Comment financer ses chambres d’hôtes avec peu de fonds personnels ?

Je croise souvent des créateurs qui ont envie de se lancer dans l’ouverture de gîtes et maisons d’hôtes mais dont les fonds personnels sont faibles. Je leur explique que le recours à l’emprunt doit être limité car la rentabilité ne permet pas d’envisager un endettement trop élevé. Voici quelques pistes à explorer pour boucler le financement du projet.

Tout d’abord, il est envisageable de faire appel à sa famille ou à son entourage pour compléter les fonds propres. L’acquisition d’une maison peut être l’occasion de se regrouper et devenir un véritable projet collectif dont le créateur est le chef de file. Le bâtiment peut être acheté en indivision ou par une société civile immobilière dont une partie des parts est détenue par les parents ou les amis. Ils vous aiment, ils vous font confiance, ils investissent de l’argent sur vous, ils ont droit, comme tout, investisseur à des explications claires et chiffrées, plus encore d’ailleurs que pour une banque, car vous n’avez pas le droit de les décevoir.

Pour motiver son entourage, il faut l’impliquer en amont, organiser des visites sur place, expliquer les travaux ou aménagements.
La restauration d’un patrimoine historique ou de pays, la passion d’un territoire ou le partage d’une activité en commun peut être la clé de la réussite. Pourquoi ne pas créer un gîte de pêche ou un accueil motard avec des amis passionnés ou une maison d’hôtes dans le village natal de sa famille ?

D’autre part, dans certains territoires, il existe des subventions départementales ou régionales qui peuvent couvrir une partie des travaux de rénovation du gîte ou des chambres d’hôtes. Bien sûr, les subventions sont plus généreuses dans les communes qui manquent d’hébergements que dans celles où il y a déjà de l’offre. L’attribution de ces aides est conditionnée à des critères qu’il faut prendre en compte, niveau de qualité exigé, obligation de classement, respect de l’environnement, accessibilité, label thématique…

Une insuffisance de fonds personnels n’est pas rédhibitoire mais nécessite de redoubler d’efforts pour mobiliser des ressources complémentaires. Elle peut être l’occasion d’aborder la création sous un angle différent et d’associer d’autres acteurs dans la réalisation du projet.

Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent être exonérés d’ISF

La fiscalité occupe souvent une place importante dans les projets de création de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Beaucoup de créateurs sont à la recherche du statut juridique et du régime fiscal le plus favorable en termes d’impôts et de charges sociales à payer. Certains créateurs cherchent également à limiter le poids de l’Impôt de solidarité sur la fortune.

Tout d’abord, il faut savoir que l’ISF concerne les contribuables qui disposent d’un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 millions d’euros. Le taux d’imposition est progressif : 0,5% de 800 000 à 1,3 millions, 0,7% de 1,3 à 2,57 millions, puis 1% de 2,57 à 5 millions, 1,25% de 5 à 10 millions et enfin 1,5% au-delà.
L’ISF est calculé sur la valeur des biens immobiliers, mobiliers et financiers du foyer fiscal, déduction faite des dettes (emprunts, dettes fiscales…). Pour ne pas pénaliser les activités économiques, la plupart des biens professionnels sont exonérés. Il peut s’agir soit de biens nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle soit de parts ou d’actions de société. Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent donc être concernés.
Pour les biens mixtes, par exemple une maison d’hôtes qui comporte à la fois une partie privée et une partie professionnelle occupée par un gîte ou par les chambres d’hôtes, il est prévu d’utiliser un pourcentage pour calculer la partie non-professionnelle donc taxable. A cela peuvent se rajouter d’autres mesures fiscales, comme l’abattement de 30% applicable à la résidence principale.
Certains créateurs dont le patrimoine est conséquent peuvent donc avoir intérêt à prendre un statut professionnel et à déclarer une partie de leur maison d’hôtes en tant que bien professionnel.

Restent les questions relatives à l’évaluation de ces biens immobiliers. Ce sujet est délicat a fortiori lorsqu’il s’agit d’une maison acquise il y a très longtemps ou lorsqu’il s’agit d’un bien de caractère exceptionnel – château, grande demeure, monument historique… – et donc difficile à évaluer. Encore plus parce qu’il n’y a pas de comparables.

 

Mieux vaut prévenir que guérir

La météo est au rendez-vous, la maison d’hôtes très confortable, les hôtes vont pouvoir se détendre et profiter pleinement de leur séjour et de leur hébergement pour découvrir la région. Hélas, parfois tout ne se passe pas comme prévu. Annulations, problèmes de réservation, clients de mauvaise foi, casse, dégradations…, cela peut arriver en chambre d’hôtes, comme en gîte.  Comment éviter certains conflits ? Comment gérer les litiges ?

