Signer la promesse de vente pour acheter sa maison d’hôtes

• Signer la promesse de vente pour l’achat de la maison d’hôtes est l’étape la plus importante
• La promesse de vente conclut le contrat qui sera définitif à la signature finale avec la remise des clés de la future maison d’hôtes
• Plus de renégociation possible, une fois la promesse de vente signée
• Les questions sur la faisabilité des travaux doivent avoir leurs réponses dans la promesse y compris sous forme de conditions suspensives aux autorisations liées à l’urbanisme
• Il ne faut signer que quand on a éliminé tous les risques et pièges possibles

L’achat immobilier est décidé, la maison idéale pour créer vos chambres d’hôtes est trouvée, le prix convenu est dans votre budget, vous vous y projetez déjà ! C’est le moment de passer à l’achat proprement dit, qui commence, après la négociation financière avec le vendeur, par la signature d’un compromis de vente ou promesse de vente qui lie les deux parties. Par cet acte, le vendeur et l’acheteur s’engagent définitivement l’un à vendre sa maison, l’autre à l’acheter, Le porteur de projet dispose des délais de rétractation – en tout cas quand il achète en tant que particulier. On parle également de promesse synallagmatique de vente.
Beaucoup de créateurs d’hébergements touristiques se concentrent sur la signature de l’acte d’achat au point de négliger les avants-contrats. Il faut bien dire que certains professionnels de l’immobilier peu scrupuleux les poussent dans ce sens de façon à obtenir une signature rapidement.

L’avant-contrat plus important que le contrat

Contrairement à ce que pensent beaucoup de personnes, dans le processus d’achat d’un bien immobilier, c’est la promesse de vente qui est l’étape la plus importante, celle à ne pas rater. Plus importante que l’acte de vente lui-même parce que tous les éléments importants figurent dans cette promesse dans des termes qui engagent l’acheteur définitivement. Ces termes se retrouvent dans la vente finale qui elle a priori ne présente aucun caractère de surprise.

Or je constate que beaucoup de créateurs, enthousiastes parce qu’ils ont trouvé, enfin, leur maison d’hôtes, ont signé leur promesse de vente et ne savent pas très bien ce qu’il y a dedans, ils se sont polarisés sur les informations financières, le prix convenu et le montage financier décrivant le prêt bancaire. Ils  n’ont pas prêté attention au descriptif des bâtiments quand il y en a plusieurs. Ni lu les dizaines de documents, les diagnostics immobiliers, remis c’est vrai  en général la veille.

Un conseil, n’hésitez pas à décaler la promesse de vente de quelques jours, lisez tous ces documents, même s’ils ne sont pas parfaits, ils donnent des informations : faudra-t-il refaire le circuit électrique, y a-t-il du plomb qu’il faudra obligatoirement enlever et la fosse sceptique, est-elle aux normes ? Ce peut être des coûts imprévus qui posent problèmes.

Les conditions suspensives

La promesse de vente comprend le prix bien entendu mais également toutes les informations cadastrales et certaines doivent alerter quand un bâtiment a une destination autre que habitation ou hôtelière. La promesse de vente doit comprendre toutes les conditions suspensives, c’est à dire l’ensemble des points à remplir pour que la vente ait lieu ou à défaut s’annule, vous permettant de récupérer votre apport financier.

On pense bien sûr à l’obtention d’un prêt bancaire, montant et taux convenus dans la promesse de vente.
Mais il peut y avoir d’autres conditions suspensives qui, si elles ne se réalisaient pas, rendraient le compromis de vente caduque : autorisation de changement d’usage ou de destination d’un bâtiment, par exemple pour des bâtiments agricoles – et oui, on ne crée pas des chambres d’hôtes dans une grange sans faire quelques démarches administratives -, obtention d’un permis de construire ou d’aménager si une extension ou des travaux importants sont nécessaires…

La promesse de vente se signe chez le notaire

La promesse de vente peut être signée directement entre l’acheteur et le vendeur ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, mais je recommande de la signer devant notaire. J’insiste, vu l’importance juridique de cette étape, le recours à un notaire est indispensable. En fait à VOTRE notaire. Cela ne coûte pas plus cher que chacune des deux parties ait son propre notaire.
Vous allez en effet engager beaucoup d’argent dans l’opération et plus que de l’argent, votre projet de vie. Mieux vaut donc faire appel à un spécialiste des actes immobiliers, qui doit être au courant du projet de chambres d’hôtes, gîte ou meublé de tourisme, de façon à répondre à toutes vos questions et défendre vos intérêts. Dans le même esprit, il faut mieux s’assurer que c’est bien le notaire ou un clerc expérimenté de l’étude notariale qui va vous assister dans cette opération et pas un notaire stagiaire recruté il y a quelques mois car lui aussi risque d’être mal à l’aise pour vous défendre dans la transaction, surtout le jour de la signature lorsqu’il sera face au vendeur et à son notaire. On est en effet sur des achats immobiliers complexes qui font intervenir droit de la construction, parfois bâtiments classés, activité commerciale, servitudes, zones protégées… et pas sur la vente sans grande surprise d’un studio dans une copropriété citadine.
C’est pour cette même raison qu’il ne faut mieux pas recourir au notaire du vendeur, car même s’il fait son métier sérieusement, il ne sera peut-être pas proactif pour intervenir si une difficulté surgit et si une condition suspensive doit être ajoutée à la promesse de vente.
Dans tous les cas,  il est préférable de verser le dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation dans les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière, à vérifier quand il s’agit d’un agent immobilier qui doit avoir ouvert un compte séquestre.

Si j’insiste sur ce point, c’est que je connais plusieurs projets de chambres d’hôtes et d’insolite qui n’ont pas pu voir le jour car les conditions n’étaient pas remplies et cela a été des drames familiaux. On peut se tromper sur l’achat d’un lit, pas sur celui de la maison qui engage en général tout le patrimoine familial, de cette maison dans laquelle on veut créer son activité économique pour générer des revenus.

Cet article a été mis à jour le 28 août 2019