Je rêve d’ouvrir des chambres d’hôtes !

Souvent, le point de départ de ce projet, c’est votre envie de faire chambres d’hôtes. Après arrive la question du comment. Quelles démarches vais-je devoir accomplir ? Par quel bout commencer mon projet ? Ai-je pris en compte tous les éléments ?

Il faut faire preuve d’un peu de méthode. Une des techniques consiste à bien décortiquer le projet pour ne rien oublier. Et notamment les activités que je vais ou que je rêve de mener sur place. S’il y a bien un moment du projet où il faut ouvrir le champ des possibles, rêver sans contrainte, ne se donner aucune limite, c’est bien le démarrage.

Passer du rêve au projet
D’abord, lister son rêve sans se bloquer, sans se mettre de freins, ensuite regarder la faisabilité.
Il y a des règles ou contraintes à connaître. En effet, la chambre d’hôtes, la table d’hôtes, l’accès à une piscine ou un bain à remous, les activités thématiques doivent respecter certaines règles. J’ai donc besoin pour chacune de ces activités de bien m’informer sur les obligations légales. Cela peut m’éviter de faire des dépenses superflues, des choix à revoir en matière d’équipement et surtout cela me permet de penser le projet dans sa globalité et d’anticiper des aménagements ou travaux, même si je ne les mène pas à terme maintenant.
Pendant le montage financier et technique du projet, cela m’obligera certainement à trier, à éliminer ce qu’on ne peut pas faire notamment à cause des coûts, se concentrer sur l’essentiel, reporter quelques investissements à plus tard pour un deuxième temps.

Quand je rencontre des porteurs de projet qui sont encore très en amont de leur business plan, je suis parfois surprise de voir qu’ils se sont eux-mêmes interdits certaines activités ou aménagements, parce qu’ils pensent a priori qu’ils ne sont pas réalisables ou parce que des loueurs en activité leur ont dit que ce n’était pas possible.
Peut-être, mais autant le vérifier, au pire ils auront eu raison et passé quelques heures de travail dessus ce qui n’est de toutes les façons pas une perte de temps, au mieux, ils ont une marge de manoeuvre.
A un moment le rêve doit se confronter à la réalité, – et je suis la première à conseiller étude de marché, business plan avec plan de financement réaliste – mais ne pas se permettre de rêver son projet surtout quand on veut ouvrir des chambres d’hôtes, quel dommage !
Et puis rêver son projet de maison d’hôtes, c’est aussi se donner les moyens de la personnaliser, de la rendre unique et pas de refaire ce qui existe déjà. Après tout quand on se lance dans ce projet de vie, c’est bien qu’on a un grain de folie. Autant qu’il s’exprime, c’est cela aussi la clé des grands succès !

Je vous rappelle que pour vous aider dans le passage à l’acte, nous proposons des stages de formation de deux jours ainsi qu’un guide le Pack du créateur.

Et, comme nous sommes toujours en janvier, je vous adresse tous mes vœux de réussite.

A la recherche de la maison d’hôtes

Je ne résiste pas au plaisir de partager ce courriel reçu d’une créatrice, tant il m’a fait sourire et est représentatif de la quête compliquée de la maison d’hôtes, vous qui cherchez votre lieu de vie à acheter.

En 2014, […] ce fût:
17000 m² visités
1360 photos
272 pièces
180 papiers peints à motifs
13 granges
9 écuries
5 fours à pain
4 ruines
Années 1702, 1840, 1854, 1873,…
Vue montagne, vue lac, vue campagne, vue autoroute,…

Bref, on n’a pas trouvé la maison !

Changement de stratégie : on s’installe en pleine campagne […].
Maintenant sur place, on guette la moindre opportunité avec davantage de réactivité!

Espérons que ça porte ses fruits !

La quête du Graal, la maison d’hôtes idéale
Certains d’entre vous mettent plusieurs mois voire années à trouver le bien idéal où vivre, élever ses enfants, réunir sa famille et créer son activité de chambres d’hôtes et / ou gîtes. C’est certianement le plus difficile car il faut concilier budget, nombre de chambres, vente préalable de son bien, et souvent en n’étant pas sur place. Alors bon courage et n’oubliez pas que nous avons sur le site d’Accueillir Magazine nos annonces immobilières pour reprendre une maison d’hôtes en activité.

