Début 2006 sortait le premier numéro d’Accueillir Magazine, 10 ans plus tard, le numéro 61 janvier/février 2016 vient de paraître.
10 ans d’articles, d’actualités, de dossiers et de reportages mais aussi 10 ans de rencontres avec les loueurs de chambres d’hôtes, de gîtes et de meublés, les acteurs du tourisme, les créateurs en train de préparer leur projet d’ouverture… Et que de changements, les réservations de dernière minute, voire seconde, le développement du tourisme international, le rôle des avis de voyageurs, l’arrivée de la réservation en ligne y compris sur mobile, le pouvoir des centrales de réservation, la généralisation du wifi…
Plutôt que regarder derrière nous, le magazine 61 janvier/février 2016 fait le choix de s’intéresser à l’avenir. Que seront les gîtes et les maisons d’hôtes dans 10 ans ? Ce dossier analyse les conséquences des changements en cours pour tracer les contours de l’hébergement de demain. Quelles sont les évolutions à prendre en compte ? Qu’est ce qui fera le succès d’un gîte ou d’une chambre d’hôtes ?
Il est possible de s’abonner en ligne sur le site d’Accueillir Magazine pour recevoir ce numéro, l’occasion pour vous de réfléchir à votre projet de création, peut-être de le faire évoluer. N’oubliez pas que la grande force des gîtes et chambres d’hôtes tient essentiellement à leur taille humaine qui leur donne une grande capacité d’adaptation.
En attendant, la rédaction vous adresse ses meilleurs voeux et vous souhaite une très bonne année 2016.
De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme ou qui se définissent comme ‘airbnb” adoptent le régime micro-BIC. Il faut dire que ce régime fiscal est simple, que les formalités sont limitées et que l’abattement accordé aux meublés classés est actuellement très avantageux. Il existe une alternative pour les loueurs professionnels mais également pour les non professionnels, le régime du bénéfice réel. Cette alternative est d’autant plus intéressante que le régime du micro-BIC doit faire l’objet d’une réforme à compter de 2024.
Concerne les chambres d’hôtes les gîtes et meublés de tourisme les hébergements insolites
Choisir le bénéfice réel
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) notamment peut choisir d’être imposé en fonction du bénéfice réel du meublé de tourisme et non pas en fonction d’un revenu théorique calculé sur son chiffre d’affaires déduction faite de l’abattement de 71 % (abattement actuellement applicable aux meublés de tourisme classés) ou de celui de 50 % (abattement actuellement applicable aux meublés de tourisme non classés). Dans le régime du bénéfice réel, le LMNP (loueur de meublé non professionnel) va pouvoir reporter ses pertes sur les 10 ans. Il n’est pas taxé sur ses revenus tant qu’il bénéficie d’amortissements ou de pertes reportables.
Tenir sa comptabilité
Bien sûr, la contrepartie de cet avantage fiscal est la tenue d’une comptabilité selon les règles des Bénéfices industriels et commerciaux. Le LMNP pourra ainsi déduire du chiffre d’affaires les charges de fonctionnement, les frais d’entretien, les dépenses de publicité, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt mais également les amortissements liés à l’achat du bâtiment, du mobilier et du matériel. C’est pour cette raison que son bénéfice est nécessairement réduit. En cas de pertes liées aux amortissements, il y aura report sur les années ultérieures.
Limiter la plus-value
Lors de la vente du gîte ou du meublé de tourisme, le LMNP va bénéficier du régime de taxation des plus-values des particuliers avec un avantage non-négligeable. Les amortissements qui ont été déduits fiscalement ne sont pas pris en compte. La plus-value est calculée par rapport au prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux selon les règles fixées par la réglementation fiscale, elle est donc réduite.
Le régime du bénéfice réel est plus complexe que le régime micro mais il offre une véritable opportunité pour se constituer un patrimoine tout en restant non-professionnel et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. La perspective d’une réduction des abattements de 50% et 71% dans le cadre de la loi de finances pour 2024 doit pousser à regarder de plus près le régime du bénéfice réel qui risque de s’avérer bien plus intéressant à l’avenir. Il faut cependant attendre les textes, les réseaux sociaux grouillent d’informations considérées comme acquises alors même que le texte sur la loi de finances n’a pas encore été présenté en conseil des ministres ni débattu. Les bonnes décisions se prennent sur des informations fiables à retrouver dans Accueillir Magazine.
