Aménager un appartement d’hôtes en ville

Ouvrir des chambres d’hôtes en ville, c’est une question que se posent des créateurs. Entre envie de recevoir l’autre et de rompre avec un quotidien anonyme, besoin de garder un  appartement devenu trop grand mais aux charges lourdes, envie d’en acquérir un plus grand mais cher en rentabilisant le surcoût grâce à une chambre d’hôtes, aimer habiter sa ville et la faire partager, il y a plein de profils différents.
Mais avoir des chambres d’hôtes en appartement, même si on en a en général qu’une ou deux, c’est compliqué, plus compliqué, je crois, que dans une grande maison avec un jardin où il y a plein de place.

Le défi de l’aménagement en appartement

Quand le mètre carré coûte une fortune, il faut tout optimiser. L’aménagement d’un appartement d’hôtes avec la rentabilité de l’espace pour créer des salles de bains pour les hôtes et une circulation qui permette à chacun de cohabiter, est un vrai défi. Prenons une chambre parisienne, entre 9 et 12 m², on y met le lit, on y recrée même avec un bout de couloir une salle d’eau et des WC, de la place pour les bagages et les affaires, et on essaye d’en faire un lieu où les hôtes se sentent bien.
Défi aussi pour le maître ou la maîtresse de maison qui devra gérer ménage et linge notamment à sécher et ce probablement sans espace dédié, on imagine mal les draps étendus dans le salon où circulent les hôtes, bon j’exagère il y a des machines séchantes et beaucoup de pressings à proximité.

La vie privée plus difficile

Préserver sa vie privée est plus difficile. Dans une grande maison, on se réserve une aile, un étage, un endroit à soi, il y a de la place. Dans un appartement, il y aura probablement des espaces communs, ne serait-ce que l’entrée. Si en partant travailler, vous croisez vos hôtes, vous risquez fort d’être en retard. Il est probable que les hôtes prendront leurs petits déjeuners dans votre salon ou salle à manger et que le soir, s’ils s’installent dans le salon, vous devrez peut-être émigrer dans votre chambre.

Les parties communes, appartement et copropriété

Il est plus difficile aussi dans un espace réduit de lutter contre le bruit – attention aux voisins  -, vous aussi risquez d’être réveillé à toute heure et ce toute l’année ou d’avoir à faire attention en permanence – ce n’est quand même pas sympa de se disputer et de casser la vaisselle en silence !
Il y a également les problèmes avec les voisins, déjà il faut que le projet soit possible, que le règlement de copropriété le permette. Et que des allées et venues à toutes heures du jour et de la nuit ne gênent pas les voisins.

La question des horaires en ville

En ville, les clients arrivent à toutes heures du jour et de la nuit, avions, trains, parfois en retard, temps de trajet depuis les aéroports, hommes d’affaire aux réunions très matinales… On n’est pas en ville dans le week-end calme et détente de la maison d’hôtes, lieu de refuge du citadin stressé.
Vous n’allez pas rester en permanence chez vous, vous allez travailler, faire des courses, et en ville, on ferme son appartement à clé. Entre digicodes, bips ou clés à confier à ses hôtes et à penser à récupérer,  la sécurité et l’accès facile à toute heure aussi sont un souci.

Carnet de réservation plus facile

Avoir un bon taux de fréquentation et des chambres d’hôtes pleines, c’est possible parce qu’il n’y a pas vraiment de mauvaise saison et que les raisons pour lesquelles quelqu’un doit trouver un hébergement en ville sont très variées. En plus il y a des professionnels qui reviennent souvent et qu’on peut fidéliser.

Ouvrir des chambres d’hôtes en ville a de plus en plus la cote. Les classiques meublés en location saisonnière et meublés touristiques, également. De nouvelles formes font aussi leur apparition, avec des variantes mixtes, locations avec services, appartements d’hôtes… Mais attention, tout n’est pas possible.

Si vous souhaitez ouvrir un meublé touristique, lisez notre cahier pratique Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches  ou venez à une de nos formations, 2 jours pour ouvrir son meublé de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes.

