Quel prix pour mes chambres d’hôtes ?

Que l’on soit loueur ou créateur de chambres d’hôtes, la fixation des prix est devenue un véritable casse-tête dans un monde où le consommateur a perdu certaines de ses références.

Il faut dire qu’en quelques années, il est passé de références stables à des prix qui évoluent en permanence : remises, offres spéciales, ventes privées, yield management… Il n’est ainsi plus rare de voir des hôtels ou des résidences de tourisme proposer des remises de 50% sur leurs prix y compris en haute saison.

Le dossier du numéro 64 juillet/août 2016 vous propose une enquête exclusive sur les prix des chambres d’hôtes. Prix moyens 2016, classement des régions, différentiel haute et basse saison, prix de la table d’hôtes…, Accueillir Magazine a étudié les prix de plusieurs milliers de maisons d’hôtes dans toute la France pour mieux comprendre les évolutions en cours.
Faut-il conserver la parité tarifaire sur tous les sites internet, aligner le prix de toutes ses chambres, faire varier ses prix en fonction de la saison, mettre en place des suppléments, autant de questions auxquelles le numéro 64 juillet/août 2016 tente de répondre. Il est temps de prendre ses prix en mains !

Faut-il faire classer son gîte ou son meublé de tourisme ?

  • Le classement en étoiles concerne les gîtes ou meublés de tourisme ou locations saisonnières et pas les chambres d’hôtes
  • Il se base sur un référentiel de 1 à 5 étoiles et est effectué par un organisme agréé par l’Etat
  • C’est une démarche volontaire et non obligatoire qui peut avoir des conséquences fiscales pour le loueur

La question du classement des gîtes et des meublés de tourisme revient souvent chez les créateurs lorsqu’ils réfléchissent à leurs travaux et à leurs aménagements. En effet, ils ont un impact important sur le niveau de classement qui va de 1 à 5 étoiles et la grille officielle fait la part belle aux superficies et aux équipements.

Tout d’abord, il faut préciser qu’il n’y a pas d’obligation à faire classer un gîte ou un meublé de tourisme. C’est une démarche volontaire du loueur qui fait le choix ou non de demander une visite de classement. Ce classement est valable cinq ans et le coût de la visite, souvent autour de 150 euros, est à sa charge.
Le classement a de nombreux avantages. Il rassure le client sur le niveau de qualité de l’hébergement lors de la réservation. Il permet au loueur d’être présent sur de nombreux sites officiels qui ne présentent que les hébergements classés. Et le loueur bénéficie également de plusieurs avantages fiscaux dont un plafond de chiffre d’affaires annuel de 82 200 euros et un abattement de 71% s’il relève du régime micro.
En revanche, le loueur est moins libre de ses choix puisque les superficies, les aménagements et les équipements doivent satisfaire aux critères de la grille de classement. Pour être bien classé, il va peut-être devoir faire des travaux ou investissements complémentaires qui ne pourront s’amortir qu’avec le temps. Cela va probablement renchérir ses tarifs de location. Et, mieux il sera classé, plus la taxe de séjour qu’il devra collecter sera élevée.

La réponse à la question du classement tient de la fiscalité puisque le classement en étoiles peut être très avantageux pour les loueurs de gîte fortement taxés ou dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 32 900 euros. Elle tient aussi et surtout de l’étude de marché. Inutile de chercher un classement trop élevé si la demande n’est pas là, inutile également de vouloir un classement si le gîte est atypique et ne peut rentrer dans la grille ou que ce classement va nécessiter trop d’investissements. En un mot, il faut faire preuve de pragmatisme. Pour réfléchir à ces sujets, nous proposons un stage d’une journée dédié aux créateurs de gîtes et meublés de tourisme « Une journée pour tout savoir ».

Comment financer ses chambres d’hôtes avec peu de fonds personnels ?

Je croise souvent des créateurs qui ont envie de se lancer dans l’ouverture de gîtes et maisons d’hôtes mais dont les fonds personnels sont faibles. Je leur explique que le recours à l’emprunt doit être limité car la rentabilité ne permet pas d’envisager un endettement trop élevé. Voici quelques pistes à explorer pour boucler le financement du projet.