Ce billet de blog a été initialement publié le 21 novembre 2015 et remis à jour le 29 août 2023. Il n’est plus valable, il reste publié pour permettre de comprendre l’évolution de la fiscalité des meublés de tourisme, fortement impactée en 2024.
Nous avons choisi de parler de la réforme de la taxe de séjour pour ce numéro 60 d’Accueillir Magazine novembre / décembre 2015. La taxe de séjour touche chambres d’hôtes, meublés de tourisme et gîtes, quand ils sont situés sur une commune qui y est éligible. Suite à la révision du barème intervenue fin 2014, beaucoup de communes -, trop peut-être – ont fait le choix d’augmenter le montant de la taxe de séjour payée par les touristes.
La hausse de la taxe de séjour
Au cours des dernières années, de nombreux hébergements ont été confrontés à la hausse de la TVA, qui est passée de 5,5%, à 7% puis à 10%, mais également, plus récemment en 2015, à celle de la taxe de séjour dont le plafond a été doublé pour les 5 étoiles et augmenté de 50% pour les 4 étoiles. Au final, l’addition peut être particulièrement salée pour les gîtes et meublés de tourisme de grande capacité, mais également pour tous les longs séjours.
L’enjeu territorial, favoriser les hébergements déclarés ou l’offre illégale ?
La réforme de la taxe de séjour concerne les loueurs de chambres d’hôtes, de gîtes et de meublés de tourisme, les créateurs qui sont en train de préparer leur projet et de fixer leur prix mais également tous les habitants dont les communes vivent du tourisme. La question de la taxe de séjour est un enjeu territorial. Faut-il “plumer” les touristes au risque de les perdre ou qu’ils aillent séjourner dans des hébergements non déclarés ? A l’heure du collaboratif, la question est centrale ! A moins que de trop augmenter la taxe de séjour locale ne pousse les touristes à séjourner dans des hébergements situés sur des communes moins gourmandes ! Quand les territoires rivalisent en matière de communication pour attirer les touristes et leurs dépenses, la question de la taxe de séjour n’est pas neutre, on ne peut pas gagner des deux côtés ! En une question, faut-il réfléchir à plus long terme pour faire du tourisme un véritable moteur de croissance du territoire ?
Un dossier consacré à la taxe de séjour, côté loueurs de gîtes et chambres d’hôtes
Comprendre le fonctionnement de la taxe de séjour, son mode de calcul fait partie des étapes obligées du créateur et du loueur confrontés à cette réforme. En effet, comment fixer le prix de son gîte, de son meublé de tourisme ou de ses chambres d’hôtes sans en tenir compte. Doit-elle être inclue dans les prix ou payée à part ? Quels sont les touristes exonérés ? Comment se passe la collecte ? Il ne faut pas oublier que le client, l’hôte, le touriste regarde sa facture finale et pas la façon dont elle se décompose !
Dans Accueillir Magazine novembre/décembre, vous pourrez lire le dossier complet sur la taxe de séjour et réfléchir à votre stratégie. Vous pouvez vous abonner en ligne ou par courrier, vous recevrez ce numéro sous huitaine.
De nombreux créateurs de gîte ou chambres d’hôtes peuvent bénéficier de l’Aide à la création et à la reprise d’entreprise dit ACCRE. Ce dispositif d’exonération des charges sociales permet de réduire significativement les charges de fonctionnement les premières années tout en ayant une couverture sociale.
Ne pas oublier de profiter de l’ACCRE
Nous recevons régulièrement en stages de formation des porteurs de projet, la majorité devant opter pour pour un statut juridique de professionnel, auto-entrepreneur, inscription au RCS ou création de société et devant donc payer des cotisations sociales.
Le dispositif ACCRE est une question qui revient et qui est visiblement mal connue.
