Travaux, prévoir le pire pour obtenir le meilleur pour ses chambres d’hôtes

Comme certains d’entre vous, j’ai regardé l’émission de France 3 qui traitait de travaux. Et la réflexion que je me suis faite, c’est qu’il ne faut pas être souple. Je sais que c’est paradoxal de conseiller à des personnes qui créent des chambres d’hôtes de faire preuve de méfiance et même dureté, mais je crois que dans le domaine des travaux on n’a pas le choix. Loin de moi, l’envie de fustiger les artisans, ils ont aussi de petites entreprises avec peu de capacité d’adaptation et souvent beaucoup de chantiers aux mêmes dates.
Mais signer ses contrats pour faire des travaux en anticipant un procès, faire preuve de fermeté, ne pas hésiter à dégainer lettres recommandées et mises en demeure pour que tout se passe au mieux, a ses avantages.

Quelques conseils avant de signer des travaux:
– vérifier que l’entreprise ou l’artisan est bien assuré, il doit vous remettre son attestation, à garder, et que son assurance couvre bien les travaux demandés.
– regarder un peu sa réputation sur internet, s’il y a des pages entières de consommateurs qui se plaignent, est-ce bien la peine de signer ?
– signer un contrat précis avec les détails des travaux et surtout des plannings détaillés avec des phases marquées pour pouvoir repérer les retards.
– prévoir des pénalités de retard, pas pour les appliquer, sauf énorme retard, mais pour avoir des arguments de pression.
– surtout, ne pas payer la totalité des travaux avant réception définitive et sans réserve, ne verser les fonds que très progressivement et si le chantier avance vraiment.
– ne pas attendre en cas de retard, appeler certes, mais immédiatement constater par écrit et recommandé l’absence de l’entreprise, cela consiste à se donner les moyens de faire un procès si besoin était.
– ne pas être gentil, ne pas accepter les explications au téléphone, si on peut aller chez l’entrepreneur et ne pas en repartir avant d’avoir des garanties, il ira chez le plus “teigneux” et ce sera un autre chantier que le vôtre qui prendra du retard.

Parce que rater une saison peut avoir des conséquences dramatiques et on ne peut pas ouvrir une maison d’hôtes en plein travaux. On n’a pas d’assurance qui peut assurer la perte d’exploitation d’une entreprise qui n’existe pas encore, les emprunts courent, on a peut-être fait des dépenses qui se révèlent inutiles puisque les chambres d’hôtes ne sont pas ouvertes, comme adhésion à un label ou inscriptions dans des annuaires, pas de possibilité de cotiser et donc couverture sociale perdue ou année de retraite pas comptabilisée… Je rappelle que le manque de trésorerie, c’est ce qui fait plonger la grande majorité des entreprises défaillantes. Les travaux sont un passage angoissant mais incontournable de l’activité de chambres d’hôtes, à prendre comme un défi, mais à ne pas sous-estimer !

Installer des yourtes en hébergement insolite

  • Yourte à l’année ou démontable
  • Yourtes avec équipements fixes ou sans
  • HLL ou habitation légère de loisirs, ou camping
  • selon les choix faits, ce ne sont pas les mêmes règles en matière d’urbanisme

Certains créateurs envisagent d’installer des yourtes en complément de leurs chambres d’hôtes ou parfois comme unique hébergement. Il est vrai que ce type d’habitat séduit une large clientèle de familles ou de couples à la recherche d’expériences insolites et d’une proximité avec la nature et les grands espaces.

Accueillir Magazine n°95 septembre / octobre 2021
Accueillir Magazine n°95 septembre / octobre 2021 Dossier hébergement insolite

Attention cependant à installer ces yourtes sur un terrain adapté. La présence d’arbres et végétaux risque d’abîmer la bâche, il est conseillé de les placer dans des espaces dégagés, comme les yourtes mongoles traditionnelles. Pour ceux qui prévoient d’installer plusieurs yourtes, il faut donc envisager l’achat d’un très grand terrain afin que leurs occupants se sentent en pleine nature et non pas dans un campement. La magie de la yourte pourrait être brisée.

Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites

Ne sous-estimez pas les questions réglementaires. Même si la yourte est synonyme de liberté, notre pays dispose de règles dans le domaine de l’urbanisme et de la fiscalité. Il est donc nécessaire de bien vérifier au préalable qu’il sera possible d’installer les yourtes et de choisir une modalité de fonctionnement, camping, parc résidentiel de loisirs…

Reste à choisir le bon modèle. Il existe de nombreux fabricants et importateurs et des modèles de toutes les tailles. On trouve des yourtes à monter pour des budgets abordables, à partir de 2 000 euros hors mobilier pour une surface de 15 m². Même si la yourte n’est louée que quelques mois dans l’année, entre mai et octobre, financièrement, l’investissement est souvent rentable.
Proposer des yourtes à la location est par définition, une activité saisonnière, il faudra donc vérifier que cela permet d’en vivre si c’est au titre d’une activité principale en prenant en compte le fait, que plus que pour tout autre hébergement touristique comme la chambre d’hôtes, l’aléa du temps (climat, pluie, températures) est très fort et une saison vite rétrécie.

Si vous souhaitez approfondir ces sujets, vous pouvez acheter le numéro 95 septembre/octobre d’Accueillir Magazine, son dossier est consacré à l’hébergement insolite.
NOUVEAU : retrouvez-nous pour une formation en distanciel afin de

  • Mieux connaître les différentes formes d’hébergement insolite
  • Comprendre et s’adapter aux contraintes liées à l’urbanisme
  • Faire le point sur les réglementations applicables aux hébergements insolites
  • Estimer le chiffre d’affaires et la rentabilité

Et si vous envisagez roulotte ou cabane…

Gérer des chambres d’hôtes, un emploi du temps à annualiser

Quand pendant les deux jours de formation que nous proposons aux porteurs de projet, nous listons tout ce qu’il y a à faire dans une journée de propriétaire de chambres d’hôtes, cela impose immédiatement le besoin de s’organiser.

Un quotidien dense

Pour que tout soit fluide et impeccable pour les hôtes, il faut beaucoup de temps consacré au ménage, nettoyage, repassage, faire les courses, la cuisine, des petits et gros travaux, une lampe qui casse, une douche qui fuit… sans compter lire ses mails, répondre au téléphone, se faire connaître,  émettre les factures, tenir sa comptabilité, gérer l’imprévu et aussi parce que c’est  quand même la finalité, passer du temps avec ses hôtes.
Donc on ne peut se lancer dans cette activité que quand on est super organisé, qu’on n’a pas les deux pieds dans les mêmes sabots et qu’on a oublié d’être paresseux. Et aussi quand on a la forme physiquement, car que d’escaliers à monter et de lits à refaire !

Un propriétaire en activité est rôdé. Au fil du temps, il s’est organisé.

Répartir le travail sur l’année

Mais quand on ouvre ses chambres d’hôtes, il me semble que lister toutes les activités et les répartir sur l’année, c’est une bonne solution. On pourra passer plus de temps l’hiver ou en basse saison ou bien en semaine, quand les chambres ne sont pas occupées, à la promotion de ses chambres d’hôtes, à visiter ses voisins, restaurateurs, artisans…, à organiser sa comptabilité, à faire ses courses de denrées non périssables…. De façon à dégager du temps quand la maison est pleine par exemple en plein été pour l’accueil et les chambres qui tournent avec le travail que cela représente.

Le tourisme est une activité saisonnière, il y a les basse et haute saisons qui ne sont pas les mêmes selon l’emplacement. La saisonnalité impacte aussi le rythme de vie de l’entrepreneur, en l’occurrence vous, loueur de chambres d’hôtes

Etes-vous prêt à changer de vie ?

Pour être honnête, je n’aime pas trop le mot de conseil. Mais je l’emploie quand même à dessein dans ce billet pour parler d’un postulat qui me semble franchement sous-estimé par les créateurs de projet. Quand je dis sous-estimé, c’est que quand j’en parle dans une formation ou une conversation, j’ai toujours l’impression d’enfoncer les portes ouvertes. Et pourtant accueillir des hôtes chez soi, puisque c’est de cela qu’il s’agit, cela ne me semble pas si évident !

