Interdiction d’ouverture de chambres d’hôtes par la mairie

Hier lors d’un de nos stages, une créatrice de chambres d’hôtes nous fait part d’un village des Vosges où le maire aurait pris un arrêté d’interdiction d’ouverture de chambres d’hôtes. Je ne suis pas allée lire cet arrêté donc je ne peux pas le commenter, mais c’est l’occasion de rappeler quelques fondamentaux.

Un maire ne peut bien évidemment interdire l’ouverture de chambres d’hôtes sur sa commune, ce serait discriminatoire.
S’il ne peut interdire les chambres d’hôtes, le maire peut interdire ou limiter les extensions touristiques, et là cela concerne tous les projets de création d’hébergements, pas seulement les chambres d’hôtes. C’est en général lié à des problématiques qu’il rencontre comme l’assainissement des eaux usées, les ressources en eau de la commune… Cet arrêté doit être voté par la commune.

En revanche, le maire peut s’opposer à une demande d’autorisation de travaux ou à un permis de construire, bien sûr avec motifs justifiés par le POS, PLU et autres règlements liés au Parcs naturels, zone Natura 2000, ou monuments historiques, villages classés… C’est pour cette raison que nous insistons beaucoup sur la nécessité de lire le PLU ou document équivalent avant d’acheter sa propriété car c’est la seule façon de savoir si le projet sera possible quand il comprend des travaux liés à déclaration de travaux ou permis de construire.

Avant d’acheter une maison pour créer des chambres d’hôtes , ou de vouloir en ouvrir dans sa propre maison, il faut au moins se renseigner auprès de la mairie, cela vous permettra en plus de voir si votre projet est bien accepté. Cela permet aussi de connaître les grands projets de la commune et ceux-ci peuvent avoir une influence forte, imaginez une dérivation de la route principale pour passer devant chez vous, fini le calme et la grasse matinée et les réservations de clients avec ! Le maire sera sûrement de bon conseil pour vous guider.

S’installer dans une nouvelle région et y créer des chambres d’hôtes

Il y a de nombreux débats sur les personnes qui viennent s’installer dans une région et y ouvrent des chambres d’hôtes. D’aucuns contestent leur légitimité.

Personnellement, je suis, quelque soit le sujet, pour une totale liberté d’agir – dans le respect de l’autre bien sûr ! Je ne vois pas de quel droit on interdirait à un créateur d’aller exercer l’activité de son choix, là où il en a envie. Je suis d’autant plus attachée à ce principe, qu’il représente tout simplement l’un des nombreux petits aspects de ce régime auquel je tiens qui s’appelle la démocratie.

Devenir l’ambassadeur de sa région

Mais, je rejoins et je comprends aussi ceux qui critiquent les nouveaux arrivants, enfin tant que ceux-ci ne s’impliquent pas à fond. Ouvrir une chambre d’hôtes, c’est devenir l’ambassadeur de sa région. Quel intérêt d’y descendre si ce n’est pour papoter avec le propriétaire, déguster les spécialités régionales, découvrir les bonnes petites adresses, connaître les raccourcis… ?
Des amis sont allés dernièrement en chambres d’hôtes du côté de Pau, chez des Anglais, très sympathiques, mais qui ne parlaient pas français et ne connaissaient pas la Région !
C’est un exemple un peu extrême, mais pas si rare. Cependant ce n’est pas le fait que des nouveaux installés. Certains “locaux” n’ont pas joué aux touristes depuis longtemps, ne sont pas allés revoir le château, faire la balade en barque sur le marais, ou (re)visité les attractions locales.

Alors, si vous créateur, partez sous d’autres cieux vivre votre rêve, incluez dans la préparation de votre projet de vous intégrer à votre nouvelle région ! Devenez touriste, rencontrez les “locaux”, lisez des guides, découvrez l’art, la culture, la littérature, l’histoire spécifique, la géographie… Bref devenez un vrai local et votre projet trouvera toute sa légitimité !

Les panneaux au bord de la route, est-ce vraiment utile ?

Gros ou petits, aux carrefours stratégiques ou sur un axe très fréquenté, les panneaux fléchant vos chambres d’hôtes ont leur utilité. Mais attention à les réfléchir selon vos attentes.

