Dégâts, casse ou vol en gîte ou chambres d’hôtes, comment gérer les incidents ?

  • Peu de séjours se passent mal, certains auraient pu être évités
  • Anticiper, se préparer pour devancer les problèmes
  • Connaître ses droits et les réglementations applicables en amont et pour réagir après
  • Assurer correctement son activité sont les clés pour limiter les problèmes et les gérer au mieux quand ils arrivent

Même si la grande majorité des séjours en gîtes ou chambres d’hôtes se passent bien, certains peuvent donner lieu à des incidents. Une grande partie d’entre eux peut être évitée.

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Créer ou reprendre un gîte de grande capacité, attention aux normes !

  • Sécurité incendie, accessibilité au public…, la mise aux normes ERP d’un gîte de grande capacité génère des coûts conséquents qu’il faut intégrer dans son budget
  • A défaut de respecter les normes ERP, le loueur peut être contraint de fermer une partie des lits pour poursuivre l’activité, ce qui met en danger sa rentabilité
  • En cas d’accident grave, s’il y a infraction, le ministère public peut décider de poursuivre l’exploitant au pénal

Je discute régulièrement avec des créateurs qui souhaitent ouvrir des gîtes de grande capacité. Il s’agit parfois de grands gîtes destinés à accueillir des groupes d’amis ou des cousinades ou parfois de gîtes plus petits pour des familles nombreuses. Ces créateurs méconnaissent souvent les règles en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Or elles ont une importance considérable.

En effet, à partir du moment où le gîte ou le meublé de tourisme a une capacité supérieure à 15 personnes, il est soumis aux normes des établissements recevant du public et sera classé ERP en 5e catégorie avec locaux à sommeil. Ce classement ERP impose de respecter certaines réglementations, notamment dans le domaine de la sécurité incendie mais également dans celui de l’accessibilité au public ou encore de la qualité des eaux chaudes sanitaires.

Ne pas respecter ces normes alors que l’hébergement est un ERP n’est pas raisonnable car c’est de la sécurité des occupants qu’il s’agit. Il faut aussi comprendre qu’en cas d’accident grave, il y aura une enquête de police. Elle ne pourra que constater que l’exploitant s’est soustrait à la réglementation ERP mettant en danger ses hôtes. Il y a alors fort à parier que le procureur de la République décidera de poursuivre l’exploitant du gîte sur le plan pénal. C’est ce qui est arrivé aux deux gérants du bar de Rouen dont l’incendie en août 2016 a fait 14 morts et qui sont poursuivis pour homicides involontaires « par violation délibérée d’une obligation de sécurité ».

Il faut rester logique et faire un choix clair. Le créateur de gîte peut soit rester dans la limitation à 15 personnes, il n’aura pas les règles ERP à respecter mais uniquement celles liées à l’habitation : entretien des cheminées, des chaudières… Il peut aussi décider de dépasser le seuil de 15 personnes et il a alors intérêt à viser bien au-delà de façon à ce que la capacité additionnelle lui permette de couvrir tous les frais liés aux normes ERP. En un mot, pour conclure, il n’y a pas grand intérêt à créer un gîte pour 16 ou 17 personnes.

Suis-je concerné par le permis de louer ?

Dans les prochains mois, de nombreuses communes vont instaurer une procédure d’enregistrement des locations saisonnières. Cette démarche renforce le contrôle des meublés mis en place au cours des dernières années. De nombreux créateurs de gîtes et meublés de tourisme sont concernés.

Des règles qui se durcissent depuis plusieurs années

Au cours des dernières années, toute une série de mesures ont été prises afin de recenser et d’encadrer le développement des gîtes, des meublés de tourisme et des locations de vacances. L’obligation de déclaration en mairie initialement réservée aux seuls logements classés en étoiles a été étendue à tous les meublés de tourisme même non classés, puis la procédure a été élargie à toutes les locations saisonnières, à l’exception de la résidence principale. Désormais, la résidence principale est elle-aussi concernée puisque la nouvelle procédure d’enregistrement porte sur toute forme de location saisonnière. Cela concerne donc 100 % des meublés « airbnb » dans les zones et villes concernées.

