Le numéro 49 janvier/février d’Accueillir Magazine vient de sortir avec plusieurs sujets classiques en ce début d’année et un point sur les textes fiscaux adoptés fin 2013.
Le dossier de ce numéro est consacré à la table d’hôtes avec un tour d’horizon des tendances, et des témoignages de loueurs qui font régulièrement table d’hôtes. La rubrique Gestion analyse la question des statuts des entrepreneurs individuels avec les principales proposition du rapport demandé par le Premier ministre. La toute nouvelle rubrique Internet se penche sur le coût des centrales de réservation et propose des pistes pour limiter les commissions versées. La rubrique Acteurs s’intéresse aux Assises du tourisme et l’actualité des régions aux événements prévus en 2014. La rubrique Pratique parle de l’air intérieur de la maison et des sources de pollution.
Comme à chaque numéro, nous abordons également de nombreux sujets fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion – contribution audio-visuelle, monuments historiques et périmètre de protection… et des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – sécuriser sa maison, chasser les mouches…
A découvrir également dans Accueillir Magazine notre reportage dans une très belle maison d’hôtes de Franche-Comté, les témoignages d’une propriétaire de Bretagne en train de construire une maison d’hôtes BBC et d’un loueur de Picardie qui a aménagé des combles pour créer une suite pleine de charme.
En cette période de fêtes, pour tous ceux qui sont à la recherche d’une idée pour offrir à un proche ou qui veulent se faire un cadeau, nous vous proposons des idées cadeau. Elles sont valables toute l’années mais pour l’occasion nous avons fait une pochette spéciale Noël.
Destinés à ceux qui veulent ouvrir des chambres d’hôtes et ou gîtes ruraux ou meublés de tourisme, retrouvez la pochette de Noël comprenant les six derniers numéros d’Accueillir Magazine et le livre Mes chambres d’hôtes, mes hôtes et moi. Les frais de port sont offerts et le délai de livraison de deux à trois jours.
Avec les six numéros parus en 2013, vous pourrez vous immerger dans le monde de la chambre d’hôtes, vous tenir informé de l’actualité des derniers mois, visiter les maisons d’hôtes de nos reportages, réfléchir à vos aménagements et travaux… Vous recevrez également le livre d’une propriétaire de chambres d’hôtes, Christiane Villamaux, qui raconte ses 28 années à faire chambre d’hôtes en Normandie avec de nombreuses anecdotes, rencontres et souvenirs. La pochette de Noël est en vente sur le site du magazine.
Et n’oubliez pas l’abonnement à Accueillir Magazine, un cadeau qui reviendra tous les deux mois tout au long de 2014.
En attendant la nouvelle année, je vous souhaite de très bonnes fêtes de fin d’année.
Le principe d’un site public, en l’occurrence guichet-entreprises.fr, qui facilite les démarches de création d’entreprise est, dans l’esprit, une bonne idée, mais faire croire qu’en 45 minutes on disposera d’un dossier de création de chambres d’hôtes – ou toute autre activité économique d’ailleurs – prêt à être déposé me laisse sceptique. Parce que si les démarches ont été simplifiées, l’envers du décor ne l’a pas été. Et en fait, je ne suis même pas sûre que la création d’entreprise ait été simplifiée, aller au CFE (centre de formalité des entreprises) n’était pas compliqué et avait l’avantage de permettre de parler à quelqu’un d’averti.
Il ne faut pas négliger la phase préalable, prendre le temps de réfléchir à son projet personnel, étudier toutes les options avant d’opter pour un statut juridique ou un régime fiscal, comprendre la logique des textes qui s’appliquent aux chambres d’hôtes ou aux locations touristiques, – ce qui n’est pas la même chose… Tout ceci demande du temps et doit être vraiment mûri. Laisser croire que tout est facile, que l’on peut se débarrasser du sujet en 45 minutes ne me semble pas un service à rendre aux porteurs de projet, cela peut même être pervers en plongeant des personnes peu averties dans un univers qu’elles ne maîtrisent pas.
