Meublés touristiques, bien s’informer avant d’ouvrir

Comme vous le savez probablement, la loi sur le logement (ALUR) promulguée fin mars comporte plusieurs dispositions qui réglementent les meublés touristiques. Or de nombreuses personnes réfléchissent à investir ou convertir un bien immobilier à la location saisonnière. Ils y voient, au choix, la promesse d’une bonne rentabilité, la possibilité de ne pas vendre une résidence secondaire ou un immobilier familial, une façon de ne pas connaître les problèmes de la location classique meublée ou pas… Nous en avons souvent au téléphone, notamment, disons-le, ceux qui ont pour objectif d’acheter un bien immobilier à Paris et de faire de la location touristique.

Tout d’abord, soyons précis sur les dénominations possibles. Les chambres d’hôtes ne sont pas concernées. En revanche, sont potentiellement concernés les gîtes ruraux, les meublés de tourisme, les locations saisonnières et de façon plus générale toutes les formes de location meublée de courte durée lorsqu’elles sont répétées et qu’elles s’adressent à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Seule la location saisonnière de la résidence principale échappe aux nouvelles dispositions.

La réglementation permet désormais aux communes de fixer des règles plus précises et ouvre la voie à des contrôles plus nombreux. Vont être principalement concernées les grandes villes mais éventuellement aussi toutes celles où existent des difficultés de logement et où les conseils municipaux décideront d’intervenir pour limiter la création de meublés touristiques. Il est donc essentiel de bien s’informer avant de se lancer dans un tel projet.

Comme je l’ai souvent écrit sur ce blog, méfiez-vous de ceux qui vous expliquent que louer un logement meublé en saisonnier ne pose aucun problème. Et si j’insiste, c’est qu’il suffit de lire n’importe quel forum pour voir répété à l’infini ce type d’affirmation. Dans les dossiers les plus complexes, le conseil d’un professionnel du droit indépendant – avocat, notaire… – peut s’avérer nécessaire avant l’achat du bien immobilier et les travaux car après il sera peut-être trop tard.

Préparer sa première saison touristique

Beaucoup de créateurs sont dans les dernières semaines avant l’ouverture de leurs chambres d’hôtes, ils attaquent leur première saison touristique.

C’est une période délicate car il reste toujours beaucoup à faire et les journées n’ont que 24 heures. Entre la fin des travaux, la décoration, le matériel, l’organisation et les formalités, mieux vaut ne rien oublier. Cette première saison est d’autant plus importante que l’opinion des visiteurs, voisins ou proches sera décisive pour la suite, le succès d’une maison d’hôtes reposant largement sur le bouche à oreille.
C’est aussi angoissant, l’adrénaline a été au rendez-vous pendant ces longs mois de préparation, mais quelque part, ce n’était qu’une étape. Maintenant la porte va s’ouvrir sur l’accueil de l’autre, de l’hôte. L’objectif final de tout ce projet mené à bien qui a engagé toute la famille et en général son patrimoine. Je connais des propriétaires maintenant installés et heureux dans leur vie qui ont eu un coup de blues à ce moment, se demandant si tout cela était bien raisonnable, si les choix étaient bons, les tarifs adaptés, si cela allait plaire, si le référencement du site allait permettre de remplir la maison, si…
Je dirai que c’est le processus normal de toute création, le doute en fait partie, il est même sain pour aider à prendre les bonnes décisions.

Pour vous aider dans ce dernier marathon – avant le suivant bien sûr, nous proposons un cahier pratique dédié à ces dernières semaines : J-100 avant l’ouverture de ma maison d’hôtes, Ai-je pensé à tout ? Cet ouvrage qui vient d’être remis à jour est conçu comme une liste de tâches à effectuer avant l’ouverture de la maison d’hôtes qu’il s’agisse de l’aménagement des chambres et des salles de bain, du petit déjeuner et de la table d’hôtes, du séjour de ses futurs hôtes, des outils de communication et de promotion, de la prise des réservations et des aspects administratifs et réglementaires. Vous pouvez l’acheter en ligne sur le site d’Accueillir Magazine ou par correspondance.

Les contrôles de la DGCRF en chambres d’hôtes, des instructions ministérielles

Le numéro 50 mars/avril d’Accueillir Magazine vient de sortir avec de nombreux sujets d’actualité.

