Bienvenue chez nous et le monde magique des Bisounours

La production de Bienvenue chez nous nous livre une vidéo des dessous d’un tournage . Enfin d’une partie seulement, manque en effet toute la partie montage, celle où la gentille équipe sélectionne les petites phrases assassines pour en faire un gimmick, celle où on choisit le couple qui va devenir la tête de turc de la semaine et se voir ridiculiser et pire sur les réseaux sociaux.
Je n’aime pas cette émission, je l’ai écrit, je la trouve dangereuse. A l’heure des réseaux sociaux, s’exposer aux trolls et calomnies qui polluent le web, c’est risqué. D’autres émissions me plaisent, la Maison France 5 ou Échappées Belles par exemple, les séquences de Télématin ou du 13 heures de France 3. On y présente des réalisations, des projets de vie, des ancrages territoriaux, ce qu’est la maison d’hôtes dans sa diversité.

Revenons à Bienvenue chez Nous, cette vidéo d’une partie de l’envers du décor est très révélatrice. L’équipe est professionnelle, ils sont charmants et le sont certainement dans la vie. Ils le disent, tout est fait pour que les candidats se détendent et se lâchent. Mis en confiance, ils vont parler, trop parler. Et ne savent pas ce qui sera exploité derrière. L’intérêt de la production, c’est l’audimat, le buzz et le coût des nombreux écrans de publicité diffusés entre les séquences. L’intérêt de la production n’est pas le même que celui des maisons d’hôtes, on n’est pas dans le partenariat mais dans la téléréalité.

De mon point de vue, il y a beaucoup plus de raisons à ne pas aller dans cette émission que de prendre le risque de participer. Encore plus lorsqu’on vient d’ouvrir et qu’il y a encore plein de petits réglages et détails à effectuer.
Si vous êtes tenté de la faire, allez jusqu’au bout des repérages. Un tour sur la page Facebook de l’émission vous donnera une autre image de l’envers du décor, la partie où vous êtes lâché à la critique, où votre projet de vie est moqué, massacré, démoli. J’ai eu au téléphone et rencontré des propriétaires qui ont mis des mois à s’en remettre. Quand on ouvre sa maison aux autres, la cruauté peut être plus que déstabilisante, une plongée en enfer dans laquelle on entraîne sa famille, car les voisins aussi auront vu l’émission. Loin des images idylliques de la grande famille gentille de la production !

Je ne dis pas que cela arrive systématiquement. Une maison d’hôtes peut tirer son épingle du jeu, à la condition unique de ne pas chercher à gagner, mais de maîtriser son image et ce qu’on dit, à la condition de ne pas croire le gentil discours de la gentille production.  Cela demande un contrôle certain de soi et son conjoint ou partenaire et une vraie réflexion sur la façon dont on va utiliser l’émission.

Alors avant de signer un contrat que vous ne maîtrisez pas, de prendre le risque de vous exposer à répétition puisque les rediffusions se multiplient, réfléchissez bien, tout ceci en vaut-il la peine ?

Profiter d’une rupture conventionnelle

Depuis quelques années, de nombreux créateurs de gîtes et chambres d’hôtes profitent d’une rupture conventionnelle pour mener à bien leur projet.

Il faut dire que la rupture conventionnelle présente plusieurs avantages. Elle permet au salarié de percevoir une indemnité de rupture versée par son employeur et généralement exonérée d’impôt sur le revenu. Elle ouvre droit à l’allocation chômage sur une durée pouvant aller jusqu’à trois ans pour les plus de 50 ans. Elle permet de bénéficier de l’Aide aux demandeurs d’emploi créant ou reprenant une entreprise (ACCRE), c’est-à-dire d’une exonération de charges sociales partielle sur une durée allant de un à trois ans.