Dans le domaine de la création d’entreprise ou du choix d’un statut, les options sont multiples, le vocabulaire complexe pour ceux qui n’y sont pas habitués, les conséquences lourdes. Disons-le autrement, une fois le dossier déposé, il ne sera plus possible de revenir en arrière et c’est à ce moment là que l’on se rendra compte qu’une autre option juridique ou fiscale aurait été plus adaptée. Il sera hélas trop tard et cela coûte parfois très cher. Nous avons parfois au téléphone des personnes qui se retrouvent engagées dans un statut et s’aperçoivent a posteriori que ce n’était pas le statut qui leur convenait ou même qui était possible dans leur cas. Croyez-moi, c’est compliqué à démêler et cela représente une perte d’énergie qu’on n’a plus pour ses chambres d’hôtes, voire un découragement certain quand on se heurte au mur administratif.
Méfiez-vous donc de tous ceux qui vous expliquent que choisir un statut est facile et qu’il s’agit d’une simple formalité. En réalité, il y a des choix à effectuer. Ils dépendent de votre situation personnelle et familiale, dont votre âge et le nombre d’années encore à cotiser, du chiffre d’affaires et du revenu attendu, du type de projet envisagé, de votre passé professionnel… Ils impliquent votre patrimoine, vos revenus, votre fiscalité, votre retraite, les plus-values éventuelles de votre bien immobilier, bref, pas vraiment quelque chose qu’on peut survoler à la légère…
Cela prend un peu plus que 45 minutes ! Ou alors ce sont les dernières 45 minutes d’un long processus, un peu comme la promesse de la couche unique de peinture, unique après toutes les autres !
Accueillir Magazine de novembre/décembre 2013 vient de sortir. Les meublés touristiques sont au coeur de l’actualité de cette fin d’année et donc au centre de plusieurs articles de notre nouveau numéro, qu’il s’agisse de leur classement, des règles d’urbanisme en cours de discussion ou encore de fiscalité avec les questions autour du régime micro.
Le dossier de ce numéro est consacré aux piscines des maisons d’hôtes, un équipement qui peut prendre de nombreuses formes selon que l’on veut un bassin détente ou sportif ou que l’on pense sécurité et entretien. La rubrique Acteurs s’intéresse à l’émission télévisée Bienvenue chez nous, y participer, ou pas ?
Comme à chaque numéro, nous abordons également de nombreux sujets fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion – le point sur les textes en discussion, les registres obligatoires du régime micro, les taux de TVA applicables en 2014, les notes et certificats d’urbanisme… – et des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – renouveler et entretenir les serviettes de toilette, bien installer ses détecteurs de fumée, utiliser TripConnect pour les réservations en ligne…
A découvrir dans ce magazine également le reportage dans une très belle maison d’hôtes d’Eure et Loir, les initiatives autour du bien-être d’un couple de Gironde et la recette d’une propriétaire de chambres d’hôtes suisse.
Pour les porteurs de projet qui cherchent une maison à acheter ou vont faire des travaux voire même construire pour créer chambres d’hôtes ou gîtes, il est essentiel de se renseigner sur les taxes locales. Ce sujet est particulièrement sensible pour deux raisons.
Premièrement, nous ne sommes pas égaux devant l’impôt selon le lieu où nous nous habitons. Ces taxes locales varient fortement selon les valeurs locatives mais également en fonction des taux fixés par le département et la commune. C’est ainsi que l’on peut trouver des taxes foncières qui vont de 1 à 5 pour le même type de bâtiment. Cela peut facilement représenter un coût de 1 000 à 5 000 euros par an. Par rapport au prix d’une chambre d’hôtes, cela va peser de 2 à 10 euros par nuitée, sur la base de 500 nuitées par an. Et il faudrait aussi parler de la cotisation foncière des entreprises dont le montant varie lui aussi fortement.
Deuxièmement, ces taxes locales sont à la hausse depuis plusieurs années. Selon l’Union Nationale de la Propriété Immobilière, la hausse de la taxe foncière a été en moyenne de 21% entre 2007 et 2012. Dans l’hypothèse d’une commune à forte taxe, par exemple celle où cela représente 10 euros par nuitée, cela correspond à une hausse de 2 euros environ du prix de la nuitée en cinq ans. Et la hausse risque de se poursuivre.
Des chambres spacieuses, de belles pièces communes, un grand parc… tout ceci a un coût qu’il faut connaître précisément avant de se lancer. Cela peut pousser à privilégier une commune plutôt qu’une autre, voire à adopter un statut juridique plutôt qu’un autre par exemple pour passer au réel et déduire toutes ses charges y compris fiscales. Il n’y a pas une réponse globale, c’est vraiment une analyse au cas par cas, mais qui peut, si on ne la fait pas plomber sérieusement un budget et la rentabilité finale de sa maison d’hôtes.
