Auteur/autrice : Caroline Kyberd - Accueillir Magazine

Rédactrice en chef d'Accueillir Magazine, la presse des chambres d'hôtes, gîtes et meublés de tourisme avec un magazine bimestriel. J'anime aussi les formations pour ouvrir maisons d'hôtes, gîtes ruraux, meublés de tourisme et hébergements insolites. Retrouvez-moi sur https://www.accueillir-magazine.com. Réglementation - Fiscalité - Juridique - Rentabilité - Equipement - Repas - Séjours thématiques, retrouvez dans vos boîtes aux lettres toute l'information dont vous avez besoin pour gérer sereinement vos hébergements touristiques.

Gîtes et meublés de tourisme, pourquoi faut-il se mettre au réel ?

Le durcissement de la fiscalité des revenus des gîtes et meublés de tourisme doit inciter à regarder de plus près le régime du bénéfice réel.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Une fiscalité moins favorable

La proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale vient d’être adoptée au Parlement. Le régime micro-BIC des meublés de tourisme va évoluer significativement à compter des revenus 2025.

Le premier changement concerne le taux d’abattement fiscal qui est réduit de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés et de 71% à 50% pour les meublés de tourisme classés.

Le second changement porte sur le plafond du régime micro-BIC qui est abaissé de 77 700 € à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et de 188 700 € à 77 700 € pour les meublés de tourisme classés.

Ces nouvelles règles doivent inciter à demander le classement officiel en étoiles lorsque cela est possible ou à passer au régime du bénéfice réel si le bien ne peut être classé ou si le chiffre d’affaires est supérieur aux nouveaux plafonds, or le choix du réel est tout particulièrement intéressant en début d’activité car il y a de facto plus de charges lors de l’ouverture d’un gîte ou d’un meublé de tourisme que par la suite. Autant se mettre au réel dès le début.

Un abattement fiscal réduit

Faute d’obtenir le classement en étoiles, de très nombreux loueurs de meublés de tourisme verront leur abattement fiscal réduit à 30% du chiffre d’affaires, d’où une forte hausse de leurs impôts sur le revenu mais également de la CSG, CRDS et des prélèvements sociaux. Ce pourcentage de 30% peut convenir à ceux qui ont très peu de frais de fonctionnement, par exemple ceux qui louent ponctuellement leur résidence principale. En revanche, pour les loueurs qui louent régulièrement un ou plusieurs meublés de tourisme si on intègre les coûts énergétiques, les commissions de commercialisation, les taxes foncières, les frais liés à l’accueil et au linge …, le taux de 30% risque d’être inférieur aux frais réels. Dans ce cas, mieux vaut être au bénéfice réel et déduire toutes les charges y compris les amortissements liés au matériel et au mobilier, voire ceux liés au bâtiment.

Le taux d’abattement de 50% applicable aux meublés de tourisme classés peut poser problème également, notamment lorsque le loueur passe par les services d’une conciergerie, certaines prennent jusqu’à 30% de commission sur le chiffre d’affaires, et que la commercialisation est effectuée via certaines centrales de réservations qui prennent parfois plus de 15% de commission sur le chiffre d’affaires. Resterait à peine 5% pour couvrir les coûts énergétiques, l’eau…

Une solution pas nécessairement compliquée

Pour de très nombreux loueurs, le bénéfice réel signifie complexité et frais de comptabilité. Ceci étant, tenir les comptes d’un gîte ou d’un meublé de tourisme n’est pas très difficile surtout s’il n’y a qu’un seul hébergement. Il est possible de tenir une comptabilité « super simplifiée » sans recourir à un expert-comptable. Le loueur enregistre tous les jours les encaissements et les dépenses, conserve les pièces justificatives et constate les créances et les dettes uniquement en fin d’année pour l’établissement des comptes.

Il paraît donc essentiel de calculer la rentabilité de son meublé de tourisme en 2024, ou de s’intéresser de près à cette question lorsque l’on est créateur, pour choisir le meilleur régime fiscal en 2025, voire dès 2024 ce qui est encore possible. L’activité reste rentable mais faire un point précis est nécessaire.

