Etre locataire pour créer ses chambres d’hôtes, est-ce possible ?

• Le texte de loi parle d’accueil chez l’habitant
• Il n’est pas fait référence à la qualification de l’habitant, propriétaire ou locataire
• Si on est locataire avec un bail d’habitation, il faut l’autorisation du propriétaire
• Mais il faut aussi penser à protéger son activité en pensant bail commercial.

Depuis un an, j’ai de plus en plus souvent la question. De jeunes couples notamment aimeraient ouvrir des chambres d’hôtes chez eux, mais ils ne sont pas propriétaires de leur logement et ne peuvent pas se permettre l’achat d’une grande propriété. Est-ce possible ?

La réglementation chambres d’hôtes

C’est possible sur le plan de la réglementation, la loi ne dit pas qu’on doit être propriétaire de son logement pour ouvrir des chambres d’hôtes chez soi. Le décret chambres d’hôtes (Décret n° 2007-1173 du 3 août 2007 publié au Journal Officiel du 4 août 2007), précise bien que “L’accueil est assuré par l’habitant”. Cela n’impose donc pas qu’il s’agit du propriétaire du bien. Un locataire ou un occupant à titre gratuit peut donc ouvrir des chambres d’hôtes dans sa résidence, tant qu’il assure en personne l’accueil.

Ceci dit, il lui faudra l’autorisation du propriétaire, je dirai dans tous les cas, et a fortiori si le bail locatif interdit la sous-location. Ne parlons pas de l’éventuelle autorisation de travaux lourds et négociation sur la remise des loyers, si le locataire est amené à payer des travaux pour aménager ses chambres, travaux qui donneront probablement de la valeur au bien mais bon, négociation à bien réfléchir.

Au passage certains loueurs de chambres d’hôtes sont à la fois propriétaires en bien propre de leur maison ou par une SCI et locataire de leur bien par une SARL, EURL ou en tant que commerçant.

La question du bail commercial

Enfin, si ces chambres d’hôtes deviennent pour vous un revenu important, comment allez-vous protéger votre activité ? Dans un bail d’habitation, le propriétaire peut résilier le bail pour différentes raisons comme reprendre le bien pour lui ou ses enfants ou pour vendre et vous ne pourrez pas lui opposer une activité commerciale.
Une activité de chambre d’hôtes, ce n’est pas facile à déménager, c’est même fortement lié au lieu précis où elles sont situées, je mets un bémol sur les chambres d’hôtes en ville ou changer de rue ne pose pas de problème fondamental. Donc locataire et chambres d’hôtes, oui, mais en activité complémentaire ou attention, protégez votre projet de façon professionnelle.

Les commerçants, qui ont la même problématique de ne pas perdre leur local, sont eux protégés par un bail commercial, dit 3 / 6 / 9 ans et si leur propriétaire veut récupérer leur bâtiment, il leur doit un fort dédommagement au titre de la perte d’activité. L’idéal serait donc de signer un bail commercial donc d’avoir un statut de professionnel, sans compter qu’on parle là aussi de changement de destination du lieu d’habitation en local mixte ou commercial.

Locataire, difficile pour une activité de chambres d’hôtes

Louer des murs, c’est classique en hôtellerie, mais le prix du loyer est entièrement consacré à l’activité. Alors qu’une propriété où se trouvent des chambres d’hôtes a une partie d’habitation privée, des extérieurs et cela pour un maximum de cinq chambres. Cela rend l’équation “loyer versus revenus” difficile à ajuster si on est dans le cadre d’une activité professionnelle principale et qu’on veut dégager un revenu.

Maintenant, si l’objectif est de proposer des chambres d’hôtes et que le revenu dégagé par l’activité permet d’habiter une plus belle propriété que celle qu’on aurait pu louer, de profiter de la piscine, de donner une qualité de vie à sa famille, c’est génial.