Et une remarque, la ce ne sont pas les seuls impôts dont doivent s’acquitter les loueurs, la fiscalité change tout le temps, on n’attend même plus les lois de finance, la suivre est compliquée, alors abonnez-vous à Accueillir Magazine pour recevoir toutes les informations fiscales dans votre boîte aux lettres
Ouvrir des chambres d’hôtes est, paraît-il, le projet le plus plébiscité quand on parle de changer de vie ou de reconversion, mais s’il y a beaucoup d’appelés, il y a peu d’élus. Je reviens sur un sujet essentiel avant de faire chambres d’hôtes. Est-ce que cette activité vous convient vraiment ? Et si je pose la question, c’est parce que j’ai parfois l’impression que c’est le projet de création qui intéresse plus que celui d’accueil. Or c’est bien l’accueil qui est au coeur de la maison d’hôtes.
Il faut prendre le temps de bien se poser cette question avant de se lancer car il s’agit d’un changement d’activité et d’un changement de vie.
Pour beaucoup de créateurs, l’activité de chambres d’hôtes est différente de celle qu’ils menaient auparavant et les tâches quotidiennes vont être une nouveauté : accueil, petit déjeuner, table d’hôtes, ménage, gestion des réservations, promotion de la maison d’hôtes en local et sur internet… Cela suppose un nouveau rythme de travail, de nouvelles contraintes et de nouvelles satisfactions. Il faut y penser.
Ce changement est souvent vécu comme un nouveau départ dans la vie, voire une reconversion professionnelle. Se mettre à son compte est certes très motivant mais peut aussi inquiéter puisque le revenu n’est plus garanti par un employeur mais va fluctuer. Il dépendra d’un planning de réservation plus ou moins rempli. Ce n’est pas fait pour tout le monde.
Créer des chambres d’hôtes, c’est aussi un changement de vie. Les relations avec les proches seront modifiées. La maison familiale devra être partagée avec des hôtes. Le conjoint et les enfants seront nécessairement mis un peu à contribution. Les week-ends et les vacances scolaires seront souvent chargés alors que c’était le temps des sorties ou des réunions familiales.
La disponibilité sera requise, les hôtes la demandent, on revient bien à la notion d’accueil et ce n’est pas parce que dans notre vie quotidienne nous nous trouvons accueillants que nous sommes capables d’ouvrir une maison d’hôtes et de pratiquer l’accueil au quotidien avec des hôtes encore inconnus.
Donnez-vous le temps de bien réfléchir à tous ces impacts avant de vous lancer et d’acheter une maison ou de faire les travaux. Cette étape est essentielle, c’est même la condition indispensable pour réussir sa maison d’hôtes, il ne faut surtout pas la franchir trop rapidement.
Stage de formation après stage, je constate que la place d’internet est trop souvent sous-estimée par les porteurs de projet. Pourtant, dans les premiers temps, c’est bien le vecteur principal pour faire connaître son hébergement. Quand la maison d’hôtes aura été ouverte depuis quelques mois ou années, il y aura le bouche à oreille, les avis de voyageurs, les voisins connaîtront, recommanderont l’hébergement, bref toute une réputation et e-réputation se seront construites.
Formation pour Gagner des réservations en direct sur internetGîtes et chambres d’hôtes, les clés d’un site internet efficace
La commercialisation sur internet est partie prenante du business plan
Dans leur business plan, les créateurs pensent à chiffrer en détail les travaux, le mobilier et le matériel nécessaires mais certains négligent le budget internet et y consacrent trop peu de temps et d’argent, – ou parfois beaucoup trop en demandant un site fait sur mesure alors qu’il existe des sites prêts à faire peu chers et très efficace.
Le site internet et la réservation en ligne non négociables
Disposer d’un site bien conçu et être visible sur internet, cela coûte de l’argent. Il y a l’achat du nom de domaine, la conception – ou plutôt location d’un modèle prêt à publier, l’hébergement sur un serveur, la mise en place d’un module de réservation en ligne dit channel manager, mais aussi l’achat d’annonces sur des annuaires payants, la présence sur les réseaux sociaux, l’adhésion à des centrales de réservations avec les commissions (Bookin, Airbnb…) qui vont avec… Cela prend aussi du temps, comprendre les mécanismes du référencement, bien penser son site, aller sur les réseaux sociaux et trouver son style, parce que la maison d’hôtes et son accueil sont uniques, le site internet et sa communication doivent les refléter. Cela permet aussi de bien choisir le prestataire qui va faire le site ou proposer un site prêt à publier, de lui poser les bonnes questions ou de lui indiquer ses besoins.