Acheter la maison d’hôtes idéale pour faire ses chambres d’hôtes

C’est acheter une maison, en bon ou mauvais état,
valider son potentiel pour accueillir des hôtes,
et la rentabilité de l’activité à venir,
déterminer et financer les travaux pour aménager les chambres d’hôtes,
repenser la circulation dans la maison.
C’est éventuellement reprendre une maison en activité,
c’est aussi se demander dans combien de temps on commence l’activité,
les travaux, cela dérape toujours,
enfin il faut respecter le budget car le banquier ne prête qu’une fois.

Le printemps approche et beaucoup d’entre vous qui avez besoin d’acheter la maison d’hôtes pour y créer vos chambres d’hôtes, peut-être l’année prochaine, peut-être dans quelques années, vous allez profiter de vos ponts et vacances pour explorer et visiter la région où vous voulez vous installer et bien sûr vous allez descendre en chambres d’hôtes et commencer à visiter des maisons à vendre.
Quand on a un projet de chambres d’hôtes et qu’on n’a pas la maison encore, on part souvent pour plusieurs mois voire années de visites de maisons. L’achat d’une maison d’hôtes ou plutôt l’achat de la maison d’hôtes idéale, c’est compliqué. Le marché de l’immobilier hors grande ville laisse heureusement un peu de temps de réflexion, surtout pour ces grandes maisons. Autant tout de suite comprendre comment fonctionnent permis de construire et déclaration préalable de travaux et faire sa liste de questions à se poser et d’informations à demander.

On achète une maison

Dans quel état est-elle ? Quels travaux, faut-il faire pour la toiture, le ravalement, faut-il construire ou rénover une piscine… Les questions classiques à se poser pour tout achat de maison, mais cela se complique pour des chambres d’hôtes, gîtes et encore plus insolite.
D’abord, il va falloir lire avec attention le plan local d’urbanisme, il conditionne ce que vous avez le droit de faire ou pas. Ce n’est pas parce qu’on a des mètres carrés constructibles ou qu’on pense juste proposer une parcelle à des campeurs qu’on a le droit de le faire. Les travaux seront-ils faisables si vous avez besoin de percer des ouvertures, d’aménager des dépendances, de creuser une piscine, de faire une véranda, un escalier extérieur…
Il va falloir lire aussi les diagnostics fournis par le vendeur, ils donnent une foule d’informations sur le bien.

Côté maison d’hôtes ?

On pense aux salles d’eau privatives – dont je rappelle qu’elles ne sont pas obligatoires, la loi réclame un accès à des sanitaires, une salle de douche, de l’eau chaude et froide, pas nécessairement du privatif.

Il faut avoir le temps de se projeter, de se demander si on a la place nécessaire pour les chambres, la table d’hôtes, le petit déjeuner et les options qu’on veut mettre autour : bien-être, cours de cuisine…,
Il faut estimer tout le poste travaux ne serait-ce que pour être sûr que cela est faisable dans le cadre de son budget, en intégrant un facteur dépassement et temps.
Le plan de la maison est primordial, même si on compte faire des travaux, il devient difficile ou très cher de changer la structure de la maison. Les pièces peuvent être trop petites pour le niveau de confort voulu ou la circulation dans la maison difficile pour la vie d’une maison d’hôtes avec des pièces en enfilade…

Où va-t-on garer les voitures ? La route est-elle accessible ou y a-t-il une servitude de passage avec les voisins qui peuvent estimer qu’un passage fréquent de véhicules est une nuisance ? Est-ce que la piscine n’est pas trop proche de ses voisins avec les problèmes de bruits…
Il faut vérifier toutes les nuisances autour de la maison. Imaginez, que le marché se place en bas de chez vous dès 5 heures du matin le week-end, vous pourriez l’accepter mais pas vos hôtes venus se reposer, que des camions passent toute la journée sur la route à côté de chez vous, que de mauvaises odeurs arrivent sous certains vents, que le terrain à côté ait été préempté pour construire un hôtel de plusieurs dizaines de chambres…

L’emplacement

Il faut se projeter dans la vie de ses chambres d’hôtes : la maison est-elle bien située. L’emplacement de la maison est primordial. Je parle souvent dans ce blog de l’importance de l’étude de marché et à quelques kilomètres près on peut voir son taux de fréquentation changer. Il va donc falloir retravailler l’étude de marché et le business plan selon la localisation de la maison.

