Préparer sa reconversion avec un projet de chambres d’hôtes

Changer de métier est un défi qu’il ne faut pas sous-estimer. Encore plus quand il faut en plus changer de région, déménager sa famille, réinvestir son patrimoine. Les tâches seront bien différentes de celles menées par le passé. Etre à son compte peut être stressant. Et l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs Pour beaucoup de loueurs de gîtes, meublés et chambres d’hôtes, l’activité est une reconversion. A un moment, ils ont éprouvé le besoin de changer de vie professionnelle, voire de vie tout court et l’ouverture de leur hébergement à répondu à cette attente. Mais comment être certain qu’il s’agit du bon projet et du bon moment ?

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Accueillir Magazine, les articles à la une du nouveau numéro 80

Tous les deux mois, la rédaction d’Accueillir Magazine vous concocte un magazine. Le numéro 80 mars/avril 2019 est sorti il y a quelques jours. Petit tour des quatre sujets que nous avons choisi de mettre à la une de ce nouveau numéro.  

Accueillir Magazine numéro 80

Un dossier complet sur la fiscalité des gîtes et des chambres d’hôtes  

Alors que de nombreuses mesures fiscales ont été prises ou annoncées au cours des dernières années, il nous a paru utile de revenir en détail sur les règles fiscales applicables aux chambres d’hôtes et aux meublés de tourisme. Facturation, impôt sur le revenu, TVA, contrôle fiscal… le dossier fait le tour des règles à connaître.  

Un article à jour sur les cotisations sociales des loueurs  

Pas une semaine à la rédaction sans recevoir un appel d’un loueur de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme qui a une information incomplète ou erronée car datée sur les cotisations sociales et sur ce qu’il doit vraiment payer. Nous avons choisi de faire un point précis sur ce sujet dans ce numéro.  

Une fiche pratique sur le bruit

La calme est une des attentes majeures des visiteurs qui réservent un gîte ou une chambre d’hôtes. La fiche pratique de ce numéro est consacré à la lutte contre le bruit. Et cela se prévoit dès le début du projet, dans les travaux prévus dans la maison d’hôtes ou le meublé de tourisme.

Un article sur les objectifs du site Leboncoin

Le site plébiscité des Français occupe une place de plus en plus significative dans le secteur de la location de vacances, qu’il s’agisse de gîtes, meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes. Nous sommes allés les voir et vous en disons plus sur leurs objectifs pour les années à venir.  

Vous pouvez retrouver le sommaire détaillé du numéro 80 mars/avril 2019 sur le site du magazine et vous abonner en ligne.

Des outils à votre service, les formations et le pack du créateur

La formation, deux jours pour ouvrir sa maison d’hôtes

Vous avez le projet ou tout simplement l’envie d’ouvrir des chambres d’hôtes avec peut-être également un table d’hôtes et un gîte ou un meublé de tourisme. Vous vous posez des questions et souhaitez mettre toutes les chances de votre côté. Notre formation, deux jours pour ouvrir sa maison d’hôtes, vous apporte des réponses précises et des informations fiables. A l’issue des deux jours de stage, vous aurez en mains tous les outils nécessaires pour réussir votre projet et vous lancer dans votre nouvelle vie.

Pourquoi venir chez nous ?

En tant que journalistes, nous sommes des observateurs indépendants. Nous étudions le secteur des chambres d’hôtes, des gîtes et des meublés de tourisme depuis plus de 10 ans. Nous en connaissons les réglementations en détail et savons comment elles sont appliquées localement. Nous visitons de nombreuses maisons d’hôtes dans tous les coins de France, nous avons vu des idées géniales, d’autres moins, des succès et des échecs. Nous vous faisons gagner du temps et éviter les pièges de la création.

Un stage court et complet

Deux jours sont suffisants. En effet, la création d’une maison d’hôtes est un projet à la portée de tous ou presque. Il faut juste être clair sur les points importants, ceux qui pourraient mettre en péril votre projet.
Découvrez le programme, les dates et les prix sur le site d’Accueillir Magazine et inscrivez-vous.