Tout d’abord, il est envisageable de faire appel à sa famille ou à son entourage pour compléter les fonds propres. L’acquisition d’une maison peut être l’occasion de se regrouper et devenir un véritable projet collectif dont le créateur est le chef de file. Le bâtiment peut être acheté en indivision ou par une société civile immobilière dont une partie des parts est détenue par les parents ou les amis. Ils vous aiment, ils vous font confiance, ils investissent de l’argent sur vous, ils ont droit, comme tout, investisseur à des explications claires et chiffrées, plus encore d’ailleurs que pour une banque, car vous n’avez pas le droit de les décevoir.

Pour motiver son entourage, il faut l’impliquer en amont, organiser des visites sur place, expliquer les travaux ou aménagements.
La restauration d’un patrimoine historique ou de pays, la passion d’un territoire ou le partage d’une activité en commun peut être la clé de la réussite. Pourquoi ne pas créer un gîte de pêche ou un accueil motard avec des amis passionnés ou une maison d’hôtes dans le village natal de sa famille ?

D’autre part, dans certains territoires, il existe des subventions départementales ou régionales qui peuvent couvrir une partie des travaux de rénovation du gîte ou des chambres d’hôtes. Bien sûr, les subventions sont plus généreuses dans les communes qui manquent d’hébergements que dans celles où il y a déjà de l’offre. L’attribution de ces aides est conditionnée à des critères qu’il faut prendre en compte, niveau de qualité exigé, obligation de classement, respect de l’environnement, accessibilité, label thématique…

Une insuffisance de fonds personnels n’est pas rédhibitoire mais nécessite de redoubler d’efforts pour mobiliser des ressources complémentaires. Elle peut être l’occasion d’aborder la création sous un angle différent et d’associer d’autres acteurs dans la réalisation du projet.

Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent être exonérés d’ISF

La fiscalité occupe souvent une place importante dans les projets de création de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Beaucoup de créateurs sont à la recherche du statut juridique et du régime fiscal le plus favorable en termes d’impôts et de charges sociales à payer. Certains créateurs cherchent également à limiter le poids de l’Impôt de solidarité sur la fortune.

Tout d’abord, il faut savoir que l’ISF concerne les contribuables qui disposent d’un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 millions d’euros. Le taux d’imposition est progressif : 0,5% de 800 000 à 1,3 millions, 0,7% de 1,3 à 2,57 millions, puis 1% de 2,57 à 5 millions, 1,25% de 5 à 10 millions et enfin 1,5% au-delà.
L’ISF est calculé sur la valeur des biens immobiliers, mobiliers et financiers du foyer fiscal, déduction faite des dettes (emprunts, dettes fiscales…). Pour ne pas pénaliser les activités économiques, la plupart des biens professionnels sont exonérés. Il peut s’agir soit de biens nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle soit de parts ou d’actions de société. Meublés, gîtes et chambres d’hôtes peuvent donc être concernés.
Pour les biens mixtes, par exemple une maison d’hôtes qui comporte à la fois une partie privée et une partie professionnelle occupée par un gîte ou par les chambres d’hôtes, il est prévu d’utiliser un pourcentage pour calculer la partie non-professionnelle donc taxable. A cela peuvent se rajouter d’autres mesures fiscales, comme l’abattement de 30% applicable à la résidence principale.
Certains créateurs dont le patrimoine est conséquent peuvent donc avoir intérêt à prendre un statut professionnel et à déclarer une partie de leur maison d’hôtes en tant que bien professionnel.

Restent les questions relatives à l’évaluation de ces biens immobiliers. Ce sujet est délicat a fortiori lorsqu’il s’agit d’une maison acquise il y a très longtemps ou lorsqu’il s’agit d’un bien de caractère exceptionnel – château, grande demeure, monument historique… – et donc difficile à évaluer. Encore plus parce qu’il n’y a pas de comparables.

 

Mieux vaut prévenir que guérir

La météo est au rendez-vous, la maison d’hôtes très confortable, les hôtes vont pouvoir se détendre et profiter pleinement de leur séjour et de leur hébergement pour découvrir la région. Hélas, parfois tout ne se passe pas comme prévu. Annulations, problèmes de réservation, clients de mauvaise foi, casse, dégradations…, cela peut arriver en chambre d’hôtes, comme en gîte.  Comment éviter certains conflits ? Comment gérer les litiges ?

