Business plan de chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et insolite, les cinq erreurs à éviter

La question du business plan revient souvent chez les créateurs de chambres d’hôtes et ceux qui veulent investir dans des gîtes ou meublés de tourisme et / ou hébergements insolites. 

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

C’est poser sur le papier votre projet, où s’installer, pourquoi, comment, quels moyens pour développer l’activité, pour se faire connaître, quels revenus attendus, quels objectifs à court et moyen terme, comment financer ce projet, les forces et les  faiblesses et la rentabilité à calculer. En plus, c’est nécessaire pour convaincre un banquier si on sollicite un prêt.

Sauf à avoir l’habitude de rédiger régulièrement des business plans, le créateur peut commettre certaines erreurs. Certains sont lourdes de conséquences.

Surestimer le taux d’occupation des chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme

La tentation est parfois grande de surestimer le taux d’occupation prévisionnel. Cela fait apparaître un chiffre d’affaires plus élevé et permet de boucler le dossier financier. J’ai ainsi vu des créateurs construire leur budget sur 50% de taux d’occupation, voire parfois plus. J’aimerais remettre les éléments en perspective. Le taux d’occupation dépend fortement de la localisation mais aussi des actions commerciales mises en œuvre. Un taux de 50% est possible dans certaines communes où le besoin d’hébergement existe 12 mois sur 12 mais il n’est pas toujours envisageable dès que l’activité est très saisonnière. Il repose aussi sur une bonne connaissance du tourisme et surtout sur une très bonne maîtrise des techniques commerciales, notamment de la commercialisation des chambres d’hôtes, meublés de tourisme ou gîtes et hébergements insolites sur internet.

Fixer des prix de nuitée trop élevés

La prudence doit être de mise et les calculs effectués sur un prix raisonnable. Rien n’empêchera d’essayer de vendre ses chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme plus cher par la suite, mais les prix de nuitée utilisés dans le business plan doivent être issus d’une étude de marché. L’analyse de la concurrence est une étape indispensable pour les déterminer. Pour ceux qui souhaitent vendre leurs hébergements plus chers que les autres, seule une étude très poussée de la concurrence peut le permettre. En effet, votre projet a peut-être des atouts que les autres n’ont pas et pour lesquels les attentes de certains clients sont fortes, ce qui légitime un prix plus élevé mais faut il savoir toucher ces clients. N’oubliez pas non plus que les actuaires des banques ont des référentiels, ne seraient que ceux de vos futurs concurrents ou confrères/consoeurs, ils ne valideront pas des prévisions trop spéculatives.

Ne pas s’intéresser suffisamment aux dépenses

Calculer précisément le revenu est essentiel. Le chiffre d’affaires étant limité, la marge dépend nécessairement des dépenses. Il faut donc passer en revue tous les postes de charges et réfléchir à dépenser au mieux. Cela suppose de mettre en concurrence les fournisseurs (travaux, communication, équipements…), de renégocier les contrats (téléphonie, internet, assurance…), d’éliminer les dépenses inutiles… Selon moi, entre une maison d’hôtes bien gérée ou mal gérée, l’écart des dépenses peut facilement atteindre 25% du total du chiffre d’affaires. Cela change totalement la perspective et les revenus.

Sous-estimer le montant des travaux

Rares sont les projets où il n’y a pas de travaux à effectuer. Parfois, il s’agit de simples rénovations, dans d’autres cas d’aménagements plus importants : construction, agrandissement, restauration… Il faut absolument prévoir des marges par rapport aux devis des artisans car il y a des aléas. Dans les petits chantiers, les imprévus sont limités mais plus le chantier est long, plus le risque qu’il y ait des imprévus est élevé. Et il ne sera pas facile d’obtenir un prêt additionnel pour y faire face.

Ne pas s’intéresser aux impôts et cotisations sociales

Les impôts, les taxes et les cotisations sociales coûtent cher. Ils pèsent sur la rentabilité du projet. Il faut faire les bons choix juridiques et fiscaux pour alléger l’addition. Ne pas adopter le bon statut juridique peut empêcher de se développer, créer une société commerciale – SARL, SAS… – pour gérer des chambres d’hôtes n’est pas toujours nécessaire, souhaiter récupérer la TVA sur ses travaux peut avoir de lourdes conséquences… Il faut donc choisir le un statut juridique et un régime fiscal adapté à sa situation.

Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches
Stage de formation 2 jours pour ouvrir ses chambres d'hôtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes
Stage de formation 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme
Pack du créateur de chambres d'hôtes

Pour vous aider sur ces sujets, nous vous recommandons l’achat du Pack du créateur de chambres d’hôtes ou le cahier pratique Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches. Ils sont en vente sur le site internet d’Accueillir Magazine ou nos formations en présentiel ou distanciel”2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, insolite, gîtes ou meublés de tourisme” pendant lequelles nous donnons et commentons une trame de business plan.

Cet article, initialement publié le 9 novembre 2009, a été mis à jour le 23 décembre 2022.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du numéro 102

Le numéro 102 Novembre/Décembre 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.

Accueillir Magazine n°102 novembre / décembre 2022
Accueillir Magazine
Accueillir Magazine 98 mars / avril 2022
La presse des loueurs de meublés de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes pour gagner du temps en ayant les réponses à vos questions et connaître vos droits.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Installer des bornes électriques

Le développement des véhicules électriques soulève la question des bornes de recharge. Faut-il en installer dans ses gîtes, meublés de tourisme, hébergements insolites ou ses chambres d’hôtes ? Quelles sont les différentes options possibles ? Quel est le coût de l’installation? Quelles sont les aides disponibles ? Combien coûte la recharge d’un véhicule ? Comment facturer la prestation aux clients ? La rédaction a choisi de consacrer le dossier du numéro novembre/décembre à ce sujet.

Redevances SACEM, le gouvernement botte en touche

Les loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme qui mettent à disposition des télévisions dans leur hébergement sont assujettis aux redevances SACEM. La question défraye régulièrement la chronique. Le gouvernement vient de rappeler sa position sur le sujet. Nous y consacrons un article complet.

Cotisation foncière des entreprises, un dégrèvement est possible

Chaque année, nous constatons que certains loueurs payent des taxes qu’ils ne devraient pas payer. Il ne demandent pas les dégrèvements auxquels ils peuvent prétendre. La rédaction a choisi de faire le point sur la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et sur les dégrèvements applicables.

Site internet, certaines imprudences peuvent être coûteuses

Le site est la vitrine de la maison d’hôtes ou du gîte sur la toile. La publication de belles photos s’impose mais tout n’est pas possible. Il faut faire preuve d’une grande prudence quant au choix des visuels et à leur publication sur le site internet. Nous avons décidé de vous alerter sur certaines terminologies qui peuvent prêter à confusion et coûter très cher au final.

Fiche Google, découvrez leur finalité commerciale cachée

Les fiches Google et les avis associés soulèvent de nombreuses questions depuis plusieurs années. Une décision de justice vient de condamner Google et ouvre la voie à des contentieux. Les loueurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent s’en saisir sans attendre.

Pour lire tous ces sujets, et bien d’autres, vous pouvez vous abonner à Accueillir Magazine sur le site internet, par courrier ou par téléphone.

Obtenir un prêt pour financer son projet en dépit du taux d’usure

Depuis plusieurs semaines, des porteurs de projet, que ce soit chambres d’hôtes, hébergements insolites, gîtes ou meublés de tourisme, nous contactent en raison de refus bancaires liés au taux d’usure. Face à cette contrainte, certaines solutions existent.

Stage de formation 2 jours pour ouvrir ses chambres d'hôtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes
Nous expliquons les formes de financement pendant nos stages de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites
  • Négocier les différents éléments du TAEG
  • Souscrire un prêt professionnel
  • Combiner prêt professionnel et personnel

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Pas de prêt usuraire

Comprendre : Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt à un particulier. Pour être plus précis, il s’agit d’un taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) à ne pas dépasser.
Le taux d’usure comprend

  • le taux d’intérêt nominal,
  • les frais de dossier,
  • les frais des intermédiaires
  • et les coûts d’assurance et de garanties.

Au 1er octobre 2022, le taux d’usure applicable à un prêt immobilier à taux fixe est de 3,03% pour les durées de moins de 20 ans et de 3,05% à partir de 20 ans.

Négocier taux, frais et assurance

Avec la remontée des taux d’intérêt et le taux d’usure, certaines demandes de prêt ne passent plus.
Une des premières possibilités est de négocier les frais annexes et les assurances emprunteur. A titre d’indication, le coût de l’assurance est de l’ordre de 0,10% à 30 ans, 0,25% à 40 ans, 0,40% à 50 ans et 0,60% à 60 ans mais elle varie fortement d’un établissement à l’autre. Plus l’emprunteur est âgé, plus il a intérêt à faire jouer la concurrence.

Le coût de l’assurance dépend également des garanties demandées par la banque, point qui peut être négocié, et de la répartition de la quotité entre les différents emprunteurs en cas de pluralité.

