Faut-il acheter la maison d’hôtes en SCI ?

SCI (société civile immobilière) ou pas pour sa maison d’hôtes ? La question préoccupe souvent les créateurs lorsqu’ils sont à la recherche d’une maison à acheter pour y faire chambres d’hôtes.

Créer ou pas une SCI demande de faire le point sur sa famille et son patrimoine

Nous le constatons à chacune de nos sessions de formation, 2 jours pour ouvrir sa maison d’hôtes, puisque c’est un des sujets sur lesquels les créateurs avancés dans leur projet et prêts à signer un compromis de vente s’interrogent encore. Il y a en effet deux grandes options, soit détenir le bien en direct, seul ou avec un conjoint, un parent ou un tiers, soit créer une SCI ou société civile immobilière qui sera propriétaire de la propriété.

Il existe une prose très abondante sur les avantages et inconvénients de la société civile immobilière, et le sujet est très personnel puisqu’il faut prendre en compte de nombreux paramètres, comme le régime matrimonial quand on est marié ou protéger son compagnon quand on n’est pas marié, la transmission du patrimoine aux enfants, la fiscalité, la SCI peut-être transparente ou pas, le régime des plus-values, les personnes qui achètent et celle qui exploite avec loyer éventuel à reverser…

Réfléchir à acheter ou pas par l’intermédiaire d’une SCi, c’est rentrer dans toutes ces questions très personnelles de patrimoine, de famille, de durée de l’activité et de la volonté de garder à terme ou pas le bien immobilier. C’est un sujet qui mérite l’avis d’un conseil et je rappelle que seul un professionnel agréé, avocat, notaire ou expert-comptable est habilité à faire du conseil juridique. 

Clause de substitution par une SCI

Mon idée n’est pas de revenir sur tous ces aspects, mais plutôt de vous rappeler qu’il est possible d’inclure une clause de substitution lorsque vous signez un compromis de vente.

Le compromis peut alors bénéficier à toute autre personne physique ou morale, par exemple une SCI, que les acheteurs désigneront par la suite, ou pas. Pour le vendeur du bâtiment, cela ne change rien puisque si la SCI n’achetait pas, ce sont les acheteurs ayant signé le compromis qui se sont engagés à aller au bout de l’achat. Introduire cette clause permet de se laisser du temps. Une fois le compromis de vente signé, il restera quelques semaines pour trancher pour acheter en direct ou créer la fameuse SCI qui se substituera lors de la signature de l’acte définitif. Et créer une SCI, si la décision est finalement prise, n’est pas long, votre notaire en charge de l’achat immobilier pourra s’en charger sans problème.

Attention cependant, la clause de substitution porte sur l’acte tel qu’il est rédigé. Il n’est pas possible de substituer une SCI pour l’achat d’une partie des biens décrit dans le compromis, la maison principale par exemple, et d’acheter en direct les dépendances, le terrain ou le fonds de commerce. Comme à mon habitude sur ce blog, je vous conseille donc de réfléchir à cette question juridique dès le début du projet pour ne pas vous rajouter une dose de stress avant la signature du compromis de vente. Cela représente quand même l’investissement le plus important et  le plus définitif de votre projet de chambres d’hôtes.

Ouvrir des chambres d’hôtes et s’installer dans un village

Un village a par définition peu d’habitants. Quand on a enfin trouvé la maison de ses rêves à acheter, qu’elle correspond à son budget et à son projet, qu’elle est dans la région où on voulait s’installer, il serait dommage de ne pas donner suite. Et pourtant quand on vient s’installer dans certains villages, le projet est parfois vu avec peu d’enthousiasme par ces habitants qu’on va croiser souvent.

Plein de raisons possibles, de la jalousie parce que vous avez les moyens d’acheter une grande maison, parce que toute personne née au delà de 30 kilomètres du village est un étranger pour au moins trois générations, parce qu’on a peur des nuisances occasionnées par l’activité chambres d’hôtes, parce qu’on arrive avec ses gros sabots sans percevoir qu’il va falloir se faire adopter…

Comme ce billet m’a été directement inspiré par une propriétaire en activité, je connais son sens de l’humour et son envie d’accueil et de contact. Je peux raconter quelques anecdotes qui lui sont arrivées : problèmes de bornages de terrain ou comment déplacer des clôtures pour 10 centimètres, haie le long de la route taillée à la hussarde laissant les animaux s’échapper alors que celle des voisins est intacte, voisins qui envoient les touristes en quête d’hébergement à la ville voisine, etc.