Et il faut s’adapter, si on ne veut pas faire table d’hôtes, encore faut-il être proche de restaurants, il ne faut pas compter que les hôtes referont trente kilomètres le soir pour aller dîner. Ou encore, si on a des enfants, être proche des écoles ou d’un arrêt de bus scolaire, c’est difficile de conduire les enfants à l’école en même temps que les hôtes descendent pour leur petit déjeuner.

Respecter le budget

La maison est-elle au bon prix , c’est compliqué de se faire une idée, il faut scruter les annonces, dresser des listes de prix couplés à des mètres carrés mais pas que, il y a l’état des bâtiments, la taille du terrain, la commune, à quelques kilomètres prêt, les prix ne sont plus les mêmes.
Les travaux coûtent chers et il faut prévoir qu’il y ait un dépassement, c’est rare que tout aille comme on veut.
Il faut aussi garder de la trésorerie car tout démarrage d’activité prend un peu de temps et si on est en retard et qu’on rate le début de la saison – classique malheureusement avec les travaux, le chiffre d’affaires sera moindre qu’attendu.

Bref il y a beaucoup de questions à se poser et certainement une liste de questions à faire pour ne rien oublier chaque fois qu’on visite. Se faire accompagner lors de revisites par un architecte ou un entrepreneur me paraît indispensable, ainsi que d’avoir listé tout ce que la maison doit avoir, toutes les questions à se poser, tous les scénarios possibles, ainsi que les contraintes réglementaires, liées à l’activité de chambres d’hôtes et ou gîtes, aux travaux et le business plan pour remplir les cases au dernier moment… Ce travail préalable peut gagner du temps et aider à la décision.
Dans tous les cas, le créateur est bien seul face à ce qui est une décision majeure. D’autant plus que quand on ouvre des chambres d’hôtes, on peut se tromper sur beaucoup de choses, comme dans tout projet mais pas sur la maison.

C’est aussi pour cela que certains se tournent vers des maisons d’hôtes à reprendre avec à la clé un temps certain de gagné.
NB. Vous pouvez aussi choisir de visiter des maisons d’hôtes en vente, des adresses sur le site d’Accueillir Magazine, ainsi que la possibilité de s’abonner aux annonces immobilières pour recevoir par mail les nouvelles annonces publiées.

L’image faussée des chambres d’hôtes par les médias nationaux

Les médias veulent du rêve ou des catastrophes

C’est l’été, presque les vacances politiques, quoique ! Les médias nationaux ont des stagiaires à occuper et des sujets consensuels et pas chers à tourner. Alors c’est la valse des sujets chambres d’hôtes et insolites.

Si je les écoute, la France est peuplée de cabanes et de yourtes, elles ont dû faire des petits en cachette, je ne savais pas qu’il y en avait tant.
Dans la même veine et vu le nombre de sujets traités, les chambres d’hôtes en ville, surtout à Paris se démultiplient, le même phénomène que les cabanes et yourtes ?
L’angle journalistique est donné au projet de vie, des propriétaires de chambres d’hôtes anciens journalistes ou artistes, partis animer des intérieurs de rêve, hyper déco et immaculés avec piscine à fond perdu…, ou alors on est dans la reconversion, la famille qui a tout quitté et a reconstruit la maison de ses mains.

En termes économiques, soit cela fait rêver, soit c’est la catastrophe et la plus mauvaise idée du siècle…
En termes d’explications juridiques et réglementaires, c’est souvent rigolo, j’ai même lu, qu’on déclarait ses revenus après abattement de deux tiers – ça fait rêver  si on espère un nouvel abattement après déclaration !