Ces mesures sont très intéressantes car elles permettent de se lancer dans de bonnes conditions mais il convient de bien les utiliser. A mon sens, il faut avant même le début de la négociation avec son employeur réfléchir aux délais. La recherche et l’achat d’une maison peut prendre du temps et les travaux également. De plus, certaines activités sont saisonnières, mieux vaut ne pas manquer le début de la saison.

Si l’objectif est d’ouvrir son gîte et ses chambres d’hôtes début 2018, il faut probablement envisager une rupture conventionnelle début 2017. Cela laissera toute l’année 2017 pour chercher la maison et vendre sa résidence principale tout en bénéficiant du versement de l’Aide au retour à l’emploi (ARE). Une fois la maison ouverte début 2018, il sera possible de cumuler les revenus des gîtes et des chambres d’hôtes avec le versement partiel de l’ARE sur une durée pouvant aller jusqu’à deux ans.

Dans tous les cas, il faut bien comprendre les formalités administratives de l’ACCRE et l’ARE et l’ordre dans lequel elles doivent être effectuées. Ce serait dommage de ne pas tirer avantage des dispositifs existants simplement pour n’avoir pas fait les démarches dans le bon ordre ou en temps utile.

Gîtes, quels impôts et taxes dois-je payer ?

Loueur de gîtes ou meublés de tourisme, il y a l’impôt sur le revenu à payer qui dépendent de votre statut juridique et de vos revenus mais aussi de vos choix fiscaux, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui peut concerner certains loueurs.
Il faudra acquitter la fiscalité locale avec là aussi des options différentes.
Enfin, il y a les taxes liées à l’activité.
La façon dont on déclare à l’administration fiscale ses gîtes ou meublés de tourisme a donc des conséquences importantes sur la rentabilité de votre activité locative.

Mise à jour 2024, les lois de finances et la Proposition de loi n°1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue changent la donne, voir aussi l’article Gîtes et meublés de tourisme, pourquoi faut-il se mettre au réel ? et l’abonnement à Accueillir Magazine pour suivre les discussions et impacts sur votre projet ou votre activité.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Septembre, la saison des impôts ! Ce n’est pas très réjouissant mais c’est le moment de faire le point sur les taxes qu’un créateur de gîte, location saisonnière ou meublé de tourisme devra acquitter, une fois son hébergement ouvert.

L’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Il y a, bien sûr, l’impôt sur le revenu qui est calculé en fonction du revenu dégagé et du barème progressif avec les différentes tranches d’imposition.
Sur ce sujet, le créateur a une certaine latitude, puisqu’il a le choix entre une imposition au réel en fonction des revenus dégagés ou une imposition forfaitaire dans le régime micro.
A cela, vont se rajouter les prélèvements sociaux, CSG, CRDS… au taux de 15,5 % si l’activité est non-professionnelle.
Quand on est particulier, tenir compte pour sa rentabilité de l’impôt sur la fortune immobilière si le patrimoine dépasse 1,3 millions d’euros.

Les impôts locaux

Il faut ensuite prendre en compte les impôts locaux : la taxe foncière due par tout propriétaire de biens bâtis ou non bâtis et la taxe d’habitation ou la cotisation foncière des entreprises due par le loueur saisonnier.
Ces taxes vont dépendre de la valeur du bien mais également des taux votés par les collectivités locales et des éventuels exonérations et dégrèvements qu’il convient de connaître en détail.
Par ailleurs, de nombreuses communes ont instauré une taxe de séjour, son calcul varie selon qu’on a décidé ou pas de lasser son meublé en étoiles. Il faudra la collecter pour la reverser à la collectivité locale ou la laisser être collectée par les plateformes à qui on délègue ses réservations.

Les impôts liés à l’activité

La mise à disposition d’une télévision peut donner lieu à une taxe spécifique, la contribution à l’audiovisuel public. Elle est destinée à financer les organismes publics de télévision et de radiodiffusion. Elle est calculée en fonction du nombre de postes présents au 1er janvier dans les gîtes, avec un tarif dégressif à partir du troisième poste.