C’est déjà indiscutablement utile pour aider vos hôtes à venir jusque chez vous, même si de plus en plus les voitures sont équipées de GPS.
Un gros panneau sur une route nationale, c’est aussi une façon de se faire repérer des gens de passage et des habitants des environs. Vos voisins penseront à vous plus souvent et vous recommanderons à leurs amis. Certaines grosses sociétés parisiennes choisissent de construire leur siège au bord du périphérique uniquement pour être visibles de tous ces milliers de conducteurs qui passent tous les jours. En un mot, ce peut être aussi de la publicité.
Mais certains propriétaires n’aiment pas voir sonner des personnes chez eux qui n’ont pas retenu, avec qui ils n’ont pas pu discuter préalablement au téléphone.
A vous de voir où vous placez les panneaux, dans quelle taille et à quels endroits stratégiques, selon que vous voulez faciliter l’itinéraire ou en plus générer des nuitées un peu à l’improviste.

Quelques chiffres sur le secteur des chambres d’hôtes

Les chambres d’hôtes en chiffres (enquête Accueillir Magazine, données actualisées 2017)

  • En 2015, 23 000 loueurs gèrent un total de 61 000 chambres d’hôtes
  • Le nombre de lits en chambres d’hôtes représente 2% de l’offre totale de lits marchands
  • 50% des loueurs de chambres d’hôtes sont labellisés
  • Le taux d’occupation d’une chambre d’hôtes est de 30 % en moyenne, soit 110 jours par an
  • Le prix moyen d’une nuitée est de 86 euros pour deux personnes, petit déjeuner inclus hors taxe de séjour
  • Le prix moyen d’un repas à la table d’hôtes est de 24 euros par personne.
  • En moyenne, une maison d’une capacité de trois chambres d’hôtes avec un taux d’occupation de 30% réalise un chiffre d’affaires annuel de 28 250 euros.

Ci-dessous notre article originel sur le secteur des chambres d’hôtes, cet article date de 2008, il a été actualisé dans le résumé ci-dessus en 2017. Nous avons choisi de laisser les deux versions, car cela permet de voir l’évolution des chambres d’hôtes en une décennie.

Le nombre de propriétaires et le nombre de chambres d’hôtes

En 2008, nous dénombrons un total de 24 000 propriétaires de chambres d’hôtes et 69 700 chambres d’hôtes sur l’ensemble du territoire, soit une moyenne de 3 chambres par propriétaires.

Le nombre d’adresses a progressé régulièrement au cours des 10 dernières années, avec environ 1 000 adresses de plus chaque année. Les maisons d’hôtes constituent 7% des lieux d’hébergement touristique mais ne représentent qu’une offre limitée en raison des petites capacités : environ 1% de l’offre d’hébergement (en nombre de lits).

Le choix du label

14 000 propriétaires de chambres d’hôtes ont choisi de rejoindre un label national :
10 500 sont Gîtes de France (44%)
2 500 propriétaires sont Clévacances (10%)
550 Fleurs de Soleil (2%)
270 Accueil Paysan (1%)
135 Bienvenue au Château (1%)

10 000 propriétaires ne sont pas adhérents de ces principaux labels (42%).

Le taux d’occupation et la durée moyenne de séjour

Le taux d’occupation d’une chambre d’hôtes est de 30 % en moyenne, soit 16 semaines par an. Il varie fortement en fonction de la localisation et de l’objectif du propriétaire.

La durée moyenne de séjours est de trois nuits mais on note une tendance au raccourcissement des séjours.

Les tarifs pratiqués et le chiffre d’affaires

Le prix moyen de la nuitée est de 58 euros pour deux personnes, petit déjeuner inclus. Il varie selon les régions et le niveau de confort proposé par le propriétaire de chambre d’hôtes. Celui de la table d’hôtes est en moyenne de 22 euros par personne.

Une maison d’hôtes d’une capacité de 3 chambres et avec un taux d’occupation de 30% apporte un chiffre d’affaires annuel de 19 000 euros par an.

Concilier crise économique et création de chambres d’hôtes

Il est légitime en période de crise économique de se demander si c’est judicieux de créer une nouvelle activité, en l’occurrence des chambres d’hôtes.

D’abord, si on renonce à ses rêves parce que le contexte est mauvais, on ne fait jamais rien. La crise ne durera pas éternellement, donc autant être prêt quand tout redémarrera car les gens auront envie de partir et de chasser les pensées négatives des mois précédents. De plus, ce peut être l’opportunité de faire une bonne opération immobilière si on a pas encore la maison, il sera peut-être aussi plus facile de trouver de bons artisans. Gageons aussi que des personnes qui ont besoin de complément de revenus vont peut-être se poser la question d’ouvrir leurs chambres d’hôtes.
Bien sûr, on peut être amené ou obligé de reporter son projet pour problèmes de financement, surtout si on dépend des emprunts bancaires, car quoi qu’elles disent, les banques ne sont pas prêteuses. Quant aux subventions, elles se font rares et cela ne s’améliorera pas, Etat et Collectivités locales manquant d’argent.