L’impact de la médiatisation

Plus sérieusement, en terme de retombées, cela a comme toute chose, des aspects positifs et négatifs.
Positif, parce que cela devrait donner à plein de gens l’idée d’essayer la chambre d’hôtes s’ils ne la connaissent pas.
Négatif, parce que cela en fait un produit de consommation qui attire envie, jalousie, impression que c’est survendu et trop cher.
Image faussée enfin, parce que les chambres d’hôtes et leur image surmédiatisée, énervent les concurrents, et du coup en étant dans la lumière s’attirent réglementations et fiscalité, les chambres d’hôtes ne représentent pourtant que 1,5 à 2% de l’hébergement marchand en France.

En tout cas, blague à part, si vous avez un projet de création de chambres d’hôtes, rencontrez des propriétaires, pour écouter ce qu’ils ont à dire hors caméra – et oui, devant les caméras ils ont tout intérêt à jouer la carte glamour, projet de vie, après tout ils vendent pour partie du rêve -, et avoir une vision un peu plus réaliste de leur vie au quotidien.

Peu de loueurs vivent de leurs chambres d’hôtes

Vivre de ses chambres d’hôtes, c’est une question qui revient fréquemment dans la bouche des créateurs de chambres d’hôtes, qui s’inquiètent à juste titre de leurs futurs retours sur investissement et revenus. Ils disent aussi avoir lu tout et son contraire sur le net et être majoritairement découragés par les propriétaires de chambres d’hôtes. Alors qu’en est-il de mon retour d’expérience ?

La chambre d’hôtes une activité atypique sur le plan économique

D’abord, il faut prendre en compte le paysage très particulier de la chambre d’hôtes. La grande majorité des propriétaires ne comptent pas en vivre, ils n’ont pas fait ce choix, ils en attendent essentiellement – si on se concentre uniquement sur l’aspect financier et pas sur le projet de vie – un revenu complémentaire, le moyen de garder le bâtiment, de payer les charges et travaux et une valorisation de leur patrimoine. De là, ils ont fait des choix cohérents avec leurs attentes, ils ne sont pas ouverts toute l’année, n’utilisent pas tous les moyens à leur disposition pour se rendre visible et cela leur convient. De leur point de vue, ce qu’ils ont comme chiffre d’affaires est insuffisant pour vivre de l’activité chambres d’hôtes et ils ont raison. Ils sont dans une activité dite patrimoniale.
Ceci dit, je ne connais pas d’autre activité où un commerçant ferme une partie de l’année et limite volontairement son chiffre d’affaires, cela fait de la chambre d’hôtes une activité économiquement atypique.

Une minorité de loueurs de chambres d’hôtes vit de son activité

De l’autre côté, il y a en France trois à quatre mille propriétaires qui veulent dégager des revenus de leur activité de chambres d’hôtes, à titre principal ou parce qu’ils ont acheté la maison et qu’il faut la payer. Ceux-là, fonctionnent comme tout entrepreneur, ils ont fait une étude de marché, ont réfléchi à leur positionnement, ont fait un budget de fonctionnement, ont choisi avec soin leur statut juridique et fiscal, se sont demandés comment ils allaient être visibles et se sont surtout intéressés à comprendre internet et ses clés.  Ils gèrent quatre à cinq chambres d’hôtes avec gîte(s) ou hébergement insolite, et / ou mettent en place des activités complémentaires.
Et ils en vivent ou dégagent un second revenu pour le couple. Mais c’est plus, bien plus qu’un plein temps…

C’est un peu le positionnement de ce blog, non pas que je veuille rendre chaque propriétaire entrepreneur à 100 %, mais parce que, qui peut le plus peut le moins, et chacun se sert du contenu en ligne selon ses attentes, ses envies et ses besoins et redimensionnera son projet en fonction de ses attentes.
Si je dois émettre une opinion personnelle, la clé pour vivre de ses chambres d’hôtes se jouera de plus en plus sur la compréhension d’internet pour rendre sa maison visible du monde entier.

Vous recevrez aussi quelques hôtes désagréables !

