Que faut-il penser de la suppression du RSI ?

Début juillet, lors de son discours de politique générale, le Premier ministre a confirmé que le gouvernement engagera la suppression du Régime social des indépendants (RSI) en 2018. La plupart des créateurs de gîtes et chambres d’hôtes sont concernés puisqu’ils relèvent actuellement du RSI. Que faut-il penser de cette mesure ?

Tout d’abord, il faut préciser que les cotisations sociales ne vont pas disparaître puisqu’il faut bien financer la protection sociale. Le Premier ministre a d’ailleurs précisé que le nouveau régime social des indépendants serait adossé au régime général des salariés. Pour ceux qui l’ignorent, ce sont déjà les URSSAF qui calculent et encaissent les cotisations des travailleurs indépendants et assurent une partie du recouvrement pour le compte du RSI. La véritable question tient donc de la gouvernance à venir. Ira-t-on vers une fusion des caisses comme cela a été le cas entre artisans et commerçants ?

D’autre part, cela fait plus de 10 ans que les couvertures sociales des salariés et des indépendants se rapprochent que ce soit au titre de l’assurance maladie, de la protection familiale ou des droits à la retraite. Et ce mouvement de convergence va se poursuivre car les carrières sont de plus en plus hachées. L’annonce de la mise en place d’une couverture chômage pour les travailleurs indépendants s’inscrit dans cette démarche. Les travailleurs indépendants devront-ils cotiser pour des risques qui ne les concernent pas ?

Enfin, le processus risque de prendre du temps et le Premier ministre a précisé que la suppression serait engagée en 2018, pas nécessairement achevée. Il faut en effet savoir que 2018 est l’année de la fusion des caisses du RSI. Actuellement une trentaine, leur nombre doit passer à 13 fin 2018. Ce projet de réorganisation engagé en 2016 a-t-il encore du sens ?

J’encourage les créateurs de gîtes et chambres d’hôtes à s’informer et à suivre les débats des mois à venir. Il va falloir s’intéresser aux mesures qui vont être prises et ne pas suivre aveuglement l’opinion des professionnels qui n’auront pas tous fait l’effort de se tenir informés en temps réel du détail des réformes.

Suis-je concerné par le permis de louer ?

Dans les prochains mois, de nombreuses communes vont instaurer une procédure d’enregistrement des locations saisonnières. Cette démarche renforce le contrôle des meublés mis en place au cours des dernières années. De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme sont concernés.

Des règles qui se durcissent depuis plusieurs années

Au cours des dernières années, toute une série de mesures ont été prises afin de recenser et d’encadrer le développement des gîtes, des meublés de tourisme et des locations de vacances. L’obligation de déclaration en mairie initialement réservée aux seuls logements classés en étoiles a été étendue à tous les meublés de tourisme même non classés, puis la procédure a été élargie à toutes les locations saisonnières, à l’exception de la résidence principale. Désormais, la résidence principale est elle-aussi concernée puisque la nouvelle procédure d’enregistrement porte sur toute forme de location saisonnière. Cela concerne donc 100 % des meublés “airbnb” dans les zones et villes concernées.

A Paris mais pas seulement

Cette procédure d’enregistrement est un véritable permis de louer, puisque la commune pourra refuser d’enregistrer le logement si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées, par exemple s’il s’agit d’un bâtiment dont la destination est agricole ou si la déclaration de changement d’usage n’a pas été effectuée. Toutes les villes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles situées en zone tendue sont concernées. Les autres communes pourront également demander au préfet d’instaurer cette procédure sur tout ou partie de leur territoire. Il n’y a donc pas que la ville de Paris qui est concernée mais aussi de nombreuses communes qui souhaitent préserver le logement et par ricochet les commerces, les écoles ou les services publics.

Comme je l’ai déjà écrit sur ce blog, il est essentiel de se renseigner sur les règles d’urbanisme avant de se lancer dans la création de gîtes et ou de meublés de tourisme, encore plus quand on achète un appartement  ou un bâtiment dédié à ce projet. C’est un sujet que nous allons continuer de suivre au magazine. Pour ceux qui s’y intéressent, vous pouvez y retrouver un article sur le sujet dans le numéro 70 juillet / août 2017 qui vient de sortir, le magazine est en vente sur le site internet.

