Recourir à un prêt relais pour l’achat de la maison d’hôtes,

L’un des problèmes quand on cherche à acheter la maison idéale pour y faire ses chambres d’hôtes, c’est que cela prend du temps. On ne sait pas quand on va la trouver, entre tout de suite et plusieurs années, combien de temps il faudra consacrer à l’aménager et il y a de toutes les façons le délai incontournable de minimum six semaines – compter plus dans la réalité – pour les formalités liées à un achat immobilier.  Pendant ce temps, il faut bien continuer à se loger donc on est un peu coincé pour vendre sa propre maison.

Certains créateurs  achètent la maison d’hôtes avant de vendre leur propre habitation. Pour boucler cette opération et faire face au décalage de trésorerie entre la vente et l’achat, ils ont besoin d’un prêt relais.

Les prêts relais sont de courte durée, de quelques mois à deux ans maximum. Dans ce genre de formule, le plus souvent, l’emprunteur paye les intérêts tout au long de la période et le capital une fois la vente faite et encaissée. Les banques peuvent accepter de financer jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier vendu.

Si on surestime le bien à vendre

Le premier risque consiste à surestimer la valeur de la maison à vendre. Le créateur a pourtant tout intérêt à vendre rapidement le bien car le prêt relais est coûteux. Pour mémoire, une année d’intérêts à 6% pour un prêt de 400 000 euros, cela représente 24 000 euros. Une deuxième difficulté consiste à vendre sa maison à distance. En effet, dans certains cas, le déménagement eu lieu à plusieurs centaines de kilomètres pour s’installer dans la maison d’hôtes déjà achetée. Tout va donc dépendre du dynamisme de l’agent immobilier pour vendre le bien rapidement. Pour mémoire, les agents immobiliers demandent des commissions allant de 5 à 7% de la valeur des biens selon leur importance. Pour une maison de 400 000 euros, la commission va représenter probablement plus de 20 000 euros.

Un coût important

Au total, entre le prêt relais et la commission de l’agence immobilière, cela peut représenter un budget de 50 000 euros. Et que ce passe-t-il si on ne vend pas ? L’immobilier n’est jamais à l’abri d’un choc qui bloque toutes transactions pendant plusieurs mois. On a déjà vu des acheteurs être obligés de revendre les deux biens, faute de pouvoir assumer le coût financier du prêt relais. Pour des personnes comme moi qui aiment prévoir, recourir à un prêt relais, c’est comme jouer au poker avec la certitude que le casino, la banque ne sera pas perdante, elle, elle se paiera sur l’argent issu des ventes.

Dans ces conditions, ne faut-il pas mieux d’abord vendre son bien et utiliser une petite partie des 50 000 euros pour louer une maison dans la région cible et payer le garde meuble. Il devrait rester un peu de marge, de quoi faire face aux imprévus.

Le prêt relais peut être couplé à un prêt classique et dans tous les cas, il faut veiller à sa trésorerie pendant la première année d’activité, l’ARCE  peut être une réponse.

Remplir en basse saison, c’est l’enjeu de la fréquentation de vos chambres d’hôtes

Dans vos chambres d’hôtes, vous souhaiterez recevoir plus ou moins de monde,  rester ouvert tout ou partie de l’année. Vos attentes économiques seront très différentes, c’est ce qui fait de la chambre d’hôtes une activité économique à part, essentiellement patrimoniale. Mais pour tous, probablement l’enjeu de la basse saison reste important. En effet, vous n’aurez a priori pas trop de mal à remplir en pleine saison estivale, en gros du 15 juillet au 15 août, mais il faudra prolonger la fréquentation de vos chambres d’hôtes sur un peu plus qu’un mois.

D’abord, premier constat, ce qui était autrefois une vraie pleine saison de deux mois plein se réduit, on ne prend plus ou rarement un mois de vacances, ceci dit, cela a eu pour avantage de favoriser des courts séjours toute l’année. Donc il faut pour les chambres d’hôtes, comme pour tous les autres hébergements touristiques, recevoir des touristes en dehors de la pleine saison.