Dans le dernier dossier d’Accueillir Magazine Tous les hôtes ne sont pas aimables, j’ai laissé la plume à des propriétaires qui nous ont narré leur rencontre avec quelques hôtes qu’ils auraient préféré ne pas recevoir. Quand on ouvre des chambres d’hôtes, il faut quand même bien s’attendre à recevoir quelques personnes avec qui on a peu d’affinité, qui sont désagréables  ou pleinement convaincus d’avoir tous les droits et aucun devoir.

Petite minorité mais qui monopolise l’énergie

En chambres d’hôtes, ce n’est pas la majorité des clients, loin de là, mais il y en aura quand même, tout simplement parce qu’il n’existe pas de monde parfait. Et on y est d’autant plus sensible, que la chambre d’hôtes, c’est sa maison, son accueil qui est remis en cause, c’est une vraie agression psychologique.
Quand on prépare l’ouverture de ses chambres d’hôtes, on a souvent le nez dans le guidon, entre achat immobilier et travaux, business plan pour convaincre son banquier, site internet à faire créer, mobilier à choisir…, on en oublie parfois de se projeter dans sa vie quotidienne future.

Apprendre à gérer

On n’est pas dans un monde parfait, il y aura toujours un hôte pénible de temps en temps.
En revanche, quand on analyse, on se rend compte qu’il y a deux facteurs importants qui irritent les hôtes : d’abord le loueur doit s’affirmer, savoir dire non, beaucoup de loueurs ont témoigné que parce qu’ils avaient cédé, dérogé aux règles, voulu faire plaisir, mais sans avoir nécessairement l’organisation en face, finalement cela s’était retourné contre eux. Il vaut mieux dire non à un client que de le décevoir en ne satisfaisant pas complètement leur demande. L’autre point, c’est l’ambiguïté, on croit la piscine ouverte, la voiture garée sur la parking, la mer proche… Attention, aux promesses faites sur le site internet, elles doivent être tenues, sinon, gare !

Savoir que cela arrive aussi aux autres, préparer quelques scénarii de défense, se connaître avec ses réactions, apprendre à dire non, marquer son territoire, avoir une offre claire, ne pas laisser l’ambiguïté s’installer, se préparer psychologiquement, c’est utile. Et puis cela dépend aussi beaucoup de son caractère, de sa capacité à se souvenir en priorité des rencontres sympathiques plus que des mauvais coucheurs. Y penser un peu, c’est être prêt le jour où cela arrive pour ne pas être déstabilisé et y accorder trop d’importance.

La fiscalité de la chambres d’hôtes

Pour certains créateurs de chambres d’hôtes, le sujet est complexe. Cela fait peut-être de nombreuses années que vous payez chaque année vos impôts de la même manière et ce sujet ne fait pas nécessairement partie de vos préoccupations favorites. Il y a probablement plus intéressant dans l’existence, enfin ce n’est que mon opinion !

Nous avons regroupé sur le site d’Accueillir Magazine quelques informations sur la fiscalité des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme ou gîtes. Nous publions également tous les deux mois dans chaque numéro d’Accueillir Magazine quelques pages dédiées à la fiscalité car c’est une matière mouvante où on n’a pas le choix que de rester informé tout au long de sa vie d’entrepreneur.

La fiscalité de l’entrepreneur diffère de la fiscalité du salarié

Si vous êtes salarié, vous avez l’habitude de déclarer vos revenus chaque année en additionnant votre salaire à celui de votre conjoint et en divisant par le nombre de parts (quotient familial). Vous avez peut-être également des revenus de placement, provenant d’un livret d’épargne, de SICAV, d’actions ou d’obligations, et des réductions ou crédits d’impôts pour des dons ou des travaux et vous pouvez avoir aussi des revenus locatifs provenant de la mise en location de biens immobiliers meublés ou non.
Vous acquittez aussi les taxes locales – taxe d’habitation et taxe foncière – sur la valeur de votre domicile.
Et il y a la TVA que vous payez sur toutes vos dépenses et investissements,  vous la voyez apparaître sur toutes vos factures mais que vous ne faites pas de déclaration spécifique au titre de la TVA.