L’importance des photos des gîtes et chambres d’hôtes

Vous êtes loueur ou futur loueur de chambres d’hôtes et /ou de gîtes, vous allez avoir un site internet et être présent sur les réseaux sociaux, vous allez mettre en oeuvre des actions pour vous rendre visible notamment sur internet. Le choix des photos est primordial et à bien réfléchir. Et parfois il est sous-estimé. On a pris les photos à la va-vite et elles sont toujours en ligne quelques années plus tard. Quel dommage !

Choisir les bonnes photos ou comment déclencher des réservations sans rien faire ou presque !

Qu’est-ce qui vous fait rêver à de futures vacances à vos moments perdus ? Qu’est ce qui vous donne envie de réserver une chambre d’hôtes plutôt qu’une autre ? Qu’est ce qui vous rassure sur la qualité d’un gîte ou d’une maison d’hôtes ? Qu’est-ce qui vous informe sur les prestations présentes , Avez-vous envie de lire un texte pour savoir s’il y a une piscine, un spa, quel est le petit déjeuner ou préférez-vous regarder des photos et vous projeter par avance dans vos futures vacances ?
Réponse, les photos et toujours les photos ! C’est une des clés de la réussite pour un petit hébergement qui ne dispose pas d’un gros budget de communication. Prendre et choisir les bonnes photos ne coûte pas plus cher mais va déclencher des réservations, faire appel à un photographe professionnel est un investissement plus qu’une dépense qui sera rentabilisée rapidement.

Le tout n’est pas seulement de faire venir l’internaute sur le site internet de la maison d’hôtes mais c’est de le pousser à réserver un séjour dès le premier passage. Ce sont les photos qui peuvent y conduire et créer un coup de coeur.

Réfléchir ses photos

J’ai souvent pour objection que quand on commence à mettre en place ses outils de communication, on ne peut pas prendre encore ses photos parce que tout n’est pas fini, que la maison est encore en chantier, le jardin pas au mieux de sa forme. Certes, il faut ruser puis remplacer les photos au fur et à mesure qu’on peut les prendre.

Le choix et l’originalité des sujets, l’angle des prises de vue, tout a son importance. Il faut donc y réfléchir avant l’ouverture et réfléchir à comment transmettre au mieux l’âme de sa maison d’hôtes traduire la qualité de son accueil. Nous sommes dans les meilleurs moments pour braquer son objectif, les jardins sont fleuris, le beau temps donne une magnifique lumière. C’est le bon moment pour y réfléchir et s’en occuper.

Vous souhaitez approfondir ce sujet, nous vous proposons d’acheter le numéro 69 mai/juin d’Accueillir Magazine, son dossier est consacré aux photos.

Halte aux arnaques !

  • Fausses réservations contre gros chèques dont une partie devra être remboursée
  • Appels et faux courriers se faisant passer par un organisme officiel menaçant d’amendes pour des dossiers liés à l’accessibilité, au handicap, à l’hygiène, à des obligations de formations…
  • Les arnaques se renouvellent et un loueur bien informé saura les déjouer

Chaque année, je pousse un coup de gueule et je décris régulièrement dans Accueillir Magazine les arnaques à éviter, malheureusement elles se renouvellent régulièrement. Cette fois-ci, il n’y a aucun doute, c’est contre les arnaqueurs de tous poils qui vous font croire qu’il faut payer pour effectuer un diagnostic accessibilité ou acheter à prix d’or une formation hygiène.

Ils sont agressifs, ils vous menacent par téléphone d’amendes, ils vous expliquent que vous risquez une fermeture du gîte ou des chambres d’hôtes, ils vous envoient des courriers bardés de couleurs tricolores.

D’abord, depuis quand, doit-on donner un numéro de carte bancaire au téléphone dans une démarche officielle, depuis quand n’a-t-on pas le temps de réfléchir . Demandez systématiquement le nom et la raison sociale de ceux qui appellent ! Et vérifiez, une petite recherche sur le net et vous démasquerez les escrocs. Et dénoncez-les à la DGCCRF, voire portez plainte si malheureusement vous vous êtes fait avoir. La santé et l’accessibilité sont des sujets suffisamment graves pour prendre le temps de démasquer les escrocs et de déposer des signalements en préfecture.