La situation du loueur professionnel diffère puisque d’autres questions fiscales et sociales vont se poser, le paiement des cotisations sociales, l’assujettissement à la TVA, l’éventuelle contribution sur les revenus locatifs…

Particulier ou professionnel, pour faire le point sur ces enjeux et optimiser votre rentabilité, et préparer l’ouverture de son gîte, nous vous proposons un stage de formation pour ouvrir gîtes et meublés de tourisme complet sur une journée où vous saurez tout sur la fiscalité des meublés de tourisme pour optimiser la rentabilité de votre bien.

article mis à jour en août 2019

Reprendre une maison d’hôtes, un rêve abordable

Acheter une maison d’hôtes en activité, c’est acheter un bâti en bon état et parfois en plus un fonds d commerce. Cela met souvent ces biens dans des fourchettes de budget hautes. Toutefois, il reste des régions où l’immobilier est raisonnable et les possibilités de développer une activité dynamique réelle.

Quand on cherche la maison idéale pour y gérer ses chambres d’hôtes, reprendre une maison d’hôtes en activité permet de gagner du temps. Si elle a été maison d’hôtes et qu’elle a fermé probablement aussi car les gros travaux sont déjà faits notamment avec les salles d’eau attenantes aux chambres. Comme tout achat immobilier, c’est le prix qui est décisif. Mais le ticket d’entrée peut être trop cher pour certains qui n’arrivent pas à concrétiser leur rêve de chambres d’hôtes. Il y a pourtant des opportunités dans des régions moins touristiques.

Prix des maisons d’hôtes à acheter

Certes, il y a des maisons d’hôtes à vendre à des prix élevés. Régions cotées, châteaux, demeures d’exception, équipements de luxe…, 10% des maisons à reprendre sont à des prix supérieurs à 1 million d’euros.

Mais, il ne faut pas oublier toutes les autres offres de reprise. En 2016, le prix de vente médian d’une maison d’hôte, murs et fonds de commerce compris, s’élève à 525 000 €. 50% des offres sont à des prix inférieurs, entre 120 000 et 525 000 €, si l’on regarde les annonces immobilières sur notre site internet, l’un des plus complets du secteur.

De nombreuses maisons d’hôtes sont à des prix abordables. Bien sûr, il faudra rajouter les frais d’acquisition ou «frais de notaires», peut-être l’achat du matériel et du mobilier si le propriétaire ne les cède pas, mais il sera peut-être possible de négocier le prix et de trouver un accord qui convient aux deux parties.

Des régions moins touristiques mais avec potentiels

Tout dépend de la région d’installation, mais s’installer dans une région peu ou moins touristique ne veut pas dire que les chambres d’hôtes ne seront pas remplies. Dans certaines régions, c’est le tourisme d’affaires qui remplit les chambres, souvent d’ailleurs parce que la petite hôtellerie a disparu et sans offre d’hébergement marchand, il n’y a pas d’activité économique possible sur un territoire.

Rappelons que la reprise d’une maison d’hôtes présente quelques avantages : l’essentiel des travaux a déjà été effectué, le démarrage de l’activité sera plus rapide, le vendeur dispose de statistiques précises sur la fréquentation de sa maison et le profil des visiteurs, certaines réservations sont peut-être même déjà prises…

Avant de fixer des dates de rendez-vous avec les vendeurs, préparez bien vos visites en listant toutes les questions à leur poser. Ne passez pas à côté d’un sujet majeur. Vous avez envie d’en savoir plus, abonnez-vous à Accueillir Magazine. Le dossier du numéro 65   s’intéresse à tous les enjeux d’une vente de maison d’hôtes.

Chambres d’hôtes, est-ce possible d’éviter les nuitées sèches ?

