Est-ce que l’activité de chambre d’hôtes vous convient ?

Ouvrir des chambres d’hôtes est, paraît-il, le projet le plus plébiscité quand on parle de changer de vie ou de reconversion, mais s’il y a beaucoup d’appelés, il y a peu d’élus. Je reviens sur un sujet essentiel avant de faire chambres d’hôtes. Est-ce que cette activité vous convient vraiment ? Et si je pose la question, c’est parce que j’ai parfois l’impression que c’est le projet de création qui intéresse plus que celui d’accueil. Or c’est bien l’accueil qui est au coeur de la maison d’hôtes.

Il faut prendre le temps de bien se poser cette question avant de se lancer car il s’agit d’un changement d’activité et d’un changement de vie.

Pour beaucoup de créateurs, l’activité de chambres d’hôtes est différente de celle qu’ils menaient auparavant et les tâches quotidiennes vont être une nouveauté : accueil, petit déjeuner, table d’hôtes, ménage, gestion des réservations, promotion de la maison d’hôtes en local et sur internet… Cela suppose un nouveau rythme de travail, de nouvelles contraintes et de nouvelles satisfactions. Il faut y penser.

Ce changement est souvent vécu comme un nouveau départ dans la vie, voire une reconversion professionnelle. Se mettre à son compte est certes très motivant mais peut aussi inquiéter puisque le revenu n’est plus garanti par un employeur mais va fluctuer. Il dépendra d’un planning de réservation plus ou moins rempli. Ce n’est pas fait pour tout le monde.

Créer des chambres d’hôtes, c’est aussi un changement de vie. Les relations avec les proches seront modifiées. La maison familiale devra être partagée avec des hôtes. Le conjoint et les enfants seront nécessairement mis un peu à contribution. Les week-ends et les vacances scolaires seront souvent chargés alors que c’était le temps des sorties ou des réunions familiales.

La disponibilité sera requise, les hôtes la demandent, on revient bien à la notion d’accueil et ce n’est pas parce que dans notre vie quotidienne nous nous trouvons accueillants que nous sommes capables d’ouvrir une maison d’hôtes et de pratiquer l’accueil au quotidien avec des hôtes encore inconnus.

Donnez-vous le temps de bien réfléchir à tous ces impacts avant de vous lancer et d’acheter une maison ou de faire les travaux. Cette étape est essentielle, c’est même la condition indispensable pour réussir sa maison d’hôtes,  il ne faut surtout pas la franchir trop rapidement.

Ne pas oublier le budget internet dans le business plan de ses chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme

Stage de formation après stage, je constate que la place d’internet est trop souvent sous-estimée par les porteurs de projet. Pourtant, dans les premiers temps, c’est bien le vecteur principal pour faire connaître son hébergement. Quand la maison d’hôtes aura été ouverte depuis quelques mois ou années, il y aura le bouche à oreille, les avis de voyageurs, les voisins connaîtront, recommanderont l’hébergement, bref toute une réputation et e-réputation se seront construites.

Formation pour Gagner des réservations en direct sur internet
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Gîtes et chambres d’hôtes, les clés d’un site internet efficace

La commercialisation sur internet est partie prenante du business plan

Dans leur business plan, les créateurs pensent à chiffrer en détail les travaux, le mobilier et le matériel nécessaires mais certains négligent le budget internet et y consacrent trop peu de temps et d’argent, – ou parfois beaucoup trop en demandant un site fait sur mesure alors qu’il existe des sites prêts à faire peu chers et très efficace.

Le site internet et la réservation en ligne non négociables

Disposer d’un site bien conçu et être visible sur internet, cela coûte de l’argent. Il y a l’achat du nom de domaine, la conception – ou plutôt location d’un modèle prêt à publier, l’hébergement sur un serveur, la mise en place d’un module de réservation en ligne dit channel manager, mais aussi l’achat d’annonces sur des annuaires payants, la présence sur les réseaux sociaux, l’adhésion à des centrales de réservations avec les commissions (Bookin, Airbnb…) qui vont avec…
Cela prend aussi du temps, comprendre les mécanismes du référencement, bien penser son site, aller sur les réseaux sociaux et trouver son style, parce que la maison d’hôtes et son accueil sont uniques, le site internet et sa communication doivent les refléter. Cela permet aussi de bien choisir le prestataire qui va faire le site ou proposer un site prêt à publier, de lui poser les bonnes questions ou de lui indiquer ses besoins.