Les débats vont continuer dans les prochaines semaines, la loi de finance pouvant revenir sur certaines dispositions. Si vous souhaitez les suivre et faire les bons choix fiscaux, abonnez-vous à Accueillir Magazine.

Cet article du 5 février 2024 a été mis à jour le 13 novembre 2024

Accueillir Magazine, les articles à la Une du n°114 novembre/décembre 2024

Le numéro 114 novembre/décembre 2024 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a mis à la Une de ce numéro.

Accueillir Magazine n+114 est paru pour les loueurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d'hôtes

Transmission et reprise d’hébergements touristiques

Chaque année des maisons d’hôtes et des gîtes se transmettent, une façon pour des loueurs de valoriser l’activité qu’il cède et pour des créateurs de se lancer en prenant le relais. Gérer au mieux la vente et l’achat d’un hébergement touristique, fixer le bon prix, tenir compte de la fiscalité, de la réglementation… les questions sont nombreuses. Le dossier du numéro 114 novembre/décembre 2024 fait le point sur les enjeux principaux côté vendeur et côté acheteur.

Obtenir un dégrèvement de CFE

De nombreux gîtes et chambres d’hôtes vont recevoir un avis de Cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre de 2024. Le dégrèvement n’est pas toujours automatique, il faut le demander. Il est aussi possible d’obtenir un remboursement de CFE sur 2023. La rédaction a choisir d’y consacrer un article pleine page.

URSSAF, des contrôles en cours

L’URSSAF a lancé une campagne de fiabilisation des chiffres d’affaires. De quoi s’agit-il exactement ? Suis-je en règle par rapport au plafond de 23000 € ou à celui de 19721 € ? Nous faisons le point dans la rubrique Gestion.

Ce que cherchent les jeunes générations

Comment renouveler la clientèle et séduire les jeunes générations ? La rédaction publie les résultats d’une vaste étude sur les intentions de voyage des générations Y et Z (nées après 1980) avec une dizaine de pistes d’actions.

Chèque-Vacances Connect, une opportunité à saisir

Progressivement la solution numérique de l’Agence nationale des Chèques-Vacances (ANCV) remplace les Chèques-Vacances papier. Il peut être judicieux d’accepter Chèque-Vacances Connect sans attendre. Nous y consacrons un article de la rubrique Internet.

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Accueillir Magazine, les articles à la Une du n°113 septembre/octobre 2024

Le numéro 113 septembre/octobre 2024 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a mis à la Une de ce numéro.

Mieux capter les clientèles étrangères

Une grande part de la croissance du tourisme en France est le fait des clientèles étrangères. Gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent en tirer partie : des séjours plus longs, des réservations plus en amont, un pouvoir d’achat important… La rédaction a choisi d’y consacrer le dossier du numéro 113 septembre/octobre et vous propose des pistes d’action pour augmenter le nombre de vos clients étrangers.

Contester la taxe foncière

Au cours des dernières années, le montant de la taxe foncière a beaucoup augmenté. Est-elle bien calculée ? Sur quelles bases ? Comment la contester selon que l’on fait gîte, meublé de tourisme ou chambres d’hôtes ? Nous faisons le point dans un article de la rubrique Gestion.

Que penser des assurances des centrales de réservations ?

De nombreuses centrales de réservations incluent dans leur offre une police d’assurance. Que penser de ces contrats ? Que couvrent-ils vraiment ? Les loueurs de gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes sont-il vrament assurés ? Nous avons interrogé un expert du sujet.

La réservation directe résiste

Contrairement à une idée reçue, la réservation directe résiste face aux centrales de réservations. En revanche, d’autres dangers progressent. La rédaction a fait le choix de publier les résultats d’une vaste étude menée en France et en Europe.

Internet, 15 points à vérifier

La visibilité de gîtes ou de chambres d’hôtes sur internet dépend de nombreux points. Il est utile de les vérifier régulièrement. Nous en dressons la liste dans un article de la rubrique Internet.