Concernant l’accessibilité aux personnes handicapées, je vous rappelle que seuls les établissements recevant du public sont concernés. La plupart des chambres d’hôtes et des gîtes n’ont pas à faire d’audit ni à déposer d’agenda d’accessibilité programmée. Et pour les rares loueurs qui ont un bâtiment qui accueille plus de 15 personnes ou qui proposent d’autres activités – salle de réception, magasin… Il faut prendre le temps de se renseigner avant d’engager une quelconque démarche ou de signer un contrat avec un prestataire inconnu.

Concernant l’hygiène alimentaire et les règles HACCP, je le répète la formation hygiène n’est pas obligatoire pour les tables d’hôtes. Il n’est donc pas obligatoire de suivre une formation sur le sujet des risques sanitaires en cuisine. Si vous souhaitez le faire, ce qui peut être utile, il faut sélectionner le bon prestataire qui propose une formation adaptée à de petites structures.

En un mot, ne souscrivez aucun de ces services par téléphone, ne donnez pas votre numéro de carte bancaire et prenez le temps de les dénoncer en préfecture !

 

Avoir votre notaire est indispensable pour un achat immobilier

Il y a quelques jours une créatrice de gîtes m’a appelée pour me parler de ses mésaventures. Je vous raconte son histoire.

Lorsque l’achat immobilier devient un cauchemar

Il y a quelques mois, elle a signé une promesse pour l’acquisition d’une belle maison où elle prévoyait d’ouvrir des gîtes. Ce n’était pas une propriété déjà en activité, mais la disposition des lieux faisait qu’il y avait peu de travaux et que l’ouverture pouvait être rapide.
La veille de la signature de l’acte de vente, elle revient sur les lieux faire une dernière visite.
Et là, très mauvaise surprise, elle découvre un très gros dégât des eaux dans la partie dédiée aux futurs gîtes.
Mal conseillée par le notaire, celui de son vendeur, elle a, malgré cela, signé l’acte de vente comptant sur la bonne volonté du vendeur pour effectuer les travaux de remise en état.
Quelle erreur ! Le vendeur ne veut plus lui parler, il a déménagé évidemment, les semaines passent et elle va devoir prendre en charge les travaux à sa charge pour ouvrir ses gîtes. Et en plus, elle va rater plusieurs semaines d’activité. Dans les faits, le vendeur n’avait pas fait de déclaration à son assurance.
Que fallait-il faire ? Ne pas signer, reporter de quelques jours, exiger une copie de la déclaration du sinistre à son assurance, une baisse de prix, signer mais avec une somme bloquée chez le notaire le temps de trouver un compromis… En tout cas, prendre le temps de trouver la solution.
Dans tous les cas plutôt que de se retrouver avec des coûts de plusieurs milliers d’euros de travaux et une perte d’exploitation, il fallait mieux louer un gîte pour quelques jours et différer  l’achat immobilier.

Je dis bien qu’elle a été mal conseillée !

Ayez votre propre notaire

Cela ne coûte pas plus cher, votre notaire partagera avec le notaire du vendeur les honoraires.

Je le dis et le redis, je trouve inconcevable de passer par le même notaire que le vendeur lorsque l’on engage une grande partie de son patrimoine.
Je pense qu’un texte de loi devrait même l’interdire. Il me semble logique que chaque partie ait son propre conseil. Et si vous souhaitez vraiment passer par le notaire du vendeur, prenez un avocat pour vous conseiller et vous défendre. Cela aurait certainement permis de trouver une solution au dégât des eaux
Un notaire commun ne peut pas défendre à la fois vendeur et acheteur. Il y a d’un côté un vendeur qui veut vendre le plus cher possible et est déjà passé à un autre projet, il ne va pas gérer des problèmes une fois la vente passée. De l’autre, un acheteur qui est fragile, il a mis beaucoup d’émotionnel, il engage son patrimoine, son avenir, a vendu sa maison…