Donc, avant de commencer les démarches, recherche d’immobilier, travaux ou autres  études de marché et quelles que soient les attentes économiques ou patrimoniales que vous avez, il faut être sur de partir pour le bon projet de vie.

Premier conseil, êtes-vous prêt à changer de vie ?

Pour ouvrir des chambres d’hôtes, il faut être prêt à accueillir des étrangers chez soi. Etre toujours disponible, de bonne humeur quels que soient ses  problèmes personnels, se lever tôt pour les petits déjeuners, passer du temps à faire ménage, jardinage, cuisine, mais aussi s’occuper de comptabilité, fiscalité, passer des heures sur internet, au téléphone.
Et la famille, parce que enfants, conjoint, chien, chat sont embarqués avec vous, les hôtes seront dans la maison, sur la propriété et même si c’est dans une dépendance, leur vie en sera affectée.
Et il faudra plusieurs fois par semaine, expliquer quoi visiter, répondre à des questions sur ce qu’il y a à faire autour de la maison d’hôtes, parler de sa vie…

Projet de vie espéré par beaucoup de Français, mais il faut être plus, bien plus, que sociable, je dirai qu’il faut avoir des capacités d’empathie, aimer les gens a priori.
Il me semble que cela demande réflexion, car c’est quand même un nouveau mode de vie et si on n’y est pas heureux… et bien, c’est l’horreur et les hôtes non plus ne se sentiront pas bien.

Deuxième conseil, la création n’est qu’une étape

Et je rappelle que la création des chambres d’hôtes, ce n’est qu’une étape, une étape enthousiasmante, on achète une maison ou on fait des travaux, on décore, l’adrénaline est là à 120 %, mais après il y aura le quotidien. Il faut avant de démarrer son projet se projeter sur ce quotidien qui sera le sien, jour après jour.

Troisième conseil, autant mener son projet en personne informée

Il y a des réglementations dans notre pays, comme dans tout autre d’ailleurs. Les connaître avant, cela évite de faire de mauvais choix, qui peuvent coûter chers. Autant s’informer en amont, il suffit de lire Accueillir Magazine pour connaître l’actualité du secteur et les réglementations en vigueur, et vous pouvez aussi venir à une de nos sessions de formation, deux jours denses, mais vous repartirez avec un projet sécurisé.

Et ensuite ? Cela boucle avec un dernier conseil pour aujourd’hui,  on vit heureux quand on est en mouvement, les propriétaires que je connais ou avec qui je discute régulièrement par téléphone, mail ou Facebook ont tout le temps des projets, d’autres avaient la création comme projet mais plus rien après, c’est moins top.

Coût de fonctionnement des chambres d’hôtes

Quelques créateurs nous contactent, ils aimeraient pour établir leur budget avoir les coûts moyens de fonctionnement d’une maison d’hôtes et malheureusement, je ne sais pas leur donner. Quand un groupe hôtelier, ouvre un nouvel établissement, tout y est millimétré : le petit déjeuner, la marque de la télé, le débit des douches, le salaire des employés, les draps… Il n’y a plus qu’à suivre avec bien sûr des paramètres à adapter selon les régions, comme le coût de l’eau ou le prix du foncier. Mais rien de tel pour une maison d’hôtes.

Je passe sur le fait d’avoir une à cinq chambres ou d’ouvrir tout ou partie de l’année car on pourrait faire un ratio de fonctionnement d’un mois d’activité pour une chambre d’hôtes. Ceci dit, il faudrait produire différents chiffres selon le niveau de confort.

