Acheter une maison avec des chambres d’hôtes déjà en activité

Vous voulez ouvrir des chambres d’hôtes et vous allez investir pour acheter une maison. Deux solutions, acheter une maison qui a des chambres d’hôtes déjà en activité ou acheter une maison, faire tous vos travaux, tout aménager et vous lancer.

Reprendre une maison d’hôtes

L’avantage d’acheter une maison avec ses chambres d’hôtes en activité, c’est sa notoriété ou encore le fait que les travaux seront limités. Parfois même, le matériel et les équipements sont cédés, le site internet transféré avec toutes les inscriptions sur les annuaires, les panneaux déjà posés, le cahier de réservations déjà rempli… Acheter une maison d’hôtes déjà en activité, ce peut être un véritable gain de temps encore plus parce que de gros travaux peuvent faire peur à certains.

Acheter une maison d’hôtes en activité nécessite d’être prudent. Tous les éléments communiqués sont-ils fiables ? Les équipements sont-ils entretenus ? Les vendeurs ont-ils bien fait les choses ? La maison a t-elle une bonne réputation ? Le site internet est-il maîtrisé ? Sont-ils propriétaires de leur nom de domaine ? Pourrez-vous modifier ce site à votre guise, comment ? Il faudra prendre le temps de regarder chacun de ces éléments en détail et de demander au vendeur de fournir les justificatifs adéquats.

Par expérience, si vous ne listez pas toutes les factures d’achat et d’entretien, si vous ne demandez pas avant la vente définitive les transferts des éléments informatiques et des contrats en cours, vous ne les récupérerez pas ensuite. Or devenu loueur vous-même, vous êtes comptable des pièces justificatives auprès de l’administration.
Acheter une maison en activité, oui pourquoi pas, je vois régulièrement de très belles transmissions réussies. mais comme tout, cela se prépare. Et n’empêche pas de penser business plan, amélioration du chiffre d’affaire et rentabilité

Sinon, acheter une maison et l’aménager en chambres d’hôtes ou gîtes

L’autre option consiste à acheter une belle maison et à l’aménager en chambres d’hôtes. En un mot, la créer de toute pièce. Il y aura des travaux à effectuer, ces choix d’équipements… Ce choix implique des délais souvent plus importants, peut-être des retards. Il faut prendre en compte ces impondérables dans votre projet et établir un sérieux rétro-planning avant l’ouverture de votre hébergement et d’accueillir vos premiers hôtes.

 

Déclaration des chambres d’hôtes à la mairie

Un créateur m’a posé la question vendredi dernier, je reviens donc sur la déclaration à faire en mairie quand on ouvre ses chambres d’hôtes, parce qu’il y a parfois confusion avec l’inscription au RCS, statut que peuvent choisir des propriétaires de chambres d’hôtes.

La déclaration en mairie de ses chambres d’hôtes se fait avec un formulaire CERFA, formulaire administratif réglementé etgratuit. Je le précise car j’ai trouvé des sites internet qui le vendaient !!! Il est disponible sur le site du Ministère du Tourisme, vous en trouverez le lien direct sur le site d’Accueillir Magazine, rubrique CERFA.
C’est une obligation écrite dans la Loi 2006-437 du 14 avril 2006 et son Décret 2007-1173 du 3 août 2007, qui est faite aux propriétaires de chambres d’hôtes de déclarer qui s’occupe des chambres, combien de chambres sont ouvertes et la période d’ouverture. Celle-ci n’est pas neutre selon la façon dont la taxe de séjour est calculée.La déclaration en mairie doit être modifiée si un élément listé ci-dessus change et quand la maison ferme.

Il est prévu une remontée des déclarations faits en mairie sur les préfectures pour avoir des statistiques sur le secteur des chambres d’hôtes. Le Ministre en charge du Tourisme, Hervé Novelli, rappelle souvent cette obligation. La réforme a été lancé il y a peu de temps mais le  mais les premiers retours ministériels semblent dire que beaucoup de propriétaires de chambres d’hôtes se sont soustraits à cette obligation et passé une période d’indulgence, cela pourra coûter cher. Ne l’oubliez donc pas dans votre planning.

Cette obligation de déclaration en mairie, est indépendante d’un choix de statut juridique ou fiscal, création de société, inscription au RCS, autoentrepreneur ou simple particulier dont je parlerai une fois la loi de finance passée, inutile de se précipiter, nos parlementaires nous ayant habitués à des volte-face et amendements de dernière minute.

Le site internet des gîtes et chambres d’hôtes, c’est aussi son référencement

Les créateurs que je rencontre sont très conscients de l’importance d’internet et de la nécessité d’avoir un site pour présenter leurs chambres d’hôtes et/ ou gîtes.

