Chercher l’information avant d’avoir un problème lié à sa maison d’hôtes

Beaucoup de personnes pensent qu’ouvrir des chambres d’hôtes, c’est aménager sa maison, recevoir des hôtes, proposer un petit déjeuner. Ils oublient que nous vivons dans un pays réglementé, que dès lors qu’on fournit des prestations de services ou des ventes de marchandises moyennant paiement, on relève de réglementations. Rien n’est impossible ou presque, à condition de s’informer au départ. Parce que mal ficelés, certains projets vont être plus compliqués qu’ils n’auraient dû l’être ou coûter plus cher.

Parmi les créateurs de chambres d’hôtes, il y a chaque année, une dizaine de personnes qui nous contactent en urgence à la rédaction d’Accueillir Magazine. Ils sont à un stade bien avancé de leur projet, ont déjà acheté la maison ou sont en promesse de vente, ils ont ou non fait les travaux pour aménager leurs chambres d’hôtes. Ils on investi beaucoup d’argent, de temps, d’énergie et c’est leur avenir qui se joue. Et tout se bloque et parfois définitivement et cela parce qu’ils n’ont pas pris en compte réglementations ou spécificités locales.

Dans les cas que nous avons rencontrés , il y a eu lors de la déclaration en mairie de l’ouverture des chambres d’hôtes, la découverte que la mairie avait pris un arrêté pour empêcher les extensions touristiques car le maire avait un problème de gestion des eaux usées de sa commune. C’est très rare, je le précise.
On nous a appelé aussi plusieurs fois sur le très classique achat d’une propriété agricole sans avoir pensé à vérifier que le changement de destination du bâtiment serait possible et sans condition suspensive dans la promesse. Cela malheureusement c’est plus classique, et il faut bien comprendre les règles d’urbanisme assez simples au demeurant, c’est par cela que nous commençons notre stage de formation 2 jours pour réussir l’ouverture de ses chambres d’hôtes.
Et celui de la créatrice, qui elle a pu renoncer à temps avant de signer l’achat de la maison, après avoir découvert que les chambres d’hôtes en activité qu’elle voulait acheter étaient dans une grange qui n’avait jamais jamais eu de déclaration de changement de destination. D’accord le maire n’avait rien dit mais rien ne disait que la situation allait perdurer ni qu’elle pourrait revendre un jour sans problème !

Autre cas, des chambres d’hôtes aménagées dans une maison située dans le lotissement. Le règlement de ce lotissement interdisait toute activité autre qu’habitation, à moins de trouver une faille dans sa rédaction et de le contester en justice, impossible d’ouvrir des chambres d’hôtes.
Dernier cas en date, une créatrice qui a acheté la maison en face de la sienne pour y faire des chambres d’hôtes. Non, la loi stipule bien qu’on doit habiter dans la maison et même tout à côté, juste de l’autre côté de la route, ce n’est plus la même propriété, ce n’est plus un accueil par l’habitant, ce ne peut pas être des chambres d’hôtes, et ça c’est la toute première réglementation des chambres d’hôtes.

Se lancer dans un projet de vie nouveau comme celui d’ouvrir des chambres d’hôtes, c’est passionnant. Mais autant éviter les grosses galères en cherchant de l’information avant d’être trop avancé dans le projet. Et le mieux cela reste la lecture d’Accueillir Magazine, car aucune réglementation ou difficulté n’échappera à votre attention.

Publié par

Caroline Kyberd - Accueillir Magazine

Rédactrice en chef d'Accueillir Magazine, la presse des chambres d'hôtes et meublés de tourisme, j'anime aussi les formations pour ouvrir maisons d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme

20 réflexions au sujet de « Chercher l’information avant d’avoir un problème lié à sa maison d’hôtes »

  1. Bonjour Raoul Louis,
    La construction et l’agrandissement de bâtiments en zones naturelle, forestière ou agricole sont très encadrés. Les PLU peuvent prévoir des exceptions mais elles sont limitées et la loi Alur a eu tendance à les restreindre. Compte-tenu du fait que la mairie semble s’opposer à vos travaux, je ne peux que vous conseiller de contacter un avocat pour qu’il puisse vous donner son avis au vu de votre PLU, de la réglementation et des jurisprudences des dernières années.