Mais il y a trop de paramètres différents :
La situation géographique et l’isolation de la maison, vous n’allez pas chauffer pareil ou avoir une climatisation selon que vous êtes au sud ou au nord
Douche ou bain, jardin ou piscine, spa, hammam, option bien-être : la consommation d’eau va varier énormément.
Et le petit déjeuner : à la française avec pain et confitures maison ou avec charcuterie, fromages… le coût des aliments peut varier du simple au double, voire au quadruple, multiplié par le nombre de personnes, faites le calcul !
Et si vous intégrez dans votre coût de fonctionnement, l’amortissement de vos équipements, le coût ne sera pas le même d’une maison à l’autre, puisque tout est unique choisi sur mesure par le loueur : marque de lit, types de matelas, décoration, vaisselle, qualité du linge…
Et avez-vous des produits d’accueil,  changez-vous les draps tous les jours (coût du blanchissage), vous faites-vous aider pour le ménage…

En fait,  je pourrais continuer longtemps, le fait que chaque hébergement soit unique, tant par le lieu que par les choix faits par leur propriétaire, rend impossible l’établissement de moyennes. Il vous reste à remplir le budget et pour cela on vous propose une trame dans nos formations

Il me reste 100 jours avant l’ouverture de mes chambres d’hôtes

Certains propriétaires de chambres d’hôtes me racontent  les dernières semaines avant l’ouverture de la maison. Cela a souvent été une période de stress avec la fin des travaux qui n’en finissent plus, les derniers aménagements, les courses, la mise en ligne du site internet, les démarches administratives… sans parler de la fatigue qui en découle nécessairement alors que le début de saison approche et qu’il faut mieux l’aborder en pleine forme.

Dans certains cas, il sera peut-être nécessaire de différer l’ouverture des chambres d’hôtes de quelques semaines. Comme je l’ai déjà écrit sur ce blog, pour qu’un séjour en chambre d’hôtes soit réussi, il faut être parfaitement organisé et chaque détail compte. Mieux vaut donc se donner une semaine de plus que d’ouvrir dans la panique. Ce n’est pas tant la déception des premiers hôtes à laquelle je pense, car après tout on peut aussi leur faire vivre le séjour comme une aventure, leur consentir un rabais et leur faire découvrir l’envers du décor, mais plutôt à votre propre déception. Quand on s’est impliqué pendant plusieurs semaines, mois, voire année, démarrer avec un sentiment de précipitation voire même d’échec est préjudiciable, cela peut faire perdre confiance. Mieux vaut perdre quelques jours et garder toute son énergie positive.

Les souvenirs que garderont vos futurs hôtes de leur passage chez vous sont souvent une affaire de détail. A J-100 avant l’ouverture, on doit être dans le réglage des détails. Certes, il faut que les fondamentaux soient au rendez-vous – accueil, propreté, confort – mais ce qui fera la différence, ce sont toutes ces petites attentions pour vos hôtes, toute cette organisation que vous avez mise au point et qui fait que la quasi-totalité des demandes est anticipée et que tout paraît fluide dans le déroulement du séjour. « Vous avez oublié votre adaptateur pour les prises françaises, il n’y a aucun souci, je vous en prête un »…

Bien sûr tout dépend de votre caractère. Si vous n’aimez pas les imprévus et que vous n’êtes pas à l’aise avec les surprises, mieux vaut prévoir tous les cas de figure et être bien préparé.
Et, si la fatigue est déjà là et que cela est encore possible, offrez vous un petit week-end détente de façon à débuter votre nouvelle saison dans de bonnes conditions.
Enfin, à tous ceux qui veulent faire un dernier point quelques semaines avant l’ouverture, je leur conseille notre cahier pratique « J-100 avant l’ouverture de ma maison d’hôtes, Ai-je pensé à tout ? ».

Et restez zen, votre projet ne fait que démarrer, vous serez en permanence en train d’améliorer et dans quelques mois, quand vous reviendrez en arrière, vous verrez le nombre de changements que vous aurez fait par rapport à cette dernière ligne droite.

Accueillir Magazine n°32 mars / avril 2011 est paru

Au sommaire de ce numéro :

Accueillir Magazine revient sur la décision de la justice : obligé d’accepter les animaux en gîte.

Mais, aussi parce qu’on se saurait plus s’en passer, ou plutôt parce que l’actualité oblige à en parler, un peu de fiscalité :  déclarer ses revenus 2010 et le point sur les cotisations sociales, obligé ou non cotiser ?