Le site internet et la réservation en ligne (channel manager) sont indispensables. On ne peut pas accepter de se fier à des prestataires, annuaires et OTA (online travel manager comme Booking et Arbnb) dont on ne maîtrise pas les commissions, ni conditions générales de vente. Que se passera-t-il s’ils suppriment les annonces, si les commissions augmentent ? Tous les jours, je lis les témoignages de loueurs dont l’annonce est suspendue, comme cela, parce qu’un client s’est plaint. Ces centrales de réservations ne sont pas des partenaires et les loueurs sont la variable d’ajustement dans leur modèles économique. Ceux qu’ils chouchoutent, leurs clients qui ne sont pas les vôtres, ce sont les personnes qui réservent les hébergements. Ne faites pas reposer votre activité sur les OTA.

Le site se pense avant l’ouverture des meublés de tourisme, gîtes ou chambres d’hôtes

Les porteurs de projet s’y prennent souvent trop tard, c’est bien avant l’ouverture des chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme qu’il faut s’en occuper. Et pourtant il s’agit d’un élément décisif si l’on souhaite avoir un bon niveau d’activité et dépasser le taux d’occupation des autres hébergements du territoire.

Nous continuons, numéro après numéro, à présenter dans  Accueillir Magazine les outils et solutions disponibles pour les chambres d’hôtes pour permettre aux loueurs d’améliorer la visibilité de leur site internet et de générer des réservations en direct. Nous proposons aussi une formation sur une journée dédiée pour parler de vos projets, voir comment augmenter vos réservations. Tout ceci est un sujet à part entière qui nécessite préparation, réflexion, devis et chiffrage détaillé. Et l’enjeu est multiple, augmenter le taux de réservation et baisser le coût des commissions et inscriptions à des centrales de réservation et annuaires qui deviennent parfois trop conséquents. Cela a une influence directe sur le taux d’occupation de vos meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes

Cet article a été publié le 8 octobre 2013 et mis à jour le 21 février 2023

Quelle surface pour mes chambres d’hôtes ?

Je lis tout et son contraire sur la question de la surface minimale des chambres d’hôtes, parfois 10 m², d’autre fois 12 m², voire 15 m². Et pourtant c’est un point essentiel à connaître avant de se lancer dans des travaux ou l’achat immobilier d’une maison d’hôtes.

Tout d’abord, le texte de loi et le décret ne précisent pas ce point. Ils se limitent à parler d’une chambre meublée située chez l’habitant. Par conséquent, la chambre d’hôtes est une chambre et la réglementation impose qu’aucune pièce d’habitation ne soit inférieure à 7 m², surface portée à 9 m² si l’on considère que la chambre d’hôtes est une chambre isolée.

Rentre après en ligne de compte la question des labels puisque certains vont avoir leurs propres exigences quant à la superficie de la chambre et de celle des sanitaires. Il n’y a pas d’obligation à être labellisé mais si on le souhaite mieux vaut se renseigner dès le départ sur les exigences du label car il sera difficile de déplacer les murs par la suite. Autre point à penser, mieux vaut se projeter sur la surface des chambres après travaux, si on doit en prendre une partie pour aménager des salles d’eau et sanitaires privatifs.

Enfin, le confort et le bien-être sont très souvent associés à l’espace. C’est souvent le point fort des maisons d’hôtes qui proposent des chambres et des sanitaires spacieux ou dont l’agencement a été très bien pensé. Vos futurs hôtes, étrangers mais aussi français, y seront très sensibles. D’une certaine façon, la taille des chambres est un élément qui va être pris en compte dans le calcul du coût de la nuitée, c’est un de ces éléments facilement comparables qui déterminent le prix d’un hébergement.

Ceci dit, des petites chambres d’hôtes très bien aménagées et pensées peuvent paraître plus grandes et avoir plein de charme. C’est à considérer car le coût de l’achat immobilier est à prendre en compte dans son projet. Et en cette période de crise économique, je suis convaincue qu’il y a un créneau pour des hébergements un peu moins chers que la moyenne actuelle, dont l’emprunt immobilier pèse moins sur les loueurs, mais chez qui l’accueil a toute sa place.