Il faut également savoir que les frais de courtage ne rentrent normalement pas dans le calcul du TAEG. L’intervention d’un courtier en prêt immobilier peut donc se révéler utile pour négocier taux, frais et assurances.

Recourir à un prêt professionnel

Le taux d’usure ne s’applique pas aux prêts professionnels. Il est donc toujours possible de faire une demande de prêt en tant qu’entrepreneur individuel ou via une société tout en négociant taux, frais et assurance.
Dans ce cas, c’est l’entreprise individuelle ou la société qui va acheter le bien et s’endetter.
Autre option, dans certains projets, nous avons vu des porteurs de projet combiner un prêt immobilier classique souscrit à titre individuel et un prêt professionnel. Différents montages sont possibles, mais demandent un business plan avec plan de financement. Penser aux dispositifs de l’ARCE aussi pour de la trésorerie.

Il y a aussi le transfert de prêt que ne proposent pas toujours les banques.

Face au taux d’usure, il existe plusieurs leviers sur lesquels jouer. Certains banquiers vous aideront à les mettre en œuvre pour faire aboutir votre projet de gîtes ou de chambres d’hôtes, d’autres ne feront pas cet effort. Reste à faire jouer la concurrence ou à se faire aider par un courtier.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du numéro 101

Le numéro 101 Septembre/Octobre 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.

Accueillir Magazine n°101 septembre - octobre 2022
Accueillir Magazine n°101 septembre – octobre 2022
Dossier se faire aider

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les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Se faire aider

Que l’on soit loueur ou encore porteur de projet, la question de la charge de travail se pose souvent, notamment en haute saison. Faut-il recruter ? Comment ? Faut-il confier des tâches à l’extérieur ? Lesquelles ? De nombreuses options sont possibles, mais toutes ne sont pas adaptées à chaque situation. Le dossier de ce numéro vous propose des pistes d’action en chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme.

Colocation, une option à étudier

De nombreux gîtes restent vides une partie de l’année alors que certains pourraient être loués à 3 ou 4 personnes en colocation en basse saison. Contrat, durée de location, dépôt de garantie, assurance, tarifs…, nous vous proposons de faire le tour des règles applicables aux colocations.

Une saison exceptionnelle

La saison estivale 2022 fait oublier les mauvaises années. Sous bien des aspects, elle s’annonce exceptionnelle. Même si la fréquentation est au rendez-vous sur une très grande partie du territoire, de nouveaux défis apparaissent : événements climatiques, contraintes financières, pénurie de personnel… La rédaction fait le point.

Veiller à sa consommation énergétique

Que ce soit en gîte, dans certaines formes d’hébergements insolites ou en chambre d’hôtes, la question énergétique est devenue centrale d’autant plus que les boucliers tarifaires ne dureront peut-être pas indéfiniment. Nous vous proposons un article complet pour essayer de gérer au mieux la consommation énergétique des prochains mois.

La vidéo, atout charme

A l’heure d’internet et des réseaux sociaux, la vidéo s’impose sur tous les écrans. Comment s’en servir pour mettre en valeur son gîte ou ses chambres d’hôtes ? Quelles sont les erreurs à éviter ? La rédaction détaille les principaux points à connaître pour réussir ses vidéos.

Pour lire tous ces sujets, et bien d’autres, vous pouvez vous abonner à Accueillir Magazine sur le site internet, par courrier ou par téléphone au 01 48 00 99 28.

Ai-je le droit d’ouvrir un gîte ou meublé de tourisme ?

Beaucoup de notions fausses circulent sur le web avec les questions liées aux gîtes ou meublés de tourisme des droit d’usage et durées de location possible et la guerre des chiffres.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Retour sur la définition légale de ce qu’on appelle désormais au choix

  • meublé de tourisme,
  • gîte,
  • location saisonnière,
  • ou airbnb.
Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches

C’est quoi un meublé de tourisme ?

On parle de gîte qui s’entend à la campagne, de meublé de tourisme, de meublé
touristique ou de location saisonnière. L’appellation “gîte rural” est propre au label Gîtes de France. Quant au mot airbnb, il est désormais utilisé, mais mal à propos car Airbnb, le site éponyme, est une plateforme qui regroupe différentes formes d’hébergements dont l’insolite ou les chambres d ‘hôtes.
Saluons d’ailleurs le travail de marketing de ce site qui a réussi en moins de 10 ans l’exploit de devenir une antonomase, figure de style qui fait d’un nom propre, un nom commun.