Mais aussi un panorama sur les subventions encore disponibles pour créer ou moderniser chambres d’hôtes et gîtes

Un dossier consacré aux arnaques avec des escroqueries spéciales gites gîtes et chambres d’hôtes. Et puis comme toujours, internet, reportage, témoignages, vie des labels, des idées pour se faire connaître.

40 pages à recevoir et à lire chez vous pour s’informer et ne passer à côté d’aucun sujet important pour votre activité et lire les conseils de tous les propriétaires qui témoignent. A découvrir sur le site d’Accueillir Magazine

NB pour tous nos abonnés, la Poste devrait vous déposer votre exemplaire chez vous demain matin, voire samedi.

 

Faire appel à un architecte pour créer ses chambres d’hôtes

Dans certains projets de création de chambres d’hôtes, les travaux sont importants. On a acheté la maison ou on veut aménager une maison de famille mais il va falloir créer des pièces et souvent des salles d’eau, modifier les circulations, aménager les combles voire même agrandir.
Cela va souvent nécessiter le dépôt d’un permis de construire. Dans ce cas, il y a une obligation de recourir à un architecte, mais il existe des exceptions, lorsque des particuliers envisagent une construction ou une annexe de moins de 170 m² ou lorsque les travaux d’agrandissement concernent un bâtiment inférieur à 170 m² et à condition que la surface globale après travaux soit toujours en dessous de ce seuil.

Ceci étant, obligation ou pas, il est difficile d’improviser dans ce domaine. L’architecte dispose d’une expérience difficilement remplaçable. Il sait utiliser au mieux les surfaces et tenir compte de toutes les contraintes techniques, il connaît le prix des matériaux et des travaux, il sait travailler sous contrainte et proposer plusieurs options en fonction de son client, il est a priori de bon conseil. Sa mission peut également comprendre la sélection des artisans et la conduite des travaux, ce qui facilitera le respect des budget et des délais.

Certes, ses honoraires sont compris entre 10 et 15% du montant des travaux, le taux variant en fonction de la mission confiée et de l’importance du chantier. Cela peut aussi se rentabiliser en gérant au mieux  les coûts et les choix des matériaux.

Et puis si j’étais cynique, je dirai que tout gros chantier a quand même de fortes chances de déraper. On a tous connu le plombier qui vous dit que c’est de la faute de l’électricien qui lui pense que le maçon est en cause… Avec un architecte, vous aurez un interlocuteur et un seul, à lui de se débrouiller.

Tout dépend évidemment de votre capacité à gérer le chantier et de votre urgence à ouvrir vos chambres d’hôtes. Je veux dire par là que si vous ne pouvez pas vous permettre de rater une saison touristique,  d’avoir trop de retard, de risquer une explosion budgétaire, prenez le temps de la réflexion avant de vous engager seul dans ces travaux. Dans certains cas, mieux vaut être raisonnable et confier cela à un spécialiste.

Recourir à un prêt relais pour l’achat de la maison d’hôtes,

L’un des problèmes quand on cherche à acheter la maison idéale pour y faire ses chambres d’hôtes, c’est que cela prend du temps. On ne sait pas quand on va la trouver, entre tout de suite et plusieurs années, combien de temps il faudra consacrer à l’aménager et il y a de toutes les façons le délai incontournable de minimum six semaines – compter plus dans la réalité – pour les formalités liées à un achat immobilier.  Pendant ce temps, il faut bien continuer à se loger donc on est un peu coincé pour vendre sa propre maison.

Certains créateurs  achètent la maison d’hôtes avant de vendre leur propre habitation. Pour boucler cette opération et faire face au décalage de trésorerie entre la vente et l’achat, ils ont besoin d’un prêt relais.

Les prêts relais sont de courte durée, de quelques mois à deux ans maximum. Dans ce genre de formule, le plus souvent, l’emprunteur paye les intérêts tout au long de la période et le capital une fois la vente faite et encaissée. Les banques peuvent accepter de financer jusqu’à 70% de la valeur du bien immobilier vendu.