Cette séparation basse et pleine saison est à regarder au cas par cas. Il est évident que la saison d’hiver peut être une pleine saison en montagne et moins sur le littoral, que certaines maisons d’hôtes travaillent plus avec des déplacements d’affaires et donc moins en plein été, qu’au sud et son soleil, la situation n’est pas au mois de juin comparable à d’autres régions.  Cela fait partie de l’étude de marché qui va vous permettre de comprendre le tourisme sur votre territoire. Il y aura des nuances  à apporter : de la pleine saison, à la très basse saison, – il y a aussi avant-saison et arrière-saison – la difficulté ou l’attente n’est pas forcément la même, prenons comme exemple les mois de mai et ses ponts et novembre et son temps frileux.

Pour remplir à la basse saison, il va falloir être visible, sur internet et sur les autres canaux, par des actions de communication, de promotion et connaître les types de clientèles présents sur votre territoire à ces moments là … et on reboucle sur une partie des sujets de ce blog et de la rubrique Idée d’Accueillir Magazine, car le tourisme cueillette qui consistait autrefois  à attendre le client, c’est bel et bien fini et si vous ouvrez des chambres d’hôtes, vous faire connaître sera une partie de votre activité et cela prend du temps.

Rêvez vos chambres d’hôtes et elles seront exceptionnelles et uniques

En tant qu’hôte, le principe de la chambre d’hôtes, c’est bien d’aller chez quelqu’un, dans un hébergement unique. A cela, je donnerais comme contre exemple de choisir une chaîne d’hôtels où quelque soit le lieu, la table de chevet sera à la même place et on trouvera la même salle de bains. C’est un modèle économique et pratique qui a toute sa place, mais c’est justement ce que ne doit pas être une chambre d’hôtes. Bon je force le trait, c’est vrai qu’en chambre d’hôtes, le propriétaire est unique, la maison, son accueil, ses aménagements aussi.

Je sais que sur ce blog, je pousse à étudier son dossier de création, business plan, étude de marché, budget, réglementations, fiscalités, se faire connaître, penser les aménagements de sa maison… Parce que se tromper dans l’achat d’une paire de chaussures, c’est embêtant, acheter une maison pour y faire des chambres d’hôtes et ne pas avoir les moyens de rembourser son emprunt, se tromper de vie et en être malheureux, c’est catastrophique.

Mais une fois les fondamentaux économiques posés, il faut revenir à son projet de vie et ne pas se laisser dicter ses choix. Quand on crée ses chambres d’hôtes, prendre le temps d’aller en chambres d’hôtes, parler avec leurs propriétaires, rencontrer les personnes qui connaissent le secteur, aller en formation, prendre en compte idées, astuces, conseils… Oui, cent fois oui, il est inutile de réinventer la roue, on peut s’approprier le savoir et la compétence des autres, trouver des réponses à ses questions, gagner du temps.

Mais ce n’est pas leur projet, c’est le vôtre, alors rêvez-le et demandez-vous ce qui va faire la différence, ce qui est votre touche personnelle. Et si je dis cela, c’est parce que si une partie des porteurs de projet ne pensent que le côté déco de la maison, oublient un peu l’envers du décor et me font peur, paradoxalement, une autre partie se laisse mettre la tête dans le guidon, entraîner par le quotidien et oublie parfois de rêver. Alors ce matin, oubliez les contraintes et rêvez votre projet de création de chambres d’hôtes, demandez-vous ce qui va faire qu’on va se souvenir d’être venu chez vous. Comment vous allez  mettre votre touche personnelle, ce qui vous fait plaisir comme aménagement, comme petit déjeuner à préparer… Il sera bien temps ensuite de faire des compromis dictés par le bon sens et parfois le banquier.

Oubliez le business plan, c’est votre capacité d’adaptation qui fera le succès de vos chambres d’hôtes

Je sais que sur ce blog, je recommande aux créateurs de chambres d’hôtes de faire un business plan, une étude de marché, de s’informer sur les réglementations, fiscalités, etc. Oui, mais si tout ceci est nécessaire, cela ne suffit pas.  Un business plan, c’est une colonne vertébrale, cela permet de poser les questions, d’apporter les réponses techniques.
Ensuite, il faut presque l’oublier, parce que de toutes les façons, au résultat vos chambres d’hôtes ne seront pas le reflet du business plan. En fait, ce qui est indispensable, c’est la capacité d’adaptation de l’entrepreneur. Et par entrepreneur, j’entends celui qui entreprend, peu importe son statut juridique.