Ce n’est pas la première fois que des loueurs de gîtes et chambres d’hôtes me racontent de telles mésaventures. Dans le cas dont je parle, le projet n’est pas en péril, cela va se gérer avec un moindre mal, si je peux le formuler ainsi.  Dans d’autres cas, ce peut être une véritable catastrophe, bâtiments ou travaux non déclarés, diagnostics immobiliers imprécis ou découverts le jour de la signature, changements de destination non prévus, travaux non identifiés qu’on n’a pas les moyens de financer… si bien que ce qui aurait du être une très belle aventure tourne parfois au cauchemar.
Cela peut être évité, certes parfois en n’achetant pas cette propriété. Je comprends bien la déception, mais c’est un moindre mal par rapport à ne pas pouvoir aller au bout de son projet en ayant en plus engagé son patrimoine.

Vraiment, prenez votre propre notaire et expliquez-lui votre projet !

Quelques statistiques sur les statuts juridiques des créateurs

L’INSEE vient de diffuser les statistiques de la création d’entreprises pour l’année 2016. Ce faisant, il nous fournit quelques informations intéressantes sur les choix juridiques effectués par les entrepreneurs qui se sont lancés l’an passé.

Il recense 30 800 créations d’entreprises dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dont font partie gîtes et chambres d’hôtes. Il s’agit pour l’essentiel de petites entreprises, 87% n’ont pas de salarié. En 2016, 53,5% de ces créations s’effectuent sous la forme d’une société (SARL, SAS…), 26% sont des entreprises individuelles (hors micro-entreprises) et 20,5% sont des micro-entreprises.
Le premier point à relever concerne la reprise des créations d’entreprises dans l’hébergement et la restauration en 2016 (+8,5%) après une année de baisse en 2015 (-4,1%). Concernant les statuts, les créateurs ont plutôt préféré le statut de micro-entreprise (+10,6%) aux autres formes juridiques (+7,9%). Par rapport aux autres secteurs d’activité, le régime micro garde un attrait, c’est l’un des seuls secteurs où il continue de progresser aux dépens des autres statuts juridiques.

L’INSEE fournit également des données sur les différentes formes de sociétés lorsque les créateurs choisissent ce type de statut. Tout secteur confondu, 56% des sociétés créées en 2016 sont des Sociétés par Actions Simplifiée (SAS) ou des SAS unipersonnelles (SASU), 40% des Sociétés A Responsabilité Limitée (SARL) ou des SARL unipersonnelles (EURL). A noter, la part des SAS continue de progresser fortement aux dépens des SARL, probablement en raison de leur plus grande souplesse, du traitement plus favorable accordé aux distributions de dividendes et peut-être également du fait que leurs dirigeants échappent au Régime social des indépendants (RSI).

Ces statistiques correspondent aux retours que nous avons des créateurs de chambres d’hôtes, à savoir un intérêt toujours marqué pour le régime micro et une préférence pour la SAS / SASU lorsqu’il y a création de société.

Attention, il est nécessaire de faire une analyse au cas par cas afin de choisir le meilleur statut juridique en fonction de votre projet et de votre situation personnelle. Je rappelle q’un statut a des conséquences fiscales, sociales, sur la retraite, sur la protection sociale, sur la protection du patrimoine, la situation du conjoint, sur le cumul d’activité, les plus-values et encore de très nombreuses conséquences. Il faut donc une vraie analyse au cas par cas qui ne peut être calquée sur son voisin.

Une très belle année 2017

Quittons un instant ce monde où parfois le temps s’emballe et prenons ensemble le temps de regarder devant nous.
Quels sont vos projets de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes pour 2017 ?
D’abord, et quel que soit le stade d’avancement de votre projet, je vous propose de réfléchir à vos objectifs. C’est important dans tout projet de prévoir des pauses de respiration, de se recentrer sur les fondamentaux de son projet. Sinon à trop avoir le nez sur le guidon, on peut perdre de vue ses objectifs et se perdre tout court.
Dans ces projets d’accueil, vous êtes la personne centrale du projet, sa colonne verticale. Dédier tout ou partie de la vie à l’accueil, c’est d’abord offrir à l’autre, à l’hôte, son sourire, sa joie de vivre, sa connaissance de la région. Alors, pourquoi avez-vous décidé de vous lancer dans la création d’un gîte ou de chambres d’hôtes ? Qu’en attendez-vous précisément ? A un an, à cinq ans… ?
Faites le point et repartez plein d’énergie pour mener à bien votre projet.

