Achat immobilier pour créer des chambres d’hôtes, attention au règlement de copropriété ou lotissement

Créer ses chambres d’hôtes dans une copropriété ou un lotissement n’est pas toujours possible. Cela fait plusieurs cas que je rencontre, notamment une créatrice qui avait fait tous les travaux nécessaires à ses chambres d’hôtes et qui n’a pu les ouvrir et je crains que ces problèmes ne se multiplient. Alors attention lors de l’achat de votre maison d’hôtes ou au moment d’investir dans l’aménagement de votre maison si vous en êtes déjà propriétaire.

Définitions

De façon un peu lapidaire, rappelons les définitions.
Un lotissement est le morcellement en lots d’une propriété foncière en vue de construire des habitations. On peut y acheter sa maison mais on accepte de respecter le règlement qui régit la vie du lotissement et parfois les biens et services à usage commun comme la piscine ou les parkings. Ces règles peuvent avoir une durée de vie les PLU s’y substituera à terme, il convient donc de vérifier quelles règles s’appliquent.
La copropriété, c’est l’organisation d’un immeuble ou groupe d’immeubles en plusieurs appartement. Il y a copropriété horizontale ou verticale et un règlement de copropriété remis à l’achat du bien immobilier au nouveau propriétaire.

Ces règlements de lotissement ou copropriété qui régissent la vie en collectivité sont tous différents. On y trouve parfois des interdictions et c’est là qu’il faut être vigilant quand on achète son bien immobilier.

Des règlements tous différents

Certains interdisent toute activité commerciale avec par exemple la clause d’exclusivement bourgeois (occupation uniquement habitation), ou listent les activités interdites comme celles avec du bruit, cours de danse, professeur de chant… A contrario certains listent les activités autorisées. D’autres tolèrent les professions libérales, parfois en leur réservant un étage précis, le rez-de-chaussée ou le premier étage. Enfin, il est parfois aussi mentionné que la location meublée est interdite avec ce type de formulation délicieusement désuète “le commerce de chambres garnies est interdit”.

Il y a quelques années, créer ses chambres d’hôtes ne posait pas de problèmes. Mais avec le battage médiatique qui a mis les chambres d’hôtes en exergue, une société de plus en plus individualiste, les voisins deviennent méfiants. Ils craignent le bruit, les arrivés tardives, invoquent un usage démultiplié de l’ascenseur, l’usure de la moquette de l’étage concerné… et sont prêts à bloquer autant que possible tout projet qui leur semble de nature à troubler la quiétude de leur habitation.

Avant d’acheter une maison ou un appartement en vue d’y créer ses chambres d’hôtes, il me paraît indispensable de lire ce règlement et les réserves qui en émanent, en comprendre l’esprit et si on a un doute de consulter un juriste.

C’est à vous de comprendre aussi l’esprit du règlement et de le relier au volume d’activité que vous attendez : une chambre d’hôtes ou plusieurs, toute l’année ou ponctuellement et de façon soutenue avec publicité ou occasionnellement.

Une grande partie de ces règlements sont contestables en justice, surtout pour ceux des immeubles plus anciens parce que mal ficelés sur le plan juridique et il y a déjà eu des jugements qui ont fait jurisprudence.

A vous de voir si l’achat de ce bien immobilier justifie ce risque et si la guerre éventuelle avec vos voisins est vivable au quotidien, sans compter que vos hôtes pourraient en pâtir lors de leurs allées et venues.

Publié par

Caroline Kyberd - Accueillir Magazine

Rédactrice en chef d'Accueillir Magazine, la presse des chambres d'hôtes et meublés de tourisme, j'anime aussi les formations pour ouvrir maisons d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Retrouvez-moi sur https://www.accueillir-magazine.com

14 réflexions au sujet de « Achat immobilier pour créer des chambres d’hôtes, attention au règlement de copropriété ou lotissement »

  1. Bonjour Cécile,
    C’est normalement le règlement de copropriété qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble en autorisant ou pas les activités commerciales (chambres d’hôtes en l’occurrence) et le promoteur doit le rédiger dès la livraison du premier lot, vous avez probablement eu un premier projet lors de l’achat de votre appartement. Ceci étant, l’activité de chambres d’hôtes est ou pas possible dans votre copropriété, mais les troubles de voisinage peuvent faire l’objet de recours auprès de la police ou des tribunaux. Dans un premier temps, les démarches amiables peuvent être efficaces avec la possibilité de médiation pour trouble de voisinage, contactez votre mairie pour savoir quels dispositifs existent.