Un entrepreneur intègre la fiscalité dans son business plan, longtemps avant l’ouverture

Créer des chambres d’hôtes avec ou non des meublés de tourisme, c’est réfléchir aux impôts à payer au titre de cette nouvelle activité. Il y a bien sûr un impôt sur le revenu tiré de l’activité avec plusieurs modalités. Mieux vaut ne pas se tromper avant de remplir la première déclaration 2042 C. Il y a aussi les taxes locales, et lorsque les bâtiments sont importants les sommes ne sont pas négligeables. Il y a la question de l’assujettissement à la TVA avec la possibilité de la récupérer ou non sur les travaux et dépenses. En un mot, les options fiscales sont multiples, contrairement à ce que vous avez connu en tant que salarié. C’est tellement multiple, complexe et subtil que Charles qui écrit les articles liés à la fiscalité pour Accueillir Magazine a toujours une ou deux pages qui y sont consacrées pour suivre à chaque numéro l’actualité – toujours riche, l’évolution, les questions à se poser et l’agenda fiscal.

Comme je j’ai déjà évoqué sur ce blog, l’activité de chambres d’hôtes est peu rentable si on la rapporte au coût du foncier et au temps passé. Il faut s’intéresser à toutes les dépenses y compris les impôts et taxes. Si vous n’êtes pas familier de ces questions, il est nécessaire de prendre le temps de bien comprendre les options, de chiffrer les impacts voire de se faire conseiller car la rentabilité de votre projet tient peut-être à un bon choix fiscal fait dès le début, cela veut dire avant même l’achat immobilier et les travaux. Et devant la multiplication des options fiscales, le statut qui convient bien à votre voisin et à sa situation patrimoniale et familiale n’est peut-être pas le bon pour vous !

Le numéro 34 juillet / août 2011 d’Accueillir Magazine est paru

Le numéro 34 d’Accueillir Magazine, juillet / août 2011 est paru. Vous y retrouverez un dossier avec des témoignages de propriétaires sur quelques hôtes qu’ils se seraient bien passé de recevoir, ils sont rares mais quand ils s’y mettent, ils sont pénibles ! L’essentiel étant de garder son sens de l’humour et de ne pas laisser un mauvais coucheur venir à bout de sa bonne humeur et de son enthousiasme.
Sinon, vous retrouverez le sommaire en ligne sur le site d’Accueillir Magazine, avec notamment la faillite de deux nouveaux coffrets cadeau, une lettre type pour  demander à recevoir le payement d’un séjour annulé mais contractuellement dû, un reportage dans une maisons d’hôtes super déco, La villa Cécile à Vouhé près de la Rochelle , une initiative d’un propriétaire d’Alsace, les Jardins du temps, parc floral et chambres d’hôtes à Illzach près de Mulhouse, une recette de Bretagne, le Pain d’épices du Manoir du Langouet à Guer dans le Morbihan.

Accueillir Magazine, c’est le seul magazine de presse à destination des propriétaires et créateurs de chambres d’hôtes, connaître l’évolution des réglementations, suivre l’actualité et l’agenda fiscal, partager les idées d’autres propriétaires, découvrir des idées pour se faire connaître… Accueillir Magazine est à adopter pour se tenir informé, gagner du temps et éviter les pièges.

 

Vos chambres d’hôtes seront-elles un lieu de vie ou une halte pour dormir ?

Puisque vous avez choisi de créer des chambres d’hôtes, j’imagine que vous avez l’idée de recevoir chez vous des personnes et que la rencontre et l’accueil sont au coeur de votre projet. Mais pour qu’il y ait rencontre intéressante, j’entends par là, avoir un peu de temps avec l’autre pour partager, discuter, il faut que l’hôte aussi soit venu avec cet objectif. Et cela implique qu’il ne réserve pas la chambre d’hôtes que comme étape pour dormir.