Toutes les études s’accordent à le dire, les Français vont partir en vacances moins loin, donc rester en France et ils vont faire des arbitrages pour leur dépenses. Et dans leurs choix, un hébergement unique avec un accueil personnalisé a toutes ses chances pour les séduire.

Donc verre à moitié vide ou verre à moitié plein, je suis prête à prendre le pari qu’il y aura en 2009 autant de créations de chambres d’hôtes que les années précédentes (n’oubliez pas que dans le même temps des propriétaires s’arrêtent, ce qui laisse un nombre assez stable de maisons d’hôtes). Alors pourquoi pas vous ?

Budget et démarches des créateurs de chambres d’hôtes

L’achat de la maison d’hôtes et les coûts des travaux pour respecter son budget, c’est ce à quoi on pense en premier quand on veut créer des chambres d’hôtes. Il faut pourtant dans le même temps estimer ses futurs coûts de fonctionnement dont l’eau et le chauffage qui peuvent être deux postes très importants de votre futur budget et dépendent de la région où vous vous installez et de la maison en elle-même, plus ou moins bien isolée. Ne pas négliger la fiscalité locale,  et choisir les bonnes options fiscales, car c’est l’ensemble de vos dépenses à laquelle vous devrez faire face.

Beaucoup de créateurs sous-estiment le prix du quotidien, celui du petit déjeuner par exemple, on veut faire plaisir à ses hôtes avec raison, puisque c’est le symbole fort de l’accueil en chambres d’hôtes. Or si vous ne prenez pas en compte dans votre simulation de budget le coût réel de votre fonctionnement, vous risquez de ne pas vous en sortir et de dépenser pour vos chambres d’hôtes plus que vous n’avez de chiffre d’affaire.

Le régime microbic est fréquemment choisi par les propriétaires de chambres d’hôtes ou gîtes. Nous venons de mettre en ligne sur le site d’Accueillir Magazine, une simulation de calcul pour comprendre les enjeux du projet de loi de finances sur le régime micro-bic des locations meublées.

Ne ratez pas non plus plus bas sur la même page, la trame de budget à adapter à votre situation et tous les autres documents à votre disposition, notamment sur les démarches des créateurs.

Je préfère ne pas les dupliquer sur ce blog, ce serait la meilleure façon d’oublier de les mettre à jour chaque fois que nécessaire.

Quels clients allez-vous recevoir dans vos chambres d’hôtes ?

Les chambres d’hôtes sont souvent pensées pour des couples avec ou sans enfant. Oui mais voilà, ce n’est plus le reflet exact de la société d’aujourd’hui. Entre divorces, célibataires, familles recomposées, hommes d’affaire en déplacement, amis randonneurs,  week-end mère-filles et autres, il y a toute une population de touristes et de clients potentiels qui n’arrivent pas toujours à aller en chambres d’hôtes.

Je parle d’expérience !

Dès qu’on veut aller en chambres d’hôtes avec une configuration de lits un petit peu atypique, plusieurs chambres ou simplement des lits séparés dans une même maison, cela devient très compliqué. C’est souvent mal expliqué sur les sites internet, il n’y a souvent qu’une seule chambre qui ait des lits jumeaux, ou on rajoute dans une chambre à côté du grand lit, un lit d’appoint dont on se dit que cela ne va pas être franchement confortable, on se sent un  peu lésé.

Si j’étais en train de créer mes chambres d’hôtes, je prendrai cela en compte dans mes choix d’aménagement. Une réflexion sur la literie pour créer des chambres réaménageables. Un choix de lits recomposables, facilement déplaçables, ensemble ils font grand lit, séparés, la chambre d’hôtes devient accessible à des amis. Je sais c’est plus de travail mais cela peut être un argument pour séduire un autre type de clients. Et je le mettrai en avant sur mon site internet.

Autoentrepreneur, RCS, SARL, particulier, qui serez-vous ?

Le statut juridique est une question de plus en plus importante pour un propriétaire de chambres d’hôtes à laquelle il n’y a pas une réponse type. Non immatriculé, immatriculé au RCS, auto-entrepreneur, en société, tous ces choix sont possibles. Pendant longtemps, les propriétaires de chambres d’hôtes sont restés de simples particuliers avec une activité complémentaire. Mais de plus en plus de loueurs en font une activité dynamique avec recherche de rentabilité et ne nous voilons pas la face, l’Etat a besoin d’argent et regarde où il peut trouver des cotisations supplémentaires.