Au-delà du secteur des chambres d’hôtes, j’ai vu au cours de ma vie professionnelle de jeunes entrepreneurs présenter des business plan impressionnants. Sur le papier tout roule, des dizaines de pages, de diagrammes, de camemberts. Ils reçoivent même parfois des prix pour encourager les jeunes entreprises, parce que sur le papier tout est parfait, il y a des réponses à toutes les questions posées. Et pourtant, cela ne marche pas. Et oui, parce qu’il reste  toutes les questions pas posées ou oubliées, tous les tours que la vie s’emploie à déployer, le côté humain imprévisible. Et si l’entrepreneur est psycho-rigide, s’il se rassure en lisant ses prospectives, s’il ne s’adapte pas à la réalité, s’il ne voit pas ses points faibles, s’il s’obstine à dérouler son plan original, il est foutu, parce que autour de lui le monde change et très vite.

Revenons aux chambres d’hôtes. Entre ce qui est prévu et la réalité sur le terrain, une fois les hôtes présents, il faudra adapter. Le petit déjeuner va évoluer, la table d’hôtes aussi, peut-être l’aménagement des chambres, les horaires, les prix, la façon de communiquer, le site internet, les photos… Il y aura des adéquations à faire plus ou moins rapidement, dès la première semaine ou à la fin de la première saison. Il y aura aussi des usages locaux, des demandes des hôtes, la découverte de nouveaux partenaires régionaux. La découverte du quotidien aussi qu’on peut préparer mais qui se révélera forcément différent de ce qu’on aura prévu.

La force vive de vos chambres d’hôtes c’est vous-même, faites-vous confiance, faites confiance à votre intuition, cela a au moins autant de valeur que tous les tableaux de chiffres. Préparation technique associé à intuition et réactivité, c’est le tiercé gagnant à coup sûr pour réussir la création de ses chambres d’hôtes.

Et Horizon Hôtes, une trame de business plan et de budget est offert à toux ceux qui participent à nos formations, 2 jours pour ouvrir ses chambres d’hôtes

Réussir la communication des chambres d’hôtes, c’est avoir un message fort

Depuis six ans qu’Accueillir Magazine informe, conseille et accompagne les propriétaires de chambres d’hôtes, nous avons discuté avec des dizaines de porteurs de projet, y compris pendant nos stages de formation. La très grande majorité des questions porte sur les réglementations liées aux chambres et à la table d’hôtes, la fiscalité et le statut juridique. Logique, nous vivons dans un pays trop compliqué sur le plan administratif, il faut être dedans au quotidien pour y comprendre quelque chose.
En deuxième position, il y a le questionnement sur le taux de fréquentation, parce qu’il est difficile de récupérer des statistiques précises et qu’estimer le taux de fréquentation possible, c’est un des  critères qui permet de faire la simulation du chiffre d’affaires et du budget et qui va être communiqué au banquier pour négocier le prêt de l’achat de la maison d’hôtes et / ou des travaux.
Jusque là, rien que de très normal, mais je suis surprise d’avoir peu de questions sur comment je vais faire connaître mes chambres d’hôtes, et encore moins voire pas du tout sur quelle va être ma communication ! Or la façon de  communiquer sur les chambres d’hôtes va être une des clés pour augmenter le taux d’occupation.

S’il est important de ne pas faire d’erreur majeure sur le plan réglementaire, encore moins sur l’achat de la maison, – parce qu’on peut corriger ou rectifier beaucoup de choses, sauf la maison -, il est tout aussi vital de se demander comment faire connaître ses chambres d’hôtes  pour que des hôtes les trouvent et y viennent, versus avoir un chiffre d’affaires.
Le raisonnement classique, c’est en gros avoir un site internet, une inscription dans quelques annuaires, adhérer -ou pas – à un label et passer à l’office de tourisme. Jusque là, pas d’erreur. Oui, mais !