Bien sûr, cela ne concernera pas 100 % des hôtes, il y en aura toujours qui choisiront la maison d’hôtes comme halte sur un trajet ou hébergement à proximité d’un événement, mariage, fête de famille ou autre visite. Ceux-là profiteront peut-être du moment du petit-déjeuner et de quelques instants pour échanger, mais en fait ils viennent surtout dormir et ont choisi un hébergement lié à une situation géographique.
Pour inciter des hôtes à venir, chez vous, à votre rencontre et à y rester quelques jours, il faut que la maison d’hôtes évoque un lieu de vie. Comme on parle de séduire des personnes que le propriétaire de chambres d’hôtes, vous bientôt, ne connaît pas encore, cela ne peut passer que par la communication en amont. Site internet, réseaux sociaux, blogs, beaucoup d’outils sont à votre disposition, ce ne sont pas les moyens qui manquent. Ce qui est plus difficile à trouver, c’est comment communiquer. Cela fait partie des questions à se poser quand on est en réflexion sur la création de ses chambres d’hôtes, et cela passe certainement par vous demander ce qui fera de votre maison un lieu unique. La maison et ses aménagements, son confort, sa  situation géographique, ce qu’il y a à faire et à visiter autour de chez vous…, ne serait-ce pas tout simplement la mise en mots de votre projet de vie ?

Rien de bien nouveau me direz-vous. Et pourtant, il y a encore de nombreux sites internet trop ( ?)  institutionnels où les chambres étalent leurs lits bien bordés. Qui dit lit dit dormir, qui dit sourire, dit échange.

Se faire conseiller par un professionnel du droit et de la fiscalité

Lors des formations, 2 jours pour ouvrir ses chambres d’hôtes, que nous organisons, nous avons deux profils de créateurs de maisons d’hôtes différents qui sont confrontés aux problèmes de choix de statut juridique et fiscal : les salariés ou fonctionnaires d’un côté et ceux qui dans leur vie professionnelle antérieure étaient à leur compte, libéraux, commerçants ou chefs d’entreprises et pour qui c’est plus facile.
Pour les premiers, c’est parfois difficile de comprendre les possibilités et les subtilités de tous les choix juridiques, fiscaux et sociaux. Et je les comprends d’autant mieux que je suis passée par ce parcours du combattant, il y a six ans. Devenir entrepreneur, c’est aussi un choc culturel et il peut être utile d’être bien conseillé.

Payer moins d’impôts

Payer moins d’impôts, c’est a priori le rêve de tout contribuable et c’est intellectuellement légitime. Le problème, c’est que je rencontre des créateurs de chambres d’hôtes qui basent leur modèle économique et leurs choix de statut juridique en fonction de la fiscalité. Je ne dis pas que chercher une optimisation fiscale est inutile, au contraire ! En revanche, construire son budget ou son plan de financement en la considérant comme acquise  est dangereux.

En plein débat sur les niches fiscales et les retraites, en pleine crise économique, on se doute bien que les impôts vont augmenter, on le voit déjà pour beaucoup sur les impôts locaux, taxes d’habitation et foncière. Est-il utile de dire que subventions et aides diminuent et sont de plus en plus difficiles à obtenir ?
S’il y a bien un domaine où rien ne dure, où rien n’est acquis,  c’est celui de la fiscalité. Les lois de finance soumises au Parlement changent les règles tous les ans.  Et remettent en cause, les abattements fiscaux, les crédits d’impôts pour les travaux en matière de développement durable de son habitation, les modalités de calcul de la taxe de séjour…, la litanie est sans limite.

Alors faire des choix spécifiques à cause de la fiscalité d’aujourd’hui, mettre en apport de son financement des subventions qu’on n’aura peut-être pas, penser qu’on aura comme trésorerie l’argent qu’on ne versera pas pour cause de crédits d’impôts pour des travaux faits demain, pour moi c’est à peu près comme jouer au loto, peu de gagnants et beaucoup de perdants. Et je comprends qu’on soit tenté de le faire pour alléger un budget trop serré, pour convaincre un banquier récalcitrant. Mais attention,  c’est de nature à faire capoter un projet complet.