A Paris mais pas seulement

Cette procédure d’enregistrement est un véritable permis de louer, puisque la commune pourra refuser d’enregistrer le logement si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées, par exemple s’il s’agit d’un bâtiment dont la destination est agricole ou si la déclaration de changement d’usage n’a pas été effectuée. Toutes les villes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles situées en zone tendue sont concernées. Les autres communes pourront également demander au préfet d’instaurer cette procédure sur tout ou partie de leur territoire. Il n’y a donc pas que la ville de Paris qui est concernée mais aussi de nombreuses communes qui souhaitent préserver le logement et par ricochet les commerces, les écoles ou les services publics.

Comme je l’ai déjà écrit sur ce blog, il est essentiel de se renseigner sur les règles d’urbanisme avant de se lancer dans la création de gîtes et ou de meublés de tourisme, encore plus quand on achète un appartement  ou un bâtiment dédié à ce projet. C’est un sujet que nous allons continuer de suivre au magazine. Pour ceux qui s’y intéressent, vous pouvez y retrouver un article sur le sujet dans le numéro 70 juillet / août 2017 qui vient de sortir, le magazine est en vente sur le site internet.

Quelques statistiques sur les statuts juridiques des créateurs

L’INSEE vient de diffuser les statistiques de la création d’entreprises pour l’année 2016. Ce faisant, il nous fournit quelques informations intéressantes sur les choix juridiques effectués par les entrepreneurs qui se sont lancés l’an passé.

Il recense 30 800 créations d’entreprises dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dont font partie gîtes et chambres d’hôtes. Il s’agit pour l’essentiel de petites entreprises, 87% n’ont pas de salarié. En 2016, 53,5% de ces créations s’effectuent sous la forme d’une société (SARL, SAS…), 26% sont des entreprises individuelles (hors micro-entreprises) et 20,5% sont des micro-entreprises.
Le premier point à relever concerne la reprise des créations d’entreprises dans l’hébergement et la restauration en 2016 (+8,5%) après une année de baisse en 2015 (-4,1%). Concernant les statuts, les créateurs ont plutôt préféré le statut de micro-entreprise (+10,6%) aux autres formes juridiques (+7,9%). Par rapport aux autres secteurs d’activité, le régime micro garde un attrait, c’est l’un des seuls secteurs où il continue de progresser aux dépens des autres statuts juridiques.

L’INSEE fournit également des données sur les différentes formes de sociétés lorsque les créateurs choisissent ce type de statut. Tout secteur confondu, 56% des sociétés créées en 2016 sont des Sociétés par Actions Simplifiée (SAS) ou des SAS unipersonnelles (SASU), 40% des Sociétés A Responsabilité Limitée (SARL) ou des SARL unipersonnelles (EURL). A noter, la part des SAS continue de progresser fortement aux dépens des SARL, probablement en raison de leur plus grande souplesse, du traitement plus favorable accordé aux distributions de dividendes et peut-être également du fait que leurs dirigeants échappent au Régime social des indépendants (RSI).

Ces statistiques correspondent aux retours que nous avons des créateurs de chambres d’hôtes, à savoir un intérêt toujours marqué pour le régime micro et une préférence pour la SAS / SASU lorsqu’il y a création de société.

Attention, il est nécessaire de faire une analyse au cas par cas afin de choisir le meilleur statut juridique en fonction de votre projet et de votre situation personnelle. Je rappelle q’un statut a des conséquences fiscales, sociales, sur la retraite, sur la protection sociale, sur la protection du patrimoine, la situation du conjoint, sur le cumul d’activité, les plus-values et encore de très nombreuses conséquences. Il faut donc une vraie analyse au cas par cas qui ne peut être calquée sur son voisin.

Chambres d’hôtes, est-ce possible d’éviter les nuitées sèches ?

Les créateurs me demandent souvent si l’on peut imposer des séjours de deux nuits minimum en chambres d’hôtes. En effet, une nuitée sèche représente plus de travail et une succession de très courts séjours n’est pas toujours satisfaisante d’un point de vue personnel car les gens ne font que se croiser, a fortiori si les arrivées sont tardives et les départs matinaux.