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Reconversion, l’activité de chambres d’hôtes est-elle celle qu’il vous faut ?

Vive le sport

Alors que les Jeux Olympiques Paris 2024 viennent de s’achever, c’est l’occasion de vous parler de sport.

Accueillir des sportifs

Depuis plus de 18 ans que je rencontre professionnellement des loueurs de gîtes et chambres d’hôtes, je croise de temps en temps des passionnés de sport qui en font un axe de leur activité. L’idée est d’héberger des sportifs venus faire du vélo, de l’escalade, du parapente, du golf, du ski nautique, de la spéléologie… Il s’agit souvent pour le loueur de partager sa passion et d’accueillir d’autres passionnés.
Certains vont plus loin en créant un hébergement dédié à une pratique sportive. Ils choisissent un lieu pour s’installer avec leurs hébergements touristiques, lieu qui permet de s’adonner pleinement à cette passion. Certains gîtes sont ainsi conçus spécifiquement pour des cyclistes individuels ou en groupe avec atelier, locaux de stockage et équipements de relaxation, d’autres pour le surf avec location de matériel et de combinaisons…

Des attentes spécifiques

Des lieux pour stocker, laver et faire sécher le matériel, des repas adaptés à la pratique sportive et des pique-niques à emporter, ce sont des prestations pas très difficiles à proposer. Il faut adapter ses horaires fonction de la saison, oui, en plein été on part rouler très tôt encore à la fraîche, comme les alpinistes quand la glace est encore dure. Séduire des passionnés adeptes d’une discipline ne s’improvise pas. Soit on la pratique soi-même, soit on se fait conseiller par quelqu’un de compétent.

Se faire connaître

Contrairement à des chambres d’hôtes ou des gîtes traditionnels qui accueillent tout type de clientèles, ces hébergements ont une clientèle très homogène et donc plus facile à satisfaire qu’il s’agisse d’équipements, de prestations ou de prix. Ce sont des clients fidèles qui peuvent revenir régulièrement et conseiller l’hébergement à d’autres pratiquants. Il est possible aussi de se faire repérer de clubs ou de fédérations locales ou de départements de proximité.
La demande de privatisation des lieux n’est pas à négliger, un groupe de sportifs pouvant vouloir réserver tout ou partie de l’hébergement pour être entre eux le temps d’un stage ou d’un séjour. Rappelons qu’au-delà de 15 personnes, l’hébergement est classé Etablissement recevant du public (ERP) et qu’il faut donc prendre en compte les normes incendie et d’accessibilité et faire les travaux nécessaires.

Les Jeux Olympiques et Paralympiques Paris 2024 vont certainement favoriser la pratique du sport dans notre pays, de belles opportunités pour ouvrir gîtes et chambres d’hôtes sur ce thème ou pour aménager quelques équipements et penser quelques services pour séduire des adeptes en vacances.

Accueil jacquaire, gîtes ou chambres d’hôtes ?

Les choix de l’accueil jacquaire : hébergement payant à tarif fixé ou participation libre, le donativo.
Le choix du donativo, quelle que soit la dimension humaniste ou spirituelle, c’est l’administration qu’il faudra convaincre en cas de questions notamment fiscales.
La façon de présenter son hébergement joue.

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Sur les très nombreux chemins de pèlerinage qui convergent vers Saint-Jacques-de-Compostelle, des hébergements accueillent les cheminants : hôtels, gîtes d’étape, chambres d’hôtes, chambres chez l’habitant, accueil familial, maison d’accueil… Certains hébergements fonctionnent moyennant une participation libre, le donativo.

Accueil jacquaire ou pas ?

Un simple dictionnaire indique que l’accueil jacquaire est un lieu à destination des pèlerins sur le Chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle sans plus de précision. Si on se réfère aux associations qui renseignent et aident les pèlerins la définition est différente. A titre d’exemple, pour Compostelle 28, il s’agit nécessairement d’un “hébergement sans but lucratif, empreint d’humanisme et de spiritualité“.