La question pourrait être pourquoi s’installer dans un village où on ne veut pas de vous et de vos chambres d’hôtes ? Cette question, elle m’y répond en me disant que ces problèmes n’étaient pas apparents quand elle est arrivé dans le village et a exposé son projet. De toutes les façons, quand on voit la difficulté et le temps passé à trouver la bonne maison, y renoncer semble difficile. Et puis, des contacts humains ne se jugent pas en quelques jours, des personnes réticentes peuvent devenir chaleureuses quand ils vous connaîtront mieux et l’inverse est vrai.

Alors que faire ? Passer par la mairie du village dans tous les cas, outre les problèmes de PLU et autres à vérifier, cela donnera l’atmosphère. J’ai en tête quelques anecdotes où le maire refusait de parler à un créateur, il n’était jamais disponible, où les voisins étaient résolument hostiles, allant jusqu’à prétendre ne pas connaître la maison quand des hôtes leur demandaient le trajet, où on reste ad vitam aeternam l’étranger… Un petit passage à la mairie pour évaluer la température s’impose, car pourquoi s’installer là où on ne veut pas de vous ?

Expliquer son projet de chambres d’hôtes, consommer local, faire une inauguration pour faire visiter aux voisins, et puis repérer les personnes à qui vous pouvez vous fier et ignorer les autres. Ce n’est pas très loin de ce que vous faites probablement déjà dans votre vie, au bureau ou dans votre immeuble.
Savoir que cela arrive aussi à d’autres permet de relativiser, tout ceci n’est qu’une histoire de nature humaine et ça, je crois qu’on ne peut pas la changer.
Et un clin d’œil à celle qui m’a inspiré ce billet, la nouvelle immatriculation des voitures le permet, adoptez tout de suite le département de votre nouvelle vie, parce que si vous continuez à rouler en 75, je ne donne pas cher de votre réputation locale, n’est-ce pas…

Et je précise qu’il y a plein de villages en France où on sera ravi de vous accueillir, vous et votre projet de chambres d’hôtes, où on verra l’intérêt de votre consommation et de celle de vos hôtes pour les commerçants locaux, pour maintenir une classe ou une école si par bonheur vous avez des enfants à y inscrire, pour votre dynamisme et je vous souhaite d’y trouver une maison où créer vos chambres d’hôtes et vous y épanouir…

Achat de la maison d’hôtes et voisinage, attention aux nuisances

  • L’activité de chambre d’hôtes peut faire peur à un voisin
  • Servitudes et troubles de voisinages sont à prendre en considération
  • Mais le voisinage trop bruyant peut aussi être un problème, les clients souhaitant de la tranquillité
  • Expliquer, aménager mais sécuriser son projet de chambres d’hôtes

Maison d’hôtes et voisins, un cocktail pas toujours simple

Informe-toi du voisin avant de prendre logis…
Et du compagnon avant de prendre la route.
Ce proverbe me paraît plein de bon sens et je ne peux que donner ce conseil à tous les créateurs de maison d’hôtes avant qu’ils n’achètent une maison dans un village ou un hameau qu’ils ne connaissent pas vraiment.

Il existe des obligations et des servitudes liées à un terrain, comme un droit de passage, une servitude de vue, une distance à respecter par rapport à la limite séparative ou encore des obligations d’entretien, mais tout cela n’est qu’un élément de ce que l’on peut appeler les relations de bon voisinage.

L’activité de chambres d’hôtes peut gêner des voisins

Ouvrir une maison d’hôtes, c’est aussi avoir des nombreuses allées et venues de jour et de nuit avec des portières de voitures qui claquent, c’est accueillir des hôtes qui seront peut-être bruyants à table, dans le jardin ou dans la piscine, héberger des enfants qui feront peut-être quelques bêtises ou seront bruyants. En un mot, des imprévus un peu plus nombreux que dans une maison de famille où tout le monde se connaît très bien et où on peut marquer les limites voire sévir. La remarque vaut aussi pour un meublé de tourisme, surtout quand il commence à accueillir plus de quatre personnes.