Circulaire chambres d’hôtes, les contrôles à venir

Le dossier de ce numéro est consacré à la réglementation des chambres et tables d’hôtes suite à l’envoi d’une instruction ministérielle aux préfectures, dite aussi circulaire. Contrôles à venir, question sur le cadre légal, la problématique des statuts juridiques, cotisations sociales et régime fiscal, la sécurité et l’information des clients, la table d’hôtes et les licences boissons, la circulaire revient sur de nombreux points à connaître quand on veut se lancer dans l’activité de chambres d’hôtes.

C’est un dossier qui permet de faire le point sur tous les aspects réglementaires qui vont être scrutés, autant quand on crée comme quand on est déjà un loueur en activité. Vérifier qu’on est en règle, c’est moins stressant et les problèmes anticipés sont moins importants.

Et aussi comme dans tout numéro du magazine

En actualité, les intentions de départs en vacances des Européens, le bilan 2013 des Gîtes de France,  Fleurs de Soleil…
La rubrique Gestion fait le point sur les déclarations fiscales mais également les nouvelles dispositions applicables aux locations touristiques. La rubrique Internet s’intéresse à la présence de son site sur les smartphones, la rubrique Acteurs à Bienvenue à la Ferme avec une interview sur les circuits courts et aux 50 ans des Stations Vertes. La rubrique Pratique parle de décoration mais également des arnaques sur internet.
Comme à chaque numéro, nous abordons également de nombreux sujets fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion – accessibilité, taxe de séjour…- et parlons promotion dans la rubrique Idées – surveiller ses concurrents, contacter les blogueurs…

A découvrir également dans Accueillir Magazine notre reportage dans une très belle maison d’hôtes du Pas-de-Calais, l’initiative de loueurs de Franche-Comté et l’interview d’une décoratrice qui réaménage régulièrement des maisons d’hôtes.

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Faut-il parler anglais pour ouvrir des chambres d’hôtes ?

La France séduit de nombreux visiteurs étrangers chaque année. Certains parlent français, d’autres non. Dans ces conditions, peut-on ouvrir des chambres d’hôtes sans parler anglais ?

La maîtrise de l’anglais est un atout non négligeable pour le fonctionnement de vos chambres d’hôtes. Cela ouvre des horizons et permet de multiplier les opportunités. Cela mettra en confiance vos visiteurs étrangers au moment d’une demande d’information ou d’un contact téléphonique. Cela permettra d’être présent sur des sites internationaux. Cela facilitera les contacts une fois vos hôtes sur place.

Bien sûr, accueillir en anglais n’est pas toujours simple surtout si vos hôtes souhaitent manger en table d’hôtes et qu’ils ne parlent pas tous la même langue. A minima, il faudra devenir expert en plan de table pour faciliter les conversations. Il faudra peut-être également devenir un peu interprète pour aider vos hôtes à prendre un rendez-vous ou à effectuer une démarche ou à leur expliquer un itinéraire.

La question est un peu biaisée, je le reconnais, car tout dépend de quel niveau de langue on parle. On peut accueillir ses hôtes avec un vocabulaire simple, pour présenter la maison, les chambres d’hôtes, ce qui est différent de soutenir une conversation sur n’importe quel sujet.
Disons-le tout net, parler anglais est un avantage certain mais pas une obligation. En revanche, être conscient de ce point, c’est aussi réfléchir à sa future communication, les chambres d’hôtes ne seront probablement pas présentes sur les mêmes annuaires ou centrales de réservation, selon que vous maîtrisez ou non la langue de Shakespeare.

Si vous avez un peu de temps avant d’ouvrir vos chambres d’hôtes, suivre une formation en anglais peut être un excellent investissement.
Certains porteurs de projet me contactent car ils ont des DIF à utiliser ou sont encore en entreprise avec des opportunités de formations, pourquoi ne pas en profiter ?

Le planning d’ouverture pour mes chambres d’hôtes

Comment bien planifier l’ouverture de ses chambres d’hôtes ? C’est une question que me posent régulièrement les créateurs qui sont dans leur dernière ligne droite avant d’accueillir leurs premiers hôtes. Evidemment, nous sommes dans le cas où la maison d’hôtes a été achetée ou alors c’est une propriété familiale et les gros travaux sont engagés avec une date de fin réaliste.

Il y a plusieurs aspects à prendre en compte et tout dépend surtout du niveau de préparation du projet que vous avez fait en amont.