En 2018, le gouvernement a apporté une précision juridique en distinguant les lieux qui fonctionnent à titre onéreux et doivent respecter les règles qui s’impose aux hébergements touristiques classiques de ceux où l’hospitalité est fourni quasi-gratuitement, ou dans lesquels une somme symbolique sans rapport avec la valeur du service est suggérée. Dans ce second cas seulement, l’activité n’est pas considérée comme commerciale.

Deux modalités d’accueil

L’accueil jacquaire avec donativo relève donc plutôt de la maison d’accueil, de la chambre chez l’habitant ou de l’accueil familial. Et les dénominations chambres d’hôtes ou gîtes d’étape ne sont probablement pas les plus adaptées. D’autant plus, que les gîtes d’étape sont sur le plan juridique des auberges collectives, établissements qualifiés de commerciaux par la loi. De même des services payants complémentaires comme les ventes de produits du terroir peuvent poser problème. La commercialisation également, être présent sur de grandes centrales de réservation mondiales avec tarif même modique n’est pas dans l’esprit du donativo.

Il n’en demeure pas moins qu’il y a de nombreux loueurs de chambres d’hôtes ou de gîtes d’étape sur les chemins de Compostelle qui sont dans une démarche humaniste, spirituelle voire religieuse. Certains ont choisi de s’y installer pour cette raison, ayant eux-même fait le Chemin dans le passé.

Ouvrir un hébergement sur un chemin de pèlerinage n’est pas un projet comme un autre. Les attentes de nombreux cheminants sont différentes de celles des clients ou randonneurs classiques. Ceci étant, elles sont diverses – dimension spirituelle, envie d’aller à la rencontre des autres, besoin de prendre un temps pour soi… – mais toujours dans une recherche de valeur et d’authenticité.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du n°112 Juillet/Août 2024

Le numéro 112 Juillet/août 2024 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a mis à la Une de ce numéro.

Gîtes et chambres d’hôtes, la saison des contrôles

Chaque été, les pouvoirs publics effectuent plus de contrôles dans les hébergements touristiques afin de s’assurer du respect de la réglementation et de la sécurité des vacanciers. Gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent être contrôlés, voire verbalisés. Le dossier du numéro 112 juillet/août vous présente les infractions les plus fréquentes et vous explique comment vous mettre en règle.

Meublés de tourisme, questions/réponses

La dissolution de l’Assemblée Nationale a mis fin aux débats sur la réforme de la fiscalité et de la réglementation des gîtes et des meublés de tourisme. Quels sont les textes qui s’appliquent dans l’intervalle ? La rédaction publie les réponses aux questions qu’elle a reçues depuis début juin.

Réagir aux annulations de séjour

Certains clients annulent ou interrompent leur séjour. Certains ont payé des acomptes, des arrhes, signé un contrat, réservé via une centrale… Quelles sont les règles qui s’appliquent ? Comment les faire respecter ? Nous faisons le point.

Sinistre, que faire ?

Une catastrophe naturelle, un incendie, une inondation… le gîte ou les chambres d’hôtes ne sont pas disponibles. Il faut s’organiser pour gérer au mieux le sinistre et ne rien oublier. Nous vous proposons un article complet sur la question.

Optimiser sa visibilité sur Facebook

Face aux changements opérés récemment par Google, Facebook est une alternative à ne pas négliger. Comment optimiser la visibilité de ses hébergements sur le réseau social ? Quelles sont les meilleures stratégies à adopter ? La rédaction a choisi d’y consacrer un article de la rubrique Internet.

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Ouvrir gîtes ou chambres d’hôtes en France

« Glücklich wie Gott in Frankreich » (Heureux comme Dieu en France), de nombreux étrangers rêvent de venir s’installer en France profiter de la qualité de vie. C’est ainsi que de nombreux Belges, Britanniques, Néerlandais… ont ouvert des gîtes ou des chambres d’hôtes dans différentes régions de France, en pays de Cocagne, sur la Riviera…. C’est cependant souvent plus complexe que prévu.