Lorsque l’on réfléchit à son projet d’ouverture de gîtes ou de chambres d’hôtes, il ne faut pas faire l’impasse sur les difficultés qui pourront se présenter, même si elles sont peu fréquentes. Comme dit le proverbe, mieux vaut prévenir que guérir.
Bien sûr, c’est un angle d’approche qui peut surprendre car de nombreux créateurs pensent avant tout au côté positif : l’accueil, le confort des chambres ou du gîte, les équipements à mettre en place, tout ce qui fait qu’un séjour sera réussi. Ils finissent par oublier de se protéger et le jour venu, le séjour qui se passe mal va leur gâcher toute une saison. Encore plus parce que quand on se lance dans une activité d’accueil toute critique devient une critique personnelle.
Il faut donc y penser par avance, intégrer cet élément dés sa réflexion préalable avant d’ouvrir son gîte ou sa maison d’hôtes pour limiter les conflits et être prêt le moment venu à affronter certains clients qui pensent avoir tous les droits.
Désamorcer les conflits, c’est le thème du dossier du numéro d’Accueillir Magazine qui vient de sortir. Le dossier fait le point et vous donne des solutions.

Pour recevoir le numéro 63 mai/juin 2016 sous huitaine, vous pouvez vous abonner en ligne, par courrier ou par téléphone au prix de 37 euros, l’abonnement d’un an (tarif France/DOM). Vous recevrez le magazine sous huitaine.

Gîtes et chambres d’hôtes, comment échapper au RSI ?

Régulièrement, lors des formations que nous organisons, nous rencontrons des créateurs de gîtes et chambres d’hôtes qui nous demandent comment éviter l’affiliation au Régime social des indépendants. Il faut dire que le RSI a mauvaise réputation, il a été épinglé de nombreuses fois par des rapports, en raison de nombreux dysfonctionnements depuis sa mise en œuvre en 2008. Et certains entrepreneurs, qui ont eu par le passé des relations conflictuelles avec cet organisme, vivent le fait de s’affilier à nouveau comme un cauchemar.

En tant que salarié

Une des options pour échapper au RSI consiste à s’affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés. Cela est possible pour certains dirigeants de société qui ont un statut d’assimilé-salarié, par exemple le président ou le dirigeant d’une Société par actions simplifiée (SAS) ou le gérant minoritaire de Société à responsabilité limitée (SARL). Autre option, être salarié d’une société ou d’un entrepreneur individuel.

En tant qu’exploitant agricole

Certains loueurs de gîtes et chambres d’hôtes relèvent du régime de protection sociale des non salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole. C’est le cas lorsque l’activité agricole est l’activité principale et que l’hébergement est situé sur l’exploitation. L’exploitant et son conjoint-collaborateur relèvent alors tous les deux de la MSA.

Avant de choisir son statut, il semble important de dresser la liste des avantages et inconvénients des différents régimes – montant des cotisations, couverture sociale, droits à la retraite… – et surtout de tenir compte de sa situation personnelle. Le choix ne sera en effet pas le même si l’on ouvre des chambres d’hôtes alors que l’on est proche de la retraite ou que l’on a encore de nombreuses années d’activité devant soi. Dans le premier cas, on peut avoir intérêt à cotiser a minima quitte à sacrifier le niveau de rémunération puisque le calcul de la retraite s’effectue sur les 25 meilleures années. Dans l’autre, on préférera atteindre un certain niveau de revenu pour que la pension de retraite ne soit pas trop faible.

Gîtes et chambres d’hôtes, mieux remplir !

Le nouveau numéro d’Accueillir Magazine vient de sortir. Le dossier de ce numéro est consacré aux réservations. Comment mieux remplir son gîte ou ses chambres d’hôtes cette année ?

Pour beaucoup de loueurs, cette question est d’actualité car les réservations de printemps et d’été débutent. Et chaque année, il est utile de se demander comment faire mieux que l’année passée, trouver de nouveaux clients, mieux remplir l’avant et l’arrière saison… Faut-il faire quelques travaux ? Faut-il modifier ses tarifs ? Comment améliorer sa communication ?