Lorsque l’on réfléchit à son projet d’ouverture de gîtes ou de chambres d’hôtes, il ne faut pas faire l’impasse sur les difficultés qui pourront se présenter, même si elles sont peu fréquentes. Comme dit le proverbe, mieux vaut prévenir que guérir.
Bien sûr, c’est un angle d’approche qui peut surprendre car de nombreux créateurs pensent avant tout au côté positif : l’accueil, le confort des chambres ou du gîte, les équipements à mettre en place, tout ce qui fait qu’un séjour sera réussi. Ils finissent par oublier de se protéger et le jour venu, le séjour qui se passe mal va leur gâcher toute une saison. Encore plus parce que quand on se lance dans une activité d’accueil toute critique devient une critique personnelle.
Il faut donc y penser par avance, intégrer cet élément dés sa réflexion préalable avant d’ouvrir son gîte ou sa maison d’hôtes pour limiter les conflits et être prêt le moment venu à affronter certains clients qui pensent avoir tous les droits.
Désamorcer les conflits, c’est le thème du dossier du numéro d’Accueillir Magazine qui vient de sortir. Le dossier fait le point et vous donne des solutions.

Pour recevoir le numéro 63 mai/juin 2016 sous huitaine, vous pouvez vous abonner en ligne, par courrier ou par téléphone au prix de 37 euros, l’abonnement d’un an (tarif France/DOM). Vous recevrez le magazine sous huitaine.

Gîtes et chambres d’hôtes, comment échapper au RSI ?

Régulièrement, lors des formations que nous organisons, nous rencontrons des créateurs de gîtes et chambres d’hôtes qui nous demandent comment éviter l’affiliation au Régime social des indépendants. Il faut dire que le RSI a mauvaise réputation, il a été épinglé de nombreuses fois par des rapports, en raison de nombreux dysfonctionnements depuis sa mise en œuvre en 2008. Et certains entrepreneurs, qui ont eu par le passé des relations conflictuelles avec cet organisme, vivent le fait de s’affilier à nouveau comme un cauchemar.

En tant que salarié

Une des options pour échapper au RSI consiste à s’affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés. Cela est possible pour certains dirigeants de société qui ont un statut d’assimilé-salarié, par exemple le président ou le dirigeant d’une Société par actions simplifiée (SAS) ou le gérant minoritaire de Société à responsabilité limitée (SARL). Autre option, être salarié d’une société ou d’un entrepreneur individuel.

En tant qu’exploitant agricole

Certains loueurs de gîtes et chambres d’hôtes relèvent du régime de protection sociale des non salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole. C’est le cas lorsque l’activité agricole est l’activité principale et que l’hébergement est situé sur l’exploitation. L’exploitant et son conjoint-collaborateur relèvent alors tous les deux de la MSA.

Avant de choisir son statut, il semble important de dresser la liste des avantages et inconvénients des différents régimes – montant des cotisations, couverture sociale, droits à la retraite… – et surtout de tenir compte de sa situation personnelle. Le choix ne sera en effet pas le même si l’on ouvre des chambres d’hôtes alors que l’on est proche de la retraite ou que l’on a encore de nombreuses années d’activité devant soi. Dans le premier cas, on peut avoir intérêt à cotiser a minima quitte à sacrifier le niveau de rémunération puisque le calcul de la retraite s’effectue sur les 25 meilleures années. Dans l’autre, on préférera atteindre un certain niveau de revenu pour que la pension de retraite ne soit pas trop faible.

Gîtes et chambres d’hôtes, mieux remplir !

Le nouveau numéro d’Accueillir Magazine vient de sortir. Le dossier de ce numéro est consacré aux réservations. Comment mieux remplir son gîte ou ses chambres d’hôtes cette année ?

Pour beaucoup de loueurs, cette question est d’actualité car les réservations de printemps et d’été débutent. Et chaque année, il est utile de se demander comment faire mieux que l’année passée, trouver de nouveaux clients, mieux remplir l’avant et l’arrière saison… Faut-il faire quelques travaux ? Faut-il modifier ses tarifs ? Comment améliorer sa communication ?