Les travaux

Si vous avez déjà étudié les questions de réglementation, vous les avez prises en compte dans les travaux en cours et les quelques formulaires à remplir au moment d’ouvrir ne prennent pas bien longtemps. Dans le cas contraire, il y a même le risque malheureusement de devoir refaire quelques travaux, ce qui peut reporter l’arrivée des hôtes. Il faut être clair de ce côté avant de choisir sa date d’ouverture. Et le point le plus difficile c’est certainement de suivre le chantier et de pallier les mauvaises surprises fréquentes en matière de retard, je dirai qu’il est logique de prendre une marge de sécurité dès lors qu’on dépend d’entreprises et d’artisans extérieurs.
C’est la même chose si vous souhaitez être labellisé, il faut mieux avoir intégré les référentiels avant les travaux et demandé une première visite au risque de mauvaises surprises.

Juridique et fiscal

La question du statut juridique et des choix fiscaux, de mon point de vue, doit être réalisée avant même l’achat de la maison d’hôtes ou la commande des travaux, notamment pour savoir si on va créer une SCI, se mettre au régime micro ou au réel avec dans ce cas l’intégration des coûts liés aux aménagements de la maison d’hôtes. Quant aux déclarations proprement dites d’auto-entrepreneur, au RCS ou de création de société, quand les choix sont faits, c’est immédiat, elles n’ont pas d’incidence sur les plannings.

Les équipements

Les équipements, je pense raisonnable de dire que sous les trois mois, on a le temps d’acheter literie, linge de lit, machine à repasser, aspirateurs, vaisselles…
Petits déjeuner, table d’hôtes, factures, documentation touristique, on a aussi le temps de finaliser leur préparation dans ces 100 derniers jours.
Mais toujours dans l’idée qu’on a déjà fait un business plan et donc regardé et listé en amont ce dont on a besoin et pour quelle gamme de prix.

La communication

Reste l’enjeu du site internet et de sa politique de visibilité. Un site se crée en nettement en moins de trois mois, quelques jours suffisent. Mais pour commencer à être visible sur le net, il faut avoir bien réfléchi sa stratégie, les supports, annuaires, centrales de réservation, offices de tourisme, les actions de référencement, les réseaux sociaux, partout où on veut être visible.
Et c’est bien là la difficulté. les choix sont multiples, les clés difficiles à comprendre, l’enjeu important, cela demande beaucoup de temps et ce n’est pas quand on a tous les autres chantiers à mener en même temps qu’on a le temps de passer des heures devant son ordinateur.
Je commencerai personnellement à mettre en ligne le plus tôt possible, le site, la page Facebook…, quitte à n’ouvrir les réservations que quand je suis sûre que tout est en ordre. Cela permet de valider son site auprès de proches, de modifier les textes, de remplacer les photos au fur et à mesure que je peux en prendre de plus belles, de le faire connaître petit à petit, d’être à l’aise avec ces nouveaux outils.
Sinon, le risque c’est d’être enfin prêt à ouvrir ses chambres d’hôtes mais de n’avoir encore qu’un cahier de réservations vide car personne n’est au courant.

L’enjeu est de savoir quand on peut commencer à prendre des réservations pour ses chambres d’hôtes, ni trop tôt pour ne pas ouvrir la porte à ses premiers hôtes alors que rien n’est fini ou avoir à annuler ses premières réservations avec les préjudices qu’on devine, ni trop tard au risque de perdre une pré-saison intéressante pour se rôder et aussi pour rentrer un peu de chiffre d’affaires et de trésorerie.

Le numéro 49 janvier/février d’Accueillir Magazine

Le numéro 49 janvier/février d’Accueillir Magazine vient de sortir avec plusieurs sujets classiques en ce début d’année et un point sur les textes fiscaux adoptés fin 2013.