Que l’on soit loueurs ou créateurs, il faut faire les bons choix et ne jamais oublier que le client est devenu / se veut être  un « expert ». Internet lui permet de comparer une foultitude de gîtes et chambres d’hôtes, les avis de voyageurs lui donnent un retour sur la qualité des prestations et les comparateurs et centrales de réservations l’informent sur le niveau des prix dans la région. Dans un univers de plus en plus digitalisé, « l’expert » va utiliser de nombreux outils avant de réserver son séjour dans votre hébergement.

Rénover une chambre, faire quelques petits travaux de décoration, renforcer sa visibilité sur internet, faire évoluer son site internet, faire évoluer ses prix…, les pistes sont très nombreuses et pas nécessairement coûteuses. Il faut prendre le temps de rentrer dans le détail de chacune d’entre elles. Ce nouveau dossier est l’occasion de faire son diagnostic et d’identifier une ou deux actions à mener pour mieux remplir dès l’ouverture ou la réouverture de sa maison d’hôtes.

40 % des Français se verraient gérants d’une maison d’hôtes !

C’est le résultat d’un sondage récent consacré à la reconversion professionnelle, à l’entrepreunariat et au travail indépendant. Changer de vie, quitter la ville, se lancer dans une nouvelle activité, se mettre à son compte…, beaucoup de Français y pensent et envisagent de passer à l’acte. 40% se verraient bien gérants d’une maison d’hôtes.

Tendance, moderne mais surtout humaine, la chambre d’hôtes est indémodable

La maison d’hôtes concentre toutes ces envies, une vie au calme, loin de la ville, sans transport, ni bouchon, une belle maison, une ouverture sur les autres, des rencontres et la satisfaction de mener un projet à soi, de reprendre la maîtrise de sa vie en quittant ces entreprises et organisations très souvent déshumanisées.
Ce sont tous ces critères qui font de la maison d’hôtes une entreprise d’une modernité à toutes les épreuves, une activité qui traverse le temps sans prendre une ride. Bien sûr, la chambre d’hôtes suit les évolutions de la société, intègre les dernières technologies, le web, la domotique, les tendances, les modes déco…, mais comme elle repose avant tout sur l’accueil, sur le sourire, sur le partage, elle ne se démode jamais.

Ouvrir des chambres d’hôtes, un investissement personnel non négociable

Cette aventure, beaucoup donc ont envie de la vivre et dans le même temps, peu d’appelés iront au bout, concrétiseront leur rêve, passant de l’idée au projet. Déjà pour ces créateurs, il faut souvent prendre en compte l’installation à l’année dans une nouvelle région que l’on connaît parfois mal. Cela passe par de nouveaux repères, faire connaissance avec les habitants et les voisins, chercher des moyens de s’intégrer et à participer aux activités locales.

Ensuite, comme je le dis souvent sur ce blog, il ne faut pas négliger les contraintes liées à l’activité. Beaucoup de travail et d’énergie pour que les séjours de ses clients soient réussis, un souci du détail, de la bonne humeur et une très bonne dose d’organisation pour gérer le quotidien, les réservations, les petits déjeuners, les repas en table d’hôtes, le linge, les courses ou encore le ménage dans les chambres.
Du bon sens, de la débrouillardise, un sens pratique élevé, une capacité à être heureux du bonheur des autres, l’oubli de la procrastination et de la grasse matinée, ce sont les ingrédients de base du caractère d’un loueur de chambres d’hôtes accompli.

Oui, ouvrir une maison d’hôtes est un beau projet et je comprends que 40% des Français y pensent, mais attention, c’est un changement de vie à bien préparer et pour cela, à part lire Accueillir Magazine bien sûr, quoi de mieux que de se préparer de nombreux séjours dans des maisons d’hôtes, pour découvrir, discuter, s’imprégner, partager… Et en ce moment de basse saison, les loueurs sont plus disponibles pour parler de leur activité. Il sera temps de penser business plan quand la décision sera prise, un projet cela commence par se rêver avant de se définir de façon concrète.

Particulier ou professionnel ? Le statut juridique en question

Lorsque l’on se lance dans la location d’un gîte / meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes, une question centrale consiste à savoir si l’on va mener cette activité en tant que particulier ou en tant que professionnel. C’est le sujet du statut juridique du loueur. Cela demande d’être bien pensé, en amont du projet.

Que l’on fasse gîte ou chambres d’hôtes, la question du statut juridique est centrale. Il s’agit de l’identité de votre future activité vis-à-vis des tiers ou de l’administration. Et n’oubliez pas, nul n’est censé ignorer la loi ! Et la dissimulation d’activité est une infraction pénale.