Il faut préciser que réglementairement,  la chambre d’hôtes est un hébergement à la nuitée. On ne peut donc pas imposer une durée minimale de séjour. Il en va différemment des loueurs de gîtes ruraux et meublés de tourisme qui peuvent fixer librement la durée des séjours. Chaque année, des loueurs de chambres d’hôtes sont ainsi rappelés à l’ordre par les préfectures qui leur demandent de supprimer les mentions illégales, type « deux nuits minimum » de leur site internet.

De toutes manières, je ne suis pas certaine que le fait d’imposer une durée minimale de séjour soit une bonne chose. En effet, la durée moyenne de séjour en chambre d’hôtes est de l’ordre de deux nuits et de nombreux voyageurs recherchent des chambres d’hôtes pour une seule nuit, les refuser signifie une perte de chiffre d’affaires. Ce choix est particulièrement dangereux pour une maison d’hôtes qui vient d’ouvrir. De plus, un voyageur satisfait de son séjour va en parler autour de lui, poster un commentaire positif sur un site d’avis de voyageurs voire revenir pour un autre séjour. Moins il y aura de clients, moins il y aura de bouche à oreille.

En revanche, rien n’interdit de fixer ses prix en tenant compte du blanchissage et des coûts liés à la nuitée sèche et de proposer, par exemple, des remises pour les séjours en fonction de leur durée. La fixation des prix est un des enjeux cruciaux de la création. Si je peux me permettre, prenez le temps de bien réfléchir à vos prix avant d’ouvrir ! Cela demande étude de marché pour définir ses prix et réflexions sur son offre, son accueil, sa maison d’hôtes, son fonctionnement. Fixer ses prix, nous en parlons dans le numéro en cours d’Accueillir Magazine, c’est une partie du dossier consacré aux prix des chambres d’hôtes.

Particulier ou professionnel ? Le statut juridique en question

Lorsque l’on se lance dans la location d’un gîte / meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes, une question centrale consiste à savoir si l’on va mener cette activité en tant que particulier ou en tant que professionnel. C’est le sujet du statut juridique du loueur. Cela demande d’être bien pensé, en amont du projet.

Que l’on fasse gîte ou chambres d’hôtes, la question du statut juridique est centrale. Il s’agit de l’identité de votre future activité vis-à-vis des tiers ou de l’administration. Et n’oubliez pas, nul n’est censé ignorer la loi ! Et la dissimulation d’activité est une infraction pénale.

Rester simple particulier

Si je loue mon appartement ou ma maison en tant que particulier, cela m’apporte des revenus complémentaires mais je n’ai pas de couverture sociale. Certes, je n’ai pas de cotisation sociale à payer, mais je n’acquiers pas de droits au titre de l’assurance maladie ou de la retraite. Cette solution est envisageable lorsque l’on loue une maison ou un appartement en location saisonnière ou lorsque l’on fait ponctuellement chambre d’hôtes. Certains conditions sont à respecter comme ne pas dépasser un chiffre d’affaires défini par la loi. Ces seuils sont différents selon que ce sont des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme. Le chiffre d’affaire n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut bien comprendre que cette possibilité d’exercer une activité commerciale sans cotiser a ses limites.

Etre Professionnel

En revanche, si mon activité de chambre d’hôtes est régulière ou que la location de mon gîte s’accompagne de prestations annexes, service de petit déjeuner, ménage en cours de séjour…, j’ai l’obligation de prendre un statut professionnel. Je vais alors cotiser aux caisses sociales et avoir des droits en retour. Selon le statut juridique que je vais prendre, je peux limiter le montant de mes cotisations sociales, voire ne  payer que les cotisations minimales.

De multiples statuts sont éligibles, auto-entrepreneur devenu micro-entrepreneur, commerçant, SARL ou EURL, SA ou SASU, mais aussi SCI pour la détention des murs.

Pour vous aider à bien comprendre ces enjeux juridiques mais également les régimes fiscaux, nous avons publié des Cahiers pratiques. Ils sont en vente sur notre site internet.
Chambres d’hôtes, Panorama des solutions juridiques et fiscales
Ouvrir gîte ou meublé de tourisme, les démarches à la loupe

Ne vous y trompez pas, ces questions se pensent en amont pour décider des questions centrales de l’amortissement ou pas des travaux et de la TVA ou pas. La majorité des loueurs ne seront pas concernés par ces questions de coûts réels et seront au régime micro en franchise en base de TVA. Mais ne pas faire les bons choix au départ remet en cause la rentabilité de l’activité.