Idéal chambres d’hôtes, propriété à vendre

Aujourd’hui, c’est un billet d’humeur !  Je n’en peux plus de voir sur le net toutes ces annonces immobilières pour des maisons avec le fameux commentaire “idéal chambres d’hôtes”, – mêmes annonces qu’on m’envoie à tire-larigot pour les publier dans nos annonces immobilières – ce que nous ne faisons pas, évidemment.

L’appartement témoin encore et toujours

Avec les difficultés du marché immobilier, certains n’hésitent plus à écrire n’importe quoi au risque de pénaliser les bâtiments qui peuvent réellement être transformés facilement en maisons d’hôtes, sans trop de travaux. Ils surfent sur l’engouement et l’espace médiatique qu’occupent les maisons d’hôtes et s’en servent pour faire rêver les acheteurs et monter les prix. Comme anecdotes, on m’a proposé des annonces pour une maison dans laquelle il y avait deux chambres, “mais pas de problèmes pour en aménager d’autres dans le sous-sol”, et une avec une seule salle de bains et trois chambres mais un “tellement beau jardin”.

Je ne vais pas vous parler du goût et des couleurs puisque c’est très personnel et que vous êtes en droit de préférer une longère, une demeure médiévale ou une maison d’architecte. Je veux parler des atouts d’un bâtiment pour devenir maison d’hôtes, évidemment cela ne vous concerne pas si vous êtes prêts à faire de gros travaux, dans ce cas, la question est différente et a priori, vous ne cherchez pas “une maison idéale pour chambres d’hôtes” et pas à la payer le prix fort.

C’est quoi une maison idéale à acheter pour y faire des chambres d’hôtes ?

Petit tour de piste des questions à poser pour vérifier si la maison à vendre est vraiment “idéale” pour y ouvrir des chambres d’hôtes.

Premier postulat, c’est une maison où les travaux ne sont pas trop importants, sinon, voir ci-dessus, elle ne serait pas idéale. Cela concerne donc le nombre et la taille des chambres, le nombre et la configuration des sanitaires et salles d’eau, puisque vos futurs hôtes apprécient les sanitaires privatifs et attenants à la chambre.
Cela touche le stationnement des véhicules qui doit être facile et adapté au nombre de chambres.
Cela concerne les pièces communes suffisamment grandes pour accueillir les hôtes autour d’une table pour le petit déjeuner ou de la cheminée en fin de journée.
Cela implique des extérieurs suffisamment spacieux, jardin, terrain, éventuellement piscine, dont les hôtes vont pouvoir profiter.
Cela implique des accès et circulations multiples dans la maison.
Cela demande des matériaux de qualité, une décoration au goût du jour…
L’emplacement est évidemment important. Et il ne doit y avoir aucune nuisance sonore, auditive ou visuelle.

C’est pour cette raison qu’il est souvent plus facile de racheter une maison d’hôtes en activité même s’il y a des travaux de rénovation à effectuer que d’acheter ces fameuses maisons “idéales chambres d’hôtes” où il va falloir casser toutes les cloisons pour tout reconfigurer. C’est pour cela que dans les faits, malgré le nombre important de maisons “idéales”, les créateurs mettent parfois plusieurs années à trouver leur coin de paradis. Je ne peux en tout cas qu’encourager ceux qui cherchent leur bien immobilier pour y ouvrir des chambres d’hôtes à se faire une grille très pointue de leurs attentes et à interroger vendeurs et agents immobiliers avant de se déplacer.

Une actualité toujours chargée pour les loueurs

Accueillir Magazine de septembre/octobre 2013 vient de sortir. L’actualité est toujours chargée avec le projet de réforme de l’auto-entrepreneur et ses conséquences pour de nombreux loueurs, la reprise des débats sur la loi Duflot et son impact sur les locations meublés, la publication de la norme Afnor pour fiabiliser les avis de voyageurs ou encore le bilan de la saison estivale.