  2. Bonjour madame

    Je souhaite créer 5 chambres d’hôte à la ferme ( 7 ha, bord de rivière éloignée du bâtiment bâti sur partie élevée des terres, prairie, forêt, partie cultivable pour petit maraichage, petit élevage de volailles) en aménageant un vaste grenier à foin ( qui ne sert plus ) au premier étage, communiquant avec mon habitation, à la limite de la Zone naturelle N1 (passant 1/3 sur le corps de la ferme) et de la Zone Agricole

    La loi ALU que j’avais étudiée disait que l’aménagement de chambres d’hôte dans une zone naturelle N est possible.

    J’apprends par courrier de la mairie que la loi ALUR que j’invoquais avec sa modification de l’article L123-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre le changement de destination en zone agricole, aurait vu cet article abrogé en 2016.

    La lettre parle de zone Agricole et non de Zone N . Serait-ce différent ?

    J’ai vu sur internet que la loi ALUR aurait été « partiellement modifiée, » ce qui pourrait me laisser espérer. Mais je n’ai rien trouvé sur Internet.

    Pourriez-vous me faire savoir si l’aménagement de locaux agricoles à la limite de la zone N1 et de la zone agricole est un dispositif définitivement abrogé ou si des dispositions existeraient pour avoir la possibilité d’aménager des chambres d’hôte en partie en zone N (1/3) en partie en zone agricole (2/3) ?

    Je vous en remercie d’avance, madame, et vous je prie de recevoir l’expression de mes hommages respectueux

    Raoul louis CAYOL

  3. Bonjour Tokatlian,
    Si vous êtes exploitant agricole, il est généralement possible d’ouvrir des gîtes ou des chambres d’hôtes dans votre résidence et parfois même de construire une extension, mais il faut au préalable consulter les documents d’urbanisme, le PLU notamment, pour vérifier ce qu’ils autorisent en zone agricole. Vous pouvez également demander un certificat d’urbanisme opérationnel afin d’avoir une réponse officielle de la mairie sur votre projet.

  4. Bonjour, je suis sur un terrain agricole et j’aimerais ouvrir des chambres d’hôtes et je droit à sachant Il n’y aurait aucune modification affaire merci pour votre réponse

  5. Bonjour
    Chaque bâtiment a une destination et un usage : exploitation agricole, habitation, commerce… C’est spécifié dans l’acte de vente que vous avez signé. Les documents d’urbanisme n’autorisent pas toujours des changements, ce qui semble être votre cas, regardez le PLU (ou autre document d’urbanisme, POS, carte communale…) qui donne les règles locales. Dans cette situation, l’ouverture de gîtes ou de chambres d’hôtes n’est pas toujours possible.
    Pour vous déclarer agriculteur, il faut une activité réelle. Si vous souhaitez développer une activité agricole, je vous recommande de consulter la chambre d’agriculture et de vérifier la faisabilité du projet dans sa globalité.
    Pour tous, je recommande d’impliquer le notaire en l’informant de son projet pour qu’il valide la faisabilité et de demander un certificat d’urbanisme avant de signer le compromis de vente s’il y a un doute https://www.ouvrir-chambres-hotes-leblog.com/immobilier/acheter-maison-certificat-urbanisme.html

  6. Bonjour,

    Je viens d’acheter un Mas de 200 m2 habitables avec 1 ha de terrain et je voudrais faire des chambres d’hôtes. La mairie m’a dit que je n’avais pas le droit de créer des gîtes vu que je suis sur une parcelle agricole. Est-ce le même cas de réglementation ? Quelles peuvent être mes solutions ? Me déclarer exploitant agricole pour une activité quelle qu’elle soit peut-il faire changer les choses ?