Pour notre part, nous allons continuer à vous accompagner dans votre envie d’ouvrir une maison d’hôtes. nous allons vous informer sur l’actualité du secteur sur ce blog, dans Accueillir Magazine, au cours des formations que j’anime avec Charles ou tout simplement lors d’échanges entre nous.
Accueillir Magazine a 11 ans et nous, à la rédaction, avons autant d’années d’expérience sur le secteur. Avec tous les retours et questions de nos lecteurs, nous savons les principaux pièges qui vous attendent, rien qui ne puisse être surmonté quand le projet est bien pensé. Nous allons continuer à vous donner des outils pour que votre projet réponde à vos attentes.
Nous allons essayer de tout faire pour que votre projet puisse aboutir dans les meilleures conditions. L’un des principaux risques que vous courrez, c’est celui de passer à côté d’une question que vous auriez dû vous poser, une question d’urbanisme, de fiscalité, de réglementation… Elles sont variées… L’autre, c’est de vous fier à des réponses trouvées au hasard du net. Et là nous avons beaucoup de personnes qui se retrouvent en difficulté avec l’administration à cause d’ informations incomplètes ou fausses.

En ce début d’année, faisons donc tous ensemble le plein d’énergie et préparons-nous à passer une très belle année 2017. C’est ce que nous vous souhaitons à tous ! Et tenez-nous au courant, parce quand vous nous écrivez pour nous dire que vous avez ouvert votre gîte ou maison d’hôtes, que cela se passe bien, cela nous fait tellement plaisir.
Caroline et Charles

Location saisonnière, une réforme en vue

Les créateurs qui préparent l’ouverture de gîtes ou de meublés de tourisme ne suivent pas toujours l’actualité. C’est pourquoi il me semble important de les alerter sur un texte actuellement en débat au Parlement.

Il est question d’assujettir les loueurs de gîtes et meublés de tourisme aux cotisations sociales à partir d’un certain niveau de chiffre d’affaires annuel. 23 000 euros ou 15 691 euros ? Le seuil à partir duquel ils seraient considérés comme des professionnels n’est pas arrêté, le texte n’est pas voté non plus ! les débats se poursuivront jusqu’à fin décembre.

Si la mesure passe, vous serez peut-être obligé de vous affilier à une caisse sociale et de payer des cotisations sociales sur le revenu de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez mettre en location saisonnière. Il est donc peut-être utile de regarder de près comment limiter ces cotisations sociales, sauf à ce que vous ayez besoin de cotiser pour vos droits maladie ou retraite.

Je reviens sur un sujet que j’ai déjà abordé sur ce blog, à savoir tout l’intérêt d’opter pour le régime du réel lorsque l’on est loueur en meublé, puisque si le revenu comptable est nul ou négatif, seules les cotisations sociales minimales sont dues. L’enjeu principal concerne l’amortissement du bâtiment, du mobilier et du matériel puisqu’il vient en déduction du revenu.

Je le redis, le texte n’est pas encore adopté, mais mieux vaut s’y préparer et réfléchir de près à son statut juridique et son régime fiscal. Pour ceux que cela intéresse, nous proposons un cahier pratique sur le meublé de tourisme, mis à jour chaque fois que nécessaire,  ainsi qu’une formation d’une journée pour tout savoir avant d’ouvrir un gîte ou un meublé touristique.

 

Bienvenue chez nous et le monde magique des Bisounours

La production de Bienvenue chez nous nous livre une vidéo des dessous d’un tournage . Enfin d’une partie seulement, manque en effet toute la partie montage, celle où la gentille équipe sélectionne les petites phrases assassines pour en faire un gimmick, celle où on choisit le couple qui va devenir la tête de turc de la semaine et se voir ridiculiser et pire sur les réseaux sociaux.
Je n’aime pas cette émission, je l’ai écrit, je la trouve dangereuse. A l’heure des réseaux sociaux, s’exposer aux trolls et calomnies qui polluent le web, c’est risqué. D’autres émissions me plaisent, la Maison France 5 ou Échappées Belles par exemple, les séquences de Télématin ou du 13 heures de France 3. On y présente des réalisations, des projets de vie, des ancrages territoriaux, ce qu’est la maison d’hôtes dans sa diversité.