Tout cela, ce ne sont que des moyens en communication. Ce qui manque, c’est le message, la vraie communication. Or des chambres d’hôtes, c’est un accueil chez l’habitant, un moment de vie, une rencontre, une expérience, de futurs souvenirs. Et de moins en moins, je vois cela sur les sites internet. Ils sont bien faits, techniquement, jolies photos, peut-être même bien référencés. Mais ils sont aussi de plus en plus anonymes, on ne voit même plus les noms et prénoms des propriétaires des chambres d’hôtes, encore moins leurs visages, on ne sait pas qui ils sont, ni pourquoi ils ont ouvert des chambres d’hôtes, ce qu’ils vont m’apporter quand j’irai chez eux. Un soir de nostalgie, je me suis presque prise à regretter le bon vieux temps, pas si éloigné, où les propriétaires de chambres d’hôtes – et nous tous d’ailleurs – bricolaient un premier site internet en pages perso. Parce que c’était eux qui les faisaient et qui y mettaient leur personnalité.

Faire faire son site internet, bien sûr, tout le monde ne va pas mettre les mains dans le cambouis informatique. Choisir un prestataire compétent qui va créer le site internet et qui en plus connaît les chambres d’hôtes et le tourisme, il y en a, j’en connais. Mais seuls vous, créateurs et propriétaires de chambres d’hôtes, pouvez expliquer ce que vous avez à dire, en quoi vos chambres d’hôtes sont différentes, en quoi venir chez vous va être exceptionnel, en quoi en tant qu’hôte, je m’en fais une joie à l’avance, je passe un moment fort chez vous, je m’en souviens, j’ai envie d’y revenir et je les conseille à mes amis.
Bref en quoi vos chambres d’hôtes sont uniques, exceptionnelles et pas juste un hébergement pour dormir. Alors, ce message, pensez-y, c’est le projet de vie auquel vous avez consacré plusieurs années pour accueillir chez vous des hôtes et les rendre heureux, les émotions que vous allez leur faire vivre.

ZRR et fiscalité attractive pour les chambres d’hôtes et gîtes

La liste des communes classées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) a été complétée le 22 décembre dernier par arrêté. 600 communes supplémentaires font désormais partie de ce zonage avec, à la clé, des mesures de soutien, surtout fiscales,  aux entreprises installées dans ces zones. Créateurs mais aussi propriétaires de gîtes et chambres d’hôtes peuvent en profiter.

Au niveau national, une commune sur trois fait l’objet d’un classement en ZRR. Il s’agit de communes à faible densité démographique, ayant connu des pertes de population ou à forte activité agricole. Les aides accordées ont pour objet d’aider ces territoires isolés et fragiles en favorisant leur développement économique ainsi que celui du tourisme rural.

Revenons sur le détail des exonérations qui peuvent être accordées. Elles concernent principalement la fiscalité. Il y a les exonérations partielles ou totales d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés. Selon les délibérations des collectivités territoriales, il peut y avoir également des exonérations temporaires de contribution économique territoriale (CET ou la taxe qui a remplacé la taxe professionnelle), de taxe d’habitation et de taxe foncière. Enfin, il y a une réduction des droits de mutation en cas d’achat de fonds de commerce.

Ces incitations fiscales ne sont pas négligeables lorsqu’on se lance dans une activité de chambre d’hôtes ou de location meublée qui va générer peu de revenus au moins dans les débuts. Les exonérations accordées peuvent également inciter à opter pour un régime fiscal particulier, comme opter pour le régime du réel plutôt que celui du micro-fiscal. Alors avant d’acheter une maison ou si on a déjà des chambres d’hôtes, autant savoir si on est en ZRR, une abréviation de plus mais qu’on retiendra facilement, vu que les dispositifs fiscaux attractifs, il y en a de moins en moins.

Projet de chambres d’hôtes, garder la passion d’entreprendre !

