L’un des problèmes quand on cherche à acheter la maison idéale pour y faire ses chambres d’hôtes, c’est que cela prend du temps. On ne sait pas quand on va la trouver, entre tout de suite et plusieurs années, combien de temps il faudra consacrer à l’aménager et il y a de toutes les façons le délai incontournable de minimum six semaines – compter plus dans la réalité – pour les formalités liées à un achat immobilier. Pendant ce temps, il faut bien continuer à se loger donc on est un peu coincé pour vendre sa propre maison.
Certains créateurs achètent la maison d’hôtes avant de vendre leur propre habitation. Pour boucler cette opération et faire face au décalage de trésorerie entre la vente et l’achat, ils ont besoin d’un prêt relais.
Les prêts relais sont de courte durée, de quelques mois à deux ans maximum. Dans ce genre de formule, le plus souvent, l’emprunteur paye les intérêts tout au long de la période et le capital une fois la vente faite et encaissée. Les banques peuvent accepter de financer jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier vendu.
Si on surestime le bien à vendre
Le premier risque consiste à surestimer la valeur de la maison à vendre. Le créateur a pourtant tout intérêt à vendre rapidement le bien car le prêt relais est coûteux. Pour mémoire, une année d’intérêts à 6% pour un prêt de 400 000 euros, cela représente 24 000 euros. Une deuxième difficulté consiste à vendre sa maison à distance. En effet, dans certains cas, le déménagement eu lieu à plusieurs centaines de kilomètres pour s’installer dans la maison d’hôtes déjà achetée. Tout va donc dépendre du dynamisme de l’agent immobilier pour vendre le bien rapidement. Pour mémoire, les agents immobiliers demandent des commissions allant de 5 à 7% de la valeur des biens selon leur importance. Pour une maison de 400 000 euros, la commission va représenter probablement plus de 20 000 euros.
Un coût important
Au total, entre le prêt relais et la commission de l’agence immobilière, cela peut représenter un budget de 50 000 euros. Et que ce passe-t-il si on ne vend pas ? L’immobilier n’est jamais à l’abri d’un choc qui bloque toutes transactions pendant plusieurs mois. On a déjà vu des acheteurs être obligés de revendre les deux biens, faute de pouvoir assumer le coût financier du prêt relais. Pour des personnes comme moi qui aiment prévoir, recourir à un prêt relais, c’est comme jouer au poker avec la certitude que le casino, la banque ne sera pas perdante, elle, elle se paiera sur l’argent issu des ventes.
Dans ces conditions, ne faut-il pas mieux d’abord vendre son bien et utiliser une petite partie des 50 000 euros pour louer une maison dans la région cible et payer le garde meuble. Il devrait rester un peu de marge, de quoi faire face aux imprévus.
Le prêt relais peut être couplé à un prêt classique et dans tous les cas, il faut veiller à sa trésorerie pendant la première année d’activité, l’ARCE peut être une réponse.
Bonjour,
Je suis tout à fait d’accord avec l’extrème attention qu’il faut porter à l’utilisation du prêt relais.
Néanmoins, cela peut être trés utile. Alors 2 ou 3 remarques. Le nombre de prêts relais est trés faible dans la part des prêts acquisitions mis en place par les banques. Le taux d’incidents majeurs sur ces prêts reste faible. Ce ne sont pas des raisons suffisantes pour “s’embarquer” à la légère. La motivation pour utiliser un prêt relais dans le cadre d’une acquisition doit être forte et raisonnable, notamment de par les caractéristiques du bien à acquérir ainsi que de son prix. A mon avis le montant du relais additionné aux prêts restant encours sur le bien ne doivent pas dépasser 50% de la valeur de ce bien à dire d’expert.
Et par ailleurs je pense qu’il est impératif de distinguer le produit qui devrait se vendre rapidement (un standard, un secteur demandé etc…) d’un produit spécifique ( taille , marché étroit etc…).
Et puis si l’on consulte 2 ou 3 prêteurs tenir compte des réticences d’un ou des otrganismes car cela marque un début du risque encouru.
Le désir masque parfois les réalités qu’un tiers nous révèle…
Philippe.