De nombreux bénéficiaires
L’ACCRE n’est pas réservée qu’aux demandeurs d’emploi indemnisés. Elle est accessible également à beaucoup d’autres personnes, notamment les demandeurs d’emploi non indemnisés mais inscrits à Pôle emploi six mois au cours des 18 derniers mois ou encore les bénéficiaires du Revenu de solidarité active (RSA).
Le dispositif s’applique à la création de société mais aussi à celle d’entreprise individuelle et donc également à la micro-entreprise. Il peut s’agir d’une création ex nihilo ou d’une reprise d’une entreprise existante. Les modalités de l’exonération de charges sociales varient selon le statut juridique adopté.
Pour les micro-entrepreneurs
L’ACCRE va consister en une réduction des cotisations sociales pendant trois ans. Le taux du régime micro social sera progressif, les charges s’élèveront à 3,4% du chiffre d’affaires les quatre premiers trimestres, puis 6,7% les quatre suivants et 10% les quatre derniers avant d’atteindre le taux de cotisation normal, 13,3%. En un mot, le créateur va pouvoir bénéficier de cotisations sociales réduites et calculées en pourcentage du chiffre d’affaires réellement encaissé pour le lancement du gîte ou des chambres d’hôtes.
Pour les sociétés et les entreprises individuelles
Pour tous ceux qui ne relèvent pas de la micro-entreprise, l’ACCRE est une exonération de charges sociales de 12 mois sur la partie de rémunération inférieure à 120% du SMIC. Ce dispositif est intéressant mais souvent moins favorable que celui des micro-entrepreneurs en cas de création ex nihilo car il est rare d’avoir un très bon chiffre d’affaires dès la première année, or, dans ce second régime, les cotisations sont à plein dès la seconde année.
Mieux vaut donc étudier en détail le dispositif ACCRE avant de choisir son statut juridique pour gérer ses chambres d’hôtes ou gîtes et même avant de faire une quelconque démarche. Ce serait quand même dommage de se priver de ce coup de pouce, pour avoir simplement oublié de faire les démarches dans le bon ordre.
Ce billet a été initialement publié le 10 février 2014, il a été réédité le 6 novembre 2015
Vous entendez souvent dire que la rentabilité d’une location saisonnière est bien meilleure que celle d’une location classique.
Investissez dans une résidence de tourisme !
C’est un thème qui revient sur de nombreux sites internet qui proposent d’investir dans des résidences de tourisme dédiées à la location saisonnière en ville, à la mer ou à la montagne.
Le message est repris en coeur par toute une cohorte de professionnels qui mettent en avant les possibilités de défiscalisation, les tarifs de location élevés ou encore la faiblesse des impayés. En un mot, vous auriez bien tort de ne pas saisir une si belle opportunité ou comme variante, vous êtes bien bête de ne pas le faire.
Parler rentabilité oui mais de quoi parle-t-on exactement ?
Attention, on ne parle pas toujours de la même chose, ces sites cherchent à vendre des résidences dédiées à la location touristique avec location d’un appartement meublé généralement à la semaine, l’exploitant gérant tout pour vous. Vous êtes propriétaire des murs, vous les louez au gestionnaire et lui déléguez la gestion et les travaux… La rentabilité mise en avant par les vendeurs est différente de celle que vous pouvez envisager en achetant ou rénovant un bien immobilier et en le gérant vous-même comme meublé de tourisme.
– Au passage, ces résidences de tourisme ne sont pas toujours de bons placements. Je recommande à tous ceux tentés d’investir d’aller au moins visiter les lieux et de se rendre compte par eux-mêmes de la qualité de leur investissement. Et de se rappeler que la rentabilité dépend du gestionnaire qui peut décider à la révision des baux de changer les conditions, l’actualité récente le démontre.
Un meublé de tourisme n’est pas une résidence de tourisme
Pourquoi cette digression dans le blog ? Parce que j’ai vu arriver un business plan avec une rentabilité basée sur les chiffres avancés par une de ces sociétés vendeuse de murs de résidences de tourisme, chiffres qui au passage intègrent les “économies” réalisées sur les déductions fiscales.