L’achat du bien immobilier

Chaque pays a ses propres règles en matière d’immobilier et d’urbanisme. L’achat d’une maison en France est possible, et relativement facile par rapport à d’autres pays, mais il faut comprendre les différentes étapes de l’achat, et les réglementations. Nous sommes en France !
Tout commence par une ou plusieurs visites, avec ou sans l’intervention d’un agent immobilier. Si il y a agent immobilier, il a mission de conseil auprès des clients. Comme partout, négociation avec le vendeur, et offre d’achat avec ou sans prêt bancaire. Suivent la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, chez un notaire le plus souvent et je le recommande fortement. Puis, la recherche d’un prêt bancaire si nécessaire, puis celle enfin de l’acte d’achat définitif et du paiement du prix et des taxes. Tout ceci nécessite des délais, deux à trois mois au mieux.

Certaines étapes comme la recherche d’un prêt bancaire depuis l’étranger sont particulièrement délicates.
Afin de protéger l’acheteur, la loi française a fixé de nombreuses règles, comme la fourniture de diagnostics immobiliers avant l’achat, une possibilité de rétractation si l’acheteur change d’avis, l’intervention d’un notaire afin de vérifier la faisabilité du projet et de sécuriser l’achat immobilier… Ce formalisme et le jargon associé peut surprendre.

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La création du gîte ou des chambres d’hôtes

Il est possible de gérer des gîtes ou des chambres d’hôtes sous différents statuts juridiques, en tant que particulier, en tant que professionnel via une entreprise individuelle ou une société. Cela présente un grand intérêt pour un étranger qui s’installe en France et qui ne veut pas ou ne peut pas être professionnel. Sous certaines conditions, il peut rester un simple particulier et ne pas s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés.
Il peut aussi choisir d’exercer à titre professionnel et les statuts donnent le choix entre plusieurs modalités d’exercice juridique et de protection sociale – maladie, retraite… – en fonction des besoins et des statuts antérieurs.
Se pose également la question du montant des travaux qui peut inciter à opter pour un régime fiscal plutôt qu’un autre. Ce point doit être étudié en début de projet car passé un certain délai il sera trop tard pour demander un remboursement de TVA à l’Etat français par exemple.

Le droit des étrangers

Au préalable, il doit vérifier qu’il peut travailler en France. S’il n’est pas ressortissant européen, une carte de séjour est nécessaire. Les démarches pour les ressortissants européens sont les mêmes que pour les personnes de nationalité française. La question se pose d’être résident en France ou de rester sur le territoire quelques mois par an, avec la question de l’assurance maladie et des droitsà la retraite.

Même si ces projets peuvent paraître assez simples, le fait de s’installer en France, d’acheter un bien immobilier et d’ouvrir un hébergement touristique nécessite de la préparation, surtout si l’on est peu familier de la fiscalité et de la réglementation française. Sur ces sujets, nous proposons des formations de deux jours en présentiel sur Paris ou à distance.

Quitter la fonction publique pour ouvrir gîtes ou chambres d’hôtes

Régulièrement des fonctionnaires me questionnent sur la possibilité de créer des gîtes ou des chambres d’hôtes. Il faut prendre en compte plusieurs éléments.

Activités lucratives interdites

Les fonctionnaires et agents contractuels en poste à temps plein ne peuvent pas exercer, à titre professionnel, une activité privée lucrative en parallèle de leurs fonctions. Et la loi leur interdit de créer ou de reprendre une entreprise ou de participer aux organes de direction de sociétés ou d’associations à but lucratif.

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Il existe des dérogations sous réserve d’obtenir une autorisation préalable mais elles ne portent pas sur l’hébergement touristique. On peut citer l’expertise, l’enseignement et la formation, les activités à caractère sportif ou culturel, les activités agricoles, l’activité de conjoint collaborateur, les travaux de faible importance réalisés chez des particuliers, les activités d’intérêt général, les missions d’intérêt public, certains services à la personne ou la ventes de biens produits personnellement par l’agent.