Pourquoi faire chambres d’hôtes ?

Pour commencer cette nouvelle année, réfléchissons aux raisons qui peuvent inciter à faire chambre d’hôtes. Il y en a plein, j’ai listé les deux qui sont pour moi les plus importantes.

Se mettre à son compte

Beaucoup de créateurs que je rencontre ont été salariés de plus ou moins grandes entreprises ou étaient déjà à leur compte, souvent dans des vies prenantes ou devenues stressantes et, à un moment de leur vie, ils ont envie d’autre chose. Il est vrai que le monde de l’entreprise n’est pas toujours très épanouissant. Ouvrir un gîte ou des chambres d’hôtes est l’occasion pour eux de créer une activité personnelle, de devenir leur propre patron et de vivre comme ils ont envie de vivre.  Peu importe leur statut juridique, ils sont les patrons de TPE, ils vont créer une maison qui leur ressemble, la meubler selon leur goût, toucher à tout, accueillir des hôtes du monde entier, leur faire goûter leurs recettes familiales au petit déjeuner ou en table d’hôtes, mais aussi s’occuper de travaux, d’internet, de comptabilité…
Etre à son compte est très motivant. Cela signifie beaucoup d’investissement et de travail mais cela apporte aussi de grandes satisfactions, le sentiment d’accomplir quelque chose.

Avoir une activité qui a de la valeur et du sens, cela passe par l’accueil

On peut s’épanouir en voyant ses hôtes heureux de leur séjour, les voir le prolonger, conseiller la maison à des amis, publier de bonnes critiques sur internet… Un cercle vertueux qui donne le sentiment d’une vie utile et bien remplie.

On en revient aux fondamentaux, avant tout on se lance dans cette activité de chambres d’hôtes pour retrouver des valeurs, une vie qui a du sens, un contact humain, des rencontres. C’est immatériel, cela n’a pas de valeur sur le plan comptable, mais c’est ce que vous attendez de votre vie.

Le reste, business plan, fiscalité, réglementations, commercialisation, c’est nécessaire pour monter son dossier, mais parfois, cela cannibalise le projet et peut même faire peur et pousser à renoncer. Ce serait dommage. Il ne faut jamais perdre de vue les fondamentaux, pourquoi on fait quelque chose et se donner les moyens d’y arriver. C’est ce que je vous souhaite en ce début d’année, de donner un sens fort à votre vie.

Accueillir Magazine se réinvente

Nouvelle année, nouveau Accueillir Magazine

La réglementation évolue, la fiscalité aussi, internet se complexifie… et nous sommes tous parfois un peu perdus et il y a de quoi. C’est pour cela qu’il nous est apparu logique de faire évoluer Accueillir Magazine en 2015.

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Accueillir Magazine, nouvelle maquette, nouvelle organisation de l’information dédiée aux loueurs de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme

Toujours 40 pages, six numéros par an mais des rubriques étoffées, des interviews plus nombreuses, des pages décryptage et des éléments de synthèse et de repérage tout au long du magazine.

Tout savoir sur les maisons d’hôtes

Quand on crée des chambres d’hôtes ou des meublés touristiques, les choix sont parfois difficiles et au vu des investissements, mieux vaut ne pas se tromper. Et puis quand on se lance dans cette activité, c’est pour le plaisir de l’accueil et pas pour passer son temps, le nez plongé dans des grimoires juridiques ou des rescrits de fiscalité – je recommande aux insomniaques -, à peu près incompréhensibles pour qui n’est pas initié et même pour les autres.
Notre objectif, que la nouvelle formule du magazine vous apporte des réponses claires et précises pour que vous puissiez tout savoir sur les chambres d’hôtes, les gîtes et les meublés de tourisme, entreprendre en confiance et aborder votre nouvelle vie avec sérénité.
Vous avez un projet de création, vous venez d’ouvrir votre maison, il est temps de vous abonner !

 

Cumuler chômage et chambres d’hôtes

Puis-je cumuler mes allocations chômage avec le revenu de mes chambres d’hôtes ? Cette question revient chez de nombreux demandeurs d’emploi indemnisés qui préparent l’ouverture de leurs chambres d’hôtes. Il faut dire que les règles à respecter sont parfois complexes et qu’elles évoluent.