Les créateurs me demandent souvent si l’on peut imposer des séjours de deux nuits minimum en chambres d’hôtes. En effet, une nuitée sèche représente plus de travail et une succession de très courts séjours n’est pas toujours satisfaisante d’un point de vue personnel car les gens ne font que se croiser, a fortiori si les arrivées sont tardives et les départs matinaux.

Il faut préciser que réglementairement,  la chambre d’hôtes est un hébergement à la nuitée. On ne peut donc pas imposer une durée minimale de séjour. Il en va différemment des loueurs de gîtes ruraux et meublés de tourisme qui peuvent fixer librement la durée des séjours. Chaque année, des loueurs de chambres d’hôtes sont ainsi rappelés à l’ordre par les préfectures qui leur demandent de supprimer les mentions illégales, type “deux nuits minimum” de leur site internet.

De toutes manières, je ne suis pas certaine que le fait d’imposer une durée minimale de séjour soit une bonne chose. En effet, la durée moyenne de séjour en chambre d’hôtes est de l’ordre de deux nuits et de nombreux voyageurs recherchent des chambres d’hôtes pour une seule nuit, les refuser signifie une perte de chiffre d’affaires. Ce choix est particulièrement dangereux pour une maison d’hôtes qui vient d’ouvrir. De plus, un voyageur satisfait de son séjour va en parler autour de lui, poster un commentaire positif sur un site d’avis de voyageurs voire revenir pour un autre séjour. Moins il y aura de clients, moins il y aura de bouche à oreille.

En revanche, rien n’interdit de fixer ses prix en tenant compte du blanchissage et des coûts liés à la nuitée sèche et de proposer, par exemple, des remises pour les séjours en fonction de leur durée. La fixation des prix est un des enjeux cruciaux de la création. Si je peux me permettre, prenez le temps de bien réfléchir à vos prix avant d’ouvrir ! Cela demande étude de marché pour définir ses prix et réflexions sur son offre, son accueil, sa maison d’hôtes, son fonctionnement. Fixer ses prix, nous en parlons dans le numéro en cours d’Accueillir Magazine, c’est une partie du dossier consacré aux prix des chambres d’hôtes.

Quel prix pour mes chambres d’hôtes ?

Que l’on soit loueur ou créateur de chambres d’hôtes, la fixation des prix est devenue un véritable casse-tête dans un monde où le consommateur a perdu certaines de ses références.

Il faut dire qu’en quelques années, il est passé de références stables à des prix qui évoluent en permanence : remises, offres spéciales, ventes privées, yield management… Il n’est ainsi plus rare de voir des hôtels ou des résidences de tourisme proposer des remises de 50% sur leurs prix y compris en haute saison.

Le dossier du numéro 64 juillet/août 2016 vous propose une enquête exclusive sur les prix des chambres d’hôtes. Prix moyens 2016, classement des régions, différentiel haute et basse saison, prix de la table d’hôtes…, Accueillir Magazine a étudié les prix de plusieurs milliers de maisons d’hôtes dans toute la France pour mieux comprendre les évolutions en cours.
Faut-il conserver la parité tarifaire sur tous les sites internet, aligner le prix de toutes ses chambres, faire varier ses prix en fonction de la saison, mettre en place des suppléments, autant de questions auxquelles le numéro 64 juillet/août 2016 tente de répondre. Il est temps de prendre ses prix en mains !

Faut-il faire classer son gîte ou son meublé de tourisme ?

  • Le classement en étoiles concerne les gîtes ou meublés de tourisme ou locations saisonnières et pas les chambres d’hôtes
  • Il se base sur un référentiel de 1 à 5 étoiles et est effectué par un organisme agréé par l’Etat
  • C’est une démarche volontaire et non obligatoire qui peut avoir des conséquences fiscales pour le loueur

La question du classement des gîtes et des meublés de tourisme revient souvent chez les créateurs lorsqu’ils réfléchissent à leurs travaux et à leurs aménagements. En effet, ils ont un impact important sur le niveau de classement qui va de 1 à 5 étoiles et la grille officielle fait la part belle aux superficies et aux équipements.