Contrôlé et requalifié en hôtel !

Les chambres d’hôtes, ce sont des chambres chez l’habitant avec un maximum de cinq chambres et une capacité d’accueil maximum de 15 personnes. Vous le savez sûrement mais j’insiste. Pourquoi ?

Car chaque année, des propriétaires sont contrôlés et épinglés. A chaque fois, le loueur me raconte la même histoire. Nous avons six ou sept chambres, vous comprenez c’est plus pratique pour l’organisation et le ménage mais nous ne les louons jamais simultanément. Il y a une vingtaine de couchages, mais nous ne dépassons jamais 15 personnes en même temps.

Respecter le décret chambres d’hôtes

Chaque fois, je leur réexplique que les textes fixent le nombre de chambres d’hôtes à cinq maximum et la capacité d’accueil à 15 personnes. Ce sont les règles qui définissent la chambre d’hôtes. Je leur dis toujours qu’en cas de contrôle, l’administration comptera le nombre de chambres et le nombre de lits, qu’il ne faut pas oublier que les clients savent eux-aussi compter tout comme les voisins, salariés ou partenaires qui seront amenés à fréquenter les lieux. Et avec les réseaux sociaux, inutile de penser que cela restera invisible. Les cadres de la DGCCRF en charge des contrôles regardent les sites internet, les avis de voyageurs, les annuaires et centrales de réservation, ils ont déjà une idée de points à vérifier avant d’arriver sur place.

Et en cas de contrôle, attention ce peut être la requalification de l’hébergement en hôtel avec l’obligation de faire les travaux liés aux ERP – établissements recevant du public – qui sont très lourds. Dans tous les cas il y aura obligation de se mettre en règle et ce peut donc être revenir dans les règles de la chambre d’hôtes avec l’éventuelle perte de chiffre d’affaires si dans les faits on louait au-delà de la capacité réglementaire.

En un mot, si l’on souhaite louer plus de cinq chambres ou que l’on souhaite pouvoir accueillir 20 personnes ou plus encore, il ne faut pas faire chambres d’hôtes mais s’orienter vers une autre formule d’hébergement, en ouvrant par exemple une auberge ou un hôtel.

 

Réglementation chambres d’hôtes, c’est mieux ailleurs !

Les médias se sont faits dernièrement l’écho d’un loueur de chambres d’hôtes de Provence qui a décidé d’arrêter son activité pour partir au Canada. Pour justifier cette décision, il est fait état des normes, des charges et de toutes les contraintes qui pèsent sur l’activité.

Chambres d’hôtes, gîtes, chaque territoire à ses règles

En réalité, au Canada, c’est pareil voire pire ! La réglementation qui varie d’un état à l’autre comprend des inspections obligatoires et est particulièrement pointilleuse sur les règles d’urbanisme. Ainsi au Québec, le dossier doit être présenté tous les deux ans moyennant 200 euros environ et une inspection sur place est obligatoire. Quant aux règles principales, ce sont les mêmes. L’habitant doit vivre sur place, la prestation inclus le petit-déjeuner et la maison ne doit pas dépasser 5 chambres et un maximum de 15 personnes.

Je comprends bien l’exaspération de certains loueurs confrontés à des situations complexes ou des contraintes réglementaires imprévues. Je regrette souvent qu’il n’y ait pas plus de souplesse dans l’application des règles notamment en fonction de la taille de l’établissement ou du nombre de chambres – et au passage j’inclus l’hôtellerie familiale qui crève de ces normes. Je regrette également que les lois, normes et réglementations ne soient pas appliquées partout pareil, elles sont devenues tellement complexes que même ceux chargés par l’Etat de les faire respecter ne savent pas toujours comment les mettre en application et les interprètent à leur façon !
Mais en même temps, même si je souhaite une réglementation plus simple et plus claire, il faut bien que nous respections tous les mêmes règles. Après tout, c’est aussi la garantie que son voisin ne pourra pas faire n’importe quoi !