Tout d’abord, il faut savoir qu’un demandeur d’emploi doit déclarer toute reprise d’activité à Pôle emploi qu’il s’agisse d’une activité à temps plein ou à temps partiel. Une fois l’activité de chambres d’hôtes déclarée, le créateur a tout intérêt à rester inscrit sur la liste des demandeurs d’emploi tant que son activité n’a pas débuté. Il pourra ainsi percevoir ses allocations intégralement. En effet, les démarches de création ou de reprise d’une entreprise sont assimilées à une recherche d’emploi. En revanche, dès le début effectif de l’activité, les premiers séjours, les premiers hôtes…, le créateur de chambres d’hôtes devra déclarer les revenus tirés de sa nouvelle activité. Il pourra alors cumuler les revenus tirés de ses chambres d’hôtes avec une partie de ses allocations

Attention, il convient de bien respecter ces étapes qui ont été rappelé par l’UNEDIC dans le cadre de la nouvelle convention chômage et de conserver tous les documents justificatifs qui pourront être demandés par la suite.

Acheter ses chambres d’hôtes, d’abord vendre son bien immobilier

Acheter et vendre son bien immobilier vont de pair mais dans le bon ordre

Actuellement, beaucoup de projets de création de chambres d’hôtes sont bloqués, les créateurs nous disent qu’ils n’arrivent pas à financer leur achat immobilier, les loueurs de maisons d’hôtes en activité nous expliquent que beaucoup de promesses de vente échouent faute de prêt bancaire, notamment parce que l’acheteur est lui-même coincé en attendant de vendre son propre bien immobilier, quant à prendre un prêt relais vu l’état du marché immobilier, c’est bien trop risqué.

L’achat d’une maison ou le rachat d’une maison d’hôtes en activité est un projet un peu particulier car l’immobilier coûte cher. Sur ce point, c’est plus simple de se mettre à son compte dans des activités de services ou dans le conseil. Le plus souvent, les créateurs ont besoin de vendre leur appartement ou leur maison pour acheter le bâtiment où ils souhaitent s’installer.

Je vais vous surprendre et vous parler d’un sujet un peu différent de mes sujets habituels sur ce blog.

D’abord vendre son bien immobilier

Il faut commencer par mettre toutes les chances de son coté pour bien vendre sa maison actuelle pour pouvoir ensuite en acheter une autre. Home staging, petits travaux, désencombrement et rien que cette étape prend du temps entre trier, jeter, donner ou vendre… Cela peut faire sourire mais cela peut servir car une fois la maison vendue et bien vendue, tout sera plus facile. Cela nécessite un peu plus d’énergie et oblige à s’intéresser à sa résidence actuelle même si l’on a qu’une seule envie, c’est la quitter pour ouvrir des chambres d’hôtes ailleurs.

Et c’est à faire avant de trouver le bien immobilier de ses rêves. Pourquoi ? Parce qu’ensuite on est bien trop occupé à faire ses plans, à monter son business plan, à courir les banquiers, à réfléchir à sa déco et on est pas disponible pour repeindre la chambre un peu vieillotte et la présenter sous ses meilleurs atours.

Cela veut peut-être dire aussi qu’entre la vente de son bien et l’achat de sa future maison d’hôtes, qu’elle soit en activité ou pas, il y a aura quelques mois où vous devrez peut-être louer un logement temporaire. Cela signifie donc deux déménagements. Tout cela est un peu plus compliqué mais le marché immobilier est dirons-nous, difficile, et mieux vaut mettre tous les moyens pour réussir sa maison d’hôtes. c’est une solution plus sûre pour financer et réaliser son projet. Et si vous êtes un peu stressé, la meilleure façon d’aborder votre nouvelle vie avec sérénité.

N’oubliez pas de vous inscrire à nos alertes immobilières pour recevoir les maisons d’hôtes à vendre.

Puis-je ouvrir plus que cinq chambres d’hôtes ?