Remarque : avoir un hébergement locatif sur Airbnb n’exonère pas des règles qui s’appliquent aux gîtes ou meublés de tourisme. C’est ce que semblent pourtant croire de nombreuses personnes, vu les appels que nous recevons à la rédaction qui nous expliquent que ce que nous écrivons ou les courriers reçus d’une administration ne s’appliquent pas à leur cas personnel puisqu’eux sont “airbnb”. Cela peut amener à des situations graves pour avoir négligé des démarches ou réglementations importantes.

L’activité est encadrée par le Code du tourisme.

“Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage.”

Article D324-1 du Code du tourisme

C’est donc du bâti, un ensemble indivisible dans lequel le client pourra dormir, se restaurer, faire sa toilette. Il y a nécessairement des fenêtres qui s’ouvrent et une pièce à vivre, ce doit être un logement décent. Cela exclut par exemple des sous-sols ou des chambres de bonne et aussi quelques biens insolites qui devront trouver une qualification autre, camping par exemple pour les bulles.

Quel est votre projet ?

Le projet n’est pas le même selon qu’on a un village de gîtes ou meublés de tourisme, un meublé ou plusieurs en complément de chambres d’hôtes dans une activité de type professionnel ou un meublé de tourisme qu’on gère à la semaine pendant les vacances scolaires.

Le projet est aussi différent si on le gère soi-même ou si on en confie la gestion à un tiers. Contrairement à la chambre d’hôtes, le meublé de tourisme ne demande pas la présence du loueur. Il peut être piloté à distance et tout ou partie des tâches peuvent être déléguées : accueil, ménage, réservations…

Propriétaire ou locataire

Les deux sont possibles sur le principe.
Mais si on est locataire, il faut une autorisation de sous-location.
Attention, cela peut coûter cher de déroger à cette règle, des juges ont attribué au propriétaire la totalité des sommes perçues par un locataire qui sous-louait un appartement sans autorisation.
Attention aussi les logements sociaux n’autorisent pas les sous-locations donc ni les meublés de tourisme, ni les chambres d’hôtes.
Dernier point, ce peut être interdit dans un lotissement dont le règlement est toujours en vigueur.

Partout ? oui mais changement d’usage

Sur le principe oui, mais dans les faits, quand un logement est loué en meublé de tourisme à l’année, il peut être demandé au loueur un changement d’usage.
Cela est le cas,

  • dans les communes de plus de 200 000 habitants et de petite couronne parisienne ;
  • de manière facultative dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par décret ;
  • dans les autres communes, sur autorisation préfectorale pour celles qui le demandent.

Le changement d’usage, ce peut être une simple formalité administrative. Ce peut être aussi soumis à autorisation, à compensation… C’est en tout cas une tendance qui se durcit, nous en parlions dès 2015 sur ce blog avec Paris qui est la première ville à avoir mis en place un système de compensation. Maintenant ce sont les grandes villls et les littoraux, mais pas que qui sont en train de mettre des règles d’usages.

Plusieurs règles existent

L’autorisation, ce peut être un seul meublé de tourisme par foyer fiscal, selon la densité, le quartier par exemple.
La compensation, c’est le fait de d’une compensation au réel : la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme doit transformer simultanément un local commercial de même surface en logement.
La compensation double au triple, c’est de devoir convertir le double ou le triple de m² de local commercial.
La compensation via l’achat de droits de commercialité, la personne voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.

Précision, cela ne concerne pas les résidences principales louées de façon ponctuelle et jusqu’à maximum 120 jours par an.

Partout, mais pas dans tous les immeubles

Une copropriété dont le règlement de copropriété indique un usage bourgeois ou exclusivement bourgeois, interdit de facto les meublés de tourisme, et ce même si des professions libérales peuvent s’y installer. La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce sujet.
D’autre part, attention aux nuisances pour les voisins, les vacanciers ont un autre rythme que ceux qui se lèvent tôt pour aller travailler, les arrivées et départs à toutes heures, les clients qui font la fête, tout ceci peut conduire à avoir des plaintes déposées contre soi.

Beaucoup de confusion sur la durée de location possible

Des chiffres circulent sur le net de façon inappropriée, alors quelques rappels

les 90 jours : le meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 90 jours consécutifs dans un même contrat, c’est la loi. Si la demande est faite par
un client de dépasser cette durée, il faut se tourner vers un autre type de bail dont le bail mobilité.
Mais un meublé de tourisme peut être loué plus que 90 jours consécutifs quand
différents clients se succèdent.
Pour être claire, pas plus de 90 jours à un même client, mais bien sûr, plus de 90 jours consécutifs – ou pas d’ailleurs – quand il y a plusieurs contrats qui s’enchaînent avec plusieurs clients.

les 120 jours sont réservés aux seules résidences principales que les propriétaires louent en leur absence. Ils ne peuvent pas dépasser 120 jours de location sur l’année. Cela concerne toutes les résidences principales, peu importe où elles se trouvent.
Ce chiffre de 120 jours n’existe que pour les résidences principales mais pas pour un dépendance qui serait louée à l’année en meublé de tourisme.