Si on surestime le bien à vendre

Le premier risque consiste à surestimer la valeur de la maison à vendre. Le créateur a pourtant tout intérêt à vendre rapidement le bien car le prêt relais est coûteux. Pour mémoire, une année d’intérêts à 6% pour un prêt de 400 000 euros, cela représente 24 000 euros. Une deuxième difficulté consiste à vendre sa maison à distance. En effet, dans certains cas, le déménagement eu lieu à plusieurs centaines de kilomètres pour s’installer dans la maison d’hôtes déjà achetée. Tout va donc dépendre du dynamisme de l’agent immobilier pour vendre le bien rapidement. Pour mémoire, les agents immobiliers demandent des commissions allant de 5 à 7% de la valeur des biens selon leur importance. Pour une maison de 400 000 euros, la commission va représenter probablement plus de 20 000 euros.

Un coût important

Au total, entre le prêt relais et la commission de l’agence immobilière, cela peut représenter un budget de 50 000 euros. Et que ce passe-t-il si on ne vend pas ? L’immobilier n’est jamais à l’abri d’un choc qui bloque toutes transactions pendant plusieurs mois. On a déjà vu des acheteurs être obligés de revendre les deux biens, faute de pouvoir assumer le coût financier du prêt relais. Pour des personnes comme moi qui aiment prévoir, recourir à un prêt relais, c’est comme jouer au poker avec la certitude que le casino, la banque ne sera pas perdante, elle, elle se paiera sur l’argent issu des ventes.

Dans ces conditions, ne faut-il pas mieux d’abord vendre son bien et utiliser une petite partie des 50 000 euros pour louer une maison dans la région cible et payer le garde meuble. Il devrait rester un peu de marge, de quoi faire face aux imprévus.

Le prêt relais peut être couplé à un prêt classique et dans tous les cas, il faut veiller à sa trésorerie pendant la première année d’activité, l’ARCE  peut être une réponse.

Remplir en basse saison, c’est l’enjeu de la fréquentation de vos chambres d’hôtes

Dans vos chambres d’hôtes, vous souhaiterez recevoir plus ou moins de monde,  rester ouvert tout ou partie de l’année. Vos attentes économiques seront très différentes, c’est ce qui fait de la chambre d’hôtes une activité économique à part, essentiellement patrimoniale. Mais pour tous, probablement l’enjeu de la basse saison reste important. En effet, vous n’aurez a priori pas trop de mal à remplir en pleine saison estivale, en gros du 15 juillet au 15 août, mais il faudra prolonger la fréquentation de vos chambres d’hôtes sur un peu plus qu’un mois.

D’abord, premier constat, ce qui était autrefois une vraie pleine saison de deux mois plein se réduit, on ne prend plus ou rarement un mois de vacances, ceci dit, cela a eu pour avantage de favoriser des courts séjours toute l’année. Donc il faut pour les chambres d’hôtes, comme pour tous les autres hébergements touristiques, recevoir des touristes en dehors de la pleine saison.

Cette séparation basse et pleine saison est à regarder au cas par cas. Il est évident que la saison d’hiver peut être une pleine saison en montagne et moins sur le littoral, que certaines maisons d’hôtes travaillent plus avec des déplacements d’affaires et donc moins en plein été, qu’au sud et son soleil, la situation n’est pas au mois de juin comparable à d’autres régions.  Cela fait partie de l’étude de marché qui va vous permettre de comprendre le tourisme sur votre territoire. Il y aura des nuances  à apporter : de la pleine saison, à la très basse saison, – il y a aussi avant-saison et arrière-saison – la difficulté ou l’attente n’est pas forcément la même, prenons comme exemple les mois de mai et ses ponts et novembre et son temps frileux.

Pour remplir à la basse saison, il va falloir être visible, sur internet et sur les autres canaux, par des actions de communication, de promotion et connaître les types de clientèles présents sur votre territoire à ces moments là … et on reboucle sur une partie des sujets de ce blog et de la rubrique Idée d’Accueillir Magazine, car le tourisme cueillette qui consistait autrefois  à attendre le client, c’est bel et bien fini et si vous ouvrez des chambres d’hôtes, vous faire connaître sera une partie de votre activité et cela prend du temps.