Rester simple particulier

Si je loue mon appartement ou ma maison en tant que particulier, cela m’apporte des revenus complémentaires mais je n’ai pas de couverture sociale. Certes, je n’ai pas de cotisation sociale à payer, mais je n’acquiers pas de droits au titre de l’assurance maladie ou de la retraite. Cette solution est envisageable lorsque l’on loue une maison ou un appartement en location saisonnière ou lorsque l’on fait ponctuellement chambre d’hôtes. Certains conditions sont à respecter comme ne pas dépasser un chiffre d’affaires défini par la loi. Ces seuils sont différents selon que ce sont des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme. Le chiffre d’affaire n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut bien comprendre que cette possibilité d’exercer une activité commerciale sans cotiser a ses limites.

Etre Professionnel

En revanche, si mon activité de chambre d’hôtes est régulière ou que la location de mon gîte s’accompagne de prestations annexes, service de petit déjeuner, ménage en cours de séjour…, j’ai l’obligation de prendre un statut professionnel. Je vais alors cotiser aux caisses sociales et avoir des droits en retour. Selon le statut juridique que je vais prendre, je peux limiter le montant de mes cotisations sociales, voire ne  payer que les cotisations minimales.

De multiples statuts sont éligibles, auto-entrepreneur devenu micro-entrepreneur, commerçant, SARL ou EURL, SA ou SASU, mais aussi SCI pour la détention des murs.

Pour vous aider à bien comprendre ces enjeux juridiques mais également les régimes fiscaux, nous avons publié des Cahiers pratiques. Ils sont en vente sur notre site internet.
Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales
Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches

Ne vous y trompez pas, ces questions se pensent en amont pour décider des questions centrales de l’amortissement ou pas des travaux et de la TVA ou pas. La majorité des loueurs ne seront pas concernés par ces questions de coûts réels et seront au régime micro en franchise en base de TVA. Mais ne pas faire les bons choix au départ remet en cause la rentabilité de l’activité.

Gîte rural, l’addition risque d’être très salée !

Beaucoup de loueurs de gîtes ruraux sont assujettis au régime micro, c’est-à-dire que leur revenu imposable est calculé à partir de leur chiffre d’affaires annuel déduction faite d’un abattement de 71% pour tenir compte de leurs charges d’exploitation. Dans Accueillir Magazine, nous parlons dans chaque numéro de la fiscalité des meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes car c’est un sujet essentiel pour la rentabilité de son hébergement et pour sa tranquillité d’esprit.
Le régime micro est resté stable depuis quelques années… Il reste inchangé pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme, mais évolue pour les gîtes ruraux !

Gîtes ruraux et régime micro

Attention, l’abattement fiscal des gîtes ruraux change à compter de 2016. Désormais, pour bénéficier de l’abattement fiscal de 71% et du plafond de chiffre d’affaires de 82 200 euros, il faut être classé en étoiles. Le classement en épis de Gîtes de France ne suffit plus. Et ce changement a des conséquences sur les exonérations de cotisation foncière des entreprises, de taxe d’habitation et de taxe foncière qui risquent de disparaître également.

Rappelons que le délai de la prescription fiscale est de trois ans, ce qui signifie que les services fiscaux ne s’intéresseront à la question qu’en 2019, mais l’addition risque d’être très salée car elle portera sur les revenus des années 2016, 2017 et 2018. Les créateurs qui ont le projet d’ouvrir un gîte rural doivent regarder ce sujet sans attendre, les loueurs en activité également.

Suivre la fiscalité de son hébergement

Nous y avons consacré un large article dans notre numéro 61 janvier/février 2016. Il est en vente sur notre site internet. Nous vous en recommandons la lecture car il y a un fort risque de redressement fiscal pour tous les loueurs de gîtes ruraux qui ne seront pas classés en étoiles. La décision du créateur ou du loueur doit être prise maintenant, sans attendre. Il peut y avoir urgence à demander le classement en étoiles. En 2019, il sera trop tard !

Accueillir Magazine fête ses 10 ans avec un dossier sur l’avenir des gîtes et chambres d’hôtes

Début 2006 sortait le premier numéro d’Accueillir Magazine, 10 ans plus tard, le numéro 61 janvier/février 2016 vient de paraître.