Un projet comme celui de créer des chambres d’hôtes se projette en général sur des années. On y pense, on commence à se renseigner, on décide de passer à l’acte et avec les délais liés à l’achat de la maison et/ou la réalisation des travaux, il se passe souvent plusieurs mois voire années. Or pendant ce temps, le projet a évolué, le tourisme et ses tendances aussi, je ne parle pas de l’actualité juridique et fiscale parce que là ce n’est pas en mois qu’il faut compter mais en semaines, en ce moment, les textes se succèdent, nos législateurs sont inspirés !

Le projet va devoir s’adapter et se réadapter, je dirai que ce n’est pas propre aux créateurs mais aussi aux propriétaires installés, comme d’ailleurs à tout entrepreneur quel que soit son domaine d’activité, il faut toujours innover, se remettre au goût du jour, suivre les évolutions pour se faire connaître…
Je pense aussi que c’est un besoin pour continuer avec passion votre activité. Vous voyez-vous dans deux ou trois ans avec comme seule ligne de mire, servir des petits déjeuners et répondre au téléphone ? D’accord c’est un peu schématique, mais quel plaisir d’aménager  une nouvelle chambre, un bout de son jardin, de penser un stage thématique, de comprendre les ficelles d’internet et cela ne veut pas forcément dire investir financièrement !

Je rencontre souvent des porteurs de projet qui ont finalement comme objectif la création, l’aménagement, la décoration des chambres d’hôtes mais qui s’arrêtent d’évoluer une fois les chambres d’hôtes ouvertes et la déclaration en mairie faite. Et je retranscris l’opinion d’un inspecteur de guides avec qui je discutais il y a quelques mois, vous savez ceux qui passent chez  vous pour savoir s’ils retiennent votre adresse dans leurs guides imprimés ou web : cela se voit quand les propriétaires ont arrêté d’innover, d’avoir des idées, la maison vieillit, les propriétaires en ont marre, le ménage se fait de moins en moins, l’accueil s’en ressent et au final, nous sortons ces adresses de nos guides.

Alors puisque nous sommes encore en début d’année et vous en cours de projet, je fais le voeu que vous gardiez l’envie d’avoir envie, la passion d’entreprendre et d’accueillir et vos chambres d’hôtes seront toujours appréciées de vos hôtes !

NB. Pour suivre l’actualité législative, Charles vient d’écrire une nouvelle édition du Panorama des solutions juridiques et fiscales qui se trouve aussi dans le Pack du créateur pour expliquer les derniers textes parus et notamment les cotisations sociales obligatoires à partir de 16 000 euros de chiffre d’affaires !

Le n°31 janvier / février d’Accueillir Magazine est paru

En gestion, évidemment la nouvelle obligation faite à de nombreux loueurs de chambres d’hôtes de payer des cotisations sociales. Retrouvez sur ces deux pages les textes légaux, leur explication et les différentes simulations selon le chiffre d’affaires.

L’actualité est toujours aussi dense en cette fin d’année dernière, nombreux seuils revalorisés, calendrier fiscal, réformes en tout sens, nos législateurs sont inspirés.

Du côté des idées, la météo, quel rôle elle joue sur vos réservations ?

En dossier, 6 pages sur la literie, contrat pour bien dormir. proposer un hébergement, c ‘est promettre à ses hôtes de bien dormir et la qualité du lit joue un rôle non négligeable, mais cela reste aussi un investissement conséquent, autant ne pas se tromper.

Pratique, mode d’emploi pour faire apparaître votre site internet sur la carte proposée par Google quand on fait une recherche

Acteurs, les offices de tourisme se reclassent et le repas gastronomique français, une pratique culturelle majeure reconnue par l’UNESCO

Mais aussi visite chez des propriétaires de chambres d’hôtes avec la recette venue de l’île de la Réunion et envoyée avec le soleil par la Villa Mascarine , un reportage sous la neige en Ile de France, le Petit Nailly  et l’initiative d’une maison d’hôtes en Savoie, Maholyne, qui se bat pour préserver son Massif des Bauges.

Et bien d’autres sujets dans ce nouveau numéro de janvier / février d’Accueillir Magazine à découvrir sur le site internet du magazine

 

Tous nos voeux pour vous et la réussite de votre maison d’hôtes

Comme il est d’usage en fin d’année, on réfléchit – ou pas – à l’année passée et à celle à venir, on a envie – ou pas – de prendre de bonnes résolutions. Nostalgiques qui regardent vers le passé ou  fonceurs qui ne regardent que demain, peu importe, le 31 décembre est une symbolique, et marquer un temps d’arrêt dans un monde qui va aussi vite, une nécessité.

