Certains projets de chambres d’hôtes supposent des travaux importants : aménagement d’une dépendance, transformation des combles, construction ou extension d’un bâtiment, changement de destination d’un bâtiment, insolite avec cabanes ou roulottes… Certains de ces travaux vont nécessiter des permis de construire ou des déclarations préalables. En cas de refus, tout le projet de chambres d’hôtes peut échouer avec parfois en prime l’achat définitif d’une maison qui ne permet plus de réaliser son projet de vie.
Le certificat d’urbanisme, sécurité pas garantie
Pour avoir une vision plus claire de ses droits avant de se lancer dans le projet et de s’engager sur l’achat de la maison, il est possible de demander un certificat d’urbanisme d’information à la mairie de la commune où le terrain est situé. Ce document délivré gratuitement sous un délai d’un mois renseigne sur la constructibilité ou la divisibilité du terrain et sur les règles applicables comme celles liées à l’appartenance à un périmètre protégé ou à une zone de préemption. Il liste les servitudes et les possibilités de raccordement au réseau public, autant d’éléments essentiels avant d’envisager une construction, des travaux et l’aménagement des chambres d’hôtes ou la mise en place de roulottes ou cabanes.
Le certificat d’urbanisme d’information est un document descriptif et uniquement informatif. Attention, ce certificat d’urbanisme ne donne aucune autorisation et ne remplace pas le permis de construire. Il a une durée de validité limitée et il ne garantit pas contre toutes les évolutions du Plan Local d’Urbanisme. Ainsi des mesures prises pour des motifs de sécurité, hygiène ou salubrité publique peuvent remettre en cause un certificat d’urbanisme obtenu. D’autant plus qu’il peut y avoir un long délai entre visite de la maison, promesse de vente, passage par les banques, achat définitif et début effectif des travaux.
La promesse de vente, plus importante que l’acte lui-même
Comme je l’ai souvent dit sur ce blog, un passage par la mairie est à conseiller à tout créateur de chambres d’hôtes ou d’hébergements insolites, que ce soit pour demander ce certificat d’urbanisme, pour se faire expliquer les règles d’urbanisme ou tout simplement pour se faire une opinion sur l’accueil fait à son projet de chambres d’hôtes.
Et si vous signez une promesse de vente d’une maison avec à la clé des travaux importants, un bon notaire – le vôtre et pas celui du vendeur – et des clauses suspensives bien rédigées dans la promesse de vente restent indispensables, j’y ai consacré quelques billets sur ce blog. Mieux vaut perdre quelques mois, qu’acheter une maison qui ne convient pas pour y faire des chambres d’hôtes ! On peut se tromper sur tout et réajuster son projet d’hébergement touristique en permanence mais on ne peut pas se tromper sur l’acaht de la maison au vu des sommes que cela engage.
Comme toujours, les informations que vous communiquez dans votre billet sont pleines de bon sens. La demande de certificat d’urbanisme est le tout premier document que je conseille (très) vivement de demander, avant même l’achat du bien susceptible d’accueillir le projet. Très régulièrement, les porteurs de projet que j’accompagne en formation s’empressent de contacter la mairie du lieu d’implantation de leur projet pour solliciter ce document (les pauses ont parfois un intérêt certain !). Parfois (et plus souvent qu’on pourrait le croire), le projet ne peut aboutir car le règlement d’urbanisme ne permet pas la réalisation d’un gîte ou de chambres d’hôtes à l’endroit élu… et c’est la catastrophe ! Aussi, en le demandant le plus en amont possible, on évite aux porteurs de projet de « faire des plans sur la comète » et de rêver à l’impossible. C’est donc un très sage conseil.
Je souhaitais également revenir sur la distinction entre les deux types de certificats d’urbanisme :
– le CU d’information qui indique simplement les règles d’urbanisme de la propriété concernée, sans plus de détail ;
– le CU opérationnel qui est plus précis, et autorise ou interdit la réalisation du projet touristique projeté. Pour celui-ci, il faut donc préciser la nature du projet, sa superficie… C’est souvent celui-ci que je conseille de demander, pour plus de sécurité.
Patricia POTIER
Comité Départemental du Tourisme de la Vendée
Assistante Conseil aux porteurs de projets
Pôle Ingénierie et Développement