Or si les relations se dégradent, si le voisin ne supporte pas le moindre bruit et que les deux maisons sont très proches, la vie peut devenir un véritable enfer pour vous ou pour vos futurs hôtes. Ainsi, même si la maison est adaptée pour y ouvrir des chambres d’hôtes, ne sous-estimez pas les abords, les voies d’accès et la proximité avec les voisins. Renseignez-vous sur le voisinage en discutant de votre projet avec les habitants ou les commerçants. Ce sont des éléments qui peuvent pousser à ne pas acheter une maison pourtant parfaite sur tous les autres plans.

Respecter le voisinage peut dicter des aménagements

Cela peut aussi guider certains choix d’aménagement, comme celui de l’emplacement du parking, des tables de petit déjeuner ou de la piscine afin de limiter les nuisances pour les voisins et même si la vue est un peu moins belle de ce côté du jardin. Le choix des matériaux aussi est important, pour limiter la diffusion du bruit.

Les voisins aussi font du bruit

Et attention, aussi, ce qui est vrai dans un sens est vrai dans l’autre. Si vous achetez une maison et que vos futures chambres d’hôtes donnent sur la piscine du voisin, êtes-vous sûrs que vos futurs hôtes pourront faire la grasse matinée tranquillement ?

D’autres activités commerciales peuvent poser problème, le marché qui s’installe très tôt dans la rue deux fois par semaine, l’école dont la cloche sonne aussi le week-end, le restaurant dont les clients fument dehors aux beaux jours en discutant, la boîte de nuit dont les clients viennent se garer devant la maison faisant du bruit jusqu’à pas d’heure…

Avant d’acheter la maison où accueillir ses clients, il faut étudier l’environnement dans les rues proches, certains problèmes on pourra y remédier, d’autres non. Une chose est claire, la majorité des personnes qui vont en chambres d’hôtes veulent du calme.

Accueillir Magazine n°35 septembre / octobre est paru

Le numéro n°35 septembre / octobre est paru, au sommaire dans la rubrique gestion, de la fiscalité. Il est vrai que l’actualité est riche en la matière. Contribution économique territoriale, redevances Sacem et SPRE, fiscalité du patrimoine, mais aussi l’exemple, vrai, d’un contrôle fiscal ou comment tricher peut mettre son entreprise KO.

Développement durable, s’y investir, ce n’est pas que par conviction ou parce que c’est bon pour son porte-monnaie, mais c’est aussi se démarquer et attirer des consommateurs. Tourisme culturel, des motivations variées pour les adeptes et  6 idées pour remplir en hiver. Plastique, attention Bisphénol A et Couettes ou Couvertures, Avantages / Inconvénients parce qu’en maison d’hôtes, on est dans les bonnes pratiques et le quotidien est lourd.

Une cure de raisin à la Vigneronne à Cruzille en Mâconnais, balades en bateau et chambres d’hôtes près du lac du Der à l’Embarcader à Arrigny dans la Marne et recette de confiture de rhubarbe-pomme-orange de La Demeure aux Hortensias à Pleurtuit, les propriétaires de chambres d’hôtes ont la parole et plein de bonnes idées.

A découvrir sur www.accueillir-magazine.com pour tout savoir sur les maisons d’hôtes.

Qui est le loueur de chambres d’hôtes ?

Dans notre société, on aime bien les sondages, les statistiques et les cases à remplir dans les formulaires  et on étudie les secteurs professionnels sous cet angle, cela permet de publier des enquêtes qui ont leur utilité. Mais dans le secteur des chambres d’hôtes, – si tant est qu’on puisse parler de secteur -, il n’y a pas  d’enquêtes statistiques officielles, on a des retours des labels de chambres d’hôtes et, en tant que journalistes, à Accueillir Magazine, nous passons nos journées à observer, donc nous avons une idée assez précise de ce qui se passe dans le monde des chambres d’hôtes.

Et pourtant, cela reste difficile de répondre à la question favorite de mes confrères journalistes : qui est le créateur ou propriétaire type de chambre d’hôtes.