  7. bonjour
    En effet, l’ouverture de chambres d’hôtes peut ne pas être possible. Le mieux est de demander à votre notaire de vérifier comment les maisons sont déclarées au cadastre et si il y a bâtiment agricole que le plan local d’urbanisme autorise un changement de destination et, si le changement est possible, de vous indiquer l’ensemble des contraintes liées à cette zone : raccordement, assainissement… Autre point, l’éventuelle préemption de la SAFER puisque zone agricole. Il faut absolument que votre notaire ait connaissance de votre projet pour vérifier tous ces points.

  8. Bonjour, nous souhaitons acheter une propriété qui se situe dans une zone agricole , sur le terrain de 6500 m2 se trouve deux maisons reliées par des garages. Nous souhaiterions habiter l’une et faire les chambres d’hôtes dans la seconde. Je précise que ce sont deux maisons , avec des chambres des salles de bain etc… Et pas des bâtiments agricoles. A t on le droit de faire cela ? Ou devont nous être agriculteur pour créer des chambres d’hôtes en zone agricole?

  9. bonjour
    nous sommes dans la question des changement de destination des bâtiments. Un bâtiment est destiné à un type d’usage administrativement parlé, bureaux, habitation ou agricole par exemple. On peut supposer au vu de la terminologie « grange » qu’il s’agit d’un bâtiment agricole, sauf que le changement de destination a déjà pu être fait par un précédent propriétaire.
    Puisque vous avez acheté votre propriété, regardez votre acte de de propriété et demandez au cadastre ce qu’il en est, le passage par la mairie est fortement conseillé.
    Si la grange est bien un bâtiment agricole, il va falloir connaître les règles locales, si un changement de destination est possible – ce qui n’est pas toujours le cas pour les bâtiments agricoles. Si cela est possible, si vous avez la capacité de faire un changement de destination, alors il faudra également regarder si les règles d’urbanismes locales vous permettent de faire les travaux que vous souhaitez faire pour ouvrir vos chambres d’hôtes.

  10. Bonjour,
    Nous venons d’acheter une maison avec une grange dont les ouvertures donnent sur notre cour.
    Cette grange est en zone agricole et nous souhaitons y aménager des chambres d’hôtes.
    Est-ce possible ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement,
    Alain TROCHET

  11. Bonjour
    Chambres d’hôtes et lotissement est une question délicate pour laquelle il n’y a pas une réponse définitive. Il faut lire le règlement et le cahier des charges du lotissement et mieux vaut avant d’investir dans des travaux les faire lire par un professionnel, voire consulter le service de l’urbanisme si la commune est à l’origine du lotissement.
    Ces documents peuvent interdire des activités commerciales ou libérales et donc de facto la chambre d’hôtes – ou faire référence à des modes de location possibles ou pas.
    Il y a aussi les tènements communs. Je connais sur la Côte d’Azur un lotissement qui propose aux personnes qui y habitent, parking, piscine et courts de tennis, il y a des risques que les habitants n’acceptent pas de voir des voisins en tirer profit avec des hôtes payants et certainement des taux d’utilisation, de circulation ou d’occupation plus soutenus qu’une famille habitante ordinaire.
    Au-delà du droit, du règlement, de sa légitimité juridique, – certains règlements anciens peuvent probablement être contestés en justice -, il y a le « pouvoir vivre » ensemble et pour cela estimer la gêne occasionnée aux voisins et leur réaction possible.