Il faut raison garder. Acheter, rénover une maison ou un appartement pour faire de la location saisonnière peut être une opération rentable. Tout va dépendre des modalités. Cela nécessite de bien préparer son projet, c’est-à-dire de chiffrer les coûts d’acquisition et de rénovation, de s’intéresser aux différents choix fiscaux, à la fixation des tarifs de location d’un gîte ou d’un meublé de tourisme sans oublier la commercialisation et les coûts et modalités de fonctionnement.
Un projet bien réfléchi et bien mené peut être rentable. Il peut apporter un vrai complément de revenu ou de retraite mais cela nécessite de la préparation pour bien identifier les points clés qui permettent d’obtenir une bonne rentabilité. C’est pour cette raison que nous proposons des ouvrages et une formation dédiés à ce sujet.
Airbnb, Housetrip, Bedycasa, Windu, MorningCroissant…, ces nouveaux sites collaboratifs font la promotion de locations saisonnières ou encore de chambres chez l’habitant. Le plus connu d’entre eux, Airbnb, a connu une croissance exceptionnelle en quelques années. Il est donc légitime qu’un créateur de chambres d’hôtes, de gîte ou de meublé de tourisme se demande d’un côté s’il a intérêt à s’inscrire sur ces sites, de l’autre comment faire face à ces plateformes qui permettent à tout un chacun de s’inscrire y compris sans respecter les réglementations et la fiscalité en vigueur, ni faire les investissements liés à l’activité de location marchande.
Opportunité ou concurrence ?
Faut-il miser tout sur eux et ne faire aucune autre démarche ? Pour ce qui me concerne, je n’aime pas mettre tous mes œufs dans le même panier. En effet, si la location de mon gîte ou de mes chambres d’hôtes est un revenu indispensable à mon foyer, je prends un grand risque à ne dépendre que d’un seul acteur. Que se passera t’il s’il décide de déréférencer mon site ou d’augmenter ses prix ? Puis-je éviter de lui payer des commissions sur chaque location effectuée ? Mes clients sont-ils vraiment mes clients ou en réalité ceux du prestataire ?
Les questions sont nombreuses et le sujet des sites collaboratifs est complexe et appelé à évoluer. J’encourage les créateurs à s’y plonger non pas comme utilisateur mais en endossant la peau du loueur pour bien saisir tous les enjeux. Dans notre numéro 59 septembre/octobre 2015 qui vient de sortir, vous pouvez lire les résultats d’une enquête menée début août sur ce sujet. 350 loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes ont répondu en donnant leur point de vue.
De nombreux créateurs de chambres d’hôtes savent parfaitement où ils vont s’installer, en général, une région qu’ils apprécient, un retour sur leurs origines familiales, un rapprochement avec leurs enfants, il y a de nombreuses raisons de déménager, toutes légitimes. D’autres sont moins fixés, ils partent sur une destination mer / montagne / campagne ou une activité randonnée / nature / équitation… avec un rayon géographique assez large. Du coup, ils ajoutent une dimension à leur recherche de la propriété idéale, la martingale de l’emplacement qui va marcher à tous les coups.
Y-a-t-il de bons ou mauvais endroits pour s’installer ?
Certes, l’emplacement compte beaucoup mais il faut aussi bien réfléchir à son offre. Quelles sont les attentes des voyageurs qui viennent sur place ? Quels sont les équipements à proposer, les services appréciés, les mille et une attentions qui vont plaire… ? En un mot, il faut se mettre dans la peau du visiteur avant de faire les travaux, d’acheter le mobilier et les équipements et de fixer les prix. Rien ne sert de s’installer dans une “région qui marche à tous les coups” si l’offre est bancale. C’est l’échec assuré.
En revanche, je connais de nombreux loueurs situés dans des régions plus “difficiles” qui ont un bon niveau d’activité car leur offre est cohérente. Leur positionnement est logique, la maison d’hôtes séduit les visiteurs qui viennent dans la région, ils y trouvent ce qu’ils sont venus chercher à un prix correct. Leurs clients satisfaits reviennent, favorisent le bouche à oreille et la maison d’hôtes fonctionne bien.