  • Le décret d’août 2007 limite le nombre de chambres d’hôtes à cinq et le nombre de clients accueillis à 15 maximum.
  • Comprendre la loi : On compte les places de couchages disponibles, ce n’est donc pas 6 chambres et 20 couchages qui tournent.
  • On peut ouvrir à côté d’autres établissements comme des gîtes ou meublés de tourisme.
  • Attention ! Le risque est d’être soumis aux règles des établissements recevant du public 5e catégorie locaux à sommeil.
  • Chaque projet doit s’étudier au cas par cas.

Récemment une créatrice venue en formation me disait avoir visité une maison d’hôtes qui comportait sept ou huit chambres d’hôtes. Officiellement, il n’y avait que cinq chambres, mais dans les faits le propriétaire tournait sur sept ou huit chambres louées. Elle me demandait si cela était possible. Avant le décret de 2017, la législation ne l’interdisait pas, mais aujourd’hui cela n’est plus possible.
Autre “astuce” que j’ai rencontrée, déclarer une partie des chambres d’hôtes au nom d’un conjoint, le reste au nom de l’autre, cela non plus n’est pas possible.

Contrôlé et requalifié en hôtel !

Chaque année, des propriétaires sont contrôlés et épinglés. Les risques sont importants :

Devoir fermer une partie des hébergements pour revenir dans la limite légale des 5 chambres d’hôtes et 15 personnes accueillies. Cela peut poser d’énormes problèmes de rentabilité si le business plan comptait plus de couchages à vendre. Le choix oscille alors entre fermeture administrative et faillite.

Ce peut être la requalification de l’hébergement en hôtel avec l’obligation de faire les travaux liés aux ERP – établissements recevant du public – catégorie 5 locaux à sommeil qui sont très lourds financièrement avec des contraintes importantes. 

Dans tous les cas il y aura obligation de se mettre en règle.

Les contrôles existent

les clients savent compter tout comme les voisins, salariés, concurrents ou partenaires qui seront amenés à fréquenter les lieux. Et avec les réseaux sociaux, inutile de penser que cela restera invisible. Les cadres de la DGCCRF en charge des contrôles regardent les sites internet, les avis de voyageurs, les annuaires et centrales de réservation, ils ont déjà une idée de points à vérifier avant d’arriver sur place. Le maire enfin est responsable des locaux à sommeil. Le SDIS – service d’incendie et de secours – peut aussi intervenir.

Indépendamment de la réglementation, cette mesure est logique. On peut comprendre qu’un habitant qui accueille chez lui quelques personnes dans ses chambres d’hôtes est en mesure de les aider à évacuer en cas d’incendie, mais il n’en va pas de même si l’établissement comporte de très nombreuses chambres. Il est logique qu’il y ait une limite. Et c’est cette limite qui permet aux loueurs de chambres d’hôtes de s’exonérer de contraintes lourdes.

La solution, compléter avec d’autres formes d’hébergements

Au-delà de cinq chambres louées, il ne s’agit pas de chambres d’hôtes mais d’un hôtel, d’un gîte de groupe, d’une auberge… Et en tout état de cause, et quelque soit l’appellation que l’on utilise, cela signifie qu’il faut respecter les législations et les normes applicables aux petits hôtels, à commencer par les normes des établissements recevant du public (ERP) 5e catégorie locaux à sommeil soit normes incendie et règles d’accessibilité aux personnes handicapées.

Pour revenir à la question de départ, si vous souhaitez ouvrir un établissement de sept ou huit chambres, cela est possible mais pas comme chambres d’hôtes. La création d’un petit hôtel de charme correspond mieux à ce projet.
Il est aussi possible d’ajouter à ses chambres d’hôtes d’autres formes d’hébergements touristiques comme les meublés de tourisme, mais le risque d’être requalifié en ERP 5 catégorie locaux à sommeil demeure et s’analyse au cas par cas.

Cet article a été publié initialement le 7 octobre 2014 et mis à jour le 27 février 2023
Il a été fusionné avec un autre article “Controlé et requalifié en hôtel ! “

Pas de bruit, je dors en chambre d’hôtes, merci !

C’est une demande de la quasi-totalité des hôtes que vous recevrez dans votre maison. Ils recherchent le calme et la tranquillité or ce n’est pas toujours simple de vivre à plusieurs dans une maison d’hôtes. Le bruit est un sujet majeur auquel il convient de réfléchir très tôt bien avant l’ouverture d’un gîte ou de chambres d’hôtes.