Que l’on soit loueurs ou créateurs, il faut faire les bons choix et ne jamais oublier que le client est devenu / se veut être  un « expert ». Internet lui permet de comparer une foultitude de gîtes et chambres d’hôtes, les avis de voyageurs lui donnent un retour sur la qualité des prestations et les comparateurs et centrales de réservations l’informent sur le niveau des prix dans la région. Dans un univers de plus en plus digitalisé, « l’expert » va utiliser de nombreux outils avant de réserver son séjour dans votre hébergement.

Rénover une chambre, faire quelques petits travaux de décoration, renforcer sa visibilité sur internet, faire évoluer son site internet, faire évoluer ses prix…, les pistes sont très nombreuses et pas nécessairement coûteuses. Il faut prendre le temps de rentrer dans le détail de chacune d’entre elles. Ce nouveau dossier est l’occasion de faire son diagnostic et d’identifier une ou deux actions à mener pour mieux remplir dès l’ouverture ou la réouverture de sa maison d’hôtes.

40 % des Français se verraient gérants d’une maison d’hôtes !

C’est le résultat d’un sondage récent consacré à la reconversion professionnelle, à l’entrepreunariat et au travail indépendant. Changer de vie, quitter la ville, se lancer dans une nouvelle activité, se mettre à son compte…, beaucoup de Français y pensent et envisagent de passer à l’acte. 40% se verraient bien gérants d’une maison d’hôtes.

Tendance, moderne mais surtout humaine, la chambre d’hôtes est indémodable

La maison d’hôtes concentre toutes ces envies, une vie au calme, loin de la ville, sans transport, ni bouchon, une belle maison, une ouverture sur les autres, des rencontres et la satisfaction de mener un projet à soi, de reprendre la maîtrise de sa vie en quittant ces entreprises et organisations très souvent déshumanisées.
Ce sont tous ces critères qui font de la maison d’hôtes une entreprise d’une modernité à toutes les épreuves, une activité qui traverse le temps sans prendre une ride. Bien sûr, la chambre d’hôtes suit les évolutions de la société, intègre les dernières technologies, le web, la domotique, les tendances, les modes déco…, mais comme elle repose avant tout sur l’accueil, sur le sourire, sur le partage, elle ne se démode jamais.

Ouvrir des chambres d’hôtes, un investissement personnel non négociable

Cette aventure, beaucoup donc ont envie de la vivre et dans le même temps, peu d’appelés iront au bout, concrétiseront leur rêve, passant de l’idée au projet. Déjà pour ces créateurs, il faut souvent prendre en compte l’installation à l’année dans une nouvelle région que l’on connaît parfois mal. Cela passe par de nouveaux repères, faire connaissance avec les habitants et les voisins, chercher des moyens de s’intégrer et à participer aux activités locales.

Ensuite, comme je le dis souvent sur ce blog, il ne faut pas négliger les contraintes liées à l’activité. Beaucoup de travail et d’énergie pour que les séjours de ses clients soient réussis, un souci du détail, de la bonne humeur et une très bonne dose d’organisation pour gérer le quotidien, les réservations, les petits déjeuners, les repas en table d’hôtes, le linge, les courses ou encore le ménage dans les chambres.
Du bon sens, de la débrouillardise, un sens pratique élevé, une capacité à être heureux du bonheur des autres, l’oubli de la procrastination et de la grasse matinée, ce sont les ingrédients de base du caractère d’un loueur de chambres d’hôtes accompli.

Oui, ouvrir une maison d’hôtes est un beau projet et je comprends que 40% des Français y pensent, mais attention, c’est un changement de vie à bien préparer et pour cela, à part lire Accueillir Magazine bien sûr, quoi de mieux que de se préparer de nombreux séjours dans des maisons d’hôtes, pour découvrir, discuter, s’imprégner, partager… Et en ce moment de basse saison, les loueurs sont plus disponibles pour parler de leur activité. Il sera temps de penser business plan quand la décision sera prise, un projet cela commence par se rêver avant de se définir de façon concrète.

Particulier ou professionnel ? Le statut juridique en question

Lorsque l’on se lance dans la location d’un gîte / meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes, une question centrale consiste à savoir si l’on va mener cette activité en tant que particulier ou en tant que professionnel. C’est le sujet du statut juridique du loueur. Cela demande d’être bien pensé, en amont du projet.