Le site internet et la réservation en ligne (channel manager) sont indispensables. On ne peut pas accepter de se fier à des prestataires, annuaires et OTA (online travel manager comme Booking et Arbnb) dont on ne maîtrise pas les commissions, ni conditions générales de vente. Que se passera-t-il s’ils suppriment les annonces, si les commissions augmentent ? Tous les jours, je lis les témoignages de loueurs dont l’annonce est suspendue, comme cela, parce qu’un client s’est plaint. Ces centrales de réservations ne sont pas des partenaires et les loueurs sont la variable d’ajustement dans leur modèles économique. Ceux qu’ils chouchoutent, leurs clients qui ne sont pas les vôtres, ce sont les personnes qui réservent les hébergements. Ne faites pas reposer votre activité sur les OTA.
Le site se pense avant l’ouverture des meublés de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes
Les porteurs de projet s’y prennent souvent trop tard, c’est bien avant l’ouverture des chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme qu’il faut s’en occuper. Et pourtant il s’agit d’un élément décisif si l’on souhaite avoir un bon niveau d’activité et dépasser le taux d’occupation des autres hébergements du territoire.
Nous continuons, numéro après numéro, à présenter dans Accueillir Magazine les outils et solutions disponibles pour les chambres d’hôtes pour permettre aux loueurs d’améliorer la visibilité de leur site internet et de générer des réservations en direct. Nous proposons aussi une formation sur une journée dédiée pour parler de vos projets, voir comment augmenter vos réservations. Tout ceci est un sujet à part entière qui nécessite préparation, réflexion, devis et chiffrage détaillé. Et l’enjeu est multiple, augmenter le taux de réservation et baisser le coût des commissions et inscriptions à des centrales de réservation et annuaires qui deviennent parfois trop conséquents. Cela a une influence directe sur le taux d’occupation de vos meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes
Cet article a été publié le 8 octobre 2013 et mis à jour le 21 février 2023
Je lis tout et son contraire sur la question de la surface minimale des chambres d’hôtes, parfois 10 m², d’autre fois 12 m², voire 15 m². Et pourtant c’est un point essentiel à connaître avant de se lancer dans des travaux ou l’achat immobilier d’une maison d’hôtes.
Tout d’abord, le texte de loi et le décret ne précisent pas ce point. Ils se limitent à parler d’une chambre meublée située chez l’habitant. Par conséquent, la chambre d’hôtes est une chambre et la réglementation impose qu’aucune pièce d’habitation ne soit inférieure à 7 m², surface portée à 9 m² si l’on considère que la chambre d’hôtes est une chambre isolée.
Rentre après en ligne de compte la question des labels puisque certains vont avoir leurs propres exigences quant à la superficie de la chambre et de celle des sanitaires. Il n’y a pas d’obligation à être labellisé mais si on le souhaite mieux vaut se renseigner dès le départ sur les exigences du label car il sera difficile de déplacer les murs par la suite. Autre point à penser, mieux vaut se projeter sur la surface des chambres après travaux, si on doit en prendre une partie pour aménager des salles d’eau et sanitaires privatifs.
Enfin, le confort et le bien-être sont très souvent associés à l’espace. C’est souvent le point fort des maisons d’hôtes qui proposent des chambres et des sanitaires spacieux ou dont l’agencement a été très bien pensé. Vos futurs hôtes, étrangers mais aussi français, y seront très sensibles. D’une certaine façon, la taille des chambres est un élément qui va être pris en compte dans le calcul du coût de la nuitée, c’est un de ces éléments facilement comparables qui déterminent le prix d’un hébergement.
Ceci dit, des petites chambres d’hôtes très bien aménagées et pensées peuvent paraître plus grandes et avoir plein de charme. C’est à considérer car le coût de l’achat immobilier est à prendre en compte dans son projet. Et en cette période de crise économique, je suis convaincue qu’il y a un créneau pour des hébergements un peu moins chers que la moyenne actuelle, dont l’emprunt immobilier pèse moins sur les loueurs, mais chez qui l’accueil a toute sa place.