Prendre conseil pour son statut juridique et fiscal

Nous sommes dans un pays très compliqué, multitude de statuts et d’options s’empilent et mieux vaut ne pas se tromper. Sur le plan juridique on peut être auto-entrepreneur, inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés), en société, EURL, SARL, SAS…
On peut acheter la maison avec une SCI, transparente ou pas en terme de fiscalité et elle-même assujettie ou pas à la TVA…
Sur le plan fiscal, le propriétaire de chambres d’hôtes peut être en micro-fiscal ou micro bic avec prélèvement libératoire ou non, soumis à la TVA ou non, en comptabilité en régime simplifié ou au réel ou en comptabilité d’entreprise…

Déjà, il faut comprendre les tenants et les aboutissements de chaque option. La difficulté, c’est qu’on ne peut pas toujours faire comme son voisin parce qu’on n’a pas la même vie que lui. Il peut rester plus ou moins d’années de cotisation avant de toucher sa retraite, on peut avoir plus de frais que lui avec un emprunt à la banque lors des travaux et de l’achat immobilier, on peut être marié, pacsé ou pas, avoir un conjoint dont la situation professionnelle est garantie ou fragile, des enfants à élever ou qui volent de leurs propres ailes, de la famille qui peut investir ou préparer une transmission de patrimoine, à moins que ce ne soit le créateur de chambres d’hôtes lui-même qui veuille transmettre son patrimoine à ses enfants…

Choisir un statut juridique et fiscal est difficile à appréhender et le créateur de chambres d’hôtes souvent dépourvu alors qu’il investit beaucoup d’argent dans l’immobilier, les aménagements, la communication… La question est d’importance et a de très nombreuses conséquences, pas seulement financières. En plus, c’est loin d’être figé et les règles changent peu ou prou chaque année avec la loi de finances et ses nombreux rectificatifs, il faut donc suivre l’actualité.

Accueillir Magazine propose son cahier pratique Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales réactualisé régulièrement pour faire le point sur les possibilités existantes quand on doit choisir un statut parce qu’on ouvre des chambres d’hôtes ou qu’on dépasse un chiffre d’affaires alors qu’on est installé.
Nous suivons aussi dans chaque numéro d’Accueillir Magazine le calendrier fiscal et l’actualité. Ce sont des outils précieux pour piloter son activité.

Mais dans certains cas, il ne faut pas hésiter à investir dans le conseil d’un professionnel du droit et de la fiscalité qui prendra le temps d’étudier avec vous votre situation personnelle et d’expliquer le choix le plus judicieux et son fonctionnement, car c’est du cas par cas et que cela coûte souvent moins cher dans la vie de ne pas se tromper. C’est un investissement qui peut se révéler précieux. Et je tiens à rappeler que ces professions sont réglementées, que seules des personnes agrées, notaire, avocat, expert-comptable, sont habilitées à faire du conseil juridique !

 

Le numéro 33 mai / juin 2011 d’Accueillir Magazine est paru

Le numéro 33 mai / juin 2011d’Accueillir Magazine vient de paraître, il a été envoyé hier à nos abonnés.

Au sommaire, un dossier sur les Photos, de la promesse à la réservation. Vous mettez tout en oeuvre pour tout aménager pour le plaisir de vos hôtes, mais avant que ceux-ci ne soient chez vous, il n’y a guère que les photos pour les faire rêver et les convaincre de choisir votre maison d’hôtes, il faut donc qu’elles soient la vitrine de la maison, à la hauteur de votre accueil.

Mais aussi l‘affichage des prix, l’évolution des démarches pour les licences boisson, que faire pour refuser les animaux en gîte, se protéger des punaises de lit, ces insectes qui sont en train de revenir dans nos maisons, accuser réception de ses courriels…
Des reportages et témoignages, le Potager et sa Biodiversité au Château de Villiers, le chêne de Piers dans le Lot, une recette de Martinn à Maubourguet en Gascogne.

40 pages de gestion, idées, pratique, idées,  reportages à recevoir et à lire chez vous pour s’informer, ne passer à côté d’aucun sujet important pour votre activité et lire les conseils de tous les propriétaires qui témoignent. A découvrir sur le site d’Accueillir Magazine