Tout d’abord, il faut préciser qu’il n’y a pas d’obligation à faire classer un gîte ou un meublé de tourisme. C’est une démarche volontaire du loueur qui fait le choix ou non de demander une visite de classement. Ce classement est valable cinq ans et le coût de la visite, souvent autour de 150 euros, est à sa charge.
Le classement a de nombreux avantages. Il rassure le client sur le niveau de qualité de l’hébergement lors de la réservation. Il permet au loueur d’être présent sur de nombreux sites officiels qui ne présentent que les hébergements classés. Et le loueur bénéficie également de plusieurs avantages fiscaux dont un plafond de chiffre d’affaires annuel de 82 200 euros et un abattement de 71% s’il relève du régime micro.
En revanche, le loueur est moins libre de ses choix puisque les superficies, les aménagements et les équipements doivent satisfaire aux critères de la grille de classement. Pour être bien classé, il va peut-être devoir faire des travaux ou investissements complémentaires qui ne pourront s’amortir qu’avec le temps. Cela va probablement renchérir ses tarifs de location. Et, mieux il sera classé, plus la taxe de séjour qu’il devra collecter sera élevée.

La réponse à la question du classement tient de la fiscalité puisque le classement en étoiles peut être très avantageux pour les loueurs de gîte fortement taxés ou dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 32 900 euros. Elle tient aussi et surtout de l’étude de marché. Inutile de chercher un classement trop élevé si la demande n’est pas là, inutile également de vouloir un classement si le gîte est atypique et ne peut rentrer dans la grille ou que ce classement va nécessiter trop d’investissements. En un mot, il faut faire preuve de pragmatisme. Pour réfléchir à ces sujets, nous proposons un stage d’une journée dédié aux créateurs de gîtes et meublés de tourisme « Une journée pour tout savoir ».

Comment financer ses chambres d’hôtes avec peu de fonds personnels ?

Je croise souvent des créateurs qui ont envie de se lancer dans l’ouverture de gîtes et maisons d’hôtes mais dont les fonds personnels sont faibles. Je leur explique que le recours à l’emprunt doit être limité car la rentabilité ne permet pas d’envisager un endettement trop élevé. Voici quelques pistes à explorer pour boucler le financement du projet.

Tout d’abord, il est envisageable de faire appel à sa famille ou à son entourage pour compléter les fonds propres. L’acquisition d’une maison peut être l’occasion de se regrouper et devenir un véritable projet collectif dont le créateur est le chef de file. Le bâtiment peut être acheté en indivision ou par une société civile immobilière dont une partie des parts est détenue par les parents ou les amis. Ils vous aiment, ils vous font confiance, ils investissent de l’argent sur vous, ils ont droit, comme tout, investisseur à des explications claires et chiffrées, plus encore d’ailleurs que pour une banque, car vous n’avez pas le droit de les décevoir.

Pour motiver son entourage, il faut l’impliquer en amont, organiser des visites sur place, expliquer les travaux ou aménagements.
La restauration d’un patrimoine historique ou de pays, la passion d’un territoire ou le partage d’une activité en commun peut être la clé de la réussite. Pourquoi ne pas créer un gîte de pêche ou un accueil motard avec des amis passionnés ou une maison d’hôtes dans le village natal de sa famille ?

D’autre part, dans certains territoires, il existe des subventions départementales ou régionales qui peuvent couvrir une partie des travaux de rénovation du gîte ou des chambres d’hôtes. Bien sûr, les subventions sont plus généreuses dans les communes qui manquent d’hébergements que dans celles où il y a déjà de l’offre. L’attribution de ces aides est conditionnée à des critères qu’il faut prendre en compte, niveau de qualité exigé, obligation de classement, respect de l’environnement, accessibilité, label thématique…

Une insuffisance de fonds personnels n’est pas rédhibitoire mais nécessite de redoubler d’efforts pour mobiliser des ressources complémentaires. Elle peut être l’occasion d’aborder la création sous un angle différent et d’associer d’autres acteurs dans la réalisation du projet.

Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent être exonérés d’ISF

La fiscalité occupe souvent une place importante dans les projets de création de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Beaucoup de créateurs sont à la recherche du statut juridique et du régime fiscal le plus favorable en termes d’impôts et de charges sociales à payer. Certains créateurs cherchent également à limiter le poids de l’Impôt de solidarité sur la fortune.

Tout d’abord, il faut savoir que l’ISF concerne les contribuables qui disposent d’un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 millions d’euros. Le taux d’imposition est progressif : 0,5% de 800 000 à 1,3 millions, 0,7% de 1,3 à 2,57 millions, puis 1% de 2,57 à 5 millions, 1,25% de 5 à 10 millions et enfin 1,5% au-delà.
L’ISF est calculé sur la valeur des biens immobiliers, mobiliers et financiers du foyer fiscal, déduction faite des dettes (emprunts, dettes fiscales…). Pour ne pas pénaliser les activités économiques, la plupart des biens professionnels sont exonérés. Il peut s’agir soit de biens nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle soit de parts ou d’actions de société. Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent donc être concernés.
Pour les biens mixtes, par exemple une maison d’hôtes qui comporte à la fois une partie privée et une partie professionnelle occupée par un gîte ou par les chambres d’hôtes, il est prévu d’utiliser un pourcentage pour calculer la partie non-professionnelle donc taxable. A cela peuvent se rajouter d’autres mesures fiscales, comme l’abattement de 30% applicable à la résidence principale.
Certains créateurs dont le patrimoine est conséquent peuvent donc avoir intérêt à prendre un statut professionnel et à déclarer une partie de leur maison d’hôtes en tant que bien professionnel.

Restent les questions relatives à l’évaluation de ces biens immobiliers. Ce sujet est délicat a fortiori lorsqu’il s’agit d’une maison acquise il y a très longtemps ou lorsqu’il s’agit d’un bien de caractère exceptionnel – château, grande demeure, monument historique… – et donc difficile à évaluer. Encore plus parce qu’il n’y a pas de comparables.

 

Mieux vaut prévenir que guérir

La météo est au rendez-vous, la maison d’hôtes très confortable, les hôtes vont pouvoir se détendre et profiter pleinement de leur séjour et de leur hébergement pour découvrir la région. Hélas, parfois tout ne se passe pas comme prévu. Annulations, problèmes de réservation, clients de mauvaise foi, casse, dégradations…, cela peut arriver en chambre d’hôtes, comme en gîte.  Comment éviter certains conflits ? Comment gérer les litiges ?

Lorsque l’on réfléchit à son projet d’ouverture de gîtes ou de chambres d’hôtes, il ne faut pas faire l’impasse sur les difficultés qui pourront se présenter, même si elles sont peu fréquentes. Comme dit le proverbe, mieux vaut prévenir que guérir.
Bien sûr, c’est un angle d’approche qui peut surprendre car de nombreux créateurs pensent avant tout au côté positif : l’accueil, le confort des chambres ou du gîte, les équipements à mettre en place, tout ce qui fait qu’un séjour sera réussi. Ils finissent par oublier de se protéger et le jour venu, le séjour qui se passe mal va leur gâcher toute une saison. Encore plus parce que quand on se lance dans une activité d’accueil toute critique devient une critique personnelle.
Il faut donc y penser par avance, intégrer cet élément dés sa réflexion préalable avant d’ouvrir son gîte ou sa maison d’hôtes pour limiter les conflits et être prêt le moment venu à affronter certains clients qui pensent avoir tous les droits.
Désamorcer les conflits, c’est le thème du dossier du numéro d’Accueillir Magazine qui vient de sortir. Le dossier fait le point et vous donne des solutions.

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