Je reste convaincue que pour “réussir ses chambres d’hôtes”, même si je ne suis pas très sûre de ce que ce concept recouvre puisque je parlerai plutôt de s’épanouir dans une activité qui est avant tout un projet de vie, il faut d’abord aimer sa région et ensuite bien préparer son projet. Une petite étude de marché me paraît indispensable pour identifier les bons choix et réfléchir à son offre dans le moindre détail. A la visite de la région, la cohérence s’imposera et le choix de la propriété sera le bon. Et tout en découlera.
Le loueur est-il assujetti à la TVA ou pas ? C’est un choix fiscal possible ou pas selon le statut juridique
La TVA du gîte ou meublé de tourisme suit des règles particulières et fait l’objet de nombreux contentieux avec l’administration fiscale
La TVA dépend aussi du chiffre d’affaires, au-delà d’un certain montant, être assujetti à la TVA est obligatoire
Le choix de la TVA doit être pensé avec attention, certes on récupère de la TVA sur les dépenses, mais on la paye aussi sur les recettes.
La TVA ou taxe à la valeur ajoutée est un impôt indirect sur la consommation qui est payé par le consommateur sur les produits et services qu’il achète à un entrepreneur assujetti à la TVA. Les taux de TVA varient selon la nature du produit ou service, ils varient aussi selon que l’entrepreneur est situé en France métropolitaine, Corse ou DOM-TOM.
Le sujet de la TVA s’invite souvent dans les réflexions des créateurs, surtout après avoir reçu les devis des entrepreneurs chargés de rénover tout ou partie du gîte ou de la maison d’hôtes. Beaucoup de créateurs ont bien sûr comme objectif de récupérer cette taxe.
TVA des chambres d’hôtes et TVA des meublés de tourisme
Il faut savoir que les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes ne suivent pas la même règle.
L’activité de chambres d’hôtes est assujettie à la TVA, c’est-à-dire que le loueur doit facturer à ses clients de la TVA sur ses activités mais qu’il pourra déduire la TVA sur ses achats.
En revanche, le meublé de tourisme est le plus souvent exonéré de TVA, c’est-à-dire que le loueur ne peut pas déduire de TVA ni en facturer à ses clients.
Je mets à part les meublés qui proposent des services parahôteliers et qui peuvent être assujettis à la TVA sous certaines conditions.
Exonération ou franchise de TVA
Il faut donc bien comprendre que le loueur n’a pas le choix, l’assujettissement à la TVA dépend de la nature de son activité. A cela se rajoute la question des statuts et la possibilité de bénéficier d’une franchise en base de TVA pour des activités au chiffre d’affaires limité, c’est-à-dire en dessous des plafonds du régime micro. C’est pour cette raison que de nombreux loueurs de chambres d’hôtes qui devraient être normalement soumis à la TVA sont de facto exonérés, par exemple les auto-entrepreneurs.
Le sujet de la TVA est à regarder de près et, avec le temps, je ne peux que constater qu’il y a beaucoup d’erreurs en la matière : mauvais taux, oubli de la mention “TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts”…
Récupérer la TVA, c’est aussi la reverser ! Pour prendre cette décision quand on est loueur de gîte, meublé de tourisme ou chambres d’hôtes, il va falloir faire des calculs, car récupérer la TVA c’est bien, mais il faudra aussi la facturer à ses clients et donc reverser la TVA perçue à l’Etat sur l’ensemble de ses prestations. Autant y réfléchir en amont car si on prend la décision d’être assujeti à la TVA, mieux vaut la récupérer dès la première facture émise pour le compte de l’entrepreneur et choisir les statut juridique et option fiscale qui le permettent et à l’inverse, autant éviter d’y être assujetti si on ne le veut pas. Pour ceux qui le souhaitent, nous proposons deux cahiers pratiques
Le savez-vous : dans le tableau de bord présent dans tous les numéros d’Accueillir Magazine donne tous les seuils liés à l’activité de gîtes et chambres d’hôtes, dont la TVA. Vous retrouvez aussi dans nos articles fiscalité les jurisprudences en matière de fiscalité
Nous sommes au lendemain de l’arrivée du Tour de France. Cet événement dépasse les frontières et atteint le milliard de téléspectateurs en audience télévisée. De nombreux territoires en profitent et les commentateurs élargissent de plus en plus le champ des commentaires pour parler de la découverte des Régions et des paysages traversés.