Comme à chaque numéro, nous faisons le point sur des points fiscaux et réglementaires dans la rubrique Gestion du magazine – taxe foncière, réglementation des piscines naturelles, licences boissons… – et sur des sujets quotidiens dans la rubrique Pratique – agir contre les déchets, réussir le café, faire traduire son site internet…

Le dossier de ce numéro est consacré à la décoration des chambres, un enjeu important pour se sentir bien dans sa maison mais également pour donner envie de réserver et séduire de nouveaux hôtes. A découvrir dans ce magazine également le reportage dans une très belle maison d’hôtes de l’Ile de la Réunion, l’initiative originale d’un couple de Normandie passionné de littérature et à la démarche environnementale très forte, la recette gourmande d’une propriétaire de chambres d’hôtes picarde…

Vous souhaitez suivre toute cette actualité, c’est le moment de vous abonner à Accueillir Magazine !

Où faut-il s’installer avec ses chambres d’hôtes ?

La martingale du territoire

Les créateurs nous posent régulièrement la question du territoire idéal, le lieu où cela marche à tous les coups, où les chambres d’hôtes seront remplies et la rentabilité sera maximale. Et je réponds que je connais des maisons d’hôtes situées à quelques kilomètres l’une de l’autre et qui connaissent des fortunes diverses.

Contrairement à certaines activités où l’emplacement est une condition nécessaire au succès – la boulangerie sur la rue piétonne, le café près de la gare… – il n’existe pas de règle aussi nette pour une maison d’hôtes.

D’abord, l’essentiel est de s’installer dans un lieu où l’on se sent bien avec sa famille ou ses proches et où l’on pense pouvoir vivre pendant plusieurs années. Parce que, contrairement à un commerce ou bureau classique, ses chambres d’hôtes sont situées sur le lieu même où on habite, c’est donc avant tout un projet de vie. Je le dis et je le répète, une maison d’hôtes repose sur l’accueil, et je ne vois pas comment on peut bien accueillir, si on n’aime pas vraiment sa maison et la région où on habite.

Ensuite, il faut préciser ses objectifs, le chiffre d’affaires attendu, décider de son implication personnelle, faire une petite étude de marché, rencontrer les acteurs locaux… Enfin, il faut trouver la maison qui convient.

Le succès va dépendre certes du lieu mais aussi et beaucoup de votre énergie, de vos choix en terme d’aménagement et de promotion, de votre capacité à accueillir et en définitive du bouche à oreille qui va en découler. Tout ceci demande de la préparation et une très bonne connaissance du territoire où l’on s’installe.

Je suis persuadé que l’on peut réussir un beau projet de maison d’hôtes dans des régions réputées moins touristiques, comme le Limousin ou la Franche-Comté, et que l’on peut échouer dans des régions plus “faciles” touristiquement parlant comme en Provence ou en Val-de-Loire, tout simplement parce que l’on a pas assez préparé son projet en amont et penser avant même d’ouvrir sa commercialisation.

Je sais aussi que cette réponse ne rassure pas. Mais ouvrir des chambres d’hôtes est un projet à chaque fois unique où l’on ne peut pas appliquer les règles traditionnelles du commerce ou même de l’hôtellerie. C’est ce qui en fait tout son charme, c’est aussi ce qui peut donner au moment de créer un sentiment d’insécurité.

Quelle est la différence entre chambres d’hôtes et maison d’hôtes ?

La différence est dans les faits importante. L’appellation “chambre d’hôtes” est réglementée, – définition légale dans la Loi 2006-437 du 14 avril 2006 et son Décret 2007-1173 du 3 août 2007 dont vous trouverez les textes en ligne sur le site d’Accueillir Magazine.

On ne peut utiliser l’appellation “chambre d’hôtes” qu’en respectant la loi et son décret et donc en ayant fait, ce qui en découle, sa déclaration en mairie.
Alors que rien ne définit maison d’hôtes, château d’hôtes, demeure d’hôtes, appartement d’hôtes ou toute autre variante que vous pouvez croiser au hasard du web.

Des petits hôtels surfent sur l’appellation “maison d’hôtes”, des gîtes de groupe aussi… et bien sûr les chambres d’hôtes.
Cela n’empêche dans les faits aucun de ces types d’hébergements de devoir respecter les réglementations en vigueur qui les régissent.
Le seul problème pourrait être dans une sorte de communication mensongère voire carrément de pratique commerciale trompeuse, car en “maison d’hôtes”, le client, pas toujours averti des subtilités juridiques, s’attend à juste titre à un accueil personnalisé chez l’habitant. Si cela n’est pas le cas, le visiteur ne sera pas satisfait et il saura l’exprimer sur le net, les sites d’avis de voyageurs s’en font l’écho.