Gîtes, meublés de tourisme, une journée pour tout savoir

Votre projet porte uniquement sur l’ouverture d’un gîte ou d’un meublé de tourisme à la ville ou à la campagne, nous vous proposons une formation d’une journée centrée uniquement sur ce sujet.
Découvrez le programme, les dates et les prix sur le site d’Accueillir Magazine et inscrivez-vous.

Le pack du créateur de chambres d’hôtes

Vous recherchez un guide pratique et complet sur la création de chambres d’hôtes. Nous vous proposons le Pack du créateur de chambres d’hôtes, un ouvrage remis à jour plusieurs fois par an. Il vous apporte un fil conducteur pour réfléchir à votre projet et vous poser les bonnes questions mais également des réponses claires sur le sujet des statuts juridiques et des régimes fiscaux et sur celui de l’étude de marché.
Vous pouvez acheter le Pack du créateur par courrier ou directement en ligne sur notre site internet. En cadeau, vous recevrez le numéro en cours d’Accueillir Magazine !

Accueillir Magazine, découvrez le magazine du secteur

Vous avez comme projet la création d’une maison d’hôtes ou peut-être également d’un ou plusieurs gîtes. Vous souhaitez suivre l’actualité de ce secteur, vous informer sur la fiscalité et la réglementation, repérer de bonnes idées, lire des témoignages de loueurs ou visiter leur maison d’hôtes.
Nous vous proposons de prendre le temps de faire le tour de tous ces sujets tous les deux mois grâce à Accueillir Magazine. Depuis 2006, le magazine informe loueurs et créateurs en toute indépendance avec comme seul objectif de leur être utile pour leur activité.
Pour recevoir le magazine, abonnez-vous dès aujourd’hui !

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Comment tirer parti des centrales de réservation pour vos chambres d’hôtes et gîtes ?

    • Faire une étude de marché pour réfléchir à son offre, son positionnement et à ses prix
    • Se demander comment se différencier des autres offres
    • Réfléchir à la mise en ligne de ses annonces
    • Avoir une obsession, vendre en direct

Une des questions centrales du porteur de projet qui prépare l’ouverture de son gîte ou de ses chambres d’hôtes concerne la commercialisation sur internet. En effet, rien ne sert d’investir et de s’investir si c’est pour avoir du mal à remplir ses hébergements au bout du compte. Et comme la rentabilité dépend très fortement du taux d’occupation, la question est majeure.

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Vous êtes “protection de l’environnement” ou “développement durable, rien à foutre” ?

J’ai choisi ce titre un rien provocateur pour vous parler de développement durable. Il n’est pas question dans cet article de rentrer dans des considérations scientifiques, je laisse ces questions aux experts du GIEC. Je ne cherche pas non plus à faire du prosélytisme ou des menaces, je ne crois pas à l’écologie punitive ! La question qui m’intéresse dans ce billet est plus simple : est-ce que le développement durable ou le respect de l’environnement sont des points importants lorsque l’on gère des gîtes et des chambres d’hôtes ?

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Reprendre une maison d’hôtes est-ce judicieux ?

Un marché immobilier existe, celle de reprendre chambres d’hôtes ou meublés de tourisme en activité ou qui ont fermé récemment.
Gain de temps et allègement des travaux certes,
mais le business plan reste nécessaire
pour valider le chiffre d’affaire de l’activité, la marge d’évolution et les revenus futurs du loueur, sans compter la capacité de rembourser le prêt à la banque.

Pour les créateurs de chambres d’hôtes et / ou meublés de tourisme qui n’ont pas dans leur vie actuelle une propriété adaptée à une activité d’hébergement ou qui veulent profiter de ce projet pour s’installer dans la région de leur rêve, trouver le bien immobilier est compliqué. On en parle régulièrement sur ce blog, il faut concilier vie privée, emplacement et business plan, possibilité et droit de faire les travaux…, tout en respectant le prix et son budget évidemment. Trouver le bien immobilier, c’est certainement, ce qui prend le plus de temps dans le projet de création de maisons d’hôtes.