  12. bonjour

    notre maison se situe dans un lotissement et nous souhaitons créer des chambres d’hôtes, nous avons consulté le réglement et rien ne s’oppose à la crétation de chambres d’hôtes mais nous souhaiterions savoir si il y a une loi interdisant la création de chambres d’hôtes en lotissement car nous savons que certains propriétaires ont crée leur activité en lotissement et nous avons lu des articles expliquant que cela n’est pas possible
    merci de nous éclairer
    cordialement
    myriam

  13. Bonjour
    En ce qui concerne vos Assedic, à partir du moment où vous ne travaillez pas dans l’activité de chambres d’hôtes, que vous n’êtes pas gérante, ni salariée, ni conjointe-collaboratrice et que vous n’apparaissez pas à aucun titre dans la gestion de l’activité, il n’y a pas de raison qu’elles soient suspendues, vous pouvez même être actionnaire d’une entreprise.
    L’autre versant du dossier, c’est la question patrimoniale. Je suppose que si vous vous posez la question, c’est que vous êtes mariés en séparation de biens ou en communauté réduite aux acquêts, si vous achetez une activité avec votre mari, il serait logique que vous soyez actionnaire, ce qui ne sera pas le cas s’il exerce à titre d’entreprise individuelle – dans ce cas que deviendront vos fonds à vous ?
    S’il tient ses chambres d’hôtes dans une maison qui vous appartient ou appartient pour partie à quelqu’un d’autre , il faudra peut-être protéger son activité par un bail locatif, mais cela engage l’autre propriétaire sur la durée, c’est difficile de vendre un bien avec un bail commercial.
    La problématique pour chacun d’entre vous, c’est de protéger votre patrimoine en cas de décès ou séparation. Il y a tellement de paramètres qui entrent en compte, âge, enfants du couple, enfants de mariages précédents, familles recomposées investissements à part égale ou apports différents… et cela a des conséquences fiscales sur votre couple et la fiscalité des chambres d’hôtes, cela nécessite une consultation juridique. Votre notaire peut vous conseiller sur un montage, il y en a plein et de complexes, le plus classique que je vois, c’est SCI + entreprise derrière, la CCI est aussi un interlocuteur valable pour vous donner un contact local.
    Caroline.

  14. Bonjour,
    Vous avez raison c’est finalement un projet plus compliqué qu’il n’y parait….
    Nous sommes en train de racheter mon mari et moi une maison d’hotes avec fonds de commerce. C’est mon mari qui va exploiter l’activité en entreprise individuelle.
    Je suis pour le moment en chomage et en recherche d’empoi et n’interviendrai pas dans l’activité. Peut-on racheter le fonds de commerce a 2 et quelle incidence cela aurait ou vaut-il mieux que mon mari le rachete seul ? Concernant la maison, mon mari étant proporiétaire d’une partie , y-a-t-il d’autres démarches à faire l’autorisant a exploiter le fonds de commerce ?

    Merci de vos réponses…

  15. Merci Caroline pour votre réponse claire. J’en profite pour vous remercier aussi pour ce blog, remarquable de pédagogie et de lucidité. Vous êtes l’outil le plus précieux que j’aie trouvé pour l’instant dans le mûrissement de mon projet. Longue vie à votre blog !

  16. « La loi stipule bien qu’on doit habiter dans la maison et même tout à côté, juste de l’autre côté de la route, ce n’est plus la même propriété, ce n’est plus un accueil par l’habitant, ce ne peut pas être des chambres d’hôtes. »

    À quelle loi faites-vous allusion exactement ? J’ai consulté le décret du 3 août 2007, mais sans trouver de passage suffisamment clair sur ce point.

    En d’autres termes, si les chambres sont situées chez l’habitant, sur le même terrain et dans la même propriété (pas de l’autre côté de la route !) mais dans un bâtiment à part (une dépendance par ex.), peut-on encore parler de chambres d’hôtes ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  17. Aujourd’hui monter un dossier nécessite de traiter beaucoup de sujets même s’ils ne font pas partie des centres d’intérêt principaux. Droit immobilier, normes, urbanisme, comptabilité, site internet… beaucoup de sujets qui ne paraissent pas a priori immédiatement reliés à la création de maison d’hôtes ou d’une entreprise mais qui nécessitent d’être pris en compte pour mener à bien un projet. Traiter l’information, se former pour anticiper et réussir. La formation est aujourd’hui un thème d’actualité pour les salariés, elle devrait l’être pour tous.
    Une bonne initiative.

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