Que l’on fasse gîte ou chambres d’hôtes, la question du statut juridique est centrale. Il s’agit de l’identité de votre future activité vis-à-vis des tiers ou de l’administration. Et n’oubliez pas, nul n’est censé ignorer la loi ! Et la dissimulation d’activité est une infraction pénale.

Rester simple particulier

Si je loue mon appartement ou ma maison en tant que particulier, cela m’apporte des revenus complémentaires mais je n’ai pas de couverture sociale. Certes, je n’ai pas de cotisation sociale à payer, mais je n’acquiers pas de droits au titre de l’assurance maladie ou de la retraite. Cette solution est envisageable lorsque l’on loue une maison ou un appartement en location saisonnière ou lorsque l’on fait ponctuellement chambre d’hôtes. Certains conditions sont à respecter comme ne pas dépasser un chiffre d’affaires défini par la loi. Ces seuils sont différents selon que ce sont des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme. Le chiffre d’affaire n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut bien comprendre que cette possibilité d’exercer une activité commerciale sans cotiser a ses limites.

Etre Professionnel

En revanche, si mon activité de chambre d’hôtes est régulière ou que la location de mon gîte s’accompagne de prestations annexes, service de petit déjeuner, ménage en cours de séjour…, j’ai l’obligation de prendre un statut professionnel. Je vais alors cotiser aux caisses sociales et avoir des droits en retour. Selon le statut juridique que je vais prendre, je peux limiter le montant de mes cotisations sociales, voire ne  payer que les cotisations minimales.

De multiples statuts sont éligibles, auto-entrepreneur devenu micro-entrepreneur, commerçant, SARL ou EURL, SA ou SASU, mais aussi SCI pour la détention des murs.

Pour vous aider à bien comprendre ces enjeux juridiques mais également les régimes fiscaux, nous avons publié des Cahiers pratiques. Ils sont en vente sur notre site internet.
Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales
Gîte et meublé de tourisme, statut juridique, fiscalité et démarches

Ne vous y trompez pas, ces questions se pensent en amont pour décider des questions centrales de l’amortissement ou pas des travaux et de la TVA ou pas. La majorité des loueurs ne seront pas concernés par ces questions de coûts réels et seront au régime micro en franchise en base de TVA. Mais ne pas faire les bons choix au départ remet en cause la rentabilité de l’activité.

Gîte rural, l’addition risque d’être très salée !

Beaucoup de loueurs de gîtes ruraux sont assujettis au régime micro, c’est-à-dire que leur revenu imposable est calculé à partir de leur chiffre d’affaires annuel déduction faite d’un abattement de 71% pour tenir compte de leurs charges d’exploitation. Dans Accueillir Magazine, nous parlons dans chaque numéro de la fiscalité des meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes car c’est un sujet essentiel pour la rentabilité de son hébergement et pour sa tranquillité d’esprit.
Le régime micro est resté stable depuis quelques années… Il reste inchangé pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme, mais évolue pour les gîtes ruraux !

Gîtes ruraux et régime micro

Attention, l’abattement fiscal des gîtes ruraux change à compter de 2016. Désormais, pour bénéficier de l’abattement fiscal de 71% et du plafond de chiffre d’affaires de 82 200 euros, il faut être classé en étoiles. Le classement en épis de Gîtes de France ne suffit plus. Et ce changement a des conséquences sur les exonérations de cotisation foncière des entreprises, de taxe d’habitation et de taxe foncière qui risquent de disparaître également.

Rappelons que le délai de la prescription fiscale est de trois ans, ce qui signifie que les services fiscaux ne s’intéresseront à la question qu’en 2019, mais l’addition risque d’être très salée car elle portera sur les revenus des années 2016, 2017 et 2018. Les créateurs qui ont le projet d’ouvrir un gîte rural doivent regarder ce sujet sans attendre, les loueurs en activité également.

Suivre la fiscalité de son hébergement

Nous y avons consacré un large article dans notre numéro 61 janvier/février 2016. Il est en vente sur notre site internet. Nous vous en recommandons la lecture car il y a un fort risque de redressement fiscal pour tous les loueurs de gîtes ruraux qui ne seront pas classés en étoiles. La décision du créateur ou du loueur doit être prise maintenant, sans attendre. Il peut y avoir urgence à demander le classement en étoiles. En 2019, il sera trop tard !