Ce que vous sous-estimez beaucoup, c’est la problématique du référencement de votre site, autrement dit comment votre site va être trouvé.
Si vous faites le choix d’adhérer à un label, votre site sera présenté sur les différents supports de communication du label.
Vous pouvez aussi prendre des inscriptions payantes à des annuaires spécialisés qui présenteront votre maison parmi d’autres.
Mais quand et comment allez-vous être trouvé en direct sur Google et autres moteurs de recherche ? Et bien pour cela cela prend du temps et demande du travail, il faut penser son site à la fois pour la personne devant son écran qui va le consulter et pour donner de la matière au moteur de recherche en lui donnant un maximum de mots clés, en lui décrivant les images, les liens hypertextes, en rédigeant correctement ses textes avec des règles spécifiques, on appelle cela aussi écrire pour le web…

C’est toute une encyclopédie que l’on peut écrire sur le sujet. Ce dont je suis sûre, c’est que malheureusement la plupart des prestataires qui vous vendent un site clé en main, ficèlent un joli site, agréable à consulter mais inefficace pour les moteurs de recherche et le référencement naturel.

Alors, avant de signer un contrat pour faire réaliser votre site, essayez d’en comprendre les enjeux et posez-vous les bonnes questions, cela ne vous coûtera pas plus cher au final.

Interdiction d’ouverture de chambres d’hôtes par la mairie

Hier lors d’un de nos stages, une créatrice de chambres d’hôtes nous fait part d’un village des Vosges où le maire aurait pris un arrêté d’interdiction d’ouverture de chambres d’hôtes. Je ne suis pas allée lire cet arrêté donc je ne peux pas le commenter, mais c’est l’occasion de rappeler quelques fondamentaux.

Un maire ne peut bien évidemment interdire l’ouverture de chambres d’hôtes sur sa commune, ce serait discriminatoire.
S’il ne peut interdire les chambres d’hôtes, le maire peut interdire ou limiter les extensions touristiques, et là cela concerne tous les projets de création d’hébergements, pas seulement les chambres d’hôtes. C’est en général lié à des problématiques qu’il rencontre comme l’assainissement des eaux usées, les ressources en eau de la commune… Cet arrêté doit être voté par la commune.

En revanche, le maire peut s’opposer à une demande d’autorisation de travaux ou à un permis de construire, bien sûr avec motifs justifiés par le POS, PLU et autres règlements liés au Parcs naturels, zone Natura 2000, ou monuments historiques, villages classés… C’est pour cette raison que nous insistons beaucoup sur la nécessité de lire le PLU ou document équivalent avant d’acheter sa propriété car c’est la seule façon de savoir si le projet sera possible quand il comprend des travaux liés à déclaration de travaux ou permis de construire.

Avant d’acheter une maison pour créer des chambres d’hôtes , ou de vouloir en ouvrir dans sa propre maison, il faut au moins se renseigner auprès de la mairie, cela vous permettra en plus de voir si votre projet est bien accepté. Cela permet aussi de connaître les grands projets de la commune et ceux-ci peuvent avoir une influence forte, imaginez une dérivation de la route principale pour passer devant chez vous, fini le calme et la grasse matinée et les réservations de clients avec ! Le maire sera sûrement de bon conseil pour vous guider.

S’installer dans une nouvelle région et y créer des chambres d’hôtes

Il y a de nombreux débats sur les personnes qui viennent s’installer dans une région et y ouvrent des chambres d’hôtes. D’aucuns contestent leur légitimité.

Personnellement, je suis, quelque soit le sujet, pour une totale liberté d’agir – dans le respect de l’autre bien sûr ! Je ne vois pas de quel droit on interdirait à un créateur d’aller exercer l’activité de son choix, là où il en a envie. Je suis d’autant plus attachée à ce principe, qu’il représente tout simplement l’un des nombreux petits aspects de ce régime auquel je tiens qui s’appelle la démocratie.

Devenir l’ambassadeur de sa région

Mais, je rejoins et je comprends aussi ceux qui critiquent les nouveaux arrivants, enfin tant que ceux-ci ne s’impliquent pas à fond. Ouvrir une chambre d’hôtes, c’est devenir l’ambassadeur de sa région. Quel intérêt d’y descendre si ce n’est pour papoter avec le propriétaire, déguster les spécialités régionales, découvrir les bonnes petites adresses, connaître les raccourcis… ?
Des amis sont allés dernièrement en chambres d’hôtes du côté de Pau, chez des Anglais, très sympathiques, mais qui ne parlaient pas français et ne connaissaient pas la Région !
C’est un exemple un peu extrême, mais pas si rare. Cependant ce n’est pas le fait que des nouveaux installés. Certains “locaux” n’ont pas joué aux touristes depuis longtemps, ne sont pas allés revoir le château, faire la balade en barque sur le marais, ou (re)visité les attractions locales.