Aujourd’hui, c’est un billet d’humeur ! Je n’en peux plus de voir sur le net toutes ces annonces immobilières pour des maisons avec le fameux commentaire “idéal chambres d’hôtes”, – mêmes annonces qu’on m’envoie à tire-larigot pour les publier dans nos annonces immobilières – ce que nous ne faisons pas, évidemment.
L’appartement témoin encore et toujours
Avec les difficultés du marché immobilier, certains n’hésitent plus à écrire n’importe quoi au risque de pénaliser les bâtiments qui peuvent réellement être transformés facilement en maisons d’hôtes, sans trop de travaux. Ils surfent sur l’engouement et l’espace médiatique qu’occupent les maisons d’hôtes et s’en servent pour faire rêver les acheteurs et monter les prix. Comme anecdotes, on m’a proposé des annonces pour une maison dans laquelle il y avait deux chambres, “mais pas de problèmes pour en aménager d’autres dans le sous-sol”, et une avec une seule salle de bains et trois chambres mais un “tellement beau jardin”.
Je ne vais pas vous parler du goût et des couleurs puisque c’est très personnel et que vous êtes en droit de préférer une longère, une demeure médiévale ou une maison d’architecte. Je veux parler des atouts d’un bâtiment pour devenir maison d’hôtes, évidemment cela ne vous concerne pas si vous êtes prêts à faire de gros travaux, dans ce cas, la question est différente et a priori, vous ne cherchez pas “une maison idéale pour chambres d’hôtes” et pas à la payer le prix fort.
C’est quoi une maison idéale à acheter pour y faire des chambres d’hôtes ?
Petit tour de piste des questions à poser pour vérifier si la maison à vendre est vraiment “idéale” pour y ouvrir des chambres d’hôtes.
Premier postulat, c’est une maison où les travaux ne sont pas trop importants, sinon, voir ci-dessus, elle ne serait pas idéale. Cela concerne donc le nombre et la taille des chambres, le nombre et la configuration des sanitaires et salles d’eau, puisque vos futurs hôtes apprécient les sanitaires privatifs et attenants à la chambre.
Cela touche le stationnement des véhicules qui doit être facile et adapté au nombre de chambres.
Cela concerne les pièces communes suffisamment grandes pour accueillir les hôtes autour d’une table pour le petit déjeuner ou de la cheminée en fin de journée.
Cela implique des extérieurs suffisamment spacieux, jardin, terrain, éventuellement piscine, dont les hôtes vont pouvoir profiter.
Cela implique des accès et circulations multiples dans la maison.
Cela demande des matériaux de qualité, une décoration au goût du jour…
L’emplacement est évidemment important. Et il ne doit y avoir aucune nuisance sonore, auditive ou visuelle.
C’est pour cette raison qu’il est souvent plus facile de racheter une maison d’hôtes en activité même s’il y a des travaux de rénovation à effectuer que d’acheter ces fameuses maisons “idéales chambres d’hôtes” où il va falloir casser toutes les cloisons pour tout reconfigurer. C’est pour cela que dans les faits, malgré le nombre important de maisons “idéales”, les créateurs mettent parfois plusieurs années à trouver leur coin de paradis. Je ne peux en tout cas qu’encourager ceux qui cherchent leur bien immobilier pour y ouvrir des chambres d’hôtes à se faire une grille très pointue de leurs attentes et à interroger vendeurs et agents immobiliers avant de se déplacer.
Accueillir Magazine de septembre/octobre 2013 vient de sortir. L’actualité est toujours chargée avec le projet de réforme de l’auto-entrepreneur et ses conséquences pour de nombreux loueurs, la reprise des débats sur la loi Duflot et son impact sur les locations meublés, la publication de la norme Afnor pour fiabiliser les avis de voyageurs ou encore le bilan de la saison estivale.
Comme à chaque numéro, nous faisons le point sur des points fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion du magazine – taxe foncière, réglementation des piscines naturelles, licences boissons… – et sur des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – agir contre les déchets, réussir le café, faire traduire son site internet…
Le dossier de ce numéro est consacré à la décoration des chambres, un enjeu important pour se sentir bien dans sa maison mais également pour donner envie de réserver et séduire de nouveaux hôtes. A découvrir dans ce magazine également le reportage dans une très belle maison d’hôtes de l’Ile de la Réunion, l’initiative originale d’un couple de Normandie passionné de littérature et à la démarche environnementale très forte, la recette gourmande d’une propriétaire de chambres d’hôtes picarde…
