Charles regarde régulièrement une émission télévisée qui présente des Britanniques en train de rénover des châteaux en France et qui ouvrent des chambres d’hôtes. Cette émission le fascine tant par l’ampleur des travaux à effectuer que par l’énergie déployée par les participants pour les réaliser. Et par leur passion, et cette passion permet à beaucoup de notre patrimoine d’être entretenu, merci pour cela.
Ceci étant, elle pose une vraie question, celle de la rentabilité d’une telle opération.
Concerne
les chambres d’hôtes
les gîtes et meublés de tourisme
les hébergements insolites
Tenir compte des travaux et des frais
De nombreux châteaux sont en vente en France. Il existe des agences immobilières spécialisées qui proposent des biens d’exception dans des états très variables nécessitant un peu, beaucoup voire énormément de travaux. Les prix sont parfois attractifs, ce n’est pas à l’achat qu’un château est cher, mais dans les travaux et l’entretien. Les chantiers sont souvent longs et coûteux, il faut trouver des artisans d’art compétent. Les délais s’allongent si on doit passer par toutes les commissions : bâtiments de France, travaux archéologiques, monuments historiques ou classés…
De plus, il est souvent difficile d’avoir une idée précise de leur montant lors de l’achat tant les incertitudes sont nombreuses. Acheter un château est une vraie aventure qui ne convient pas à tout le monde.
Par ailleurs, une estimation des coûts de fonctionnement annuels doit être faite. Bien sûr, il y a le coût de chauffage d’un grand bâtiment, mais également la taxe foncière, les frais d’assurance – à savoir, des assurances spécifiques existent pour les châteaux – et l’entretien. Il faut également prendre en compte que de l’aide sera certainement nécessaire pour effectuer les travaux du quotidien – ménage, jardinage, travaux…– puisque les superficies sont importantes.
Valoriser le château
L’ouverture de chambres d’hôtes risque de ne pas être suffisante pour couvrir les frais du château et dégager de la rentabilité. Il faut probablement prévoir la création de gîtes dans les dépendances ou l’installation d’hébergements insolites dans le parc quand le plan local d’urbanisme le permet. D’autres activités sont à étudier : la location de salles de réunion ou de réception, l’organisation de visites et d’événements… Mais il faut les anticiper car des contraintes réglementaires existent liées par exemple aux ERP (établissement recevant du public) ou à des besoins d’aménager des cusines aux normes, chambres froides, étuves… Je rajoute un besoin de puissance électrique qu’il faut anticiper en amont si on est dans un coin reculé. Bref, ce ne sont que quelques exemples, mais il faut une vision à long terme pour anticiper les tranches de travaux, récupérer des revenus rapidement et avoir les autorisations d’urbanisme.
Un business plan complet est nécessaire. Il faut intégrer un phasage des travaux et des activités à lancer sur trois à cinq ans. Impossible de tout faire en même temps. La réflexion doit également porter sur le montage juridique, la fiscalité, l’urbanisme et les réglementations à respecter. En un mot, la phase de préparation est très importante.
Acheter un château est une aventure gratifiante, celle d’une vie. Elle nécessite d’avoir du temps devant soi et quelques moyens. Elle est souvent le fait d’amoureux du patrimoine qui sous-estiment parfois les aspects économiques ou surestiment leurs forces. Il faut la préparer comme tout projet. La formation deux jours pour ouvrir des gîtes ou des chambres d’hôtes vous permettra de travailler sur la valorisation et la rentabilité.