Tout dépend qui vous êtes, retraité, conjoint d’un salarié, rentier…, si vous avez besoin de cotiser pour votre retraite, la sécurité sociale…, quelle est la part de revenus qui découle de votre activité de chambres d’hôtes…

Cette fin d’année 2008 est à regarder avec attention. Entre l’apparition de l’auto-entrepreneur dont on attend les décrets, le projet de loi de finances en cours de discussion au Parlement et qui pourrait remettre en cause les modalités du régime micro-BIC auquel sont assujettis de nombreux propriétaires de chambres d’hôtes, la situation est confuse. A surveiller avec attention mais pour un créateur, il est, me semble-t-il, urgent d’attendre quelques semaines avant de faire une démarche officielle. L’enjeu, choisir avec la réflexion et le recul nécessaire la solution qui sera la meilleure.

NB la réflexion se poursuit sur le blog

Précision, depuis l’écriture de ce texte de blog fin 2008, de nombreux textes de loi sont passés et les conditions d’immatriculation des loueurs au RCS ont été définies. 

Faut-il prévoir le haut de gamme pour ses chambres d’hôtes ou gîtes ?

Cela fait quelques années qu’on nous explique que dans le monde du tourisme, il n’y a que le low-cost ou le haut de gamme. Un point c’est tout. Je n’y crois pas. Toutes les options sont possibles. Ouvrir des chambres d’hôtes haut de gamme en est une avec ses avantages et inconvénients.

Les prix auquel on proposera ses chambres d’hôtes sont plus élevés mais le foncier, les travaux et les aménagements plus coûteux. Et puis qu’est-ce que le haut de gamme ? Plus on monte les prix, plus il faut savoir se différencier, apporter des choses différentes, les hôtes seront plus exigeants, vous serez plus sollicités, le ménage tous les jours, la boisson tard le soir… Aucune excuse pour l’erreur, le moindre point faible, une surface de chambre un peu petite, un environnement extérieur pas exceptionnel…

Et vous n’avez pas créé, qu’il faut déjà penser à renouveler. On ne reste pas haut de gamme très longtemps sans nouveautés, sans travaux, on devient vite juste cher avec une offre obsolète et les consommateurs savent parfaitement comparer les offres ! Alors analysez ce que permet la maison, votre budget et faites le choix de  ce qui vous ressemble le plus. Une chose reste sûre, il faut une cohérence de l’offre et on ne peut être haut de gamme que si chaque détail de sa maison d’hôtes est haut de gamme, c’est l’idée du maillon faible, c’est celui-ci qui tirera votre offre et vos prix vers le bas.

Nous entrons dans une ère de post-consommation

La chambre d’hôtes est extrêmement moderne si on réfléchit aux modes de consommation de notre société. Dans les années cinquante, est né le désir de consommer, on s’équipe en électroménager, on achète une voiture. On passe d’années de privation à l’envie de vivre, la croissance est là. Ensuite, boom, choc pétrolier, apparition du chômage, on est équipé, on pratique la consommation-plaisir, la consommation-passion, on aime les marques, on aime posséder. Enfin, troisième phase en route aujourd’hui, posséder ne permet plus d’exister, consommer pour consommer n’apporte plus rien, on veut “consommer-penser” nécessaire, écolo, éthique, bien-être… Et votre projet de création de chambre d’hôtes dans tout cela ?

Et bien, il s’inscrit parfaitement dans cette réflexion. Nous aurons tous envie de voyager ou du moins de partir ailleurs. Mais face aux mégalopoles du tourisme, aux clubs de vacances ou hôtels avec des centaines de chambres, au bétonnage de côtes pour faire du tourisme à la chaîne, au produit à la chaîne, stéréotypé, sans surprise, nous voulons de plus en plus de l’humain, du bien-être, des attentions. La chambre d’hôtes a de beaux jours devant elle, puisque ce qu’elle propose est justement unique et repose sur l’humain et la qualité de l’accueil.

Mais encore faut-il que le propriétaire sache mettre en avant ces atouts, ce qui fait sa différence. Et malheureusement, il y bien peu de sites internet de maisons d’hôtes qui en parlent, elles parlent du côté pratique, montrent les photos des chambres, parfait mais pas suffisant. Si j’étais en train de créer ma chambre d’hôtes, je démarrerai mon site dès maintenant et je raconterai mon projet de vie. Parce qu’on en revient toujours au même, on ne vient pas chez vous pour dormir, mais pour vivre, pour avoir des émotions, pour se créer des souvenirs.