Des porteurs de projet veulent s’installer dans une maison d’hôtes qui existe déjà et ce pour de multiples raisons. Cela peut demander du temps avant d’ouvrir ses chambres d’hôtes, de quelques mois à plusieurs années, selon l’importance des travaux, ce qui veut dire que pendant ce temps on ne se rémunère pas, on ne cotise pas et on perd des trimestres de retraite. On peut aussi ne pas avoir pas envie de faire des travaux trop importants. Quant à surveiller les travaux à distance en continuant son activité, c’est une source de problèmes sauf à avoir une perle rare comme maître d’oeuvre et les allers et retours sur le chantier sont épuisants… Dans les faits, il y a plein de bonnes raisons pour prendre cette décision.

L’achat d’une maison d’hôtes, un marché immobilier atypique

Internet rend ce marché ou plutôt cette niche plus visible. Accueillir Magazine avec sa rubrique immobilier par exemple rassemble un choix certain de maisons d’hôtes en vente. Certes l’offre n’y est pas exhaustive, des loueurs passent en direct par des agences notamment, mais dans tous les cas, l’offre immobilière de maisons d’hôtes en vente ne fait au total que quelques centaines de maisons d’hôtes à vendre. Un millier environ de loueurs s’arrêtent chaque année pour diverses raisons, tous ne vendent pas leur bien immobilier ou pas immédiatement, le stock est donc limité.

Si l’offre est plus visible, c’est aussi parce que des propriétaires qui se sont investis personnellement, tant dans la rénovation, que dans tout ce qui va autour de la maison d’hôtes, notamment la promotion, ont envie de transmettre leur oeuvre, ils ont construit un projet abouti et ont envie de le voir vivre.
C’est également certainement considéré comme un moyen d’optimiser la vente de sa maison d’hôtes, certains loueurs même rêvent de vendre leur maison d’hôtes avec plusieurs années de chiffre d’affaire en plus du prix de l’immobilier, autant le dire ils déchantent assez vite, un bien immobilier a une valeur, un fonds de commerce aussi, mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux avec un prix hors marché.
Attention, il y a des maisons d’hôtes à reprendre pour un budget raisonnable, tout dépend de la région dans laquelle on veut s’installer, mais c’est possible.

Le marché immobilier de la chambre d’hôtes surfe aussi sur une vague de popularité, les agents immobiliers se sont entichés de ce type de formule : “convient parfaitement à un projet de chambres d’hôtes“. Il suffit de faire une petite recherche sur le net pour s’en convaincre. C’est parfois vrai, pas toujours, pas souvent même, mais cela permet aussi en général de justifier un prix élevé et les honoraires espérés !

Reprendre une maison d’hôtes, c’est un gain de temps, oui mais…

Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est nécessairement gagner du temps sur le gros oeuvre, les salles d’eau notamment existent. Cela n’empêche pas de refaire sa propre décoration, de repeindre, mettre ses meubles… Même de changer le nom de la maison et de repartir à zéro niveau notoriété, parfois indispensable, soit parce que la réputation de la précédente n’était pas bonne sur les avis de voyageurs, soit parce qu’on fait une montée en gamme et qu’on ne pratiquera pas les mêmes prix.

Quand on achète une maison d’hôtes en activité, il peut y avoir un planning à respecter. Bien sûr, il y aura les temps incontournables de la signature de compromis de vente et de la négociation du prêt bancaire. Mais veut-on ouvrir pour Pâques, profiter pleinement de la saison touristique et quand même avoir le temps de prendre ses marques et son rythme de croisière pour se roder avant
la pleine affluence de l’été ? Certains créateurs fonctionnent comme cela, ils ferment ensuite quelques mois pour faire leurs propres travaux et avec le retour d’expérience d’une première saison, ils savent comment s’organiser et quels choix faire. Plus tard, cela veut dire démarrer en pleine saison, c’est dur. Quant à  prendre possession de la maison d’hôtes après la saison, c’est potentiellement perdre un chiffre d’affaire pour les maisons qui ont une saisonnalité forte. Tout est faisable, cela se calcule dans son business plan.
C’est en tout cas à considérer selon sa situation personnelle.