Qui est-il ? Et bien complexe et unique comme le sont les chambres d’hôtes !
Majoritairement en couple mais il y a aussi des solos qui ouvrent des chambres d’hôtes.
Quand ils sont en en couple, les chambres d’hôtes sont gérées par les deux partenaires ou par l’un des deux, même s’il apparaît évident dans ce cas le conjoint est impliqué à un moment ou à un autre.
Des créateurs ouvrent leurs chambres d’hôtes avec la volonté d’en vivre mais ce n’est pas la majorité, la plupart cherchent un revenu complémentaire ou de plus en plus des trimestres de retraite supplémentaires.
La chambre d’hôtes  permet aussi souvent de garder la propriété familiale en faisant face aux charges croissantes liées à l’immobilier ou d’habiter la maison de ses rêves que sans cela on n’aurait pas pu s’acheter.
Pour rappel, une bonne partie des chambres d’hôtes n’ouvre que quelques mois, cela se comprend notamment aux coûts liés au fait de chauffer un grand bâtiment et aussi parce que de jeunes retraités veulent pouvoir profiter de la vie, se reposer, voyager ou prendre du temps pour leurs activités favorites. Mais cela pose un problème quand on veut mettre la chambre d’hôtes  en corrélation avec un secteur économique.
Autrefois, on ouvrait des chambres d’hôtes à la retraite, maintenant on a aussi des quadras dynamiques – voire plus jeunes – qui y cherchent un projet de vie qualitatif.

Je pourrai continuer, mais en fait le message est que la chambre d’hôtes est un projet atypique, puisqu’elle est avant tout le résultat d’une envie et d’une passion, parce qu’elle se passe chez soi, parce qu’elle implique la famille, parce qu’elle joue sur des valeurs…
Et donc le loueur ou créateur de chambre d’hôtes a des difficultés à se placer dans une petite case de formulaire. De mon point de vue, cela rajoute au charme de cette activité.

Crise économique et création de chambres d’hôtes, est-ce encore possible ?

Il est légitime en période de crise économique de se demander si c’est judicieux de créer une nouvelle activité, en l’occurrence des chambres d’hôtes.

Entreprendre malgré la crise

D’abord, si on renonce à ses rêves parce que le contexte est mauvais, on ne fait jamais rien. La crise ne durera pas éternellement, donc autant être prêt quand tout redémarrera car les clients ont toujours envie de partir et aiment définitivement les hébergements touristiques, qu’ils soient chambres d’hôtes ou meublés de tourisme. De plus, ce peut être l’opportunité de faire une bonne opération immobilière si on a pas encore la maison, il sera peut-être aussi plus facile de trouver de bons artisans. Gageons aussi que des personnes qui ont besoin de complément de revenus vont peut-être se poser la question d’ouvrir leurs chambres d’hôtes.
Bien sûr, on peut être amené ou obligé de reporter son projet pour problèmes de financement, surtout si on dépend des emprunts bancaires, car quoi qu’elles disent, les banques ne sont pas prêteuses. Quant aux subventions, elles se font rares et cela ne s’améliorera pas, Etat et Collectivités locales manquant d’argent.

Toutes les études s’accordent à le dire, les Français vont partir en vacances moins loin, donc rester en France et ils vont faire des arbitrages pour leur dépenses. Et dans leurs choix, un hébergement unique avec un accueil personnalisé a toutes ses chances pour les séduire.

Donc verre à moitié vide ou verre à moitié plein, je suis prête à prendre le pari qu’il y aura autant de créations de chambres d’hôtes que les années précédentes (n’oubliez pas que dans le même temps des propriétaires s’arrêtent, ce qui laisse un nombre assez stable de maisons d’hôtes). Alors pourquoi pas vous ?

Crise ou pas crise, créer une activité est toujours risqué et toujours passionnant.

Se lancer, c’est prendre un risque, toujours.
Ce qui va changer, c’est certainement le passage très difficile chez le banquier. Une certitude, ils vont être plus durs pour les prêts immobiliers ou de travaux et si le remboursement est lié à l’activité de chambres d’hôtes, il va falloir un business plan béton et des apports personnels plus conséquents.
Ce qui change la donne aussi, c’est qu’il n’y a pas de place aux dépenses inutiles. Vous allez me dire, il n’en faut pas, jamais ! Pas tout à fait exact, quand on a de la trésorerie, on se lâche plus facilement sur le meuble dont on rêve ou on pense son petit déjeuner pour le plaisir uniquement en oubliant les coûts.