  2. Bjr.
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence comprenant 5 appartements. Mes voisins ont décidé de faire chambre d’hôtes sans demander l’autorisatiin à la copropriété (inexistante encore mais nous avons un promoteur) et provoquent des désagréments aux autres résidents. Devons-nous accepter sans rien dire ou dites-moi ce que nous sommes en droit de faire.
    Merci à vous.

  3. Bonjour,
    Pour répondre à votre question, il faut se référer au détail du règlement de copropriété, notamment aux points qui concernent la destination précise des locaux mais également ceux relatifs à l’utilisation des parties privatives et communes.
    La formulation du règlement de la copropriété est très importante, elle peut nuancer ce qu’on a le droit de faire ou pas. Le syndic peut rappeler les règles en vigueur à tous les copropriétaires et si vous souhaitez avoir un avis sur votre cas particulier, le mieux est de consulter un avocat.

  4. nous habitons une copropriete de 14 maisons fermée à l’entrée par un portail, une personne vient d’acheter une des maisons, et je pense qu’elle veut en faire des chambres d’hotes. Dans le règlement de la copropriete il est interdit d’exercer une profession, a t’elle le droit de le faire

  5. bonjour je voudrais quelle son mes droit
    je suis propriétaire d’une maison nous somme trois habitation dans un chemin commun l’une d’elle est devenu un gite
    le problème c’est que celle ci n’a pas beaucoup de place pour stationnée les véhicules des personnes qui loue le gite donc certain personne se gare sur mon entrée de ma propriété sans demander

    cordialement

  6. Bonjour à tous
    L’activité de chambres d’hôtes dans une maison me semble difficile à interdire si l’on respecte les termes du code du tourisme. En effet, la construction où l’on exerce cette activité a toujours une destination d’habitation, par définition. Les règlements qui interdisent l’exercice d’une activité commerciale font référence à des activités devant se tenir dans des locaux commerciaux, que le PLU cible toujours de façon assez précise. En cas de litige, il me semble qu’on peut facilement argumenter que la location de chambre d’hôtes est la seule que la Loi impose de réaliser chez soi.
    Dans un immeuble en copropriété, c’est un peu plus compliqué, car les clauses peuvent être plus “pointues”. Mais souvent contestables, d’un point de vue juridique!
    Bien entendu, il faut strictement éviter les nuisances à autrui, qui justifieraient une procédure et l’injonction de stopper ces nuisances.
    L’argument que je crois le plus fondé pour interdire l’activité de locations de chambres d’hôtes dans un immeuble en copropriété est que si plusieurs propriétaires s’y adonnaient, au final l’immeuble devrait respecter des normes ERP car il dépasserait potentiellement le seuil de 15 personnes payant leur hébergement (et non habitant leur logement). Ce qui n’a pas à s’imposer aux copropriétaires! Même l’usure de la moquette de l’entrée ou l’utilisation de l’ascenseur ne sont pas des arguments valables, vous payez des charges de copropriétés proportionnelles à la taille de votre appartement, et pas au nombre de personnes qui y séjournent.
    C’est différent pour la location meublée, car cette fois, la DESTINATION du local change, et la mairie, comme les colotis, peuvent s’y opposer si les règlements le prévoient. Et nombreux sont les petits “malins” à mélanger les deux appellations, malheureusement en toute impunité pour l’instant face à l’inertie de la Dgccrf et des commissions de sécurité.