Le dossier de ce numéro est consacré à la table d’hôtes avec un tour d’horizon des tendances, et des témoignages de loueurs qui font régulièrement table d’hôtes. La rubrique Gestion analyse la question des statuts des entrepreneurs individuels avec les principales proposition du rapport demandé par le Premier ministre. La toute nouvelle rubrique Internet se penche sur le coût des centrales de réservation et propose des pistes pour limiter les commissions versées. La rubrique Acteurs s’intéresse aux Assises du tourisme et l’actualité des régions aux événements prévus en 2014. La rubrique Pratique parle de l’air intérieur de la maison et des sources de pollution.
Comme à chaque numéro, nous abordons également de nombreux sujets fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion – contribution audio-visuelle, monuments historiques et périmètre de protection… et des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – sécuriser sa maison, chasser les mouches…

A découvrir également dans Accueillir Magazine notre reportage dans une très belle maison d’hôtes de Franche-Comté, les témoignages d’une propriétaire de Bretagne en train de construire une maison d’hôtes BBC et d’un loueur de Picardie qui a aménagé des combles pour créer une suite pleine de charme.

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Faire un cadeau à un proche qui rêve d’ouvrir chambres d’hôtes ou gîtes

En cette période de fêtes, pour tous ceux qui sont à la recherche d’une idée pour offrir à un proche  ou qui veulent se faire un cadeau, nous vous proposons des idées cadeau. Elles sont valables toute l’années mais pour l’occasion nous avons fait une pochette spéciale Noël.
Destinés à ceux qui veulent ouvrir des chambres d’hôtes et ou gîtes ruraux ou meublés de tourisme, retrouvez la pochette de Noël comprenant les six derniers numéros d’Accueillir Magazine et le livre Mes chambres d’hôtes, mes hôtes et moi. Les frais de port sont offerts et le délai de livraison de deux à trois jours.
Avec les six numéros parus en 2013, vous pourrez vous immerger dans le monde de la chambre d’hôtes, vous tenir informé de l’actualité des derniers mois, visiter les maisons d’hôtes de nos reportages, réfléchir à vos aménagements et travaux… Vous recevrez également le livre d’une propriétaire de chambres d’hôtes, Christiane Villamaux, qui raconte ses 28 années à faire chambre d’hôtes en Normandie avec de nombreuses anecdotes, rencontres et souvenirs. La pochette de Noël est en vente sur le site du magazine.
Et n’oubliez pas l’abonnement à Accueillir Magazine, un cadeau qui reviendra tous les deux mois tout au long de 2014.

En attendant la nouvelle année, je vous souhaite de très bonnes fêtes de fin d’année.

45 minutes pour choisir son statut juridique et fiscal, attention trop simple

Le principe d’un site public, en l’occurrence guichet-entreprises.fr, qui facilite les démarches de création d’entreprise est, dans l’esprit, une bonne idée, mais faire croire qu’en 45 minutes on disposera d’un dossier de création de chambres d’hôtes – ou toute autre activité économique d’ailleurs –  prêt à être déposé me laisse sceptique. Parce que si les démarches ont été simplifiées, l’envers du décor ne l’a pas été. Et en fait, je ne suis même pas sûre que la création d’entreprise ait été simplifiée, aller au CFE (centre de formalité des entreprises) n’était pas compliqué et avait l’avantage de permettre de parler à quelqu’un d’averti.

Il ne faut pas négliger la phase préalable, prendre le temps de réfléchir à son projet personnel, étudier toutes les options avant d’opter pour un statut juridique ou un régime fiscal, comprendre la logique des textes qui s’appliquent aux chambres d’hôtes ou aux locations touristiques, – ce qui n’est pas la même chose… Tout ceci demande du temps et doit être vraiment mûri. Laisser croire que tout est facile, que l’on peut se débarrasser du sujet en 45 minutes ne me semble pas un service à rendre aux porteurs de projet, cela peut même être pervers en plongeant des personnes peu averties dans un univers qu’elles ne maîtrisent pas.

Dans le domaine de la création d’entreprise ou du choix d’un statut, les options sont multiples, le vocabulaire complexe pour ceux qui n’y sont pas habitués, les conséquences lourdes. Disons-le autrement, une fois le dossier déposé, il ne sera plus possible de revenir en arrière et c’est à ce moment là que l’on se rendra compte qu’une autre option juridique ou fiscale aurait été plus adaptée. Il sera hélas trop tard et cela coûte parfois très cher. Nous avons parfois au téléphone des personnes qui se retrouvent engagées dans un statut et s’aperçoivent a posteriori que ce n’était pas le statut qui leur convenait ou même qui était possible dans leur cas. Croyez-moi, c’est compliqué à démêler et cela représente une perte d’énergie qu’on n’a plus pour ses chambres d’hôtes, voire un découragement certain quand on se heurte au mur administratif.