Revenons à Bienvenue chez Nous, cette vidéo d’une partie de l’envers du décor est très révélatrice. L’équipe est professionnelle, ils sont charmants et le sont certainement dans la vie. Ils le disent, tout est fait pour que les candidats se détendent et se lâchent. Mis en confiance, ils vont parler, trop parler. Et ne savent pas ce qui sera exploité derrière. L’intérêt de la production, c’est l’audimat, le buzz et le coût des nombreux écrans de publicité diffusés entre les séquences. L’intérêt de la production n’est pas le même que celui des maisons d’hôtes, on n’est pas dans le partenariat mais dans la téléréalité.

De mon point de vue, il y a beaucoup plus de raisons à ne pas aller dans cette émission que de prendre le risque de participer. Encore plus lorsqu’on vient d’ouvrir et qu’il y a encore plein de petits réglages et détails à effectuer.
Si vous êtes tenté de la faire, allez jusqu’au bout des repérages. Un tour sur la page Facebook de l’émission vous donnera une autre image de l’envers du décor, la partie où vous êtes lâché à la critique, où votre projet de vie est moqué, massacré, démoli. J’ai eu au téléphone et rencontré des propriétaires qui ont mis des mois à s’en remettre. Quand on ouvre sa maison aux autres, la cruauté peut être plus que déstabilisante, une plongée en enfer dans laquelle on entraîne sa famille, car les voisins aussi auront vu l’émission. Loin des images idylliques de la grande famille gentille de la production !

Je ne dis pas que cela arrive systématiquement. Une maison d’hôtes peut tirer son épingle du jeu, à la condition unique de ne pas chercher à gagner, mais de maîtriser son image et ce qu’on dit, à la condition de ne pas croire le gentil discours de la gentille production.  Cela demande un contrôle certain de soi et son conjoint ou partenaire et une vraie réflexion sur la façon dont on va utiliser l’émission.

Alors avant de signer un contrat que vous ne maîtrisez pas, de prendre le risque de vous exposer à répétition puisque les rediffusions se multiplient, réfléchissez bien, tout ceci en vaut-il la peine ?

Profiter d’une rupture conventionnelle

Depuis quelques années, de nombreux créateurs de gîtes et chambres d’hôtes profitent d’une rupture conventionnelle pour mener à bien leur projet.

Il faut dire que la rupture conventionnelle présente plusieurs avantages. Elle permet au salarié de percevoir une indemnité de rupture versée par son employeur et généralement exonérée d’impôt sur le revenu. Elle ouvre droit à l’allocation chômage sur une durée pouvant aller jusqu’à trois ans pour les plus de 50 ans. Elle permet de bénéficier de l’Aide aux demandeurs d’emploi créant ou reprenant une entreprise (ACCRE), c’est-à-dire d’une exonération de charges sociales partielle sur une durée allant de un à trois ans.

Ces mesures sont très intéressantes car elles permettent de se lancer dans de bonnes conditions mais il convient de bien les utiliser. A mon sens, il faut avant même le début de la négociation avec son employeur réfléchir aux délais. La recherche et l’achat d’une maison peut prendre du temps et les travaux également. De plus, certaines activités sont saisonnières, mieux vaut ne pas manquer le début de la saison.

Si l’objectif est d’ouvrir son gîte et ses chambres d’hôtes début 2018, il faut probablement envisager une rupture conventionnelle début 2017. Cela laissera toute l’année 2017 pour chercher la maison et vendre sa résidence principale tout en bénéficiant du versement de l’Aide au retour à l’emploi (ARE). Une fois la maison ouverte début 2018, il sera possible de cumuler les revenus des gîtes et des chambres d’hôtes avec le versement partiel de l’ARE sur une durée pouvant aller jusqu’à deux ans.

Dans tous les cas, il faut bien comprendre les formalités administratives de l’ACCRE et l’ARE et l’ordre dans lequel elles doivent être effectuées. Ce serait dommage de ne pas tirer avantage des dispositifs existants simplement pour n’avoir pas fait les démarches dans le bon ordre ou en temps utile.