de devoir convertir le double ou le triple de m² de local commercial. La compensation via l’achat de droits de commercialité, la personne voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.
Précision, cela ne concerne pas les résidences principales louées de façon ponctuelle et jusqu’à maximum 120 jours par an.
Partout, mais pas dans tous les immeubles
Une copropriété dont le règlement de copropriété indique un usage bourgeois ou exclusivement bourgeois, interdit de facto les meublés de tourisme, et ce même si des professions libérales peuvent s’y installer. La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce sujet. D’autre part, attention aux nuisances pour les voisins, les vacanciers ont un autre rythme que ceux qui se lèvent tôt pour aller travailler, les arrivées et départs à toutes heures, les clients qui font la fête, tout ceci peut conduire à avoir des plaintes déposées contre soi.
Beaucoup de confusion sur la durée de location possible
Des chiffres circulent sur le net de façon inappropriée, alors quelques rappels
les 90 jours : le meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 90 jours consécutifs dans un même contrat, c’est la loi. Si la demande est faite par un client de dépasser cette durée, il faut se tourner vers un autre type de bail dont le bail mobilité. Mais un meublé de tourisme peut être loué plus que 90 jours consécutifs quand différents clients se succèdent. Pour être claire, pas plus de 90 jours à un même client, mais bien sûr, plus de 90 jours consécutifs – ou pas d’ailleurs – quand il y a plusieurs contrats qui s’enchaînent avec plusieurs clients.
les 120 jours sont réservés aux seules résidences principales que les propriétaires louent en leur absence. Ils ne peuvent pas dépasser 120 jours de location sur l’année. Cela concerne toutes les résidences principales, peu importe où elles se trouvent. Ce chiffre de 120 jours n’existe que pour les résidences principales mais pas pour un dépendance qui serait louée à l’année en meublé de tourisme.
La semaine obligatoire : non, il n’est pas obligé de louer à la semaine, c’est souvent le choix de loueurs pour se simplifier la vie, parce qu’ils ont une autre activité et ne sont libres que le week-end, parce qu’ils ont un grand hébergment et que louer à la nuit représente trop de travail. C’est toujours l’article L324-1-1 du Code du tourisme qui donne la réponse et définit le meublé de tourisme comme
des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois“.
Article L324-1-1 du Code du tourisme
Vous pouvez donc décider de louer à la nuit, la semaine, trois jours… C’est votre décision personnelle dépendant de la taille du logement, de la demande et du temps que vous pouvez y consacrer ou du contrat signé avec la conciergerie.