Méfiez-vous donc de tous ceux qui vous expliquent que choisir un statut est facile et qu’il s’agit d’une simple formalité. En réalité, il y a des choix à effectuer. Ils dépendent de votre situation personnelle et familiale, dont votre âge et le nombre d’années encore à cotiser, du chiffre d’affaires et du revenu attendu, du type de projet envisagé, de votre passé professionnel… Ils impliquent votre patrimoine, vos revenus, votre fiscalité, votre retraite, les plus-values éventuelles de votre bien immobilier, bref, pas vraiment quelque chose qu’on peut survoler à la légère…

Cela prend un peu plus que 45 minutes ! Ou alors ce sont les dernières 45 minutes d’un long processus, un peu comme la promesse de la couche unique de peinture, unique après toutes les autres !

Les meublés touristiques au cœur de l’actualité

Accueillir Magazine de novembre/décembre 2013 vient de sortir. Les meublés touristiques sont au coeur de l’actualité de cette fin d’année et donc au centre de plusieurs articles de notre nouveau numéro, qu’il s’agisse de leur classement, des règles d’urbanisme en cours de discussion ou encore de fiscalité avec les questions autour du régime micro.

Le dossier de ce numéro est consacré aux piscines des maisons d’hôtes, un équipement qui peut prendre de nombreuses formes selon que l’on veut un bassin détente ou sportif ou que l’on pense sécurité et entretien. La rubrique Acteurs s’intéresse à l’émission télévisée Bienvenue chez nous, y participer, ou pas ?
Comme à chaque numéro, nous abordons également de nombreux sujets fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion – le point sur les textes en discussion, les registres obligatoires du régime micro, les taux de TVA applicables en 2014, les notes et certificats d’urbanisme… – et des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – renouveler et entretenir les serviettes de toilette, bien installer ses détecteurs de fumée, utiliser TripConnect pour les réservations en ligne…

A découvrir dans ce magazine également le reportage dans une très belle maison d’hôtes d’Eure et Loir, les initiatives autour du bien-être d’un couple de Gironde et la recette d’une propriétaire de chambres d’hôtes suisse.

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Taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises…, aussi pour chambres d’hôtes

Pour les porteurs de projet qui cherchent une maison à acheter ou vont faire des travaux voire même construire pour créer chambres d’hôtes ou gîtes, il est essentiel de se renseigner sur les taxes locales. Ce sujet est particulièrement sensible pour deux raisons.

Premièrement, nous ne sommes pas égaux devant l’impôt selon le lieu où nous nous habitons. Ces taxes locales varient fortement selon les valeurs locatives mais également en fonction des taux fixés par le département et la commune. C’est ainsi que l’on peut trouver des taxes foncières qui vont de 1 à 5 pour le même type de bâtiment. Cela peut facilement représenter un coût de 1 000 à 5 000 euros par an. Par rapport au prix d’une chambre d’hôtes, cela va peser de 2 à 10 euros par nuitée, sur la base de 500 nuitées par an. Et il faudrait aussi parler de la cotisation foncière des entreprises dont le montant varie lui aussi fortement.

Deuxièmement, ces taxes locales sont à la hausse depuis plusieurs années. Selon l’Union Nationale de la Propriété Immobilière, la hausse de la taxe foncière a été en moyenne de 21% entre 2007 et 2012. Dans l’hypothèse d’une commune à forte taxe, par exemple celle où cela représente 10 euros par nuitée, cela correspond à une hausse de 2 euros environ du prix de la nuitée en cinq ans. Et la hausse risque de se poursuivre.

Des chambres spacieuses, de belles pièces communes, un grand parc… tout ceci a un coût qu’il faut connaître précisément avant de se lancer. Cela peut pousser à privilégier une commune plutôt qu’une autre, voire à adopter un statut juridique plutôt qu’un autre par exemple pour passer au réel et déduire toutes ses charges y compris fiscales. Il n’y a pas une réponse globale, c’est vraiment une analyse au cas par cas, mais qui peut, si on ne la fait pas plomber sérieusement un budget et la rentabilité finale de sa maison d’hôtes.

Et une remarque, la ce ne sont pas les seuls impôts dont doivent s’acquitter les loueurs, la fiscalité change tout le temps, on n’attend même plus les lois de finance, la suivre est compliquée, alors abonnez-vous à Accueillir Magazine pour recevoir toutes les informations fiscales dans votre boîte aux lettres