Nous-mêmes, à la rédaction d’Accueillir Magazine, utilisons les deux dénominations car sinon “chambres d’hôtes” désigne aussi bien le bâtiment que la pièce et on ne s’y retrouverait plus. Cela donnerait des textes aussi limpides que la “chambre d’hôtes” située dans le bâtiment “chambres d’hôtes”, etc.

Quant à Google, il semble proposer indifféremment les mêmes résultats selon qu’on tape maison d’hôtes ou chambres d’hôtes, il fonctionne de plus en plus par champs sémantiques et apparentés, je pense, qu’il assimile plus ou moins les deux appellations comme similaires.

Quelles sont les formations obligatoires pour ouvrir une maison d’hôtes ?

La semaine passée, une créatrice nous a contactés au sujet du notre stage 2 jours pour ouvrir gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes que nous organisons pour aider à la création de ces hébergements touristiques. En discutant avec elle nous nous sommes rendus compte qu’elle n’avait pas une bonne information. Se former relève souvent d’une décision personnelle, parfois d’une obligation réglementaire. Alors quelles formations sont obligatoires pour ouvrir gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes ?

Le stage de formation création chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme

Ce stage de formation n’est pas obligatoire, créer des chambres d’hôtes, gîtes ou meublés de tourisme ne demande ni  diplôme ou certificat d’aptitude.

Dans notre stage de formation 2 jours pour ouvrir des gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes, nous avons des personnes qui ont ou pas la maison, certains sont très en amont, d’autres sont très avancés et veulent conforter leurs problèmes et ont du mal à trouver des réponses. D’autres me disent, «  j’ai mon projet, mais maintenant, je ne sais pas comment passer à l’acte, par où commencer », une  formation qui aborde toutes les étapes de la création de chambres d’hôtes ou d’un gîte / meublé de tourisme peut les y aider ou, peut-être les dissuader de se lancer ou repenser leur projet s’ils se rendent compte que cette activité ou le lieu d’installation visé ne va pas leur convenir.

C’est sur ce modèle que nous avons construit nos stages, pour vous donner une colonne vertébrale sur laquelle vous construisez votre projet, pour vous faire gagner du temps. Nous passons en revue tout ce qui est réglementations, statuts juridiques, fiscalité et rentabilité, nous vous donnons et expliquons les tableaux financiers du business plan de l’argent, nous parlons urbanisme, immobilier, changements de destination, changement d’usage, équipements, aménagements, travaux, services, nous détaillons les moyens de se faire connaître, les repas, comment anticiper le quotidien de l’activité, ménage, literie, repas…

Pourquoi choisir notre stage de formation, 2 jours pour créer chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme : nous sommes journalistes et publions, depuis 2006, Accueillir Magazine, bimestriel spécialisé sur le secteur des chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme. Nous suivons au quotidien toute l’actualité, les réglementations, la fiscalité, les aspects juridiques.  le support est réactualisé à chaque stage. Nous avons nos lecteurs, dont de très nombreux loueurs installés, au téléphone, par courriel, ils nous posent des questions, nous envoient les courriers reçus par l’administration, nous font part de problèmes rencontrés avec leurs clients ou d’arnaques, et aussi d’équipements dont ils sont contents, d’expériences réussies. Nous allons aussi souvent en chambres d’hôtes, meublés de tourisme, et gîtes, en reportage, voir l’envers du décors, le quotidien des loueurs.
Et nous continuons de répondre aux questions au-delà du stage de deux jours. La formation  jours pour ouvrir meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes peut être suivie en présentiel ou distanciel.

Les formations métier

Certains loueurs maintenant installés ont un fait un CAP de cuisine ou pâtisserie, d’autres se sont formés en techniques de bien-être, en bricolage, feng-shui, d’aucuns enfin font des stages de gestions d’entreprise, de tenues de comptabilité, de création de sites internet ou de référencement de sites internet… Exercer l’activité de loueur, c’est tellement varié qu’il y a toujours des points sur lesquels on peut se perfectionner.