Le bruit dérange

Le citadin stressé, le couple d’amoureux, le voyageur professionnel en déplacement…, nous avons tous peur du bruit. Tout un chacun a été confronté au moins une fois dans sa vie à une nuit pénible dans un hébergement sonore. Bruit de canalisation, voisins bruyants, portes qui claquent, circulation automobile, télévisions, trains, aéroports…, les sources de bruit sont nombreuses et peuvent faire d’une nuit un enfer. Or on vient en chambre d’hôtes avec en tête les notions de charme, de rencontre et de se reposer et cela exclut le bruit.

Silence et calme en chambres d’hôtes et gîtes

Parfois les créateurs de gîtes et chambres d’hôtes négligent cet aspect, notamment lors de l’achat de la maison d’hôtes. C’est vrai que c’est compliqué de trouver la maison d’hôtes à acheter et qu’il faut bien faire des concessions, des concessions oui mais pas sur les fondamentaux. Et négliger un environnement sonore qui semble lointain, c’est prendre un gros risque. Je pense à l’autoroute, on est parfois surpris d’entendre de très loin le bruit alors même que la route n’est pas visible. Quelqu’un qui habite sur place ne l’entend plus, mais quand on est pas habitué à un environnement sonore, on perçoit tous les bruits, ce n’est donc pas de la mauvaise fois des hôtes d’être dérangé par des bruits que vous n’entendez plus par habitude.

Autre aspect, décider  des travaux, des revêtements ou du choix du mobilier sans penser à l’insonorisation peut créer de bien mauvaises surprises, à commencer par la déception des hôtes et de très mauvais avis sur internet. Mauvaise e-réputation, des chambres vides, car les clients ne plaisantent pas sur ce sujet. Qui a envie de réserver dans des chambres d’hôtes désignées publiquement comme bruyantes ou dans un gîte dont on indique qu’il est longé par la nationale et qu’on ne peut pas ouvrir les fenêtres ?

Pas de bruit en maison d’hôtes, merci !

Réfléchir au bruit et à l’insonorisation de ses chambres, organiser le fonctionnement de la maison pour limiter les nuisances sonores sont des questions à se poser sérieusement. C’es en fait revenir aux fondamentaux, les hôtes veulent d’abord bien dormir et plus encore, accueil, petit déjeuner…, mais d’abord bien dormir ! Pour ceux qui souhaitent aller plus loin et bien intégrer cet élément dans leur projet de création, nous leur conseillons le dossier consacré au bruit du numéro d’Accueillir Magazine 53 Septembre/Octobre. Vous pouvez l’acheter sur le site internet ou par correspondance.

Urbanisme et chambres d’hôtes, parfois un casse-tête

  • L’urbanisme en France est complexe et la maison d’hôtes demande souvent des travaux
  • Le PLU ou plan local d’urbanisme dicte les règles et informe sur les travaux qu’il sera possible ou pas de faire
  • Comprendre les contraintes locales et les zones dédiées comme Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000
  • Avant même de visiter, il faut connaître les contraintes locales.
  • Et demander un certificat d’urbanisme
  • Une fois la promesse signée, il sera trop tard

Acheter une maison pour y créer des chambres d’hôtes, c’est compliqué. La maison d’hôtes n’est pas tout à fait une maison comme les autres, et parfois, même souvent, il faut y faire des travaux. Installer des panneaux solaires, construire un escalier extérieur, une piscine, une véranda, aménager des combles, percer une fenêtre, voire réaménager une dépendance ou en construire une, tout est envisageable, mais tout n’est peut-être pas possible.¨Avant même de visiter, on peut déjà regarder où se trouve la propriété afin de ne pas s’emballer sur des projets peut-être irréalistes. Comme je l’ai souvent dit sur ce blog, un passage par la mairie est à conseiller à tout créateur de chambres d’hôtes ou d’hébergements insolites, que ce soit pour demander ce certificat d’urbanisme, pour se faire expliquer les règles d’urbanisme ou tout simplement pour se faire une opinion sur l’accueil fait à son projet de chambres d’hôtes.