Près d’un Français sur deux fait du vélo au moins une fois par an et le chiffre ne prend pas en compte les enfants. Certains l’utilisent dans la vie de tous les jours, pour aller au travail ou faire leurs courses, d’autres en vacances ou pour le plaisir.
La petite reine a la cote
Année après année, la pratique du vélo s’étend. Environnement, santé, budget, infrastructures…, les incitations sont nombreuses. Le tourisme s’y intéresse de près avec des séjours organisés, des itinéraires cyclables, la labellisation d’hébergements… De nombreux territoires y voient un axe de développement très prometteur mais chacun doit développer son schéma touristique tant le tourisme à vélo dépend de la géographie du territoire.
Circuit itinérant, découverte en étoile, plaisir, compétition, clientèle de proximité ou étrangère, le vélo comporte de multiples facettes qui peuvent intéresser les futurs loueurs de gîtes ou chambres d’hôtes. Le dossier du numéro 58 juillet/août y est consacré.
Les médias se sont faits dernièrement l’écho d’un loueur de chambres d’hôtes de Provence qui a décidé d’arrêter son activité pour partir au Canada. Pour justifier cette décision, il est fait état des normes, des charges et de toutes les contraintes qui pèsent sur l’activité.
Chambres d’hôtes, gîtes, insolite chaque pays a ses règles
En réalité, au Canada, c’est pareil voire pire ! La réglementation qui varie d’un état à l’autre comprend des inspections obligatoires et est particulièrement pointilleuse sur les règles d’urbanisme. Ainsi au Québec, le dossier doit être présenté tous les deux ans moyennant 200 euros environ et une inspection sur place est obligatoire. Quant aux règles principales, ce sont les mêmes. L’habitant doit vivre sur place, la prestation inclus le petit-déjeuner et la maison ne doit pas dépasser 5 chambres et un maximum de 15 personnes.
Je comprends bien l’exaspération de certains loueurs confrontés à des situations complexes ou des contraintes réglementaires imprévues. Je regrette souvent qu’il n’y ait pas plus de souplesse dans l’application des règles notamment en fonction de la taille de l’établissement ou du nombre de chambres – et au passage j’inclus l’hôtellerie familiale qui crève de ces normes. Je regrette également que les lois, normes et réglementations ne soient pas appliquées partout pareil, elles sont devenues tellement complexes que même ceux chargés par l’Etat de les faire respecter ne savent pas toujours comment les mettre en application et les interprètent à leur façon ! Mais en même temps, même si je souhaite une réglementation plus simple et plus claire, il faut bien que nous respections tous les mêmes règles. Après tout, c’est aussi la garantie que son voisin ne pourra pas faire n’importe quoi !
Une fois de plus je recommande la lecture d’Accueillir Magazine aux loueurs et aux créateurs. Notre loueur de Provence qui a décidé de tout quitter aurait su qu’il fallait une autorisation d’urbanisme pour installer une cabane, y compris dans les arbres, et que, pour les services de la répression des fraudes, l’appellation maison d’hôtes est encadrée et doit correspondre à des chambres d’hôtes. Au passage, le dernier numéro comporte un rappel de ces règles “Se préparer à un contrôle de la répression des fraudes” et parle des décisions liées au “choc de simplification” sur les règles liées aux fonctionnement des gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes.
Je leur souhaite bonne chance au Canada mais leur conseille sincèrement de bien se pencher là-bas sur la réglementation. Et c’est un conseil que je donne à tous les créateurs, certaines erreurs sont lourdes de conséquences, notamment toutes celles liées à l’urbanisme et à l’immobilier parce que les frais engagés sont très importants !