Demander à passer à temps partiel

Ceci étant, les agents publics à temps complet peuvent demander à passer à temps partiel. Si la durée du travail est inférieure ou égale à 70%, le cumul avec la création ou la reprise d’une entreprise est possible, mais toujours sous réserve que l’autorité hiérarchique accepte le passage à temps partiel sous réserve des contraintes du service.

Lorsqu’elle peut être obtenue, l’autorisation de passage à temps partiel est donnée pour une durée maximale de trois ans, renouvelable pour une durée d’un an, à compter de la création ou de la reprise de l’entreprise. Cela permet de conserver une partie de sa rémunération pendant le temps des travaux ou du lancement du gîte ou des chambres d’hôtes.

Grande prudence sur le cumul

Même si certains soutiennent que rien interdit de gérer un gîte ou des chambres d’hôtes tout en restant agent public à temps complet et sans en informer l’autorité hiérarchique, il faut être très prudent sur le sujet du cumul. Au fil du temps, confrontés à des dossiers individuels, les déontologues de la fonction publique ont pu accepter le cumul avec des activités très limitées et presque toujours sous réserve de rester sous les seuils imposant le passage à un statut de loueur professionnel.

Démission ou demande de disponibilité

Avant de démissionner pour se lancer dans une activité de gîte ou de chambres d’hôtes à part entière, une option consiste à demander une disponibilité pour convenances personnelles ou pour création ou reprise d’entreprise. Attention, les règles différent selon que l’on relève de la fonction publique d’Etat, territoriale ou hospitalière. Ce dispositif est particulièrement utile si le projet n’est pas totalement défini ou s’il existe un aléa qui peut le contrarier : autorisation d’urbanisme à obtenir, prêt bancaire significatif… En cas d’échec, l’agent public pourra être réintégré en fin de disponibilité.

Mieux vaut préparer son projet en amont et limiter les aléas. Dans cette logique, nous vous conseillons de suivre le stage de deux jours pour ouvrir gîte ou chambres d’hôtes que nous organisons très régulièrement.

Accueillir Magazine, les articles à la Une du n°111 Mai/Juin 2024

Le numéro 111 Mai/Juin 2024 vient de paraître. La rédaction d’Accueillir Magazine vous présente les articles qu’elle a mis à la Une de ce numéro.

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les hébergements insolites

Petit déjeuner, tout un art
Le petit déjeuner est un moment phare du séjour en chambres d’hôtes, voire en gîte ou en hébergement insolite lorsqu’il est proposé. Faire plaisir à ses visiteurs, les surprendre tout en maîtrisant ses coûts, c’est tout un art. La rédaction a choisi de consacrer le dossier du numéro 111 Mai/Juin au petit déjeuner.

Meublés de tourisme, point d’étape
La fiscalité des gîtes et des meublés de tourisme est amenée à évoluer à court terme. Réduction des abattements fiscaux et des plafonds micro…, nous faisons le point sur les textes en cours de discussion et leurs conséquences.

Déclaration des revenus, mode d’emploi
Le formulaire de déclaration des revenus se complexifie en 2024 pour intégrer certains éléments de la loi de finances promulguée fin décembre. Nous avons choisi de revenir en détail sur les rubriques à utiliser pour déclarer les revenus des chambres d’hôtes et des gîtes ou meublés de tourisme classés ou non classés.

Vaincre le green gap
Sur le plan environnemental, l’écart est souvent grand entre les intentions et les comportements réels des clients. Comment vaincre ce green gap ? Quelles stratégies utiliser ? La rédaction a choisi d’y consacrer un article de la rubrique Pratique.

Renforcer sa fiche Google
Google change régulièrement les règles du jeu ce qui modifie le référencement des gîtes et chambres d’hôtes sur internet. A lire dans le numéro 111 Mai/Juin, un article complet sur la fiche Google et les campagnes Google Hotel Ads.

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