Pour ceux qui connaissent le secteur de la chambre d’hôtes,  c’est un visage qui a énormément évolué en peu de temps, les créateurs sont désormais multiformes. Besoin d’un revenu complémentaire ou de quelques trimestres de retraite, d’entretenir une maison de famille, de devenir son propre patron, d’entreprendre, de s’installer dans la région de ses rêves, il y a de multiples raisons pour créer ses chambres d’hôtes.

Mais comme hier, avoir des chambres d’hôtes n’est pas une activité anodine, car ses clients, on les a chez soi, ils téléphonent à toute heure et le ménage, le site internet, les mails…, cela ne s’arrête jamais.
Cela demande de ne pas avoir les deux pieds dans le même sabot, d’aimer le travail – à une époque où on a parfois l’impression que c’est un gros mot ! – d’accepter l’Autre –  alors qu’on est de plus en plus individualiste.
Cela demande beaucoup d’investissement temps – et argent – avec un retour sur investissement qui s’il est rapporté au taux horaire doit faire sourire ceux qui considèrent que l’épanouissement passe par le montant de la rémunération !

Donc, à vous tous qui avez envie d’ouvrir votre maison, d’accueillir, de prendre le temps, d’accorder de l’attention,
qui allez offrir des moments de bonheur, de détente, de récupération, de vie tout simplement,
nous vous présentons tous nos voeux pour cette nouvelle année et le succès de votre projet.

Acheter une maison d’hôtes, ne pas négliger les diagnostics immobiliers

Comme pour tout achat immobilier, pas seulement celui de la maison d’hôtes,  le vendeur doit fournir à l’acheteur un certain nombre de diagnostics et nos législateurs s’intéressant de plus en plus au sujet, la liste des diagnostics obligatoires s’est rallongée au fil des années. L’objectif est de mieux informer l’acheteur sur les caractéristiques du bien qu’il s’apprête à acheter.

Jusqu’à huit documents ou constats peuvent être nécessaires et doivent être remis par le vendeur. Ils concernent le risque d’exposition au plomb (CREP), la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation intérieure d’électricité, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique du bâtiment et, à partir de 2011, l’état des installations d’assainissement non collectif.

Ces états sont riches d’enseignements par rapport à votre future maison d’hôtes. Ils donnent la liste des travaux indispensables pour mettre en sécurité le gîte ou les chambres d’hôtes (électricité, gaz…). Ils alertent sur les risques naturels – inondations, crues, avalanches … – ou liés à la présence d’entreprises industrielles ou chimiques dans les environs. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fournit une estimation de la consommation annuelle d’énergie, élément indispensable si vous prévoyez d’ouvrir toute l’année et que la note de chauffage risque d’être élevée. Ces diagnostics peuvent conduire à faire des travaux et donc des coûts à prendre en compte.

Depuis la loi ALUR*, l’acheteur doit recevoir tous ces points avant la signature du compromis de vente qui est souvent retardée de plusieurs jours, mêmes semaines après l’accord oral. Le mieux reste cependant de demander à consulter tous ces documents lors de la visite de la maison de façon à pouvoir poser des questions, faire ses calculs ou aller chercher des informations complémentaires.
Si le vendeur n’a pas pu les fournir parce que ces diagnostics immobiliers ayant souvent une durée de vie limite, il les fait réaliser au dernier moment, il faut quand même demander à votre notaire de prendre le temps de les lire et décaler la signature de la promesse de quelques jours.

Je n’ai abordé que la question des diagnostics immobiliers obligatoires mais l’acheteur peut aussi avoir intérêt à demander des diagnostics ou des avis d’experts sur d’autres aspect de salubrité, hygiène ou sécurité. Je le dis et je le redis sur ce blog, le document important, c’est la promesse de vente qui engage, pas l’acte final. Il faut donc avoir tout vérifié avant de la signer.

* mise à jour en octobre 2015