Bonne nouvelle cependant, il en faut, la part consacrée aux loisirs ne faiblit pas. Besoin de fuir le quotidien, envie de visiter, de découverte, d’évasion, Français et étrangers partiront toujours en vacances, les arbitrages financiers auront lieu sur les repas, visites et dépenses sur place. Et ils regarderont les prix et compareront, donc il va falloir proposer ses chambres d’hôtes au juste prix, d’où étude de marché.

Un des vrais enjeux, cela va être de faire connaître votre maison d’hôtes. Vous ne serez pas tout seul à proposer des chambres, il va falloir comprendre les mécanismes du web. La grande majorité des porteurs de projet que je rencontre se servent d’internet du côté utilisateur, on y fait quelques recherches, quelques achats, on lit des informations, on partage photos et autres.
Mais, et c’est normal s’ils n’en ont pas eu besoin dans leur vie professionnelle, ils ne se sont pas demandés comment et pourquoi certains sites internet sortaient bien dans les résultats de recherche et pas les autres. C’est un des sujets qu’il ne faut surtout pas sous-estimer et il ne faut pas attendre l’ouverture de vos chambres d’hôtes pour vous en préoccuper.

Chasse au gaspi, aux coûts cachés, optimisation fiscale, business plan, prix de vente juste, dynamisme pour se faire connaître, ce n’est pas très loin de ce que j’écris sur ce blog depuis trois ans et dans Accueillir Magazine.

Crise ou pas crise, on peut entreprendre. Mais la marge de manoeuvre est très serrée et il n’est plus possible comme il y a quelques années  d’acheter une maison, de faire ses travaux, d’ouvrir ses chambres d’hôtes et d’attendre le client. Ça c’est une époque révolue.

Retrouvez les nouvelles dates de formation, deux jours pour ouvrir sa maison d’hôtes, avec une trame de budget et de business plan à remplir et toutes les explications pour réussir son projet.

Cet article a été initialement écrit le 25 août 2011 et mis à jour le 23 septembre 2023.

Le chiffre d’affaire des chambres d’hôtes, important oui mais pas tout seul

Ce billet pourrait être écrit pour n’importe quelle activité parce qu’il ne reprend que quelques fondamentaux de l’entreprise et du commerçant et n’apprendra rien à ceux qui sont déjà à leur compte ou l’ont été dans une vie professionnelle antérieure. C’est là où je mesure les fractures qu’il peut y avoir dans notre société et combien j’aimerais qu’on mette à l’école quelques fondamentaux économiques – chiffre d’affaire, budget, trésorerie – sans lesquels on ne s’en sort pas si on veut se mettre à son compte, ce qui est bien de plus en plus la réalité de la vie actuelle pour de nombreuses personnes.

Le chiffre d’affaire n’est qu’un indicateur

Revenons sur la question que j’entends souvent : quel sera mon chiffre d’affaire si j’ouvre des chambres d’hôtes à tel endroit ? Ou est-ce raisonnable d’envisager ce chiffre d’affaire pour mon activité… ? Ou j’envisage d’acheter une maison d’hôtes en activité  qui a ce chiffre d’affaires…

Le problème n’est pas la question, après tout si on fait en début de projet, une étude de marché et un business plan, c’est bien pour estimer un chiffre d’affaire potentiel et suivre l’évolution de son chiffre d’affaire quand on est en activité, c’est bien un outil de pilotage dont on ne peut se passer pour savoir où en est son activité et les dépenses qu’on peut engager.

Il faut pousser l’exercice comptable jusqu’au bout

Le problème c’est que cette question est trop rarement suivie de : oui mais est-ce que ce chiffre d’affaire me permettra de m’en sortir, autrement dit est-ce qu’il me permettra de me donner un revenu, de payer mes factures, les taxes et impôts, les remboursements à la banque, les travaux… ? Et cela dépend des coûts de fonctionnement de la maison d’hôtes.
Le chiffre d’affaire me semble être une entité trop valorisée pour certains créateurs qui voient le chiffre en valeur absolue. Petite question, vous préférez 20 000 euros de chiffre d’affaire dont 10 000 dans votre poche une fois vos frais déduits ou 90 000 euros de chiffre d’affaire avec 100 000 euros de dépenses et un banquier brusquement peu aimable ?