  7. bonjour
    location et chambres d’hôtes sont deux activités différentes sur tous les plans, tant celui de l’accueil et des services proposés que des statuts juridiques. Nous vous recommandons l’achat du Pack du créateur de chambres d’hôtes. Il s’agit d’un guide que nous éditons et qui regroupe tous les éléments à connaître avant d’ouvrir des chambres d’hôtes, statut juridique, régime fiscal, formalités, étude de marché…

  8. je loue actuellement mon appart 2 , ou 3 semaines par an , puis je créer une chambre d’hotes 1 mois ou 2 mois par an quelles sont les fprmalités obligatoires ?

  9. bonjour
    désolée mais c’est difficile dans l’absolu de répondre à cette question car tout dépend de la rédaction du règlement ou du cahier des charges, de son origine, si ce sont des terrains originellement alloués par la mairie… S’il interdit toute activité commerciale, cela peut empêcher la création de chambres d’hôtes. Mieux vaut faire relire par un juriste pour savoir si la location saisonnière telle que vous l’envisagez peut être exercée.

  10. Bonjour, j’ai acheté il y a 3 ans une maison type chalet, dans un lotissement mais dans celui-ci il ya pas de syndic, je desire louer mon biens à des fins saisonniere , dans le reglement celui-ci precise que les activités commercial sont interdite. comment interpreter cela ai-je le droit ou pas si oui combien de jours par an 90 jours ?

  11. Bonjour,
    on parle dans cette clause de location meublée, on peut en faire la même lecture que vous, à savoir que la chambre d’hôtes est une activité commerciale et non de location meublée et donc il n’y a pas de bail entre le propriétaire et le locataire.
    Mais cette clause que vous mentionnez parle également de transformation, et donc de la possibilité de faire des travaux, ce qui peut être votre cas notamment si vous créez des salles de bains.
    Vu l’enjeu financier d’un achat immobilier pour y faire des chambres d’hôtes, il faudrait mieux demander une consultation à un juriste qui relise l’ensemble du règlement de copropriété et qui l’analyse au regard de la jurisprudence, votre notaire est bien placé pour y répondre, un avocat spécialisé en droit de l’immobilier également, car il faut lire et interpréter le règlement de copropriété dans sa globalité.

  12. Bonjour,
    J’envisage l’achat d’un appartement dans Montpellier pour un projet de chambres d’hôtes (3 chambres).
    Le règlement indique que la location meublée est autorisée mais que la transformation d’appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite.
    Il semble être fait référence à une pratique assez répandue de découpage d’appartements en chambres dans la ville, et non pas à l’activité de chambre d’hôtes à proprement parler, qui implique que le propriétaire soit sur place et qui en outre ne comprend pas de contrat de location.
    Mais qu’en est il a votre avis? Mon projet est il bloqué?
    A qui s’adresser : syndic? et a quel juriste expérimenté sur la question, en effet je me suis déjà adressé à des personnes qui ne savent pas me renseigner, y compris dans les services administratifs..
    En vous remerciant par avance,

    En vous remerciant

  13. Bonjour
    hors contexte, on ne peut pas vous répondre par oui ou par non.
    Ce que je comprends de la situation, vous avez une activité de chambre d’hôtes en appartement et en copropriété. Vous l’avez exercée depuis quelques années sans souci, vous avez donc pour vous le bénéfice de l’ancienneté. Mais on vous accuse de nuisances. Je chercherai d’abord à savoir ce qui m’est reproché avec précision, est-ce le passage, le bruit, les allées et venues et horaires tardifs… ?

  14. bonjour
    j’ai besoin un conseil.
    j ‘ai creer une maison d’hotes de puis 4ans ,sans probleme avec mes voisins
    le bloques est de 4tre etages ,
    je suis dans le 2eme etage.
    on signalant que ‘ai achete cette appartement sans reglomontation de copropriete.
    et il y avais selement un syndic benevole.
    cette anne on a un nouveau syndic ,qui gere la copro.
    ce syndic me demande de stope mon activite car je fais de bruit,car mon voisin en bas est jalous et veut pas que je continue.
    ma question??
    est ce que je peut continue mon activite ,car j ai creer mon activite avant le nouvaux syndic et avant ces reglomontation ,??

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