Une fois de plus je recommande la lecture d’Accueillir Magazine aux loueurs et aux créateurs. Notre loueur de Provence qui a décidé de tout quitter aurait su qu’il fallait une autorisation d’urbanisme pour installer une cabane, y compris dans les arbres, et que, pour les services de la répression des fraudes, l’appellation maison d’hôtes est encadrée et doit correspondre à des chambres d’hôtes. Au passage, le dernier numéro comporte un rappel de ces règles « Se préparer à un contrôle de la répression des fraudes » et parle des décisions liées au « choc de simplification » sur les règles liées aux fonctionnement des gîtes, meublés de tourisme et chambres d’hôtes.

Je leur souhaite bonne chance au Canada mais leur conseille sincèrement de bien se pencher là-bas sur la réglementation. Et c’est un conseil que je donne à tous les créateurs, certaines erreurs sont lourdes de conséquences, notamment toutes celles liées à l’immobilier parce que les frais engagés sont très importants !

C’est quoi un meublé de tourisme illégal ?

La Ville de Paris vient d’annoncer un vaste contrôle des meublés de tourisme dans le 4e arrondissement de la capitale, principalement le Marais, avec pour objectif d’obtenir la fermeture des meublés de tourisme illégaux. C’est un sujet qui revient régulièrement dans l’actualité. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

Meublé de tourisme et politique de la ville

Les PLU (PLU = plan local d’urbanisme) et plus récemment la loi ALUR ont donné des pouvoirs aux maires notamment de grandes villes car ce sont plutôt celles-ci qui sont concernées. Dans ces zones dites tendues, l’habitat est cher et rare. Il y a volonté de conserver les logements existants pour la population et donc de limiter ceux dédiés exclusivement aux touristes et pris sur le parc d’habitation. La France n’est d’ailleurs pas le seul pays concerné, au Québec, à San Francisco, à Berlin et Barcelonne par exemple, les autorités réfléchissent et agissent. Les nouvelles formes de commercialisation avec des centrales de réservations comme Airbnb accessibles à tout un chacun ont fait émergé une tendance nouvelle, investir dans l’immobilier pour louer aux touristes, on parle aussi d’économie collaborative.
Cela concurrence également les professionnels de hébergement marchand installés et favorise il faut le reconnaître une économie souterraine où les impôts taxes et cotisations sociales ne rentrent pas.
Nous y avons consacré plusieurs articles dont une enquête exclusive auprès des loueurs dans Accueillir Magazine.

Gérer un meublé de tourisme illégal cela peut coûter cher

Les villes donc peuvent prendre des dispositifs de compensation de locaux, de changement de destination et d’usage…
Et donc il peut être illégal de transformer un appartement d’habitation à l’année en meublé de tourisme. Il reste en revanche possible de louer quelques semaines (limite de 120 jours) sa résidence principale

Avant d’ouvrir un gîte ou un meublé de tourisme à Paris ou ailleurs, mieux vaut comprendre de quoi il s’agit pour éviter toute future déconvenue. Et il faut reconnaître que les informations que l’on peut entendre ici ou là sont imprécises voire même folkloriques. Cela n’a rien à voir avec le fait de payer ou non ses impôts, de collecter la taxe de séjour ou d’avoir ou non effectué la déclaration en mairie, démarches obligatoires au demeurant. Cela concerne le bâtiment ou l’apaprtement et porte sur l’existence même du meublé de tourisme.

Les règles d’urbanisme distinguent les bâtiments selon leur destination : habitation, hôtellerie, commerce, exploitation agricole… et tout changement de catégorie nécessite une démarche. Celle-ci n’est possible que si les documents d’urbanisme l’autorisent.
De plus, certaines communes, c’est le cas de Paris, peuvent renforcer ces règles pour protéger les biens d’habitation et rendre certains changements de catégorie plus délicats, notamment la transformation d’un bien d’habitation en gîte rural ou meublé de tourisme, c’est le changement d’usage.

Quand est-ce légal ou illégal ?

En un mot, avant d’envisager l’ouverture d’un meublé saisonnier, il est essentiel de se renseigner sur la réglementation et ce n’est pas si simple. Venez à un de nos stages, 1 journée pour ouvrir un meublé de tourisme ou lisez notre cahier pratique Ouvrir gîte ou meublé de tourisme, les démarches à la loupe. Mieux vaut se lancer dans de lourds investissements et travaux en étant certain de pouvoir mener à terme son projet.