La semaine obligatoire : non, il n’est pas obligé de louer à la semaine, c’est souvent le choix de loueurs pour se simplifier la vie, parce qu’ils ont une autre activité et ne sont libres que le week-end, parce qu’ils ont un grand hébergment et que louer à la nuit représente trop de travail. C’est toujours l’article L324-1-1 du Code du tourisme qui donne la réponse et définit le meublé de tourisme comme

des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois“.

Article L324-1-1 du Code du tourisme

Vous pouvez donc décider de louer à la nuit, la semaine, trois jours… C’est votre décision personnelle dépendant de la taille du logement, de la demande et du temps que vous pouvez y consacrer ou du contrat signé avec la conciergerie.

A ce stade, vous savez si vous pouvez ouvrir un meublé de tourisme ou pas dans le bien que vous possédez ou souhaitez acheter. Reste à vérifier les autres réglementations, le statut juridique et la fiscalité, nous décrivons tout dans notre cahier pratique Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches. Retrouvez-nous aussi dans nos stages de formation, en présentiel et distanciel, 2 jours pour ouvrir meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes, vous saurez éviter tous les pièges et construire votre projet de façon sereine et rentable de A à Z.

Ouvrir un gîte de groupe, quelle est la bonne capacité ?

7 couchages, c’est déjà grand par rapport à l’offre existante.

Stage de formation 2 jours pour ouvrir ses chambres d'hôtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes
Stage de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites

C’est bien en termes de places de couchage des clients qu’on estime la capacité d’un hébergement touristique.
Pour devancer les questions habituelles, un grand lit compte bien pour deux personnes et un lit enfant compte, ce qu’entend le législateur par nombre de couchages, c’est le nombre de personnes à évacuer en cas de problème, particulièrement les incendies.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme dont les gîtes de groupe
les hébergements insolites

A partir d’un certain nombre de couchages, on parle de gîte de groupe ou de gîte de grande capacité. Derrière ce mot, il y a des hébergements bien différents tant en termes d’activité qu’en terme de taille et de réglementations.

Meublé de tourisme ou auberge collective

Le gîte de groupe peut être un gîte classique de 10, 12 ou 15 couchages ou plus loué à un même groupe ou à une même famille avec un contrat unique. Dans ce cas, au sens de la loi, il s’agit d’un meublé de tourisme qui respectera les réglementations liées à cet hébergement touristique.

Il peut aussi s’agir d’un gîte où il est possible de réserver un lit dans un dortoir ou dans une chambre partagée, il peut y avoir aussi des chambres individuelles à réserver. Dans ce cas, il s’agit d’une auberge collective. Si celle-ci est à proximité d’un itinéraire de randonnée, on parle également de gîte d’étape.

Des activités bien différentes

Dans un cas, celui du gîte de groupe – meublé de tourisme, le séjour sera d’une ou plusieurs nuits (au choix du loueur), voire même d’une ou de plusieurs semaines. La famille ou le groupe vont utiliser l’hébergement comme lieu de vacances ou de résidence ponctuelle, sans y élire domicile bien sûr.

Dans l’autre cas, celui du gîte de groupe – auberge collective, il s’agira plutôt de courts séjours voire de location pour une seule nuit, par exemple dans le cas des randonneurs sur les chemins de Grande randonnée, on pense par exemple aux chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle.

Dans le premier cas, celui du gîte de groupe – meublé de tourisme, le groupe est autonome, il s’occupe, se fait à manger, il rencontre ou pas le loueur en dehors des départ et arrivée.

Dans le second cas, celui du gîte de groupe – auberge collective, le client devra respecter un certain nombre de règles, pour les horaires, l’accès aux pièces communes, voire les repas s’ils sont proposés en plus du couchage. Il peut aussi s’agir d’une cuisine laissée en libre accès aux clients.

10, 12, 15 ?

L’essentiel de l’offre de meublé de tourisme est autour de cinq places. Seuls 15% des gîtes ont une capacité de plus de six couchages.