L’automne, l’hiver, c’est le bon moment pour visiter, les vendeurs ont plus de temps qu’en plein mois d’août pour répondre aux questions, parler de la région, expliquer leur fonctionnement. Reprendre une maison d’hôtes va au-delà d’un simple achat immobilier, au-delà des gestes techniques, on est dans la transmission d’une expérience, d’un projet de vie. L’automne, c’est aussi le moment où de nouvelles maisons d’hôtes vont arriver sur le marché, certains loueurs ont  fait leur dernière saison et souhaitent s’arrêter,
ils vont mettre en vente leur propriété dans les prochaines semaines.

Si j’achète une maison d’hôtes, quel est le potentiel de chiffre d’affaires ?

Le porteur de projet qui souhaite reprendre une maison d’hôtes en activité cherche toujours, avec raison, à savoir quel est le chiffre d’affaires réalisé et s’il y a un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire. A en croire le vendeur, c’est toujours le cas. Cette question mérite une analyse précise.

Quel loueur est le vendeur de la maison d’hôtes ?

Il faut se demander quelle a été la démarche du vendeur. Nous avons parmi les chambres d’hôtes à vendre sur Accueillir Magazine des loueurs qui ont baissé l’activité les dernières années avant la vente parce qu’ils sont proches de la retraite. Là il y a certainement une activité à relancer et à dynamiser. D’autres ont cherché le temps de leur activité de loueur une activité complémentaires, voire à rester sous certains seuils pour éviter de payer des cotisations sociales par exemple. Dans ces maisons aussi, il y a un potentiel de croissance. Enfin certains ont tout mis en oeuvre pour louer leurs chambres d’hôtes, ils sont sur les centrales de réservation, ont de la réservation en ligne, des avis de voyageurs…, ils ont probablement optimisé le taux de
fréquentation et il sera difficile de faire mieux.

Faire des calculs détaillés

Il faut repartir des comptes qui doivent être fournis par écrit en tout cas quand il y a vente de fonds de commerce, parce que bien sur si on achète juste les murs, le vendeur n’a pas d’obligation légale à fournir les détails de son activité.
Regarder l’évolution de la fréquentation, des prix et du chiffre d’affaires de la maison d’hôtes au cours des dernières années, calculer la durée moyenne des séjours et le taux d’occupation mois par mois, comparer ces données aux statistiques locales et départementales… Ces analyses vont permettre de comprendre si l’évolution du chiffre d’affaires est cohérente par rapport à l’évolution de la fréquentation du territoire, de voir s’il est possible de mieux remplir en avant ou arrière saison voire en basse saison, s’il y a un problème de prix par rapport aux offres concurrentes… Il est alors possible d’évaluer un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire, par exemple 20 nuitées par chambre sur la période mai/juin et 10 sur septembre/octobre, soit 30 nuitées par chambre.

Identifier les actions à mener

L’étape suivante consiste à identifier précisément les actions à mener pour obtenir ce chiffre d’affaires supplémentaire. Inutile de faire une liste à la Prévert qui n’aboutira à rien de concret. Si l’objectif est d’augmenter les nuitées en avant-saison, il faut identifier les clientèles les plus porteuses à cette période de l’année dans la région, vérifier que l’offre leur correspond et mettre en avant des éléments qui peuvent la séduire, par exemple une décoration plus moderne, une formule table d’hôtes printanière, une remise pour séjours longs, la télévision dans les chambres…, puis accroître les actions de promotion à cette période de l’année en insistant sur les atouts de son offre. Il y a aussi le côté technique, avoir un site internet plus performant, mettre la réservation en ligne sur mon site, avoir un channel manager, être sur les centrales de réservation, les réseaux sociaux… Dans ce domaine, sur certaines maisons d’hôtes, il y a beaucoup de travail à faire qui peut être porteur. Il n’existe pas de solution toute faite pour répondre à cette question car chaque maison d’hôtes est différente et il faut garder à l’esprit que la promotion de gîtes et chambres d’hôtes est une affaire de détails. Il faut donc effectuer une étude de marché et s’appuyer sur une analyse précise. Pour ceux que cela intéresse, nous avons édité un Cahier Pratique sur le sujet de l’étude de marché
L’autre action à mener bien sûr,, c’est de regarder la rentabilité et la baisse des charges, pour voir ce qu’on peut améliorer. Reprendre une maison d’hôtes, c’est gagner du temps, mais cela n’exonère pas de faire un business plan, celui-ci est facilité parce qu’on a les chiffres du vendeur en référence.