Alors, si vous créateur, partez sous d’autres cieux vivre votre rêve, incluez dans la préparation de votre projet de vous intégrer à votre nouvelle région ! Devenez touriste, rencontrez les “locaux”, lisez des guides, découvrez l’art, la culture, la littérature, l’histoire spécifique, la géographie… Bref devenez un vrai local et votre projet trouvera toute sa légitimité !

Les panneaux au bord de la route, est-ce vraiment utile ?

Gros ou petits, aux carrefours stratégiques ou sur un axe très fréquenté, les panneaux fléchant vos chambres d’hôtes ont leur utilité. Mais attention à les réfléchir selon vos attentes.

C’est déjà indiscutablement utile pour aider vos hôtes à venir jusque chez vous, même si de plus en plus les voitures sont équipées de GPS.
Un gros panneau sur une route nationale, c’est aussi une façon de se faire repérer des gens de passage et des habitants des environs. Vos voisins penseront à vous plus souvent et vous recommanderons à leurs amis. Certaines grosses sociétés parisiennes choisissent de construire leur siège au bord du périphérique uniquement pour être visibles de tous ces milliers de conducteurs qui passent tous les jours. En un mot, ce peut être aussi de la publicité.
Mais certains propriétaires n’aiment pas voir sonner des personnes chez eux qui n’ont pas retenu, avec qui ils n’ont pas pu discuter préalablement au téléphone.
A vous de voir où vous placez les panneaux, dans quelle taille et à quels endroits stratégiques, selon que vous voulez faciliter l’itinéraire ou en plus générer des nuitées un peu à l’improviste.

Quelques chiffres sur le secteur des chambres d’hôtes

Les chambres d’hôtes en chiffres (enquête Accueillir Magazine, données actualisées 2017)

  • En 2015, 23 000 loueurs gèrent un total de 61 000 chambres d’hôtes
  • Le nombre de lits en chambres d’hôtes représente 2% de l’offre totale de lits marchands
  • 50% des loueurs de chambres d’hôtes sont labellisés
  • Le taux d’occupation d’une chambre d’hôtes est de 30 % en moyenne, soit 110 jours par an
  • Le prix moyen d’une nuitée est de 86 euros pour deux personnes, petit déjeuner inclus hors taxe de séjour
  • Le prix moyen d’un repas à la table d’hôtes est de 24 euros par personne.
  • En moyenne, une maison d’une capacité de trois chambres d’hôtes avec un taux d’occupation de 30% réalise un chiffre d’affaires annuel de 28 250 euros.

Ci-dessous notre article originel sur le secteur des chambres d’hôtes, cet article date de 2008, il a été actualisé dans le résumé ci-dessus en 2017. Nous avons choisi de laisser les deux versions, car cela permet de voir l’évolution des chambres d’hôtes en une décennie.

Le nombre de propriétaires et le nombre de chambres d’hôtes

En 2008, nous dénombrons un total de 24 000 propriétaires de chambres d’hôtes et 69 700 chambres d’hôtes sur l’ensemble du territoire, soit une moyenne de 3 chambres par propriétaires.

Le nombre d’adresses a progressé régulièrement au cours des 10 dernières années, avec environ 1 000 adresses de plus chaque année. Les maisons d’hôtes constituent 7% des lieux d’hébergement touristique mais ne représentent qu’une offre limitée en raison des petites capacités : environ 1% de l’offre d’hébergement (en nombre de lits).

Le choix du label

14 000 propriétaires de chambres d’hôtes ont choisi de rejoindre un label national :
10 500 sont Gîtes de France (44%)
2 500 propriétaires sont Clévacances (10%)
550 Fleurs de Soleil (2%)
270 Accueil Paysan (1%)
135 Bienvenue au Château (1%)

10 000 propriétaires ne sont pas adhérents de ces principaux labels (42%).

Le taux d’occupation et la durée moyenne de séjour

Le taux d’occupation d’une chambre d’hôtes est de 30 % en moyenne, soit 16 semaines par an. Il varie fortement en fonction de la localisation et de l’objectif du propriétaire.

La durée moyenne de séjours est de trois nuits mais on note une tendance au raccourcissement des séjours.

Les tarifs pratiqués et le chiffre d’affaires

Le prix moyen de la nuitée est de 58 euros pour deux personnes, petit déjeuner inclus. Il varie selon les régions et le niveau de confort proposé par le propriétaire de chambre d’hôtes. Celui de la table d’hôtes est en moyenne de 22 euros par personne.

Une maison d’hôtes d’une capacité de 3 chambres et avec un taux d’occupation de 30% apporte un chiffre d’affaires annuel de 19 000 euros par an.

Concilier crise économique et création de chambres d’hôtes

Il est légitime en période de crise économique de se demander si c’est judicieux de créer une nouvelle activité, en l’occurrence des chambres d’hôtes.