 

Aménager un appartement d’hôtes en ville

Ouvrir des chambres d’hôtes en ville, c’est une question que se posent des créateurs. Entre envie de recevoir l’autre et de rompre avec un quotidien anonyme, besoin de garder un  appartement devenu trop grand mais aux charges lourdes, envie d’en acquérir un plus grand mais cher en rentabilisant le surcoût grâce à une chambre d’hôtes, aimer habiter sa ville et la faire partager, il y a plein de profils différents.
Mais avoir des chambres d’hôtes en appartement, même si on en a en général qu’une ou deux, c’est compliqué, plus compliqué, je crois, que dans une grande maison avec un jardin où il y a plein de place.

Le défi de l’aménagement en appartement

Quand le mètre carré coûte une fortune, il faut tout optimiser. L’aménagement d’un appartement d’hôtes avec la rentabilité de l’espace pour créer des salles de bains pour les hôtes et une circulation qui permette à chacun de cohabiter, est un vrai défi. Prenons une chambre parisienne, entre 9 et 12 m², on y met le lit, on y recrée même avec un bout de couloir une salle d’eau et des WC, de la place pour les bagages et les affaires, et on essaye d’en faire un lieu où les hôtes se sentent bien.
Défi aussi pour le maître ou la maîtresse de maison qui devra gérer ménage et linge notamment à sécher et ce probablement sans espace dédié, on imagine mal les draps étendus dans le salon où circulent les hôtes, bon j’exagère il y a des machines séchantes et beaucoup de pressings à proximité.

La vie privée plus difficile

Préserver sa vie privée est plus difficile. Dans une grande maison, on se réserve une aile, un étage, un endroit à soi, il y a de la place. Dans un appartement, il y aura probablement des espaces communs, ne serait-ce que l’entrée. Si en partant travailler, vous croisez vos hôtes, vous risquez fort d’être en retard. Il est probable que les hôtes prendront leurs petits déjeuners dans votre salon ou salle à manger et que le soir, s’ils s’installent dans le salon, vous devrez peut-être émigrer dans votre chambre.

Les parties communes, appartement et copropriété

Il est plus difficile aussi dans un espace réduit de lutter contre le bruit – attention aux voisins  -, vous aussi risquez d’être réveillé à toute heure et ce toute l’année ou d’avoir à faire attention en permanence – ce n’est quand même pas sympa de se disputer et de casser la vaisselle en silence !
Il y a également les problèmes avec les voisins, déjà il faut que le projet soit possible, que le règlement de copropriété le permette. Et que des allées et venues à toutes heures du jour et de la nuit ne gênent pas les voisins.

La question des horaires en ville

En ville, les clients arrivent à toutes heures du jour et de la nuit, avions, trains, parfois en retard, temps de trajet depuis les aéroports, hommes d’affaire aux réunions très matinales… On n’est pas en ville dans le week-end calme et détente de la maison d’hôtes, lieu de refuge du citadin stressé.
Vous n’allez pas rester en permanence chez vous, vous allez travailler, faire des courses, et en ville, on ferme son appartement à clé. Entre digicodes, bips ou clés à confier à ses hôtes et à penser à récupérer,  la sécurité et l’accès facile à toute heure aussi sont un souci.

Carnet de réservation plus facile

Avoir un bon taux de fréquentation et des chambres d’hôtes pleines, c’est possible parce qu’il n’y a pas vraiment de mauvaise saison et que les raisons pour lesquelles quelqu’un doit trouver un hébergement en ville sont très variées. En plus il y a des professionnels qui reviennent souvent et qu’on peut fidéliser.

Ouvrir des chambres d’hôtes en ville a de plus en plus la cote. Les classiques meublés en location saisonnière et meublés touristiques, également. De nouvelles formes font aussi leur apparition, avec des variantes mixtes, locations avec services, appartements d’hôtes… Mais attention, tout n’est pas possible.

Si vous souhaitez ouvrir un meublé touristique, lisez notre cahier pratique Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches  ou venez à une de nos formations, 2 jours pour ouvrir son meublé de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes.

Acheter la maison d’hôtes idéale pour faire ses chambres d’hôtes

C’est acheter une maison, en bon ou mauvais état,
valider son potentiel pour accueillir des hôtes,
et la rentabilité de l’activité à venir,
déterminer et financer les travaux pour aménager les chambres d’hôtes,
repenser la circulation dans la maison.
C’est éventuellement reprendre une maison en activité,
c’est aussi se demander dans combien de temps on commence l’activité,
les travaux, cela dérape toujours,
enfin il faut respecter le budget car le banquier ne prête qu’une fois.