Comprendre PLU, POS, Carte communale

Les règles d’urbanisme en France sont complexes, plan local d’urbanisme (PLU), plan d’occupation des sols (POS), carte communale…, il faut déjà se familiariser avec la terminologie et les sigles. Ces plans dictent les règles en vigueur sur le territoire. Il faut le demander au service d’urbanisme de la ville ou communauté de commune et regarder dans quelle zone se situe la maison qu’on convoie. A partir de là, on aura rapidement l’information sur ce qu’il n’est pas possible de faire, sur certaines exigences aussi comme les places de stationnement.

Parc naturel, sites classés et inscrits, bâtiment classé ou inscrit, zone Natura 2000…, ont d’autres règles qui ont des incidences sur les règles d’urbanisme.
Quand on trouve la maison d’hôtes de ses rêves, avant de signer quelque promesse que ce soit, il faut absolument se rendre aux services d’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité, se renseigner et demander un certificat d’urbanisme

Demander un certificat d’urbanisme avant d’acheter la maison d’hôtes

Certains projets de chambres d’hôtes nécessitent des travaux importants : aménagement d’une dépendance, transformation des combles, construction ou extension d’un bâtiment, changement de destination d’un bâtiment, insolite avec cabanes ou roulottes… Certains de ces travaux vont nécessiter des permis de construire ou des déclarations préalables. En cas de refus, tout le projet de chambres d’hôtes peut échouer avec parfois en prime l’achat définitif d’une maison qui ne permet plus de réaliser son projet de vie.

Le certificat d’urbanisme, attention, ce n’est pas un permis de construire
Pour avoir une vision plus claire de ses droits avant de se lancer dans le projet et de s’engager sur l’achat de la maison d’hôtes, il est possible de demander un certificat d’urbanisme d’information à la mairie de la commune où le terrain est situé. Ce document délivré gratuitement sous un délai d’un mois renseigne sur la constructibilité ou la divisibilité du terrain et sur les règles applicables comme celles liées à l’appartenance à un périmètre protégé ou à une zone de préemption. Il liste les servitudes et les possibilités de raccordement au réseau public, autant d’éléments essentiels avant d’envisager une construction, des travaux et l’aménagement des chambres d’hôtes ou la mise en place de roulottes ou cabanes.

Le certificat d’urbanisme d’information est un document descriptif et uniquement informatif. Il ne donne aucune autorisation et ne remplace pas le permis de construire ou permis d’aménager qu’il faudra déposer. Il lève les doutes quant au fait que le PU n’interdit pas le projet. Il a une durée de validité limitée et il ne garantit pas contre toutes les évolutions du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ainsi des mesures prises pour des motifs de sécurité, hygiène ou salubrité publique peuvent remettre en cause un certificat d’urbanisme obtenu. D’autant plus qu’il peut y avoir un long délai entre visite de la maison, promesse de vente, passage par les banques, achat définitif et début effectif des travaux.

La promesse de vente, plus importante que l’acte lui-même

Et si vous signez une promesse de vente d’une maison avec à la clé des travaux importants, un bon notaire – le vôtre et pas celui du vendeur – et des clauses suspensives bien rédigées dans la promesse de vente restent indispensables, j’y ai consacré quelques billets sur ce blog. Mieux vaut perdre quelques mois, qu’acheter une maison qui ne convient pas pour y faire des chambres d’hôtes ! On peut se tromper sur tout et réajuster son projet d’hébergement touristique en permanence mais on ne peut pas se tromper sur l’achat de la maison au vu des sommes que cela engage.

Dans tous les cas, je vous recommande de poser explicitement la question à votre notaire, qu’il valide avec vous la faisabilité du projet chambres d’hôtes ou gîte et qu’il mette les réserves qui vont bien dans la promesse de vente.
En plus, au risque de me faire quelques amis, ne croyez pas sur parole l’agent immobilier ou le vendeur, d’abord parce qu’ils ont envie de vendre et ensuite parce que le second peut être parfaitement de bonne foi, mais peut se tromper.
Et je l’ai déjà écrit, c’est la promesse de vente qui est bien la plus importante, l’acte de vente en découlera, donc on ne signe pas de promesse, si on n’est pas sûr de la faisabilité du projet. On ne peut pas se tromper sur l’achat d’une maison !

Ce billet a été modifié le 28 août 2019