Sept est donc déjà une relative grande capacité même si les seuils de 10 ou celui de 12 sont ceux le plus couramment évoqués. Bien sûr, tout dépend de la superficie de la maison, de la taille des pièces communes, du nombre de sanitaires…, mais c’est au loueur de définir et d’installer le nombre de couchages qu’il considère comme adapté. Il peut se référer aux grilles de classement en étoiles pour se faire une idée mais il doit aussi prendre en compte la demande et l’offre locale pour définir au mieux la capacité de son gîte de groupe – meublé de tourisme ainsi que les prestations qu’il compte proposer.

Dans les deux cas, attention à l’ERP

15 couchages est un chiffre à connaître, puisqu’au-delà de 15 couchages, le gîte ou meublé de tourisme sera systématiquement classé en Etablissement recevant du public (ERP) avec des normes en matière d’incendie, d’accessibilité ou d’analyse de l’eau chaude à respecter. Jusqu’à 15 couchages compris, le classement en ERP ne s’applique pas. Attention, cependant, chaque situation se regarde au cas par cas, la règle générale des 15 couchages pouvant être remise en cause par des configurations ou activités qui rendent alors les normes ERP obligatoires. Attention, ce peut être une fermeture administrative, mais ces règles sont aussi là pour éviter le drame, on pense particulièrement aux drames du Cuba Libre et de l’incendie du gîte alsacien.

Quant aux gîtes de groupe – auberges collectives ou gîte d’étape, ils peuvent être assimilées à des hôtels dès le premier couchage avec les réglementations afférentes.

En début de projet, certains porteurs de projet ne sont pas toujours conscients de l’importance de décisions de fonctionnement, de services ou d’aménagement qui peuvent les faire basculer dans un autre type d’hébergement que celui pensé initialement. Ce sont des pièges sont à éviter car ils sont de nature à faire échouer le projet. Pour sécuriser votre projet, retrouvez-nous en formation, en présentiel ou distanciel pendant 2 jours, vous en repartirez avec tous les outils pour sécuriser et réussir votre création d’hébergement touristique.

Le numéro 100 juillet/août 2022 d’Accueillir Magazine vient de sortir

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Chez Accueillir Magazine, nous fêtons la sortie du 100e numéro. C’est l’occasion pour moi de faire un retour en arrière.

Accueillir Magazine n°100 juillet / Août 2022
Accueillir Magazine n°100 les choix gagnants des loueurs de gîtes, chambres d’hôtes, meublés de tourisme

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Site internet, le dossier numéro 1 janvier/février 2006

En 2006, le premier dossier était consacré à la création du site internet de la maison d’hôtes. Bien sûr, il est un peu dépassé, pas de site responsive à l’époque… Le site reste un sujet majeur pour tout loueur ou créateur puisque l’idéal est de pouvoir apparaître en bonne place sur les moteurs de recherche. Et disposer d’un site bien fait n’est pas très onéreux.

Se mettre aux énergies renouvelables, le dossier du numéro 11 septembre/octobre 2007

La question environnementale n’est pas récente et nombreux sont les loueurs qui sont passés aux énergies renouvelables. Granulés, pompes à chaleur, panneaux solaires…, nous avions choisi de faire de ce sujet un dossier complet dès 2017. Difficile de dire que ce sujet n’est pas d’actualité.

Réservations en ligne, quelles solutions ? le dossier du numéro 36 novembre/décembre 2011

Une fois le site créé, il permet de générer des réservations en direct. En 2011, le dossier était consacré aux outils de réservation en ligne disponibles pour des gîtes ou des chambres d’hôtes, un investissement utile si on souhaite limiter sa dépendance aux centrales de réservations qui ne cessent de prendre plus de place.

Bien-être : le nouveau souffle des maisons d’hôtes, le dossier du numéro 45 mai/juin 2013

Le bien-être est un thème très à la mode aujourd’hui mais, en réalité, il n’est pas nouveau. C’est un créneau que beaucoup de loueurs ont choisi pour se démarquer il y a déjà plusieurs années. Ce choix est très cohérent avec l’esprit maison d’hôtes mais il nécessite d’être réajusté en permanence pour coller aux attentes.

Photos, définir sa stratégie, le dossier du numéro 69 mai/juin 2017

Les photos déclenchent des réservations. En 2017, le dossier était consacré non seulement à la place des photos mais aussi aux différentes stratégies possibles. Le sujet est toujours central. Les pratiques et les goûts en matière de photos évoluent, il faut suivre le mouvement.

Améliorer la rentabilité de son hébergement, le dossier du numéro 81 mai/juin 2019

En 2019, pour la première fois, nous consacrions un dossier complet à la rentabilité des gîtes et chambres d’hôtes. Nous allons certainement en reparler vu l’importance du sujet devant l’inflation. Beaucoup de créateurs et de loueurs ne regardent que le chiffre d’affaires, il ne faut pas oublier la marge.