Ce billet avait été initialement publié le 5 septembre 2014 sous le titre Reprendre une maison d’hôtes, est-ce le bon moment ?, il a été mis à jour et enrichi le 1er octobre 2018

Gîtes et chambres d’hôtes, penser habitat flexible

Depuis quelque temps, les professionnels du bâtiment parlent de logements modulables, évolutifs ou flexibles, une idée qui peut intéresser les créateurs de gîtes et chambres d’hôtes qui réfléchissent à leurs travaux et aménagements.

L’idée sous-jacente est de proposer des logements capables de s’adapter plus facilement aux étapes de la vie sans nécessiter des déménagements : arrivée des enfants, vie familiale, familles recomposées, départ des enfants de la maison, hébergement d’un proche âgé, vieillissement des occupants…
La maison utile aujourd’hui n’est probablement pas la même que celle nécessaire dans 10 ans. Le travail de projection n’est pas simple et personne ne peut prédire l’avenir, il dépend de chaque situation personnelle mais certaines préoccupations reviennent régulièrement.

On pense sécurité pour les jeunes enfants mais aussi pour les personnes âgées, adaptabilité au handicap ou à l’âge. On réfléchit cloisons mobiles pour modifier la configuration des chambres ou encore arrivées techniques et de plomberie pour aménager des wc, cuisines ou salles d’eau supplémentaires.
La flexibilité peut porter sur d’autres éléments, comme pouvoir aménager une chambre supplémentaire ou un bureau dans une très grande pièce de vie, pouvoir transformer une ou plusieurs chambres en appartement totalement indépendant…, ou inversement, revenir à une situation antérieure par exemple proposer à nouveau un salon qui avait été converti en chambres d’hôtes et sa salle d’eau attenante,  ou encore pouvoir créer une extension… La liste des possibilités est vaste. La question peut également se poser pour les extérieurs, les cheminements et les espaces de stationnement qui devront s’adapter aux évolutions de la maison.

Lorsque l’on se lance dans des travaux voire dans la construction d’une maison, il me semble important d’imaginer différents scenarii et de se projeter sur le long terme. Cette flexibilité pourra être utile ou pas, elle n’est pas nécessairement beaucoup plus chère à intégrer dans les travaux initiaux, elle pourra également faciliter la revente de la maison le jour venu.

Dégâts, casse ou vol en gîte ou chambres d’hôtes, comment gérer les incidents ?

  • Peu de séjours se passent mal, certains auraient pu être évités
  • Anticiper, se préparer pour devancer les problèmes
  • Connaître ses droits et les réglementations applicables en amont et pour réagir après
  • Assurer correctement son activité sont les clés pour limiter les problèmes et les gérer au mieux quand ils arrivent

Même si la grande majorité des séjours en gîtes ou chambres d’hôtes se passent bien, certains peuvent donner lieu à des incidents. Une grande partie d’entre eux peut être évitée.

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Créateurs de gîtes et chambres d’hôtes, attention au prélèvement à la source

  • le prélèvement à la source entrera en vigueur en janvier 2019
  • 2018 est théoriquement une année blanche
  • C’est plus complexe, selon le statut juridique et fiscal retenu pour l’activité de gîtes et chambres d’hôtes : entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, contribuables soumis à l’impôt sur le revenu, sociétés civiles immobilières transparentes, micro-entrepreneurs, entrepreneurs individuels
  • Attention au statut choisi pour l’activité

Comme vous le savez déjà, le prélèvement à la source entrera en vigueur en janvier 2019. L’année 2018 est théoriquement une année blanche, pas d’impôt à payer sur les revenus 2018 !

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