10 ans d’articles, d’actualités, de dossiers et de reportages mais aussi 10 ans de rencontres avec les loueurs de chambres d’hôtes, de gîtes et de meublés, les acteurs du tourisme, les créateurs en train de préparer leur projet d’ouverture… Et que de changements, les réservations de dernière minute, voire seconde, le développement du tourisme international, le rôle des avis de voyageurs, l’arrivée de la réservation en ligne y compris sur mobile, le pouvoir des centrales de réservation, la généralisation du wifi…

Plutôt que regarder derrière nous, le magazine 61 janvier/février 2016 fait le choix de s’intéresser à l’avenir. Que seront les gîtes et les maisons d’hôtes dans 10 ans ? Ce dossier analyse les conséquences des changements en cours pour tracer les contours de l’hébergement de demain. Quelles sont les évolutions à prendre en compte ? Qu’est ce qui fera le succès d’un gîte ou d’une chambre d’hôtes ?

Il est possible de s’abonner en ligne sur le site d’Accueillir Magazine pour recevoir ce numéro, l’occasion pour vous de réfléchir à votre projet de création, peut-être de le faire évoluer. N’oubliez pas que la grande force des gîtes et chambres d’hôtes tient essentiellement à leur taille humaine qui leur donne une grande capacité d’adaptation.

En attendant, la rédaction vous adresse ses meilleurs voeux et vous souhaite une très bonne année 2016.

Gîte et meublé de tourisme, faut-il se mettre au bénéfice réel ?

De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme ou qui se définissent comme ‘airbnb” adoptent le régime micro-BIC. Il faut dire que ce régime fiscal est simple, que les formalités sont limitées et que l’abattement accordé aux meublés classés est actuellement très avantageux. Il existe une alternative pour les loueurs professionnels mais également pour les non professionnels, le régime du bénéfice réel. Cette alternative est d’autant plus intéressante que le régime du micro-BIC doit faire l’objet d’une réforme à compter de 2024.

Ce billet de blog a été initialement publié le 21 novembre 2015 et remis à jour le 29 août 2023. Il n’est plus valable, 2024 est une année de transition forte pour la fiscalité des meublés de tourisme et gîtes, suivez l’évolution avec Accueillir Magazine.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Choisir le bénéfice réel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) notamment peut choisir d’être imposé en fonction du bénéfice réel du meublé de tourisme et non pas en fonction d’un revenu théorique calculé sur son chiffre d’affaires déduction faite de l’abattement de 71 % (abattement actuellement applicable aux meublés de tourisme classés) ou de celui de 50 % (abattement actuellement applicable aux meublés de tourisme non classés). Dans le régime du bénéfice réel, le LMNP (loueur de meublé non professionnel) va pouvoir reporter ses pertes sur les 10 ans. Il n’est pas taxé sur ses revenus tant qu’il bénéficie d’amortissements ou de pertes reportables.

Tenir sa comptabilité

Bien sûr, la contrepartie de cet avantage fiscal est la tenue d’une comptabilité selon les règles des Bénéfices industriels et commerciaux. Le LMNP pourra ainsi déduire du chiffre d’affaires les charges de fonctionnement, les frais d’entretien, les dépenses de publicité, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt mais également les amortissements liés à l’achat du bâtiment, du mobilier et du matériel. C’est pour cette raison que son bénéfice est nécessairement réduit. En cas de pertes liées aux amortissements, il y aura report sur les années ultérieures.

Limiter la plus-value

Lors de la vente du gîte ou du meublé de tourisme, le LMNP va bénéficier du régime de taxation des plus-values des particuliers avec un avantage non-négligeable. Les amortissements qui ont été déduits fiscalement ne sont pas pris en compte. La plus-value est calculée par rapport au prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux selon les règles fixées par la réglementation fiscale, elle est donc réduite.

Le régime du bénéfice réel est plus complexe que le régime micro mais il offre une véritable opportunité pour se constituer un patrimoine tout en restant non-professionnel et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. La perspective d’une réduction des abattements de 50% et 71% dans le cadre de la loi de finances pour 2024 doit pousser à regarder de plus près le régime du bénéfice réel qui risque de s’avérer bien plus intéressant à l’avenir. Il faut cependant attendre les textes, les réseaux sociaux grouillent d’informations considérées comme acquises alors même que le texte sur la loi de finances n’a pas encore été présenté en conseil des ministres ni débattu. Les bonnes décisions se prennent sur des informations fiables à retrouver dans Accueillir Magazine.


Ce billet de blog a été initialement publié le 21 novembre 2015 et remis à jour le 29 août 2023. Il n’est plus valable, il reste publié pour permettre de comprendre l’évolution de la fiscalité des meublés de tourisme, fortement impactée en 2024.