Je ne peux pas lister ici les 100 dossiers publiés depuis 2006 avec tout leur contenu mais vous assure que nous allons continuer à vous proposer les meilleurs sujets pour vous aider à gérer votre hébergement. Pour ceux qui ne connaissent pas Accueillir Magazine, n’hésitez pas commencer par lire ce numéro 100. Il vous propose une rétrospective et un dossier sur les choix gagnants des 10 prochaines années.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du numéro 99

Le numéro 99 Mai/Juin 2022 d'Accueillir Magazine vient de paraître pour fixer ses prix et déclarer ses impôts en gîtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes
Le numéro 99 Mai/Juin 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Fixer le prix de ses gîtes ou chambres d’hôtes

Dans un contexte de reprise de l’inflation, la fixation des prix est un exercice difficile. Comment faire évoluer ses prix ? Faut-il répercuter la hausse des prix ? Quels sont les éléments à prendre en compte ? Le dossier de ce numéro fait le point sur la fixation des prix et propose des pistes d’action en chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme.

Déclaration d’impôt, mode d’emploi et erreurs à éviter

Chaque année, des loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme se trompent lors de la déclaration de leurs revenus et payent trop d’impôts. Il faut dire que le formulaire est loin d’être simple. Nous vous proposons un mode d’emploi des rubriques et cases à compléter dans la déclaration et un recensement des erreurs à éviter.

Meublés de tourisme, vers plus de régulation

La liste des communes qui limitent la création de gîtes et meublés de tourisme s’allonge. Autorisation préalable, procédure de changement d’usage, règle de compensation, numéro d’enregistrement, limitation à 120 jours… la rédaction a choisi de présenter les réglementations applicables.

Gérer une surréservation

Que ce soit en gîte ou en chambre d’hôtes, la surréservation est le cauchemar de nombreux loueurs dès qu’approche la haute saison. Nous vous proposons un article complet pour essayer de l’éviter et agir au mieux en cas de surréservation.

Conjoncture, une forte envie de vacances

70% des Français ont prévu de partir avant fin juin. Que vont-ils faire ? Où vont-ils aller ? La rédaction vous présente les tendances des prochaines semaines.

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Quitter la ville

L’épidémie de covid a amplifié un phénomène, celui du départ des villes vers la campagne ou vers des villes plus petites. Mais elle était déjà dans les cartons et continue depuis.

Stage de formation 2 jours pour ouvrir ses chambres d'hôtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes
Stage de formation en présentiel ou distanciel 2 jours pour ouvrir chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme et hébergements insolites

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Raz de marée, définitif ou pas, l’avenir le dira. L’immobilier en tout cas est parlant avec des hausses significatives des transactions immobilières ces deux dernières années. Les études immobilières ont fait état de demandes en hausse en faveur de villes plus petites, de zones rurales proches d’une gare ou proches du littoral depuis la fin du confinement, avec comme critères de recherche de l’espace, un jardin et une bonne connexion internet.
Il faudra étudier la part du télétravail avec une semaine répartie entre bureau et maison qui permet de supporter un éloignement et des trajets plus longs. Et la part des résidences secondaires avec peut-être une demande poussée par le sentiment de pouvoir et devoir moins voyager dans les années à venir, aussi pour des raisons de développement durable de plus en plus marquées dans le tourisme.

Le télétravail n’explique pas tout

Cette demande n’est pas uniquement liée au développement du télétravail. Elle révèle des maux plus profonds : coût du logement dans les grandes villes, pollution, difficultés de transport, stress, bruit, anonymat…, la grande ville est devenue difficile à vivre pour beaucoup. L’épidémie a eu pour effet de pousser tout un chacun à réfléchir à ses priorités. La recherche d’un meilleur cadre de vie est devenu un objectif pour beaucoup de familles. Même si le phénomène n’est pas massif, l’épidémie l’a probablement accentué. Pour la première fois dans certaines enquêtes, le salaire n’est plus en tête de liste des attentes pour chercher un emploi, la qualité de vie prime.

Une nouvelle vision du travail

Le rapport au travail poursuit sa mue également. Pour de multiples raisons, certains salariés veulent réduire leur temps de travail en entreprise ou se mettre à leur compte et mener à bien des projets personnels qui leur tiennent à cœur. Ils se disent que, dans cette grande maison à l’écart de la ville, ils pourront se lancer dans la permaculture, l’apiculture, l’artisanat ou l’accueil touristique, voire dans les quatre activités en parallèle – et dans beaucoup d’autres évidemment. Gîtes, chambres d’hôtes ou hébergements insolites peuvent y trouver leur place, y compris en activité secondaire.
Quand on écoute les jeunes, ils ont aussi envie de multi-activités au lieu de travailler pour un seul employeur et beaucoup d’être à leur compte, en tout cas pour une partie de leur activité. Ajouter un complément grâce à un hébergement touristique, gîte ou chambre d’hôtes, peut tout à fait rentrer dans ce schéma.