Le printemps approche et beaucoup d’entre vous qui avez besoin d’acheter la maison d’hôtes pour y créer vos chambres d’hôtes, peut-être l’année prochaine, peut-être dans quelques années, vous allez profiter de vos ponts et vacances pour explorer et visiter la région où vous voulez vous installer et bien sûr vous allez descendre en chambres d’hôtes et commencer à visiter des maisons à vendre.
Quand on a un projet de chambres d’hôtes et qu’on n’a pas la maison encore, on part souvent pour plusieurs mois voire années de visites de maisons. L’achat d’une maison d’hôtes ou plutôt l’achat de la maison d’hôtes idéale, c’est compliqué. Le marché de l’immobilier hors grande ville laisse heureusement un peu de temps de réflexion, surtout pour ces grandes maisons. Autant tout de suite comprendre comment fonctionnent permis de construire et déclaration préalable de travaux et faire sa liste de questions à se poser et d’informations à demander.

On achète une maison

Dans quel état est-elle ? Quels travaux, faut-il faire pour la toiture, le ravalement, faut-il construire ou rénover une piscine… Les questions classiques à se poser pour tout achat de maison, mais cela se complique pour des chambres d’hôtes, gîtes et encore plus insolite.
D’abord, il va falloir lire avec attention le plan local d’urbanisme, il conditionne ce que vous avez le droit de faire ou pas. Ce n’est pas parce qu’on a des mètres carrés constructibles ou qu’on pense juste proposer une parcelle à des campeurs qu’on a le droit de le faire. Les travaux seront-ils faisables si vous avez besoin de percer des ouvertures, d’aménager des dépendances, de creuser une piscine, de faire une véranda, un escalier extérieur…
Il va falloir lire aussi les diagnostics fournis par le vendeur, ils donnent une foule d’informations sur le bien.

Côté maison d’hôtes ?

On pense aux salles d’eau privatives – dont je rappelle qu’elles ne sont pas obligatoires, la loi réclame un accès à des sanitaires, une salle de douche, de l’eau chaude et froide, pas nécessairement du privatif.

Il faut avoir le temps de se projeter, de se demander si on a la place nécessaire pour les chambres, la table d’hôtes, le petit déjeuner et les options qu’on veut mettre autour : bien-être, cours de cuisine…,
Il faut estimer tout le poste travaux ne serait-ce que pour être sûr que cela est faisable dans le cadre de son budget, en intégrant un facteur dépassement et temps.
Le plan de la maison est primordial, même si on compte faire des travaux, il devient difficile ou très cher de changer la structure de la maison. Les pièces peuvent être trop petites pour le niveau de confort voulu ou la circulation dans la maison difficile pour la vie d’une maison d’hôtes avec des pièces en enfilade…

Où va-t-on garer les voitures ? La route est-elle accessible ou y a-t-il une servitude de passage avec les voisins qui peuvent estimer qu’un passage fréquent de véhicules est une nuisance ? Est-ce que la piscine n’est pas trop proche de ses voisins avec les problèmes de bruits…
Il faut vérifier toutes les nuisances autour de la maison. Imaginez, que le marché se place en bas de chez vous dès 5 heures du matin le week-end, vous pourriez l’accepter mais pas vos hôtes venus se reposer, que des camions passent toute la journée sur la route à côté de chez vous, que de mauvaises odeurs arrivent sous certains vents, que le terrain à côté ait été préempté pour construire un hôtel de plusieurs dizaines de chambres…

L’emplacement

Il faut se projeter dans la vie de ses chambres d’hôtes : la maison est-elle bien située. L’emplacement de la maison est primordial. Je parle souvent dans ce blog de l’importance de l’étude de marché et à quelques kilomètres près on peut voir son taux de fréquentation changer. Il va donc falloir retravailler l’étude de marché et le business plan selon la localisation de la maison.

Et il faut s’adapter, si on ne veut pas faire table d’hôtes, encore faut-il être proche de restaurants, il ne faut pas compter que les hôtes referont trente kilomètres le soir pour aller dîner. Ou encore, si on a des enfants, être proche des écoles ou d’un arrêt de bus scolaire, c’est difficile de conduire les enfants à l’école en même temps que les hôtes descendent pour leur petit déjeuner.