D’abord, si on renonce à ses rêves parce que le contexte est mauvais, on ne fait jamais rien. La crise ne durera pas éternellement, donc autant être prêt quand tout redémarrera car les gens auront envie de partir et de chasser les pensées négatives des mois précédents. De plus, ce peut être l’opportunité de faire une bonne opération immobilière si on a pas encore la maison, il sera peut-être aussi plus facile de trouver de bons artisans. Gageons aussi que des personnes qui ont besoin de complément de revenus vont peut-être se poser la question d’ouvrir leurs chambres d’hôtes.
Bien sûr, on peut être amené ou obligé de reporter son projet pour problèmes de financement, surtout si on dépend des emprunts bancaires, car quoi qu’elles disent, les banques ne sont pas prêteuses. Quant aux subventions, elles se font rares et cela ne s’améliorera pas, Etat et Collectivités locales manquant d’argent.

Toutes les études s’accordent à le dire, les Français vont partir en vacances moins loin, donc rester en France et ils vont faire des arbitrages pour leur dépenses. Et dans leurs choix, un hébergement unique avec un accueil personnalisé a toutes ses chances pour les séduire.

Donc verre à moitié vide ou verre à moitié plein, je suis prête à prendre le pari qu’il y aura en 2009 autant de créations de chambres d’hôtes que les années précédentes (n’oubliez pas que dans le même temps des propriétaires s’arrêtent, ce qui laisse un nombre assez stable de maisons d’hôtes). Alors pourquoi pas vous ?

Budget et démarches des créateurs de chambres d’hôtes

L’achat de la maison d’hôtes et les coûts des travaux pour respecter son budget, c’est ce à quoi on pense en premier quand on veut créer des chambres d’hôtes. Il faut pourtant dans le même temps estimer ses futurs coûts de fonctionnement dont l’eau et le chauffage qui peuvent être deux postes très importants de votre futur budget et dépendent de la région où vous vous installez et de la maison en elle-même, plus ou moins bien isolée. Ne pas négliger la fiscalité locale,  et choisir les bonnes options fiscales, car c’est l’ensemble de vos dépenses à laquelle vous devrez faire face.

Beaucoup de créateurs sous-estiment le prix du quotidien, celui du petit déjeuner par exemple, on veut faire plaisir à ses hôtes avec raison, puisque c’est le symbole fort de l’accueil en chambres d’hôtes. Or si vous ne prenez pas en compte dans votre simulation de budget le coût réel de votre fonctionnement, vous risquez de ne pas vous en sortir et de dépenser pour vos chambres d’hôtes plus que vous n’avez de chiffre d’affaire.

Le régime microbic est fréquemment choisi par les propriétaires de chambres d’hôtes ou gîtes. Nous venons de mettre en ligne sur le site d’Accueillir Magazine, une simulation de calcul pour comprendre les enjeux du projet de loi de finances sur le régime micro-bic des locations meublées.

Ne ratez pas non plus plus bas sur la même page, la trame de budget à adapter à votre situation et tous les autres documents à votre disposition, notamment sur les démarches des créateurs.

Je préfère ne pas les dupliquer sur ce blog, ce serait la meilleure façon d’oublier de les mettre à jour chaque fois que nécessaire.

Quels clients allez-vous recevoir dans vos chambres d’hôtes ?

Les chambres d’hôtes sont souvent pensées pour des couples avec ou sans enfant. Oui mais voilà, ce n’est plus le reflet exact de la société d’aujourd’hui. Entre divorces, célibataires, familles recomposées, hommes d’affaire en déplacement, amis randonneurs,  week-end mère-filles et autres, il y a toute une population de touristes et de clients potentiels qui n’arrivent pas toujours à aller en chambres d’hôtes.

Je parle d’expérience !

Dès qu’on veut aller en chambres d’hôtes avec une configuration de lits un petit peu atypique, plusieurs chambres ou simplement des lits séparés dans une même maison, cela devient très compliqué. C’est souvent mal expliqué sur les sites internet, il n’y a souvent qu’une seule chambre qui ait des lits jumeaux, ou on rajoute dans une chambre à côté du grand lit, un lit d’appoint dont on se dit que cela ne va pas être franchement confortable, on se sent un  peu lésé.

Si j’étais en train de créer mes chambres d’hôtes, je prendrai cela en compte dans mes choix d’aménagement. Une réflexion sur la literie pour créer des chambres réaménageables. Un choix de lits recomposables, facilement déplaçables, ensemble ils font grand lit, séparés, la chambre d’hôtes devient accessible à des amis. Je sais c’est plus de travail mais cela peut être un argument pour séduire un autre type de clients. Et je le mettrai en avant sur mon site internet.