Gîtes et chambres d’hôtes
ne s’improvisent pas

Il y a des questions réglementaires, des questions juridiques et fiscales quand on cumule plusieurs types d’activité, il faut être conscient du “reste à vivre” donc la rentabilité des chambres d’hôtes ou la rentabilité des meublés de tourisme ou gîtes. Et la nécessité de respecter les réglementations locales. Les questions d’urbanisme, dont je suis forcée de dire qu’elles sont beaucoup trop sous-estimées. Pas une semaine sans un appel ou un mail à la rédaction parce que le projet ne se fait pas, le Plan local d’urbanisme ne le permettant pas, avec en corollaire des drames humains si on a déjà acheté la propriété.

Autre aspect à ne pas négliger, de plus en plus, on voit des villes et communautés de communes prendre des mesures pour réguler ces appartements ou maisons achetés pour des locations saisonnières qui déséquilibrent la vie locale. Rappelons que ces mesures concernent les seuls meublés de tourisme aussi appelé gîtes ou locations saisonnières et pas les chambres d’hôtes.

Enfin, le nombre de fausses informations qui circulent sur le net et les forums, lancées par des personnes convaincues d’avoir raison, – et malheureusement aussi par certaines interlocuteurs dans des administrations qui affirment péremptoirement des choses fausses -, incite à croire qu’on est informé. Parfois c’est très grave. Je suis désolée de dire que je vois souvent des projets qui risquent une interdiction administrative à tout moment.

La viabilité du projet

La transition vers cette nouvelle vie peut être difficile. La précipitation n’est pas bonne conseillère. Il faut se préparer sérieusement à ce changement de vie pour mettre toutes les chances de son côté quitte à différer la date de départ. Et se rappeler que plus que quitter la ville, il faut partir pour un projet de vie, la première formulation est un refus et on ne crée pas sur un refus, on crée sur des attentes, un projet, des envies, des passions…

Pour sécuriser et réussir vos projets de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme, retrouvez-nous sur nos stages de formation de deux jours, en présentiel ou distanciel, nous répondrons à vos questions.

Cet article publié le 23 juillet 2020 a été réactualisé le 11 avril 2022.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du numéro 98

Le numéro 98 Mars/Avril 2022 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a choisi de mettre à la Une.

Accueillir Magazine 98 mars / avril 2022

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Site internet, lever les freins à la réservation

En moyenne, deux internautes sur 100 réservent sur le site internet d’une chambre d’hôtes, d’un gîte ou d’un meublé de tourisme, et parfois le taux de conversion est encore inférieur. 98 à 99% des clients potentiels sont le plus souvent perdus. Comment rendre le site internet plus efficace ? Comment lever les freins à la réservation ? Quelles améliorations faciles peut-on apporter à son site internet ? Que faut-il prendre en compte lors de sa création ? Nous avons choisi de traiter ce sujet dans le dossier du numéro 98 mars avril 2022.

Rénovations énergétiques, les aides

Comment limiter la facture énergétique ? Il est peut-être le temps de réfléchir à une rénovation thermique. Un article complet en rubrique Pratique pour s’y retrouver dans les aides et avant de se lancer dans les travaux.

Mauvais avis, y réfléchir en amont

Les avis de voyageurs occupent une place importante dans le processus de décision de nombreux voyageurs. Quels sont les points les plus importants aux yeux des clients ? Comment réagir et répondre face à un mauvais avis ? Nous avons choisi de faire le point.

Télévisions, des taxes et des redevances

Pas une semaine à la rédaction sans une question sur la contribution à l’audiovisuel public ou sur les redevances SACEM pour les chambres d’hôtes, les gîtes et les meublés de tourisme. Comment sont-elles calculées ? Que doit-on vraiment payer ? Y-a t-il des exceptions ou des réductions ? Attention, les déclarations fiscales sont à faire avant fin avril. Un article à retrouver en rubrique Gestion.

Changer de régime fiscal en 2022

La loi de finances encourage les changements de régime fiscal. Il est désormais plus facile de passer du régime micro au bénéfice réel ou inversement. Nous avons décidé de présenter le nouveau dispositif sans attendre puisqu’il est possible d’agir dès 2022.

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