Respecter le budget

La maison est-elle au bon prix , c’est compliqué de se faire une idée, il faut scruter les annonces, dresser des listes de prix couplés à des mètres carrés mais pas que, il y a l’état des bâtiments, la taille du terrain, la commune, à quelques kilomètres prêt, les prix ne sont plus les mêmes.
Les travaux coûtent chers et il faut prévoir qu’il y ait un dépassement, c’est rare que tout aille comme on veut.
Il faut aussi garder de la trésorerie car tout démarrage d’activité prend un peu de temps et si on est en retard et qu’on rate le début de la saison – classique malheureusement avec les travaux, le chiffre d’affaires sera moindre qu’attendu.

Bref il y a beaucoup de questions à se poser et certainement une liste de questions à faire pour ne rien oublier chaque fois qu’on visite. Se faire accompagner lors de revisites par un architecte ou un entrepreneur me paraît indispensable, ainsi que d’avoir listé tout ce que la maison doit avoir, toutes les questions à se poser, tous les scénarios possibles, ainsi que les contraintes réglementaires, liées à l’activité de chambres d’hôtes et ou gîtes, aux travaux et le business plan pour remplir les cases au dernier moment… Ce travail préalable peut gagner du temps et aider à la décision.
Dans tous les cas, le créateur est bien seul face à ce qui est une décision majeure. D’autant plus que quand on ouvre des chambres d’hôtes, on peut se tromper sur beaucoup de choses, comme dans tout projet mais pas sur la maison.

C’est aussi pour cela que certains se tournent vers des maisons d’hôtes à reprendre avec à la clé un temps certain de gagné.
NB. Vous pouvez aussi choisir de visiter des maisons d’hôtes en vente, des adresses sur le site d’Accueillir Magazine, ainsi que la possibilité de s’abonner aux annonces immobilières pour recevoir par mail les nouvelles annonces publiées.

L’image faussée des chambres d’hôtes par les médias nationaux

Les médias veulent du rêve ou des catastrophes

C’est l’été, presque les vacances politiques, quoique ! Les médias nationaux ont des stagiaires à occuper et des sujets consensuels et pas chers à tourner. Alors c’est la valse des sujets chambres d’hôtes et insolites.

Si je les écoute, la France est peuplée de cabanes et de yourtes, elles ont dû faire des petits en cachette, je ne savais pas qu’il y en avait tant.
Dans la même veine et vu le nombre de sujets traités, les chambres d’hôtes en ville, surtout à Paris se démultiplient, le même phénomène que les cabanes et yourtes ?
L’angle journalistique est donné au projet de vie, des propriétaires de chambres d’hôtes anciens journalistes ou artistes, partis animer des intérieurs de rêve, hyper déco et immaculés avec piscine à fond perdu…, ou alors on est dans la reconversion, la famille qui a tout quitté et a reconstruit la maison de ses mains.

En termes économiques, soit cela fait rêver, soit c’est la catastrophe et la plus mauvaise idée du siècle…
En termes d’explications juridiques et réglementaires, c’est souvent rigolo, j’ai même lu, qu’on déclarait ses revenus après abattement de deux tiers – ça fait rêver  si on espère un nouvel abattement après déclaration !

L’impact de la médiatisation

Plus sérieusement, en terme de retombées, cela a comme toute chose, des aspects positifs et négatifs.
Positif, parce que cela devrait donner à plein de gens l’idée d’essayer la chambre d’hôtes s’ils ne la connaissent pas.
Négatif, parce que cela en fait un produit de consommation qui attire envie, jalousie, impression que c’est survendu et trop cher.
Image faussée enfin, parce que les chambres d’hôtes et leur image surmédiatisée, énervent les concurrents, et du coup en étant dans la lumière s’attirent réglementations et fiscalité, les chambres d’hôtes ne représentent pourtant que 1,5 à 2% de l’hébergement marchand en France.

En tout cas, blague à part, si vous avez un projet de création de chambres d’hôtes, rencontrez des propriétaires, pour écouter ce qu’ils ont à dire hors caméra – et oui, devant les caméras ils ont tout intérêt à jouer la carte glamour, projet de vie, après tout ils vendent pour partie du rêve -, et avoir une vision un peu plus réaliste de leur vie au quotidien.