Attention cependant, cette liste ne concerne que l’ouverture de la maison d’hôtes proprement dite. Toute autre activité complémentaire comme un accompagnement dans des pratiques sportives peut requérir des attestations ou diplômes spécifiques. Il convient de se renseigner avant de décider d’animer dans sa maison d’hôtes des activités complémentaires.

Le permis d’exploitation est obligatoire si on sert de l’alcool

Formation obligatoire, c’est le stage pour obtenir le permis d’exploitation et une licence boisson si l’on souhaite servir de l’alcool dans sa maison, lors des repas ou à tout moment. Cette formation doit être effectuée dans un organisme agréé par le Ministère de l’Intérieur. La formation standard dure trois jours mais il existe désormais un stage d’une durée plus réduite sur une journée lorsque servir de l’alcool est réservé à la seule table d’hôtes.

En revanche, il n’est pas obligatoire de suivre une formation hygiène, dite HACCP pour faire la seule table d’hôtes. Cela peut être utile et intéressant car ce stage permet de mieux comprendre les risques alimentaires et les points à surveiller lorsque l’on prépare les repas en maison d’hôtes. Il en va de même pour les stages dans le domaine de la sécurité, de l’accueil des personnes handicapées ou du secourisme. Il n’y a pas d’obligation, c’est à chacun de juger en fonction de son activité de ce qui peut être utile ou non.

Si votre établissement est ERP (établissement recevant du public), des formations obligatoires sont imposées aux personnes en charge de la sécurité des clients.

Aller en formation, c’est un moment d’échange. 0n porte un regard extérieur sur son projet ou sa façon de travailler, on sort de son bureau ou de sa vie quotidienne, on apprend quelque chose, on y liste des questions auxquelles on aurait  pas pensé, des réponses aussi évidemment. Parfois on pensait savoir et on se trompait, on récupère des adresses où se renseigner, des fournisseurs possibles à étudier, on aborde toutes les facettes du projet. Cela permet de formuler son projet devant le formateur et les autres participants et tant qu’on ne s’est pas donné la peine d’énoncer ses idées à l’oral ou à l’écrit, elles sont abstraites. On discute avec les autres membres du stage de formation et leur regard sur son projet, leurs projets, éveille des idées, des questions. Pour moi, une formation, quand elle est bien faite, c’est gagner du temps à récupérer le savoir de quelqu’un qui connaît son sujet, au lieu de tout avoir à réinventer, c’est sécuriser son projet parce que ce qui coûte cher et pose problème, ce sont les questions qu’on a oublié de se poser.
Notre objectif, vous permettre de valider les points clés avant de se lancer.

Ce billet a d’abord été écrit le 7 août 2012 et mis à jour le 15 février 2023

Chiffrer les travaux avant d’acheter sa maison d’hôtes

A cette période de l’année, une bonne partie des personnes qui ont un projet de maisons d’hôtes à court ou moyen terme, qu’il s’agisse de faire chambres d’hôtes et/ou locations saisonnières, sillonnent la France et visitent des maisons à vendre. Certaines propriétés sont séduisantes à des prix accessibles mais il y a parfois beaucoup de travaux. L’enjeu est de les chiffrer correctement, ce qui est tout sauf facile.

Comment chiffrer ?

Tout d’abord pour le gros oeuvre, le mieux est de faire appel à un architecte ou à un entrepreneur lors d’une revisite. Il est en effet difficile de se faire son opinion sur la complexité et le coût de la rénovation d’une toiture ou d’un plancher ou de chiffrer convenablement le coût d’un agrandissement ou d’une modification complète des circulations.

Pour les autres travaux, le chiffrage est parfois plus facile. On compte entre 250 et 500 euros par m² pour refaire les revêtements, peinture et sol, lorsque les matériaux sont standards ou de 80 à 150 euros par m² pour une rénovation électrique. Quant aux salles de bains, les fourchettes sont souvent importantes selon l’ampleur des travaux. Cela peut aller de 3 000 à plus de 10 000 euros…

Il existe de nombreux sites internet qui proposent des devis en ligne ou des outils de simulation pour affiner les coûts en fonction des équipements. Cela peut paraître séduisant mais sous condition de bien lister toutes les tâches qui devront être effectuées et de se limiter à des travaux simples. Sur ces sites, construire une terrasse peut paraître abordable sauf si l’on oublie le coût du terrassement car le terrain est en pente. De même, refaire une toiture peut être raisonnable sauf s’il faut reprendre toute la charpente voire consolider les murs. Quant à construire une piscine, cela dépend aussi de ce qu’on va trouver en creusant.

Se faire conseiller avant achat

Pour toutes ces raisons, je pense qu’il ne faut pas hésiter à se faire conseiller avant l’achat. C’est un investissement rentable si on le met en relation avec tous les risques de dérapage du budget travaux ou de non-faisabilité des travaux. Cela suppose cependant que l’on est soi-même au clair sur les travaux à effectuer. Reste à trouver sur place l’homme de l’art qui sera en mesure d’établir des devis rapidement ou au moins de donner des ordres de grandeur fiables avec des délais réalistes.

Les CAUE peuvent vous aider. Ce sont des services départementaux, conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement. Ils connaissent bien les gîtes et chambres d’hôtes et prennent en compte les problématiques liés à la restauration de bâtis anciens, la rénovation énergétique et l’intégration dans le paysage de piscine ou l’aménagement de jardins.

Il ne faut pas se mentir, c’est compliqué, parce qu’il faut multiplier les visites du bien immobilier pour comprendre le potentiel de la propriété, définir ses attentes finales, en déduire les travaux à faire, leur faisabilité, y compris sur le plan légal. Pendant ce temps, on retarde la promesse de vente, au risque de voir d’autres acheteurs intéressés vous prendre de vitesse. Mais cela vaut mieux que d’acheter un bien immobilier dont les coûts de remise en état seront prohibitifs ou les travaux si longs qu’on ratera une saison touristique en épuisant sa trésorerie.

 

Calculer les prix de revient de ses chambres d’hôtes

Avant de fixer ses tarifs, il est important de connaître les prix de revient de sa maison d’hôtes et je parle bien des prix de revient, au pluriel.
Le prix de revient d’une chambre d’hôtes peut se définir par combien va coûter au propriétaire une nuitée en chambre d’hôtes tout compris une fois la maison d’hôtes ouverte.

Petit déjeuner, table d’hôtes, basse saison, long séjour… des prix de revient

Un prix de revient, cela peut paraître simple à mesurer. On part du budget prévisionnel des chambres d’hôtes avec la liste de toutes les dépenses, charges, taxes et cotisations puis on divise par un nombre prévisionnel de nuitées.

En réalité, le prix de revient est bien plus complexe à calculer car toutes les chambres de la maison ne sont probablement pas identiques : superficie, capacité, baignoire ou douche, coût de chauffage… Les coûts varient selon la durée de séjour puisque habituellement le linge de lit n’est pas changé chaque nuit ou selon la saison pour intégrer les coûts liés à la piscine l’été ou au chauffage l’hiver.

Si l’on prend tous les paramètres en compte, il peut être nécessaire de calculer non pas un prix de revient unique mais des prix selon les types de séjour et les périodes : prix de revient d’un séjour d’une nuit avec deux personnes en été dans la chambre avec douche, le prix de revient d’un séjour de deux nuits à quatre dans la chambre familiale avec baignoire en hiver…
On calcule aussi le prix de revient de son petit déjeuner, de sa table d’hôtes, des prestations complémentaires éventuelles.

La marge dégagée par l’activité chambre d’hôtes

Calculer un prix de revient précis, l’exercice est fastidieux mais va permettre de mieux ajuster ses tarifs chambre par chambre et pour la haute et la basse saison, de fixer les remises éventuelles pour les longs séjours voire de déterminer des suppléments : enfants, animaux, accès spa… Au delà, c’est aussi savoir si on va dégager marge et revenus et si l’activité est rentable. inutile d’attendre la fin de la première année pour savoir ce qu’on a dépensé, versus le chiffre d’affaires généré. Inutile de rouvrir la maison d’hôtes pour un week-end en hiver si cela coûte plus cher à chauffer que le montant de la nuitée. Bref penser prix de revient, c’est piloter son activité.

Le prix de revient ce n’est pas que de la comptabilité

Mais cela a aussi une autre vertu qui cette fois n’est pas purement comptable. Comprendre les prix de revient de chaque élément de son activité de loueur, c’est définir ses priorités, repenser ses investissements, c’est se poser la question de la cohérence, et donc c’est aussi repenser son projet, car une maison d’hôtes repose sur la cohérence.